开放式居住小区的文献综述

文献综述现代城市里的居住小区都以封闭式结构为主。

随着社会发展和居民精神需求提高,封闭式结构居住小区的弊端逐步显现出来。

居住区作为城市形态的重要有机组成单元,而封闭式的居住小区让城市空间结构变得分离和单一,缺乏连续的公共空间承载人们的活动和交流。

小区内外部隔离导致外部缺乏相应的公众监督,街道安全性降低,而小区内部居民之间缺乏公共活动和交流参与也让整个小区居民逐步缺乏地方感和归属感。

此外,郊区封闭性大型住宅区的无序蔓延让资源和环境遭到破坏,城市空间的居住分异现象越来越明显。

这一系列经济、社会、安全问题让人们逐步开始反思这种居住模式。

开放式结构小区就是在保持城市多样性的基础上而发展。

从规划和建设角度来看,开放式结构小区拥有开放的公共空间和私密的居住空间,前者是居民共同活动和交流的场所,后者是保持安全与安静的居住场所。

从道路体系来看,开放式结构小区道路与周边环境有机结合。

它们所形成的网络状道路结构有助于改善城市拥挤问题。

从人口与人文来看,开放式居住小区提倡的是多元化的居住人口和建筑形态,以保持城市的多样性和居民需求的多样性,改善城市居住空间分异现象。

论文就如何发展开放式居住小区提出了思路与建议。

在2015年2月21日晚，新华社发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下称“《意见》”），提出了未来城市规划建设管理的总体目标和重点任务。

客观来讲，《意见》里的很多提法符合城市发展规律，改革措施具有新意、富有内涵。

但是，社会舆论对《意见》的其他方面关注并不多，却形成了聚焦第十六条“新建住宅原则上不再建设封闭住宅小区。

已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”（以下简称“小区开放”）的舆论漩涡。

相应的话题迅速引爆舆论场，并且连续多日在社交网络呈现“霸屏”之势，直到3月5日“两会”开幕时，关于推广街居制的政策争论仍在持续发酵。

在面对新的政策的时候，公众对“小区开放”政策普遍存在误读的现象，在面对这些问题的时候，部分专家、学者及官员也给出了相关的解释，来说明“小区开放”的利弊关系。

按照部分专家、学者和官员的解释，“封闭住宅小区是农耕时代的产物”，随着大宗用地开发越来越普遍，宽马路、超大封闭社区形成，不但阻碍了“小街区、路网密”的形成，进而形成交通堵塞；还破坏城市街道的生活性，不利于形成更良好的关系。

有评论指出，公共、开放的街道是城市活力的源泉，社区的大型化、封闭化却导致街道的生活性功能降低。

例如，封闭小区之外的街道就难见到小商店、怡人的环境、步行空间、绿带、休憩场所等。

正向来看，小区开放正是为了解决“城市病”。

其一，小区开放可以缓解交通压力，部分官员和专家回应：不少城市断头路和丁字路因封闭的住宅小区而起，带来交通阻塞，因而要打开占据城市中心地带的单位大院和封闭小区；其二，小区开放有利于激发社区活力，有学者和媒体引用国内、国外开放小区的实践，力证小区开放后，会提升街道的生活性和公共场所的开放，有利于激发社区治理活力；其三，共享社区绿色空间，改善城市生态。

绿地、花园、公园以及林地所构建的绿色空间构成了城市的生态景观。

封闭小区使小区内部绿色空间彼此孤立、零散分布，切割了绿色空间布局与城市景观规划的整体性，降低了绿地的服务功能和生态效益。

而开放小区则在诸多方面有利于增强城市的生态性；其四，共享社区服务空间，促进城市和谐。

开放、和谐是现代文明城市的表征。

住宅小区和城市不仅仅是人们居住的场所，还是体现市民伦理、人文价值的空间载体。

充满活力的城市十分注重人与城市，人与人之间的交流互动，培育归属感和认同感。

开放式住宅小区不仅是拆除围墙和栅栏的形式上的开放，更是服务空间的和人际交往的开放；其五，开放式小区对土地的利用率有大幅度提升。

其实从城市住宅建设的切割上来说，住宅占地面积基本上都比较小，在城市控规级别的万亩大社区是非常少的。

人口、社区商业、交通等配比前期城市规划好了，但是如果开发商不按照城市控规来建设对城市规划还是有一定影响。

另外从商业的角度来讲，新建小区开放式模式会增加更多街区性商铺的供应。

从区域来看，社区配套会更加便利，像成都的玉林社区其实就是一个大的开放式的小区。

但是真正的商品房打开的可能性不大。

开放社区的最大意义就是彻底改变商品房制度施行以来的住宅建筑形态。

首先政府推行开放社区的政策是要落实，另一方面业主对于出钱要求独占公共设施的需求仍然存在，既然地面配套被剥夺剩下的就只有空中花园了。

为了同时满足两方的要求，开发商的建筑成本势必提高，房价也肯定会涨起来（推行街区制后）。

但从长远来看，从城市的合理规划看，利大于弊。

封闭小区的做法意味着只需要做好住宅产品就好，但会导致城市功能分区混乱。

现在的居住和工作远距离分离的办法，导致最核心的难题就是交通拥堵，因为工作仍然在主城区，大量的娱乐，工作，消费需求要在主城区释放，日常活动要在主城区完成，举个简单的例子，各类CBD上班人潮如织，假期门可罗雀。

主城区的生活成本越来越高，卫星城又搞不起来，最好的资源和服务高度集中，又造成资源的极度稀缺和浪费。

推广街区制就要求在住宅规划中不能单单考虑居住需求，还要把商业，工作等因素全部算在内，把这些需求留在街区范围内，从而减少大家长距离出行的问题，不仅创造工作机会，减少交通压力，同时有利于打造活力社区，逐步发展出城市副中心。

分流城市交通压力，商业压力以及住宅压力，更好的优化城市结构，应对城镇化后公共设施不足造成的城市病，这应该算是开放式社区最大的目的。

开放式小区利大于弊，我是坚持这一观点的，问题的核心在于政府在要求小区开放后的补偿问题，真正推广意义是对房地产市场开发模式的变革，以及打通围墙后民众生活方式的深远影响。

但具体推广模式仍然有待商榷，我是不同意封闭小区是农耕时代产物的观点。

开放本身并无对错，真正的对错是这个话语权是在谁手里，业主的意愿还是行政命令，还是照搬西方国家街区模式彻头彻尾的“拿来主义”。

依据现行法律、法规，小区内的道路、绿地等共有设施属于业主共同所有，业主没有任何义务将属于业主共有的道路对外开放。

若政府强行推行开放式小区的政策，必将存在侵犯业主对共有道路使用权的问题。

如果要推行开放式小区，个人认为政府可以采用与业主协议有偿使用业主共有道路的方式，或者采用直接征收业主共有道路的方式。

但无论采用何种方式，从现行国家颁布的法律、法规而言，将业主共有的道路公共化均存在立法上的空白。

因此，推行开放式小区，立法为先是首先需要解决的问题。

推行开放式小区必须依法进行，尊重业主的选择权。

在推行开放式小区前，对于哪种类型的小区可以推行开放式小区，是强制性推行还是建议性推行，同样是政府需要解决的问题。

同时，对于老百姓普遍关心的小区开放后是否还需要缴纳物业费，物业管理模式的改革和创新，小区公共安全如何保障等问题都需要政府在推行开放式小区的过程妥善回应老百姓的关切。

另外，在《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出，加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，原则上不再建设封闭住宅小区。

已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

“原则上不再建设封闭住宅小区。

已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”这句话，引发人们热议，已建成小区谁有权决定开放？今后没有封闭式小区，是否意味着小区不再有物业？小区开放后安全如何保证？学区房划分是否会受街区影响？开放使用小区道路如何补偿？最高法：“小区开放”尚需立法实现法治化？从封闭小区到“街居制”是一个城市空间正义转型的问题，对于改变既有粗放的城市发展路径、增加城市内涵具有引领意义。

但是，也势必涉及到旧账偿还与新挑战等一系列的问题。

由此，有必要用正义的手段推动城市空间正义的转型。

第一，推进沟通交往保证政策程序正义。

意见表达和意见综合是政府过程的开端，在伊斯顿看来，政治沟通也就是政治系统进行输入—输出的工具，阿尔蒙德则指出“当某个集团或个人提出一项政治要求时，政治过程就开始了”。

“推广街居制”的政策，越过了意见表达这个环节，使得政策议程与公共议程的关系倒置，决策者与公众沟通不畅，进而损及程序正义。

必须推进理性的沟通交往，保证政策程序正义。

一是要确保在“《意见》转化为具体政策”的过程中，构建畅通的官民双向沟通渠道，经过充分的调研，获知公众诉求、打消公众疑虑，积极阐释政策调整的目的，引导公众认识城市的“密度、规模、协同”等发展要素，关切不同群体的利益立场，获得公众对小区开放政策的理解和支持；二是构建理性的公共舆论场，要从非理性的个体利益表达转向公共理性基础上的讨论。

按照哈贝马斯的理解，公共意见的理想“只有在从事理性的讨论的公众存在的条件下才能形成”，现有的舆论场中个体意见表达的工具性、主观性有余，正当性、真诚性不足，有必要引导公众遵循“真实性、真诚性和正确性等有效性要求”，找到个体利益与公共利益的交往沟通理性。

第二，推进系统性改革保证政策的实质公平。

城市政府既要面对开放封闭小区的挑战，也要面临开放后带来的压力和冲突。

站在空间政策调整的关口，必须承受压力、负责任地系统地布局改革，才能保证政策实施的公平性。

其一，要综合布局“上中下游”政策网络。

政府实施《意见》前，要仔细调研出台相应的配套措施，从前期规划、公共配套到后期保障上做好系统改革，首先，国土和城规部门有效衔接，土地出让规模划小、土地出让成本下降、保证道路设计方便，其次要做好业主共有权益保护、业主共有设施移交和维护、充分保证公共绿地、公园等基础建设，提供街区治安、公共卫生、通行安全、噪音识别和控制等公共服务，再次推动物业管理制度改革，提供充分竞争的物业管理市场，保障业主共同体的自主权、监督权。

对于拆围行动要有充分的法理依据，要抓紧完成修法和司法解释工作，依法推进小区开放。

除此以外，提升包括“车让人”等方面的城市居民素养和城市文明品质，也是必须要做的长期工作；其二，要保证政策的实质公平，就要差异化地推行这个政策。

要有不同类型开放小区的示范，从而引导社会上“观望、对比”的心态，公有单位在土地使用等方面没有商品房小区的负担，要在适当条件下先行开放；对于什么类型、什么地段、什么面积、什么条件的小区要开放，如何开放、开放之后的问题如何解决，都要有差异化的保障方案；相应的税费调整、公共设施的移交和维护等也应该有差异化的安排；在时间上，要循序渐进，尽可能降低拆除围墙开放小区给业主生活带来的影响；对于已经建成的小区，需要在业主共同利益和社会公共利益之间找到均衡点。