第二章控制性详细规划的编制内容与方法

泉州古城控制性详细规划经济分析实例 1、背景 20世纪90年代，泉州古城面临空前的冲突，一方面是具有高度文化价值，曾经灿烂 辉煌的古建筑，一方面是迅速膨胀的房地产开发。 （1）大量实践表明，旧城改造必须以新区开发为前提，旧城人口才能松动，旧城改造 才能成功。而泉州市古城更新完善却没有新区开发配合，致使古城更新完善不得不就古 城论古城，难度很大。 （2）基础设施欠账太多，迫切需要改善。但政府财政无力支持，只有依靠房地产开发 来带动。外商开发房地产，改善城市基础设施，成为城市政府当前首先考虑并予以支持 的大事。 （3）古城人口密集，商业价值高，从纯房地产角度考虑，利润颇丰，深受外商青睐。 （4）国家政府鼓励发展第三产业，房地产迅速发展。 2．房地产投资市场简析 2、房地产投资分析 从1992年起，泉州市区各类建设用地全面实行了有偿有期限使用制度，主要采用有 偿出让和有偿划拨两种。营业性、商品房用地以有偿出让方式取得使用权，工业企业、 城市公共设施、行政机关等用地采用有偿划拨的方式取得土地使用权。古城建设用地有 偿使用的收费标准见（附表1-1）。

控制性详细规划控制指标体系的确定通常是以建筑密度和容积率的确定为核心的，在规划 实践中，对于建筑密度和容积率的指标赋值主要有四种方法 一、城市整体强度分区原则：根据微观经济学区位理论，从宏观、中观、微观三个层面， 确定城市开发总量和城市整体强度即核心指标建筑密度和容积率，建立城市强度分区的基 准模型和修正模型，进行各类主要用地的强度分配，为确定地块容积率、制定地块密度细 分提供原则性指导。 优点：在区位理论基础上，将分区管理控制向系统化，数据化，精细化方向大大推进，是 城市规划控制管理中各项指标的确定更具严密性，进一步提高了控制性详细规划编制、指 标制定的科学性。 缺点：分区推导模型内容体系构建尚待进一步探讨，模型中各项因子选择和推导过程中各 因子所占比重的确定因素，对于分区控制合理性程度，密度分配结果有很大影响。 案例分析1）深圳经济特区城市密度分区研究
土地价格若按目前泉州的实际情况，其组成如下： ①Pl土地综合配套费；②P2拆迁费，主要 包括过渡费、搬迁费、提前奖励费和营业补偿费； ③P3回迁安置费。 （2）建筑造价成本主要包 括建筑安装工程和区内配套工程两项费用。 （3）开发管理费、各项税收和不可预见的费用。 销售价格分析 泉州市主干道沿线房产价格上升很快，其原因来自两个方面。如前所述，区域经济繁荣，城市化进 程加快，土地稀缺性等因素造成的正常上升。 古城改造尚未开始，新区开发进展较慢，房地产的 供给与需求失衡，人为炒高房产价格，这是非正常价格。目前，泉州市商品房售价为1600元／m， 商店售价5000~12000元／m，估计规划实施以后，价格会有所回落。本报告房屋售价也按照泉州 市店面租金分布规律进行分级分类（附表1-5）。
地块容积率=地块建筑总量/地块面积
地块停车位个数=地块建筑量*停车位配置标准 三典型实验法
根据规划意图进行有目的的形态规划，依据形态规划平面计算出相应的规划控制指标，再根据 经验指标数据，选择相关控制指标，两者权衡考虑，用作地块的控制指标。优点：形象性、直观性， 便于掌握，对研究空间结构较有利；缺点：工作量大且存在较大局限性和主观性。
人口容量=建设用地面积/人均建设用地指标值 建筑总量=规划人均建筑面积*人口容量 2 分区人口密度推算法，根据总体规划或分区规划对控制性详细规划范围内的人口容量以及城 市功能的规定，提出人口密度和居住人口的要求；按照各个地块的居住用地面积，推算出各地块的 居住人口数；再根据规划期内的人均居住用地、人均居住建筑面积等，就可以推算出某地块的容积 率、建筑密度、建筑高度等控制指标。优点：资料收集简单，计算方法简单；缺点：对上位规划依 赖性强，对新出现的情况适应性不够，且指适用于以居住为主的地块。 规划范围内居住用地总面积=人口容量*人均居住用地面积 地块人口容量=地块居住用地面积/近期人均居住用地面积 地块居住建筑量=地块人口容量*人均居住建筑面积；同理计算出其他类型建筑量，与地块居 住建筑量求和得到地块建筑总量
案例：重庆市茶园城市副中心控制性详细规划
先组织编制了《茶园城市副中心城市设计》，在交通结构、建筑规模、建筑布局以及景观要素 等规划研究的基础上对开发强度。建筑高度、体量、后退控制和边界、色彩、风格、天际线、视廓 等要素进行了引导和控制，然后在城市设计的基础上，对规划方案进行深化和调整，优化用地布局， 合理细分土地，细化相关的指标体系等，最后编制完成《重庆市茶园城市副中心控制性详细规划》。 四经济测算法 根据土地交易、房屋搬迁、项目建设等方面价格与费用等市场信息，在对外开发项目进行成 本——效益分析的基础上，确定一个合适的容积率，使开发建设主体能获得合理的经济回报，保证 项目的顺利实施。优点：科学性，可实施性强；缺点：结果不够准确 案例：泉州古城控制性详细规划经济分析实例 五类比法（经验归纳统计法） 通过分析比较与规划建设在性质、类型、规模等方面具有相类似特性的控制性详细规划项目 案例，选择确定相关控制指标，如容积率、建筑密度、绿化率 等。优点：简单、直观、明确；缺 点：只能在类似的规划项目中选取控制指标数值，如有新情况出现则难以把握，通常情况下现状条 件单一的地块更适用于本法。 以上的所有方法各有特点，应根据规划项目条件、内容、目标的不同，有针对性的选择使用。 当然每种方法在确定指标时都难免存在偏颇和不足，所以，实际工作中一般鼓励采用多种方法相 互印证，综合运用多种可能的方法来确定并校正规划控制指标。
V级：分布于Ⅳ级地外围，占地约l00ha。主要包括环城路，堤后路一带。根据抽样调查和统计处 理，测算级差地租见（附表1-2）。
3）趋势：泉州市的房地产市场尚未健全。因而很难判定趋势，但是，参考台湾的情况，可以看 出一些规律。影响房地产价格的因素很多，现以经济发展速度和物价指数分析（附表1-3）。
随着泉州市房地产市场的健全和经济的发展，泉州市房地产价格也必然上升 3、成本分析 （1）土地价格成本T 根据马克思的地租理论，有地价=地租／利息率。则泉州市的土地价格估算（见附表1-4）。




宏观：以城市总体规划确定的用地规模人口为土地供应的基本参考，根据城市社会和经 济发展的未来趋势，结合相关经验类比分析 各类建筑的需求数量以及城市建筑总量的 比例。通过综合权衡社会经济发展建筑需求总量和环境标准可接受程度 确定城市整体密 度。 中观：遵循微观经济学效率原则，以交通区位、服务区位、和环境区位作为密度分区基 本影响因素，按各因素空间格局和影响权重将城市空间划分为若干基准密度分区，确定不同开 发强度区域的整体结构建立基准模型；再在效率原则基础上引入生态原则、安全原则、美学原 则或文化原则等来修正基准模型，将模型进行拓展，形成基于效率原则的基准密度分区和基于 其他原则的修正密度分区。修正的结果可能提高和降低城市局部地区的开发强度。
通过上述分析，泉州古城保护与改造应限制容积率在FAR1～FAR2之间，这是因为： 古城总体规 划提出开发新区疏解古城的战略。从名城保护的角度出发，也宜逐步疏解现代工商业职能。限制 容积率，可以维持古城房屋高昂的售价，政府可以获得超额的利润，同时降低对古城房屋的需求， 在新的供需水平达到平衡，达到降低价格、降低地价的目的，通过法律、经济手段达到保护古城 的目的。 实行较低容积率政策还可以促进新区开发，增加新区的房屋需求。因为总需求是相对稳定的，随 着经济水平的增长而稳定上升，古城因房屋价格高昂导致古城房屋的需求量减少，必然增加对新 区较低价格的房屋需求。 所以，我们对房屋售价的确定，是根据房屋售价的现状水平，经济发展对房价的影响，较低容积 率政策，住房开发增加供给引致房价降低等诸要素综合考虑得出的。 针对每个古城而言，随着容积率的增加，价格相对稳定，成本变化引致利润变化，如附图1-3所示。 当开发容积率为FARl时，利润为P1～B1，此时为法定利润，超过该容积率，可以获得超额利润。 当开发容积率为FAR2时，利润升为P2～B2，超额利润达到最大。 当开发容积率为FAR3时，利润回到P3～B3的法定利润水平。 在FAR1～FAR3之间，房地产开发经营才能进行，我们把FARl称为最低经济容积率，把FAR3称 为最高经济容积率，把FAR2称为经济容积率。 下面我们将测算最低经济容积率FARl，以保证古城控制性详细规划的指标不低于这一水平，使房 地产开发经营者有利可图。最高经济容积率及经济容积率和规划冲突不大，不再计算。 (附图1- 2 古城房地产开发供需关系曲线图、附图1- 3 街坊房地产开发价格分析图见书P352页） 古城分街坊最低容积率估算 采用公式：




5建筑高度/层数
6绿地率：指一定地块内各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例，它是调节、制约 开发容量，保证建设用地基本环境质量的关键性指标。 7公建配套项目
来自8建筑后退道路红线9建筑后退用地边界 10社会停车场库 11配建停车场库 12地块出入口方位，数量和允许开口路段 13建筑形体，色彩，风格等城市设计内容

2）武汉市主城区用地建筑强度研究 宏观：确定城市总体建设目标及人口合理分布 中观：确定城市合理强度分布结构，形成强度分区体系，测算用地基准容积率
微观：分析用地强度的变化规律，制定出基准容积率在交通区位、用地规模、场地朝向等条 件发生变化的情况下用地建设强度的调整系数，并最终确定出格强度分区内的各类建设用地的强度 指标上限，作为控制性详细规划编制和用地建设管理的执行标准。 城市整体强度分区原则法从城市建筑总量确定到地区强度分配，再到具体地块强度分配，逐级 进行强度控制，系统结构清晰明了。较之传统从单个局部地块出发，就地块论地块制定容积率的做 法，城市整体强度分区法从全局出发，宏观控制规划地块开发总量，进而确定局部地块开发强度和 建筑密度，层层推进，为控制性详细规划指标确定提供参考与外部框架，更显其全局性与科学性的 特点，适用性较强。 二、人口指标推算法 通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和地块环境容量等来确定规划区的规划人口总 量，并以人口总量与人均用地指标的乘积来推算地块内的建筑总量，从而确定该地块的容积率的方 法。 1 环境容量推算法，基于环境容量的可行性来制定控制性指标，即根据建筑条件、道路交通设 施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出容纳的人 口规模及相应的容积率等各项指标。优点：计算比较简便，其结果较为准确；缺点：指标确定因素 较单一，综合适应性不强。 建设用地面积=现状或规划用水量/单位建设用地综合用水量