解读管理规约

第二章

物业使用（转移与保全）
业主在符合有关买卖或租赁合同相关约定的条件下，所 购单元、单栋物业进行对外租赁时，业主应于对外租赁 前书面通知物业公司，书面确认支付物业费的归属，并 确保遵守本规约的一切条款。

业主所购单元、单栋物业的房产所有权及其占用土地使 用权发生转让时，业主应于发生转让前书面通知物业公 司，并确保继受人与物业公司签订物业管理服务协议， 承诺遵守本规约的一切条款。
第一章

总则
前期物业管理由开发商选聘物业管理公司，委托有资 质的物业管理公司为本物业的前期物业管理者。 专项维修资金的收集、使用、管理按政府相关法律法 规和物业实际另行约定。 物业公司可根据与园区签订的前期《物业服务委托合 同》与业主或租户（下称业户）签订《物业管理服务 协议》，明确物业服务内容和标准，以及收费办法。
管理规约的法律依据
2007年我国颁布的《物权法》第76条、第77条、第83条规定：
制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分 占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主 不得违反法律、法规以及管理规约。 《物业管理条例》第7条、第17条还特别明定：
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利 益、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依 法做出约定，管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或 者损害社会ห้องสมุดไป่ตู้共利益，管理规约对全体业主具有约束力。
管理规约的效力

我国2007年颁布的《物权法》对于管理规约的效力未作规 定，但同年经修订的《物业管理条例》第17条第3款有明 文规定：“管理规约对全体业主具有约束力。” 实务中管理规约的效力，应包括业主及其特定继受人，承 租人、借用人等区分所有建筑物的占有人(物业使用人)， 均应受管理规约事项中有关使用事项的拘束。 既然分散的买房者尚应对业已存在的临时规约作出遵守承 诺,那些直接面对广大业主提供职业化、专业化物业服务 的企业更应作出遵守承诺。



本规约作为房屋买卖合同或房屋租赁合同以及物业管 理服务协议的附件，其所有条款与规定对开发商、业 主、租户（使用人）、物业公司具有同等法律约束力。
第二章

物业使用（构建筑与设施）
业户应按设计用途谨慎使用物业，不得用作生活居住。


业户应按照楼层的设计承受荷载放臵设备和货物。
业户应按有关规定合理使用水、电、气等设施设备。 业户专用部位供水办法以及收费标准。应考虑总表与分 水表之间的差额补贴办法、抄表、开票及代付代收依据 等。 业户专用部位电费的收费原则及标准。根据用电量考虑 MD基本电价分摊方法，确定电费单价及调价程序。 业户应按设计预留的位臵安装空调，未预留设计位臵的， 应按物业公司指定的位臵安装，并按要求做好噪音及冷 凝水的处理。
一旦发生火灾，物业管理人员应先报警，组织人员疏散，
及时组织扑救初始起火。
第五章

安全防范管理
业户应向物业公司提供应急联系人名单及联络方式，当 发生突发事件，将按上述名单联络及通知有关业户。


临时管理规约与管理规约

《临时管理规约》和《管理规约》的区别主要体现在 物业管理的不同阶段。在前期物业管理阶段，即业主 大会成立前，小区的管理规约叫“临时管理规约”。 按照《上海市物业管理条例》规定，购房人在购买新 建商品房时，需要对开发建设单位提供的《前期物业 服务合同》和《临时管理规约》进行书面确认，购房 人（业主）在签订了确认书后，应受其约束。 在组建业主大会时，需要对《临时管理规约》进行修 订，修订后称为《管理规约》。



购买整栋房屋的业主，电梯、中央空调、消防、 安防等设施设备的产权归属应细分明确，它的维 护保养、和运行费用应明确承担着。
第二章 物业使用（维修保养）
超过保修期和保修范围的专用部位、设施的维修，可
以由物业公司提供有偿报修服务，并按规定收取材料
费和人工费。 下列情况不属保修范围： 1.因使用不当造成的质量缺陷； 2.不可抗力造成的质量缺陷；


为确保本物业与附近建筑群体的协调和建筑物的 美观，业户不得擅自在物业管理区域内的空地上 或建筑物的屋顶、外墙、技术层搭建和安装设备。
第二章

物业使用（公共设备）
电梯系本幢建筑业户共同使用，为确保电梯安全 使用，使用人必须严格遵守电梯使用规定。 业户室内公共中央空调、供暖设施设备产权归属 与运行费用应于明确，并制定相应规章制度。 业户室内公共消防、安防设施设备产权归属与运 行费用应于明确并制定相应规章制度。
第三章

装修管理（二）
业户应督促装修企业配合物业安全消防的监督检查，施 工人员进出应进行登记，大型装修工具搬出本物业应持 有出门证，装修动用明火应办理动火证，施工违反有关 装修管理规定，物业公司有权要求其停工或采取停电的 措施，直到纠正为止，由此产生的后果由该业户承担。 装修完成后，经消防部门备案或抽查验收后，方可投入 使用，有关备案或批准文件（复印件）交物业公司存档。 物业公司派员对装修情况进行验收检查，装修企业应提 供装修竣工图（强电、弱电线路图和上下水管隐蔽工 程），为日后维修提供方便。


第四章

消防管理（二）
物业公司按规定在共用部位配臵了灭火机。业户专 用部位内也须自行配臵灭火机等消防器材，并负责 消防器材维修保养、更换，确保消防器材完好。 业户专用部位的消防烟感、喷淋有改动的，应承担 维修保养、确保消防器材完好的责任。 业户应制定本单位的防火制度和应急疏散预案，并 协助本物业公共区域的消防安全管理，积极参与物 业举行的消防演练和宣传工作。
当组建业主大会，需要对《临时管理规约》进行修订，2 个三分之二通过，原规约失效，启用新的《管理规约》。

房屋买卖合同与管理规约的关系

管理规约规约具有自治规章的性质,但与 合同有着严格区别。
管理规约----------公约---物权法 房屋买卖合同------契约---合同法

物业管理合同------契约---合同法
《漕开发十二期厂房物业使用手册》
《漕开发新经济园通用厂房管理使用办法》 《管理规约》
浦江高科 松江高科
非居物业的管理规约

非居物业的业主委员会成立条件（或业主共管委员会）， 仅参考住宅物业的法规，目前政府部门房办审批暂不受理。 目前我公司辖区非居物业（工业园区）的管理规约的制定， 严格意义上应该属于临时规约，大多由物业服务企业起草， 开发商确认。 临时管理规约的制定，依照《物权法》《物业管理条例》 《消防法》《环境保护法》《保安服务管理条例》《住宅 室内装修管理办法》《最高人民法院关于审理物业服务纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规， 结合开发商和工业园区、商业园区的特点进行编制。

第四章

消防管理（一）
入驻企业（业户）主要负责人是本单位的消防安全责 任人，业户应按《消防法》《上海市消防条例》履行 企业应尽的消防安全责任。 为了确保本物业的安全，入驻企业（业户）与物业公 司应签订消防安全责任书。 物业公司应当履行公共管理区域内的消防安全责任， 提供消防安全防范服务。业户的专用部位的安全防火 由业户自行负责。物业公司有权进行监督检查的权力。


2007年以前的原始管理规约形态

所谓原始管理规约，又称业主临时公约，指房屋的开 发商或销售商于将区分所有（商品房、公寓、厂房等） 分别让与给单个的业主（企业）时制定的规约 。 如 “业主临时公约”、“物业管理协议”、“房屋使用 规定”等，。 华富大厦 《业主临时公约》

智汇园
新经济园
管理规约的概念

管理规约是规范区分所有建筑物的管理、使用乃至所有 关系的自治规则，具有业主团体(共同体)根本自治法规 的性质。它如同公司的章程、国家的宪法，规约具有自 治规章的性质,但与合同有着严格区别

我国《物权法》先后五次提到了“规约”,并在第83 条 明确要求业主遵守法律、法规以及规约。《物权法》颁 布后,国务院于2007 年8 月26 日对《物业管理条例》 作出修改,充实和完善了有关规约的规定。鉴于《物权 法》使用“规约”的概念,修订后的《物业管理条例》 将“业主公约”易名为“规约”,将“业主临时公约” 易名为“临时规约”。
管理规约的时效

《物业管理条例》第23条要求建设单位在物业销售前将临 时规约向物业买受人明示,并予以说明； 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵 守临时规约予以书面承诺。


既然分散的买房者尚应对业已存在的临时规约作出遵守承 诺,那些直接面对广大业主提供职业化、专业化物业服务 的企业更应作出遵守承诺。
第三章

装修管理（一）


业户进行内部装修的，应出具委托书和装修资质证 书，提出申请，并签订装修协议。缴纳设施完好保 证金、消防监管装修管理费、装修垃圾清运费费等。 业户（企业）内部装修前应向政府消防、环保、卫 生防疫部门进行申报审核，并将相关资料交物业公 司备案，经物业公司审核，书面签发装修许可证后 方准施工。 业户（企业）委托的施工队应按《装修管理办法》 规定从事装修行为。因装修房屋影响物业共用部位、 共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业户合法权 益的，业户应及时纠正并承担相应的赔偿责任。


消防管理中事故风险与对策

消防设施日常维修养护确保发生火灾时，发挥正常功效。 报警失灵、无消防用水将导致民事和刑事法律责任， 实务中物业应有所作为： 审核业户装修的消防报批和消防验收。 确保各类消防设施的完整有效，不允许消防通道堵塞、 灭火机过期、烟感失效、消防没水或拧不开等情况。


解读《管理规约》
讲解人：胡平
2013年9月21日
物业管理规约的意义
为构建和谐的小区环境,预防和化解物业管理领 域的利益冲突,既需要国家公权力通过立法和行政手 段审慎而适度地直接干预业主之间、业主与物业服务 企业之间、 业主与开发商之间的权利义务关系,更需 要鼓励广大业主基于意思自治精神通过规约对物业使 用、维护、管理而发生的权利、义务与责任做出自律 约定。因此,进一步明确规约的法律效力,对于完善规 约制度、弘扬物权民主精神与业主自治精神具有重要 的理论与实践意义。
管理规约规范的内容

（2）物业服务企业的权限、规定业主间及与物业服务 企业之间矛盾纠纷的调处。业主违反管理规约的约定， 物业使用人违反管理规约的，相关业主承担连带责任、 物业费调价的机制、程序和确认等。

（3）前期物业管理（临时管理规约）的模式、物业管 辖的范围、选聘物业服务企业的要求、维修资金的筹集 和使用，停车场地（地下车库）的所有权和收益权等等。


管理规约规范的内容

因区分所有建筑物（住宅、办公楼、工业园区、商业等） 的规模、用途，及业主的身份（个人、企业、事业单位） 等不同而有差异。管理规约规范的内容一般包括：
（1）物业的使用。
包括规定业主的权利义务、相邻关系、物业的使用原则、 物业的装饰装修、物业转让、出租的相关事项、物业的 用途、物业的维修养护、设备设施的管理、治安消防管 理、环境管理、利用物业共有部分获利的归属、未按规 定交付有关费用的责任、业主损害他人合法权益的处理 以及业主违反物业使用禁止行为的处理等。
3.超过开发商建设单位保修期限。
4.经业户二次装修，改变原来的设施及配件、移动位 臵的部分。
第二章 物业使用（企业标识设立）
未经许可不得在物业外围竖立或放臵任何招牌， 通告、广告等物品。 购买整栋楼的业主，如需在外墙、屋顶设臵企业 标志，应向相关部门提交书面申请，获准后方可实施。 楼内大堂或电梯门厅内统一安装、更换企业铭牌、 指示牌，费用由企业承担。 业户如有特殊要求安装司标、广告，应向物业公 司递交方案，经物业公司批准后统一实施，有关费用 由相关业户自行支付。 业户未经许可违章搭建各种招牌，物业公司可在 不事先通知情况下进行拆除。
物业使用人所拥有的单元房屋的人身、财产等保险事宜， 由物业使用人自行负责办理。

第二章

物业使用（共用部位）
业户有权通过、进入共用部位，使用共用设备， 但不得占用、妨碍或允许他人妨碍其他业户对共 用部位及共用设备的正当使用。 为确保在发生特殊情况时货物和人员的疏散，业 户均应随时保持本栋建筑的走道、楼梯、安全门 等消防通道的畅通。