新加坡怡丰城商业综合体案例分析
商业综合体---新加坡怡丰城购物中心
特點
4.最怡人的海濱風景 在水邊的怡豐城，令人聯想到濱海藝術中心的港灣版。購物之外，用餐之余，最適合一家大小 出外沿水散步，享受怡人的吉寶灣與聖淘沙的海濱美景。 怡豐城一樓有戶外廣場、A及B主要廣場，沿著港灣有長約300米的走道。二樓有戶外中央庨園 設置噴泉水流，供人憩息。晚上水流燈光會變為滿天星斗。三樓設有空中的屋頂、戶外劇院及四個 奧林匘克式泳池，空間夠遼闊，看得到海景、山色與纜車。
便捷的交通體系
地鐵系統 現有地鐵系統設有48個站(地鐵線路全長91公里)和兩條幹線，一條是從巴西立站至文禮站的 東西線，一條是從濱海灣站至裕廊東站經過兀蘭站的南北線。地鐵列車靠電力驅動，全長20公里 的地鐵東北線目前仍在興建中，擁有16站，全面地下川行。地鐵東北線從東北榜鵝通至南部世界 貿易中心，將於2002年竣工。東北線與現有地鐵線交錯的地方，是多美歌和歐南園站。 到了西元2001年，長約6公里的樟宜機場延長線將鋪成。這條地鐵線從現有東西線上的丹那
四面八方的遊客。
特點
5.藝術品最有看頭的商場 國際重量級藝術品在怡豐城安家落戶。國際6名藝術家，為配合“新加坡雙年展2006”而製 作的13件雕塑品，從10月19日開始，在怡豐城戶外永久展出，賦予商場多元化體驗。 一枚10米長的紅色火箭會釋放出遊人孩子氣的一面。一個13米超高超瘦的雪人面向海景。四 朵巨型玫瑰綻放有如街頭的“傢俱”。一個6米高的花樹與真樹並列水邊。大片大片的雪花棲息在 三樓食閣的屋頂。這些雕塑品無形中豐富了商場的個性，把藝術帶到民眾的生活中間。
最大規模有機食品市場），以及佳寧（Guardian）保健與美容店。
特點
2.最富流線美的建築 怡豐城可說是本地最具設計美感的商場。沿著港灣的白色流線型摩登建築，既像湧動的海浪， 又像飄蕩的風帆。 它出自世界級日本建築大師伊東豐雄（ToyoIto）之手，也是自然主義派建築家在本地的第一 個作品。伊東豐雄將活動和流動的概念，融入空間與鋼筋水泥結構裡，他說：“我要讓遊人在 shopping的時候，感覺如在海上揚帆一般。”
新加坡旅游策略
新加坡本岛由东到西约42公里，由南到北约23公里，包括大小岛屿在内，总面积为646平方公里，却拥有世界最繁忙的港口和一座可供69多家国际航空客机起落的国际机场，每年出入人次超越2500万人次。
新加坡不仅是世界第三大石油提炼中心，同时也是重要的物资集散中心，主要交易产品有锡、橡胶、椰子、石油、米、木材、黄麻、香料和咖啡。
新加坡也是世界各大银行聚集的金融中心，包括美国银行、荷兰银行、德意志银行、东京银行等，皆以先进的通讯设备，连络新加坡和全球各地的商品、股票及外汇交易中心。
此外，每日平均12000名的观光客，也使新加坡成为国际主要的旅游胜地之一。
新加坡旅游资源的主要特色是什么1.新加坡有赌场（三所）超级吸引外来游客2.新加坡临海，海滩建设与开发很全面，风景不错3.新加坡人种，风情，习俗多元化，集合了亚洲多国风情。
所以在新加坡您可以体会到很多风俗，尝到各国美食4.新加坡交通建设发达，地铁几乎延伸到各个景点，而且公共汽车都不晚点。
自助游的旅客可以根据地图，gps，等工具，十分方便地定位新加坡植物园、滨海堤坝、樟宜机场游客咨询中心、晚晴园、土生华人博物馆、亚洲文明博物馆、新加坡旅游局、新加坡博览中心、圣淘沙旅游胜地等地。
新加坡旅游服务规划与管理的经验和做法(一)注重保存历史和发扬自身特色新加坡地理位置的特殊性，使得它融汇了东西方文化特色，形成了丰富多彩、兼收并蓄的特点。
新加坡在城市建设中，因地制宜，对一些有特色的民居，都加以特别保护和修葺，或按原先模样加以恢复，或古今结合、古为今用，使之成为旅游景点。
本国游客不仅可以体验自己国家的文化，也可以接触世界各地、各民族的优秀文化艺术。
利用其东西文化融合，华人、马来人、印度人三大民族，10大宗教的优势，开发了反映多元文化的旅游产品。
如土生华人博物馆、亚洲文明博物馆、莱佛士登陆点、晚晴园（孙中山南洋纪念馆）、牛车水原貌馆、小印度、马来文化村、万象新加坡等，具有文化特色，全面反映新加坡多元文化的历史景点、特色街区、博物馆等。
5921928_很多人都不相信我说的“10步距离”
莘庄地铁站与七宝地铁站正中间的一块在建工地上，一条明显刚刚搭建而成的临时甬道指向不远处那个巨大的白色帐篷。
在这个声势浩大的活动场地内，即便现场多台大功率冷风机呼呼作响，却依然难掩室内参与者的热情。
在建的这块工地是新加坡本土房地产开发巨头丰树集团在上海的一次大手笔投资——上海怡丰城。
相距上海怡丰城不远处的另一处在建工地则是该集团的另一项办公楼宇上海丰树商业城项目。
前者为大型零售商场，后者则是七栋高端甲级写字楼，两大项目之间通过一圈廊桥相连，相互独立又相辅相成。
负责运作上海怡丰城和上海丰树商业城综合体项目的丰树集团旗下子公司上海翎丰房地产开发有限公司总经理黄文财，在接受《中国房地产金融》专访时表示，随着上海怡丰城项目的正式启动，它与丰树商业城共同组成的商业综合体项目，已然成为丰树集团迄今在中国单体投资额最大的房地产项目。
10%新加坡系商家首度入沪一位就在上海怡丰城附近上班的商务白领女士徐琳在听闻怡丰城的启动消息后，兴奋地告诉《中国房地产金融》，如果这家商场开业，自己一定会在中午休息的时候过去逛一下。
徐琳对这一商业综合体有着明显的好感，在她看来，一方面这是莘庄镇地区近年来规划、投资较为庞大的著名项目。
另一方面，她对这一项目的好感还来自于丰树集团在该地区持续运作的某一项慈善助学基金。
据悉，该集团的这一公益举措，让不少当地白领人士对其良好印象加分不少。
作为新加坡的地产巨头，上海怡丰城一脉延续着新加坡怡丰城的诸多基因和内在。
由于新加坡地处热带区域，一天之中人们或许时常都会遭遇突如其来的雷暴雨，为此新加坡城市中的大型购物商场之间几乎都有一座甚至几座空中廊桥，为购物人群提供遮雨避风空间的同时，也为购物者提供更为便利的出行。
Unbelievable10-Steps -Distance面对互联网电商的冲击，一家老牌新加坡地产开发商对上海的综合体项目显得尤为谨慎和细致。
蔡燕兰 发自上海很多人都不相信我说的“10步距离”专访丰树集团旗下上海翎丰房地产开发有限公司总经理黄文财T h e d e v e l o p m e n t o f Smart phone, Internet and e-commerce has moved large amount of cheese of shopping mall. To some long history brands such as VivoCity in Singapore, they have to face the stark reality. More and more people chose shopping online rather than shopping mall.黄文财表示，相比中国的万达广场、华润万家等大型商业综合体，丰树集团非常清晰自己的定位与选择。
新加坡vivo city
Vivo city外观特点
Vivo city利用紧靠港湾的 优势，完全体现了综合体 的“标志性”和“综合性” 容易被顾客记住并且传播。 不单单只是给予购物体验， 而是给顾客一种真正生活 方式的选择。购物之外， 用餐之余，一家大小出外 沿水散步，享受怡人的海 滨美景。Vivo city在购物 中心入口处设计了水岸景 观，300米的沿海长廊给人 特殊的体验。二楼的户外 广场也设置了喷泉水流。 内外装饰风格统一，中庭 自然采光现象优越。
新加坡Vivo City
正式开业时间：2006年12月1号 地点：新加坡南部海岸港湾区 商户数量：335+ 总建筑面积:14万平方米 楼层：地上3层，地下2层
停车场：地下1-2层，另有停车楼2-7层 主力店：3家（嘉华影院，vivo mart 超级市场，诗家董百货）
地理位置，周边环境
坐落于圣淘沙岛正对面，港湾区原世界贸易中心展 览馆所在地，著名景点圣淘沙岛，新加坡市区（新 城区），新加坡国立大学区，三区交汇处。是港湾 区的核心综合商业区。不论是驾车还是地铁都十分 便利，
业态、品牌组合
二楼主要是针对于青少年、小孩与家 庭，租户为电器店、玩具店、快餐馆、 茶餐厅等， “金叻利”首入新加坡， 一餐10元大众消费，适合各个收入阶 段的顾客考虑，并设有中央广场与户 外庭园、喷泉水流 一站式服务汇聚娱 乐休闲餐饮为一体
业态、品牌组合
三楼完全为休闲及餐饮空间，设有空中屋 顶、户外剧院、奥林匹克泳池。而三层在 业态选择上也体现了与二层的明显区别， 顶层以大型业态为主，除了户外剧院，泳 池外，也有大食代，健身会所等目的性消 费场所，另外一方面开放的空间较容易曼 子大业态对硬件设施的要求。
业态、品牌组合
一楼主要是主力百货店“诗家董” （Tangs） 及国际时装店、面海餐饮区 。怡丰城有20% 租户是时装、餐饮与生活用品的新面孔。即 便老字号商家，也推出新概念店。Gap、 Pull&Bear、Spain2Dream、TedBaker、 NafNaf、In:Famous、PumpkinPatch、 Coulisse，NichiiFashionCity、ຫໍສະໝຸດ Vivo city的业态特点
新加坡怡丰城VivoCity购物中心
新加坡怡丰城VivoCity购物中心新加坡怡丰城VivoCity购物中心聘请国际知名建筑师伊东丰雄（TOYO LTO）设计，将自然主义风格引入到SHOPPING MALL 中来，作为探索伊东近年来不断思考的建筑轻量化的大型实践，也提升了商业地产项目的无形资产和知名度。
伊乐说：我要让游人在SHOPPING的时候，感觉如在海上扬帆一般。
遵循这样的创作理念，商业中心以最富流线美的建筑，塑造连续、自然、柔性的公共空间，整个建筑的结构不是以层层楼面切割空间，而是空间与空间衔接成流线，提供“度假村式”消费体验，迎合了消费主义时代的对体验性、符号性的消费需求，把握住了时代的脉搏。
1.最大型最霸气商场当人人以为新加坡购物中心数目之多已进入饱和状态，怡丰城的出现，才令人明白什么是“最霸气”。
本地很久没有这样的MegaMall了，走也走不完。
商场总面积150万平方英尺，出租面积104万平方英尺，商店超过300家。
三层楼面加上两个底层及7层停车场，期待成为21世纪具地标性、富有活力的现代化都会商场。
怡丰城重量级租户有三个：一是本地规模最大院线嘉华怡丰城；另一个是第一次走出乌节路的“诗家董”（Tangs），二层楼面8万6000平方英尺以时装与精品店风格为主打，提供“度假村式”消费体验；三是霸型超级市场VIVOMART（10月14日营业），11万4000平方英尺提供“三合一”：大人（Giant）霸级超市、冷藏公司（ColdStorage）的天然食品超市（本地最大规模有机食品市场），以及佳宁（Guardian）保健与美容店。
若乘搭地铁，从港湾城地铁站通向怡丰城地下第二层，是Banquet／Kopitiam及小吃店、银行、西药房所在。
怡丰城一楼是诗家董及国际时装店、面海餐饮区；二楼对象主要是青少年、家庭与小孩，有电器店、玩具店、快餐馆、茶餐厅等，还有中央广场与户外庭园、喷泉水流。
三楼有空中屋顶、户外剧院和喷泉水池，水池的总面积有四个奥林匹克泳池那么大，也有食阁“大食代”、健身院PlanetFitness、宠物店ThePetSafari及餐饮场所。
怡丰城
怡丰城袁童鞋经常在七莘路、顾戴路开车或乘坐12号线从七莘路站出入的乘客会发现，莘庄商务区东北角的七莘路顾戴路的路口有一座圆形的“飞碟”在最近两年拔地而起，这座造型奇特的建筑是什么呢？让我们来带你深入了解一下。
项目及品牌介绍上海怡丰城（vivo city)由新加坡丰树集团打造，项目坐落于上海2040规划中确定的主城副中心之一的莘庄，同时也是上海12号线的终点站——七莘路站的上盖工程，包括一座12万方的购物中心，是在建中的莘庄商务区最为主要的商业综合体之一。
上海怡丰城更与轨交嘉闵线及12号线无缝链接，能够轻松到达上海各处，预计今后能为商场每天带来高达20万的地铁客流。
丰树集团是一家领先的房地产开发、投资及资本管理公司，总部位于新加坡。
集团经营范围覆盖亚太地区多个国家，在澳大利亚、欧洲和美国也拥有资产。
截至2015年3月31日，丰树自有和托管的零售、办公、物流、工业、住宅、企业住宿/酒店式公寓和综合用途的物业价值为284亿新加坡元。
怡丰城品牌传承于新加坡怡丰城的成功模式，它既是丰树集团的旗舰零售项目，同时也是新加坡规模最大的购物中心。
“怡丰城- VivoCity”的项目名称由“活泼vivacity”一词演变而来，寓意怡丰城能带给人们充满活力、振奋人心的体验。
设计灵感，源于鱼篓上海怡丰城购物中心建筑结构灵活多变，空间设计多样化，因地制宜，外立面造型丰富有质感。
据怡丰城项目设计方Aedas介绍，占地12万平方米的怡丰城购物中心，设计灵感源自于中国传统捕鱼竹编器具——鱼篓，象征着财富与繁荣。
商业购物中心外部设计为圆润优雅的碗碟状，内部为8字形流线设计，容纳了超过400家商铺和一个屋顶花园，为人们提供完整的商业零售和生活体验。
购物中心的设计从整个规划条件、业主指标、基础需求等方面来展开，考虑到商场的功能，包括每个业态的大小、布局、数量、内容等，从而形成了椭圆形的平面结构和鱼篓的造型。
健康理念，低碳领衔怡丰城购物中心周边围绕着绿化带，绿化带作为市民的公共活动场地，与商场本身形成有机整体。
新加坡Shopping Mall及怡丰城 VivoCity考察报告
写写新加坡Shopping Mall及怡丰城 VivoCity考察报告义安城位于乌节路，地产属于义安公司和Metro Group 美罗集团共同拥有。
义安公司是新加坡的一个潮州人团体，创办人是佘有进，义安是潮州的古名，香港的黑社会新义安就是潮州人创建的帮派。
义安城建筑的设计据说借鉴了中国长城的风格。
义安城是LV Tiffany 这些名店汇集的地方，其中最大的一间百货是高岛屋Takashimaya，占了义安城的近一半，义安城里的Gucci就是在高岛屋的里面。
Channel 和LV店很大的。
高岛屋是和八佰伴Yaohan齐名的日本百货。
上海就快要开一家高岛屋了。
高岛屋是相对高端的品牌。
相比之下另一家日资百货伊势丹就没有那么气派。
三楼有纪伊国屋书店Books Kinokuniya，2007年前是东南亚最大的书店。
现在东南亚最大的是印尼的一家书店。
纪伊国屋是日本人开的连锁书店，在东南亚和美国有很多间。
五楼本来是国家图书馆乌节路馆，后来交不起租金关闭了，据说将会搬到乌节路另外一间商厦去。
说到八佰伴，曾经在七八十年代在新加坡开4家店之多,1974年新加坡是八佰伴东南亚扩张的第一炮，第一家店就开在乌节路，地点似乎是现在的狮城大厦Plaza Singapura。
百利宫在乌节路，义安城对面，和义安城的定位差不多，比较高端的店铺，重新装修以后还是比较漂亮。
百利宫的开发商叫做Orchard 290 Ltd，好像没太大名气。
百利宫里面有很大的Gucci和Prada店。
CentrePoint 先得坊乌节路又一间老式的商场，里面有 Robinsons 和 Marks & SpencerTangsTangs 属于CK Tang（诗家董）集团，创办人是潮汕人董俊竞 Tang Choon Keng，现在由董俊竞的儿子管理。
乌节路最早是果园，这也是乌节（Orchard）路名字的由来，后来慢慢变成坟地，董俊竞在50年代，敢在坟地对面开店，几十年后才有现在的乌节路。
案例六：怡丰城+丰树商业城
案例六：怡丰城+丰树商业城作者：暂无来源：《上海经济》 2015年第1期由新加坡丰树产业私人有限公司（简称“丰树集团”）开发运营的怡丰城是新加坡最大的零售、娱乐和生活休闲目的地，覆盖地上三层及地下两层的商场空间，拥有约300 家商铺。
源自于“活泼vivacity”一词，“怡丰城VivoCity”唤起人们鲜活、刺激的生活体验。
商场位于新加坡南部水滨，怡丰城提供了独特的购物和餐饮体验，始终呈现耳目一新、不断变化的品牌和概念。
在宽敞的商场内设立不同的零售和娱乐区域，让到访者总可以拥有属于他们自己独特并难忘的“Vivo”体验。
作为丰树旗舰零售项目，怡丰城遵循丰树愿景，将新加坡港湾区重新注入活力成为世界级综合休闲中心。
商场地标性并广受认可的设计，由世界闻名的日本建筑师伊东丰雄操刀。
作为港湾区的地标中心，怡丰城全年精彩节日活动不断，每年吸引约5000 万的本地居民和海外游客。
自2006 年建成以来，怡丰城因其设计、环保可持续特质和服务品质囊获了本地及国际多个奖项。
怡丰城品牌还走出新加坡，来到中国和越南，为当地零售和休闲目的地注入同样的活力。
同属丰树集团的丰树商业城作为丰树屡获殊荣的最新旗舰项目，旨在打造成为综合商务中心，为满足现代商业需求提供全面地产解决方案。
战略性的位于中央商务区外沿，丰树商业城包含四幢甲级办公楼和商业大楼。
灵便和人性化特质让丰树商业城可以满足不同企业对空间分割的需求。
除了设有现代化商务设施，如：最先进的会议室，项目还提供齐备的休闲和餐饮设施选择，更好的体现其“工作娱乐两不误”的环境，为那些希望将总部和后勤业务设在同一地点的国内外企业及金融机构提供理想办公地点。
丰树商业城自2010 年竣工以来，因其创新与可持续环保设计赢得了国内外的广泛认可。
中外经典商业综合体案例分析
按建筑风格分类
现代风格商业综合体、传 统风格商业综合体和混合 风格商业综合体。
02 中国经典商业综合体案例
北京三里屯太古里
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
概述
北京三里屯太古里是位 于北京市朝阳区三里屯 太古里的一家大型商业 综合体，集购物、餐饮 、娱乐、文化等多种功 能于一体。
建筑风格
太古里以传统的四合院 建筑风格为设计理念， 将现代商业空间与传统 建筑风格完美融合，营 造出别具一格的商业环
高品质
商业综合体通常注重建筑设 计和环境品质，提供舒适的 购物和休闲环境，吸引消费 者前来消费和停留。
便捷性
商业综合体通常位于城市核 心地段或交通便利的区域， 方便消费者前来购物和休闲。
商业综合体的分类
01
02
03
按规模分类
大型商业综合体、中型商 业综合体和小型商业综合 体。
按功能分类
零售型商业综合体、餐饮 型商业综合体、娱乐型商 业综合体和综合型商业综 合体。
法国巴黎拉德芳斯
总结词
绿色商务区的代表
详细描述
拉德芳斯是巴黎市的一个现代化商业区，以绿色建筑和可持续发展为核心理念。它拥有众多高端写字楼、购物中 心、酒店和餐厅，是欧洲最绿色的商务区之一。拉德芳斯的建筑设计注重与周边环境的融合，如绿色屋顶、生态 公园等，为商务人士和游客提供了宜人的环境。
04 商业综合体的成功要素
经营模多元化
探索和创新经营模式，如共享经 济、社交电商等，拓展商业综合 体的盈利渠道。
06 总结与启示
中外商业综合体的异同点
建筑规模
中外商业综合体在建筑规模上存在差 异，国外商业综合体规模通常较大， 而国内则相对较小。
新加坡怡丰城商业综合体案例分析
位于顶层的空间还设置了屋顶户外剧场和四个奥林匹克游 泳池，这是怡丰城有别于其他商业综合体的一个最具特色的空 间节点。满足了不同年龄层消费者的需求。
露天剧场和奥林匹克游泳池
国际重量级艺术品在怡丰城安家落户。国际6名艺术家，为配合 “新加坡双年展2006”而制作的13件雕塑品，从10月19日开始，在怡 丰城户外永久展出，赋予商场多元化体验。 一枚10米长的红色火箭会释放出游人孩子气的一面。一个13米超高 超瘦的雪人面向海景。四朵巨型玫瑰绽放有如街头的“家具”。一个6米 高的花树与真树并列水边。大片大片的雪花栖息在三楼食阁的屋顶。这 些雕塑品无形中丰富了商场的个性，把艺术带到民众的生活中间。
性作用。
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位于顶层的空中屋顶强调的是绿色景观，屋顶花园配以白色回廊 延续建筑立面的白色流线，同时将国际重量级雕塑艺术品在户外永久 展出，赋予商场多元化体验，不失为一个有趣的空间节点。
屋顶花园及白色回廊
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开发商
加坡、中国、香港、日本、马来西亚和越南
设立办事处，形成一个广泛的业务网络。
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新加坡 怡丰城
VIVO CITY
设计定位
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城市综合体的城市价值和商业模式(世界13个项目案例)(75p)
从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商 业成为整个商业体的主要组成部分，也是 索尼中心概念的关键部分
娱乐占整个项目商业部分的68％，其中未 包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零 售只占32％
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（3/4）
各物业形态在混合开发中的增值 索尼中心通过建设设计创造了一个特别的城市区域，并通过广场的标志性屋顶，形成了该项目的象征，使其在竞争中脱
颖而出，成为吸引商户和个人消费者的著名目的地
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加拿大蒙特利尔玛丽城广场（1/2）
玛丽城广场占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的 主体，也是蒙特利尔的事务活动中心
建筑面积（平方米） 68100 25100 17500 26500 980
商业（零售） 办公 住宅 商业（餐饮） 商业（文化娱乐） 停车库入口
索尼中心是一个包括办公、零售、娱乐、 居住等多种功能的综合性项目
整个基地呈标准的直角三角形
从其布局来看，办公楼沿通往老虎公园的 相对安静的城市主干道布置，而商业则分 布于热闹的城市主干道和中心广场内；住 宅设置于较为安静，面向公园的一侧，形 成了在市中心地区闹中取静的效果；停车 库入口分别在两主干道交汇处和住宅入口 处附近，将不同性质的车流有效分离
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城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
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城市综合体（1/2）
所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、 会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能 间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、 高效率、复杂而统一的综合体
商业综合体商业业态与顾客流线设计分析——以西安地区为例
摘要目前国内在进行商业综合体设计时，许多建筑师把目光过多的局限在了建筑设计本身。
但实际上，商业建筑的项目成功其先决条件是商业业态定位和选择的成功，而不仅仅是一幢建筑单体。
建筑设计师应从商业策划阶段就参与项目，与开发商、市场营销人员共同策划来对商业业态进行很好的选择和定位，与此同时再通过不同流线的合理组织，来作为建筑设计的依据，从而达到良好的经济效益。
本研究正是基于商业建筑设计的理论体系，从两个方面对国内外商业综合体的实际案例来进行分析，其一是商业业态的组成部分和其分布情况，以及商业业态的比重情况；其二是流线组织部分，从而可以看出当前消费者的消费心理和消费习惯，得出现在商业综合体的商业业态定位及其选择原则和流线组织原则，可以最大化的为商业综合体争取商业收益。
其次通过对西安地区商业综合体实际调研分析，一方面了解到那些运营成功的商业综合体是如何选择业态及其分布，如何对商业综合体内外部的流线进行组织的；另一方面从那些失败的项目中发现其商业业态及其流线组织存在哪些问题，并针对问题展开讨论与解析，探究商业综合体业态与流线之间的关系及其原则。
研究最后通过对失败案例的改造进一步验证了研究成果的可行性。
关键词：商业综合体商业业态流线设计消费心理经济价值AbstractCurrently conducting commercial complex design, many architects to look too much confined to the architectural design itself. But in fact, commercial construction projects is a prerequisite for the success of its commercial activities and successful positioning choice, not just a building monomer. Business should be based architects involved in the project planning stage, and developers, marketing personnel to plan for commercial activities to be a good choice and positioning, at the same time through the rational organization of different flow lines, as architectural design , so as to achieve good economic returns.The study is based on commercial architectural design theoretical system, from two aspects of actual cases of domestic and foreign commercial complex to analyze, one of which is an integral part of commercial activities and its distribution, as well as the proportion of cases in commercial activities; its The second is part of the organization streamline, so we can see the current consumer psychology and consumer habits, come now positioned commercial complex commercial activities and choice of organization principles and the principles of flow lines, can maximize the commercial complex fight business income. Followed by a commercial complex in Xi'an actual research analysis, one understands that the successful operation of the commercial complex is how to choose the format and distribution, how commercial complex in vivo flow lines outside the organization; on the other hand from those failures The project found that the problems which its commercial activities and streamline the organization, and for issues to discuss and resolve, to explore the relationship and the principles of commercial complex format and the flow line. Finally, the case study of the transformation of failure to further validate the results of the feasibility study.Keywords: Commercial complexn Commercial form Treamline Economic value Consumer Psychology目录第一章绪论 (1)1.1课题的研究背景 (1)1.2课题研究目的与意义 (2)1.2.1研究目的 (2)1.2.2研究意义 (2)1.3国内外研究现状及发展趋势 (3)1.3.1国外研究现状 (3)1.3.2国内研究现状 (4)1.4研究对象及概念 (5)1.5研究方法 (6)1.6技术路线 (7)第二章基础理论及相关研究概况 (9)2.1商业综合体业态定位和选择 (9)2.1.1商业综合体业态分类 (9)2.1.2国内外商业综合体业态案例分析 (10)2.2商业综合体流线组织 (13)2.2.1商业综合体流线组织类别及内容 (14)2.3小结 (19)第三章国内外商业综合体业态分类及流线组织实例分析 (21)3.1国外商业综合体常见商业业态分类及流线组织 (21)3.1.1国外优秀案例商业业态分类 (22)3.1.2 国外优秀案例流线组织分析 (23)3.2 国内商业综合体常见商业业态分类及流线组织 (24)3.2.1国内优秀案例商业业态分类 (25)3.2.2 国内优秀案例流线组织分析 (27)3.3总结 (29)第四章西安地区商业综合体调研分析 (33)4.1 西安地区商业综合体建设及发展现状 (33)4.1.1西安地区商业综合体建设现状 (33)4.1.2西安地区商业综合体发展现状 (34)4.2西安地区商业综合体调研分析 (35)4.2.1赛格国际购物中心 (35)4.2.2西安曲江银泰国际购物中心 (39)4.2.3民乐园万达广场购物中心 (42)4.2.4龙湖星悦荟购物中心 (46)4.3现状问题探讨和解析 (50)第五章商业综合体商业业态及流线组织设计方法研究 (53)5.1商业综合体商业业态定位及其流线组织原则 (53)5.1.1商业综合体商业业态定位原则 (53)5.1.2商业综合体流线组织原则 (54)5.2金莎国际购物中心改造实践 (55)5.2.1金莎国际购物中心现状分析 (55)5.2.2金莎国际购物中心改造原则 (57)5.2.3金莎国际购物中心改造方案 (59)5.3小结 (61)第六章结论与展望 (63)6.1结论 (63)6.2展望 (64)参考文献 (65)致谢 (67)图表目录图2.1业态配比示意图 (10)图2.2业态分类表 (10)图2.3 B1层业态分布示意图 (10)图2.4一层业态分布示意图 (11)图2.5 二层业态分布示意图 (11)图2.6三层业态分布示意图 (11)图2.7 五层业态分布示意图 (11)图2.8新加坡怡丰城购物中心 (12)图2.9怡丰城整体业态分布示意图（面积） (12)图2.10负二层业态分布示意图 (13)图2.11一层业态分布示意图 (13)图2.12二层业态分布示意图 (13)图2.13三层业态分布示意图 (13)图2.14流线基本类型示意图 (14)图2.15北京世贸天阶人流流线示意图 (15)图2.16环形人流流线示意图 (16)图2.17矩形人流流线示意图 (16)图2.18哑铃型人流流线示意图 (17)图2.19万达明乐园人流动线分析示意图 (17)图2.20深圳万象城交通流线分析图 (18)图2.21北京apm购物中心 (19)图3.1美国city walk购物中心 (22)图3-1业态种类比例分布表 (22)图3.2 业态比重示意图 (22)图3.3City walk借鉴之处 (23)图3.4日本福冈博多水城购物中心 (23)图3.5博多水城购物中心流线分析图 (24)图3.6博多水城人流线分析图 (24)图3.7三里屯VILLAGE购物中心 (25)图3.8 北京西单大悦城购物购中心 (26)图3-2楼层业态分布表 (26)图3-3商业业态比重表 (26)图3.9南京鹏欣水游城购物中心 (27)图3.10 B1层流线组织分析图 (28)图3.11 一层流线组织分析图 (28)图3.12 二层流线组织分析图 (28)图3.13国内外商业业态分类及比重 (29)图3.14西单大悦城购物中心 (30)图3.15西安赛格国际购物中心 (30)图4.1西安市商业综合体分布图 (33)图4.2西安市区域商业综合体商业面积比重图 (33)图4.3西安市区域商业综合体商业面积比重图 (33)图4-1西安市区域商业综合体分布数表 (34)图4-2西安市商业圈商业综合体分布表 (34)图4.4小寨赛格国际购物中心 (35)图4.5一层业态分布示意 (35)图4.6二层业态分布示意 (35)图4.7三层业态分布示意 (36)图4.8四层业态分布示意 (36)图4.9五层业态分布示意 (36)图4.10六层业态分布示意 (36)图4.11赛格国际购物中心业态比重示意图 (36)图4.12地下二层外部流线分析示意图 (37)图4.13地上二层外部流线分析示意图 (37)图4.14内部流线分析图 (38)图4.15景观节点实景图 (38)图4.16六层天梯实景图 (38)图4.17曲江银泰国际购物中心 (39)图4.18曲江银泰购物中心业态比重示意图 (39)图4.19一层平面分布示意图 (40)图4.20二层平面分布示意图 (40)图4.21三层平面分布示意图 (40)图4.22四层平面分布示意图 (41)图4.23负一层平面分布示意图 (41)图4.24外部流线分析示意图 (41)图4.25曲江银泰购物中心内部流线分析图 (42)图4.26西安民乐园万达广场 (42)图4.27地下一层平面分布示意图 (43)图4.28一层平面分布示意图 (43)图4.29二层平面分布示意图 (43)图4.30三层平面分布示意图 (43)图4.31四层平面分布示意图 (44)图4.32五层平面分布示意图 (44)图4.33民乐园万达业态比重示意图 (44)图4.34外部流线分析示意图 (45)图4.35内部流线分析示意图 (45)图4.36龙湖星悦荟 (46)图4.37地下一层平面分布示意图 (46)图4.38一层平面分布示意图 (46)图4.39二层平面分布示意图 (47)图4.40三层平面分布示意图 (47)图4.41业态结构比重示意图 (47)图4.42龙湖星悦荟外部流线示意图 (48)图4.43龙湖星悦荟内部流线示意图 (49)图4.44垂直式流线分析 (49)图4.45垂直式流线分析 (49)图4.46上海陆家嘴正大广场购物中心 (50)图4.47西安金莎国际购物中心流线组织分析图 (52)图5-1金莎购物中心业态分布表 (56)图5.1金莎国际购物中心区位分析图 (56)图5.2金莎国际购物中心外部流线分析图 (57)图5.3金莎国际购物中心内部流线示意图 (57)图5-2新兴业态优势表 (58)图5.4方案一总平面图 (59)图5.5方案一总平面图 (60)图5.6方案一平面流线分析图 (60)第一章绪论第一章绪论1.1课题的研究背景随着全球经济化的飞速发展，城市也变的越来越多元化，由于经济的迅速发展，城市人口的不断增长，建设用地也日益变得越来越紧张，西方发达国家20世纪中期出现了集各种商业业态为一体的商业建筑——商业综合体。
新加坡购物中心考察报告部分1
新加坡购物中心考察报告（上）发布: 2012-3-12 12:55 | 作者: webmaster | 来源: 本站原创| 查看: 26次文/虎艳玲前言受天虹商场股份有限公司的委托，2011年9月14日-19日，由IBMG 国际商业管理集团与中国商业联合会购物中心协会联合举办的新加坡-马来西亚购物中心商业考察活动落下帷幕。
在为期六天的商务考察活动中，考察小组一行十七人重点参观、考察了新加坡著名的乌节路商圈“义安城购物中心”、“百丽宫购物中心”、“ Ion Orchard 购物中心”；新加坡滨海地带的“新达成购物中心”。
同时还参观了滨海地带的“莱福士购物中心”、“怡丰城购物中心”等。
感受颇深，受益匪浅。
新加坡虽然只有300多万人口，但每年的旅游观光人数却达六七百万。
为了方便人们购物，新加坡政府十分重视发展商业零售业，其中购物中心的发展较为迅速，在亚洲有较大的影响力和研究价值。
从新加坡考察回来后，IBMG国际商业管理集团购物中心运营研发中心开始着手考察活动的总结，又进行了大量的资料收集和整理，编撰出了《新加坡购物中心考察报告》第一稿。
为今后新加坡购物中心的深度考察和研究奠定了很好的基础。
报告编撰过程中，IBMG国际商业管理集团董事长李生先生、执行总裁唐韶娟女士非常重视和关注，多次询问进度、给予指导。
报告编撰过程中还得到了中国商业联合会购物中心协会及天虹商场股份有限公司的大力支持和协助。
IBMG国际商业管理集团EMBA项目组王哲同事也大力参与，在此一并表示感谢！由于时间仓促，在新加坡考察逗留的时间较短，报告的全面性和深入度还很不够，还有待于进一步丰富和完善。
欢迎考察小组成员多提宝贵意见和建议，以便今后不断完善。
IBMG国际商业管理集团第一章新加坡购物中心的发展趋势新加坡是东南亚各国中零售业发展较快的国家。
零售业总营业额1993年至1996年每年增长7%，1996年为60亿美元。
新加坡人口300万人，1998年观光客人数达600万人，近两年观光客人数更有超过700万人。
新加坡丰树集团—复制成功模式
海外投资者仍看好中国巨大的房地产市场。
新加坡淡马锡控股公司旗下的房地产巨头——丰树产业私人有限公司（以下简称丰树）中国首席执行官卢仕公开表示，由于看好中国房地产业的发展前景，该计划在投资上海、北京、广州、西安等项目的基础上，未来6~12个月推出专注于中国地产项目的基金，基金规模约为5亿~10亿美元。
卢仕向记者表示，目前的房地产调控政策有利于中国房地产业长远发展，而且给了公司很好的机遇。
他直言：“丰树看好中国一二线城市房地产发展空间，目前有更多的项目在关注之中。
”房地产+资本管理“我们的商业模式，是把房地产的专业知识与募集资金的模式结合起来，称为房地产资产管理模式。
我们不仅筹集资金，自己也投资，并作为其中的大股东。
”丰树首席财务官黄民雄表示。
既有房地产的开发和运营经验，本身又具备资本运作的能力，这是丰树模式的特点。
2000年由新加坡港务局剥离房地产业务成立的丰树，当时大部分的资产为旧项目和未开发的土地。
现在丰树在新加坡的项目，很大部分都是由之前的旧项目改造而成。
2004年，丰树的房地产资产全部为自有资产。
从2004年起，丰树开始转变商业模式，采用管理服务费和私募股权为主的资产管理模式。
此后，随着这一商业模式的成功转型，公司的成长开始加速。
2004年，公司房地产总资产为20多亿新元。
截至2010年3月，其自有及所管理的总资产达到129亿新元（632.2亿元人民币），其中，所管理的资产金额为49.6亿新元（243.1亿元人民币）。
目前，丰树管理着两个上市的房地产信托基金和4个私募股本房地产基金，涉及到物流、工业和房地产等多个领域，丰树印度中国基金就是4个私募基金中的一个。
除此之外，上市信托基金之一丰树物流信托，丰树在其中所占比例为44%，4个私募基金中的丰树工业信托、丰树工业基金，丰树分别占比30%、40%。
而根据丰树2009年年度报告，2004年至2008年，丰树股东总资本的复合年均增长率达到20.1%。
富丰新城综合体备课讲稿
富丰新城综合体“富丰新城综合体”是新加坡丰树集团在南中国区域投资的首个都市大型综合项目提出的概念，丰树集团旨在把城市中的商业、居住、购物、商务、医疗、教育、餐饮、文娱等城市生活项目进行组合，融入到富丰新城，从而带给业主一个美好、舒适、多功能的地产综合体体验。
综合体概况富丰新城位于南海桂城及广州荔湾区的广佛同城核心版块内，凭借佛平路的接驳，来往桂城中心及广州老城区仅需10分钟。
整个富丰新城分四期地块发展，总建筑面积近百万平方米，在建筑规划上，丰树集团移植了新加坡式Work、Live&Play国际人居理念，拆巨资打造了涵盖住宅、办公、商务、购物、娱乐于一体的都市综合体旗航。
一期住宅及购物中心地块占地约10.2万平方米，包括了20栋高层现代时尚住宅和约15万平方米的南海怡丰城购物中心。
西面这边是二期地块开发用地约9万平方米，将会发展大型的商务办公中心，项目命名“国金中心”；西北面这边是三期待发展商住地块，占地约5万平方米；北边500米左右，是四期待发展商住地块，占地约12万平方米；南海怡丰城购物中心预计在今年底正式对外营业，目前已确定的商业业态包括有超市、餐饮、服饰、个人护理、化妆品、儿童、电玩、电影院、健身中心等，多个国际一线旗舰品牌已确定签约进驻，包括UA国际影城及易初莲花超市。
怡丰城购物中心将引入新加坡怡丰城国际运营理念，只租不售，确保了商场业态统一按规划经营。
以“四个统一”：即统一招商、统一营销推广、统一物业管理、统一服务监督，为南海怡丰城持续经营提供坚实后盾。
南海怡丰城将成为富丰新城住宅最重要、最有拉动力的附加值；在南海怡丰城的带动下，在一定程度上提高桂城东城市广场商住圈的经营档次，并且借助地铁口的优势，富丰新城势必成为社会高素质人群的集中地，极具升值空间。
以广州正佳广场为例，开业前周边住宅物业的售价约在18000-20000元/㎡，开业后，周边住宅物业的售价现已飙升至28000-30000元/㎡的水平，升幅超过40%，价值升幅明显。
邻里商业中心案例研究：方洲邻里中心、新加坡
为了缓解资金压力，以及 降低经营风险，少量商铺 带租约销售，同时开发商 同自持商业一起统一招商， 完善业态，形成良性循环；
自持 销售
为了便于统一经营管理以 及保证前期现金流的稳定， 商业大多数以自持为主， 通过招商品牌连锁商家 （KFC、华润万家超市 等），形成主力店吸引人 气，同时为可销售部分商 业溢价
邻里商业中心案例研究
邻里商业中心概述
基本情况：通常位于住宅聚集区，面积在1-3万平米之间，以购物、餐饮、 休闲娱乐及服务配套为主要业态组合
选址
>通常在非传统商业 区，接近交通要道和 中高档住宅集聚区、 周边人口密度较大；
>开放的物业建筑形 式，更加注重环境和 建筑风格的营造；
规模及档次
>面积一般在1~3万 平米之间；半开放形 态 ，并且至少有 2000平米以上的面 积是由全国性的连锁 专卖店使用；
>D、E、F、G区（餐饮区）： 由几栋独立建筑组成，同B、 C区相临街店铺形成特色餐 饮内街。
特色餐饮 街
Code of this report 8
邻里型商业案例研究
案例研究
方洲邻里中心-开发模式：自持部分商业，便于统一经营，少量商业带租 约销售，由开发商统一招商，有利于降低经营风险和保证现金流稳定
KPI总结
公共设施配套完善
标准化配置了“社区工作站、民众 俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、 卫生服务站、邻里图书馆、邻里文 体站”等七大类功能服务场所，满 足社区居民生活需求；
开发模式可持续
为了便于统一经营管理，开发商自持 大部分商业，通过招商品牌连锁商家， 吸引人气提升溢价；为保证前期现金 流稳定，少量商铺带租约销售，由开 发商统一招商，实现滚动开发；
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新加坡海运中心— —轮渡中心，可直 抵马来西亚吉隆坡。
新加坡港湾中心——包括 办公，商业，和餐饮等不 同功能的综合型建筑。
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新加坡海港双子座办公园 区——临海核心办公区
新加坡港湾中心——包括办公，商业， 和餐饮等不同功能的综合型建筑。
商业流线组织
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负二层平面
竖向交通及防火分区分析
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负一层平面
竖向交通及人流组织分析
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开发商
加坡、中国、香港、日本、马来西亚和越南
设立办事处，形成一个广泛的业务网络。
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新加坡 怡丰城
VIVO CITY
设计定位
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新加坡 怡丰城
VIVO CITY
怡丰城由日本著名建筑师伊东丰雄 设计，购物中心有机地融合了奇异多彩的元 素，富有创意的建筑外形带有日本漫画的风 格。独具一格的滨海露天饮食区，巨大的世 界级活动与演出场地，以及空中公园和水景 融为一体，体现了购物中心 从封闭式向更 加动态和开放的形态进化的结果。
设计作者
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新加坡 怡丰城
VIVO CITY
将自然主义风格引入到SHOPPING MALL 中来，作为探索伊东近年来不断思考的建筑轻 量化的大型实践，也提升了商业地产项目的无
形资产和知名度。遵循这样的创作理念，商业
购物中心——怡丰城，总面积近15万平方米，租
用面积近10万平方米，商店超过300家。三层楼面 加上两个底层及7层停车场。 公共文化活动空间——怡丰城一直是新年倒计时 活动的电视直播现场，并经常举办各种公共活动， 以吸引人气。 电影城——内有新加坡最大的电影城，共15个影 厅，2293个座位。 超级市场——提供“三合一”：大人（Giant）超 市、冷藏公司（ColdStorage）的天然食品超市 （最大规模有机食品市场），以及佳宁（Guardian） 保健与美容店。 餐饮区—— 快餐、咖啡和正餐餐厅以外，购物中 心内有两个大型集中餐饮区。 奥林匹克游泳池——在第三层设计有四个奥林匹 克游泳池，空间开阔，可以看到海景，山色和缆车。
中心以最富流线美的建筑，塑造连续、自然、 柔性的公共空间，整个建筑的结构不是以层层 楼面切割空间，而是空间与空间衔接成流线，
提供“度假村式”消费体验，迎合了消费主义
时代的对体验性、符号性的消费需求，把握住 了时代的脉搏。
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新加坡 怡丰城
VIVO CITY
丰树产业是新加坡的房地产公司，以亚
洲为主要发展腹地。拥有的房地产资产总额 达57亿新元，以办公楼、物流、工业、商业 园和零售／生活物业为主。此外，在亚洲各 地管理着52亿新元的第三方产业。分别在新
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VIVO CITY
广告表示
广告标识分级：
怡丰城
主力店
怡丰城由于立面大部分采用外表皮构筑，可能基于不破坏器外立面完整性的考虑，保持其颇具设计 美感的流线性，并没有像其他商业综合体一样实体的外立面挂满广告，只是在北面有怡丰城logo和主力 店的广告。
位于顶层的空间还设置了屋顶户外剧场和四个奥林匹克游 泳池，这是怡丰城有别于其他商业综合体的一个最具特色的空 间节点。满足了不同年龄层消费者的需求。
露天剧场和奥林匹克游泳池
国际重量级艺术品在怡丰城安家落户。国际6名艺术家，为配合 “新加坡双年展2006”而制作的13件雕塑品，从10月19日开始，在怡 丰城户外永久展出，赋予商场多元化体验。 一枚10米长的红色火箭会释放出游人孩子气的一面。一个13米超高 超瘦的雪人面向海景。四朵巨型玫瑰绽放有如街头的“家具”。一个6米 高的花树与真树并列水边。大片大片的雪花栖息在三楼食阁的屋顶。这 些雕塑品无形中丰富了商场的个性，把艺术带到民众的生活中间。
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V诗家董百货TANGS 超级市场VIVOMART 嘉华影院GOLDEN VILLAGE
怡丰城的二级广告标识为各主力店 等商业业态在建筑北立面墙面所设置的 店招广告位。以横向成组布置规则的出 现在墙立面。
一层平面
竖向交通及人流组织分析
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新加 坡最 大的 夜间 娱乐 场所。
新加坡 港湾中 心
二层平面
竖向交通及人流组织分析
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新加坡著名的圣淘沙 景区直达捷运（轻轨）
新加坡 怡丰城
BEST SHOPPING MALL
“我要让顾客在shopping的时候，感觉如 在海上扬帆一般。” ——伊东丰雄
VIVO CITY
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目录
项目简介 交通流线 空间节点
立面系统
业态组成
SWOT分析
值得我们借鉴的地方
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项目简介
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区 位 分 析
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空间节点
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立面系统
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VIVO CITY
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立面系统
怡丰城南立面
怡丰城南立面对着风景宜人的海湾风光，而一立面的形象为多层波 浪状的观景平台和起伏流动的屋面，沿着港湾的白色流线型摩登建 筑，既像涌动的海浪，又像飘荡的风帆，充分契合了当地的自然风 景。这也是体现了伊东丰雄（ToyoIto）在新加坡的自然主义派建 筑风格。
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VIVO CITY
立面系统
怡丰城北立面及东立面
怡丰城的北立面及东立面则对向城市主干道，稍有些区别于南 立面，这两个方向的立面通过附流线加动感而充满活力的外表皮， 向过往的游客和市民展示的是一个活跃而流动的现代商业综合体形 象。
三层平面
竖向交通及人流组织分析
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空间节点
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怡丰城最大化地结合周边的自然景观形成空间与空间衔接成流线的建筑 设计，在建筑设计风格上同时突出“人造水景与自然港湾”的结合，在购物
人造水景
中心入口处设计了水岸景观，300米的沿海长廊给人特殊的体验。二楼的户
外广场也设置了喷泉水流，夜晚水流灯光会变为满天星斗。
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室内中庭
中庭空间是每一个具有一定规模的商 业建筑中必不可少的空间节点处理手法。 适度的中庭空间能够减轻室内的压抑感， 在丰富建筑空间变化的同时，能起到引导
性作用。
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位于顶层的空中屋顶强调的是绿色景观，屋顶花园配以白色回廊 延续建筑立面的白色流线，同时将国际重量级雕塑艺术品在户外永久 展出，赋予商场多元化体验，不失为一个有趣的空间节点。
屋顶花园及白色回廊
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运营模式
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交通流线
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城市主干道
地铁驳接 地下二层
垂直停车场
地下车库出入口 海运中心码头
港湾步行道
轻轨直达 商场三层
外部交通流线
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VIVO CITY
一级广告标识：VIVO CITY
广告标示
怡丰城的一级广告标识 logo 通过简洁动感的造型， 主要表现 , 展示项目的活动和 流动的整体形象 , 宣传怡丰城。 设置在重要道路高层以及主 要人流入口方向位置。它是 建筑外立面的重要构成因素。
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