万科发展历程分析.docx

万科发展历程分析1、万科成长历程分析1.1从贸易起步，由单一经营到多元化经营阶段（1984～1991）万科的起家并非是房产公司，更不是专业的房产公司，而是以电器设备起家的一家国营电器器材经营单位。

在这一阶段，也即我们提到的地产前期摸索期，万科并没有太多的涉足房地产业，但也的确为万科的地产发展之路奠定了坚实的基础。

1984年，当时的万科以“现代科教仪器展销中心”的名称注册、国营性质、经营办公设备、视频器材的进口销售业务王石任公司经理。

当时公司员工共67人，平均年龄24.5岁。

公司开发大陆专业视频器材专业市场，成为深圳市最大的进口销售商。

同年，公司成立了第一家内联企业“现代医学技术交流中心”（现名深圳万科协和有限公司）。

1985年，由于进口机电产品市场严重萎缩，公司多方拓展销售业务，形成了深圳本部调汇、进货、广州点储运，北京点销售的“三点一线”销售模式，营业额一度占国家计划外市场的60%。

当年，公司员工增加至105人。

1986年，公司在专业销售顺利的情况下加强企业管理，引进办公自动化设备，聘请中华会计事务所为财务顾问，为树立企业形象赞助大型文艺演出和文化刊物。

同时，为摆脱僵化体制，筹措发展资金，公司决议在两年内完成以公开发行股票为目标的股份化改造。

同年年底，公司成立了第一家中外合资企业——“深圳国际企业服务公司”。

这一年，公司员工人数共增加至123人。

1987年，万科缩减公司称谓，更名为：“深圳现代科仪中心”。

当年，万科改整机进口为散件引进，国内组装、销售，业务进展顺利，与日本SONY等公司建立了密切联系。

同年，万科兴办了第一个工业投资项目“精时企业有限公司”。

这一年，公司员工增加至135人。

1988年，万科再次更名为“深圳现代企业有限公司”。

政府批准股份化改组方案，原公司的1300万元资产国家占60%，职员占40%，公开募集社会股金2800万元，其中1000万元为特别人民币股，由境外投资者购买。

定名为“深圳万科企业股份有限公司”。

是年分别与美国富兰克林铸币公司等兴办了3家来料加工厂，用工数达2500人。

1988年11月，以2000万元的价格投标买地，万科开始正式进入房地产业。

然而，这一年公司员工增加较少，年末人数为137人，比上一年只增加了2人。

1988年是万科发展历程上的第一个里程碑，公司完成了两件最具深远意义的事：一是进军房地产业；二是对公司进行股份制改革，公开融资。

从万科1988年年底投标买地开始，万科正式开启了地产经营的新纪元，这一举动也正式标志着万科以地产为专业，多元化发展经营阶段的开始。

1.2以房地产为主营业务，全国扩张阶段（1991～1994）万科的第一轮扩张期指的是1988年到1994年，尤其是1991年确定“综合商社”发展模式后，实施多元化和跨地域经营战略，实现急速扩张的过程。

万科能实现第一轮扩张，与1993年以前发行A、B股以及增资扩股有密切关系。

1988年，万科再次更名为“深圳现代企业有限公司”。

政府批准股份化改组方案，原公司的1300万元资产国家占60%，职员占40%，公开募集社会股金2800万元，其中1000万元为特别人民币股，由境外投资者购买。

定名为“深圳万科企业股份有限公司”。

1989年年初，万科招股顺利完成，第一届股东例会召开，成立了由王石等11人组成的第一届董事会。

所募集的资金主要投向了工业生产、进口贸易和房地产开发。

深圳万科地产有限公司于1989年成立。

这一年，由于走私市场的冲击和计划经济僵化，使公司摄录象器材的销售业务日趋萎缩，但工业服务、房地产发展良好，创造了新的利润来源。

1990年，万科决定向连锁零售、电影制片及激光影碟等新的领域投资，初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。

1991年初，公司确定集信息、交易、融资、制造于一体的“综合商社”发展模式。

为适应公司业务扩张需要，1991年1月29日万科A股在深圳证券交易所挂牌上交易。

进行增资扩股，总股本增加至7796万股。

本次所募集的资金主要投向房地产开发、工业生产、进出口贸易及连锁商贸、影视文化等领域。

1992年是万科“遍地开花”的一年。

在贸易方面，公司成立贸易经营本部，万佳在武汉和乌鲁木齐开办商场，并增设大连公司、珠海公司、武汉公司、新疆公司和北海公司；在地产方面，香港银都置业、青岛银都花园、天津万兴和万华、上海万科房地产、北海万达房地产等分公司相继成立；进行股权投资的国内公司达到13家；成立万科文化传播有限公司，开展电影、广告、卡拉OK影碟等制作和发行业务。

当年万科确立了以房地产为核心业务的发展战略，重点开发中国东南沿海地区的房地产和股权投资业务。

同时，上海、青岛、天津等地项目发展顺利，为公司的规模化发展奠定了坚定的基础。

是年，万科已拥有属下36家联营和附属企业，遍布国内十五个重要城市。

1993年是万科历史上最具里程碑意义的一年。

当年1月，本集团向上海市民正式推出中档城市居民住宅---上海万科城市花园，受到市场欢迎，给刚刚启动的上海房地产市场以积极推动作用。

该项目占地面积37.6万平方米，建筑面积50.3万平方米，为万科迄今为止投资规模最大的房地产项目之一。

此时万科在内地的投资项目大多采用“0.4投资法”，意图以小搏大，迅速扩大经营规模。

（0.4投资法在1993～94年作为扩张的经验推广，而到了95年收缩战线时已作为教训案例。

0.4投资法不在发挥当地积极性，而是发挥：①派到一线拓展业务的老总积极性，寻找合作伙伴，项目中的60％由合作伙伴投入；②发挥银行的融资杠杠作用，投资的总额中的60％通过银行贷款；③挖掘消费者的资源，在前两个0.4的基础上，第三个0.4，就是项目投入的60％依靠销售回款，如此循环下来，万科占40％控股权的项目实际投入资金量只是总量的12％。

如此的好处是少量资金快速扩张，问题是：①投资主题杂，诉求不一致，指挥很能统一一盘棋；②投资的股东是一线老总物色，容易形成诸侯割据，尾大不掉；③资金链绷的很紧，市场旺盛没有问题，一旦市场销售不畅就会出现财务危机。

）1992年，邓小平南巡讲话发表之后，国务院在11月4日发布《关于发展房地产若干问题的通知》，明确指出：房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。

在文件精神的刺激下，全国绝大多数地区出现了房地产急速膨胀的现象：房地产开发投资、土地批租量和开发量大幅增长，房地产公司的数量迅速增加，商品房销售面积和销售价格都快速上扬。

万科把握住了机遇，加速实施跨地域发展战略，在华南经济圈，长江三角洲经济圈，以山东半岛、京津地区和辽东半岛组成的渤海经济圈投资房地产项目和股权投资。

然而，高歌猛进也孕育着过热和泡沫。

“三乱两热”（乱集资、乱拆借、乱设金融机构和房地产热、开发区热）现象引起了北京决策者的担忧。

在1993年4月1日的经济情况通报会上，中央提出了“防止经济过热”的警告。

从5月起，人行不断提高相关利率，清理整顿金融秩序。

同年6月24日，中共中央、国务院下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》即1993年中央6号文件，提出了一系列加强和改善宏观调控的措施，主要包括实行适度从紧的财政政策、整顿金融秩序、控制投资规模、增加有效供给、运用进口调剂国内市场、整顿流通环节、加强价格监管。

“6号文件”的刹车效应非常明显。

7月到9月，全国的工业增长速度回落，投资膨胀得到控制，新开工项目大幅度减少。

房地产行业感觉到寒流的到来。

1.3房地产主营业务范围收缩与调整阶段（1994～2001）这种四处开花的多元化经营给万科带来了困境。

项目立了，资金投了之后，才感觉到人力资源上不去，资金分散等弊端。

由于资源分散，企业的经营规模在12～15亿之间徘徊，利润到了1.5亿也上升乏力，万科1991年到1994年几年下来的结果是：集团资源分散，形不成主导行业。

万科为多元化“踩刹车”的转折点是1993年的上海务虚会。

在会议上，放弃综合商社的发展目标，确定了城市居民住宅开发为主导业务，并提出加速资本积累，形成专业化和规模化经营的发展方针。

当时，深万科除房地产开发和股权投资外，其他业务的利润率明显降低，如进出口业务的营业额占总数的70%以上，但实现的利润却不足利润总额的1/4，因此，必须找到切实的利润增长点，调整业务框架迫在眉睫。

与此相反，公司的房地产业务却势头良好，在上海的第一个项目西郊花园销售状况很好。

盘点1992年，该项业务所取得的利润率高于其他，其营业收入仅占总收入的5%，而利润却占近20%。

1.4快速扩张期（2000年至2003）2000年，万科进入成都，年新增土地储备建筑面积450万平米；2001，先后攻入武汉、南京、长春、南昌等4城市；2002年进入佛山、大连等城市，年新增土地储备建筑面积276万平米。

短短三年间，万科先后进入了12个城市。

此间万科之所以能够迅速扩张，是因为其后有强大的金融支持。

2000年，万科获得华润配股融资6.25亿元，并为其第一大股东。

同时，万科用了一种传统的融资方式——获得银行信贷几十亿元。

2000年，获得银行信贷额度为20亿元；2001年又获得26亿元；2002年同样获得20亿元的银行信贷，并发行了15亿元的可转债。

在管理上，万科此时不仅形成了稳定的人力资源体系，而且在业务管理上也提出了完整的办法，这为其快速扩张奠定了基础。

2001年，万科任郁亮任为总经理、莫军为副总经理，形成了新一代管理团队。

2002年，实施了高管年度述职办法，并引进了平衡评分卡评估和优惠的购房政策等激励政策。

在业务上，2001年提出了名为“专业集成”的业务流程，使得其业务流程得到了极大的完善；2002年，针对工程质量的问题，又提出了“磐石行动”，并明确了三级采购体系。

在品牌上，此间的万科更是超前。

2002年，提出了“建筑无限生活”的品牌概念。

2003年，万科又对客户忠诚度进行了调查，这在内地房地产公司中，对客户端关注是较早的公司。

在中国内地房地产公司中，万科是第一个将自己的品牌作为一整套体系，来宣传和推广。

与此同时，万科在扩张过程中，对宏观调控政策也非常关注，针对不同的政策，在公司发展战略上也进行了不失时机的调整。

2002年，土地出让实行“招拍挂”政策，还有2003年又出台的121号文件、18号文件，针对以上种种政策，万科提出了积极的应对措施，如“要积极拓宽融资渠道，考虑合作开发模式”和“加强市场和政策的研究，辅助经营决策”。

这轮扩展，使万科的营业额由2000年的37.84亿元跃升到2003年的63.8亿元。

1.5战略指导下有质量的扩张（2004年至今）如果说此前的扩张是一种自发式的扩张，那么，在接下来的扩张中，万科是有准备、有策略的扩张。