物业服务小区概况

市路宏物业服务

居

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小

区

物

业

实

施

方

案

市路宏物业服务

物业服务小区概况

物业（保洁）公司名称：。

联系人：联系：

小区服务等级：级，收费为元/㎡。

保洁劳务人员共人，每人每月工作天。

一、公共区域

1．公共区域清扫：㎡。

（1）小区占地面积：㎡。

（2）小区绿地面积：㎡。

（3）小区湖体面积：㎡。

（4）小区楼座占地面积：㎡。

公共区域清扫面积=（1）-（2）-（3）-（4）= = ㎡。实际服务标准：每天清扫一次。

计算规则：公共区域清扫是按小区（硬化地面、主次干道）的面积以平方米计算。

2．室外标识、宣传栏保洁：㎡。

（1）小区标识面积：共个，总面积为㎡。

（2）小区宣传栏面积：共个，总面积为㎡。

室外标识、宣传栏保洁面积=（1）+（2）= ㎡。

实际服务标准：每擦洗次。

计算规则：室外标识、宣传栏、信报箱保洁按垂直投影面积计算。

3．信报箱面积：共个，总面积为㎡。

实际服务标准：每擦洗次。

计算规则：室外标识、宣传栏、信报箱保洁按垂直投影面积计算。

4．公共区域巡视、保洁：㎡。

实际服务标准：每巡视次。

计算规则：公共区域巡视、保洁按小区建筑面积以平方米计算。

5．公共区域绿化保洁：㎡。

实际服务标准：每保洁次。

计算规则：绿化保洁按小区的绿化面积以平方米计算。

二、公共楼道

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实际服务标准：每清扫次。

计算规则：水泥、陶瓷锦砖、石材地面清扫及擦洗按楼道（含楼梯）水平投影面积以平方米计算。（不含楼梯踏步的立面）[ 面积=一层的面积*层数 ]

7

实际服务标准：每清扫次。

计算规则：水泥、陶瓷锦砖、石材地面清扫及擦洗按楼道（含楼梯）水平投影面积以平方米计算。（不含楼梯踏步的立面）[ 面积=一层的面积*层数 ]

8

实际服务标准：每清扫次。

计算规则：水泥、陶瓷锦砖、石材地面清扫及擦洗按楼道（含楼梯）水平投影面积以平方米计算。（不含楼梯踏步的立面）[ 面积=一层的面积*层数 ]

9

实际服务标准：每擦洗次。

计算规则：同水泥地面清扫面积。

实际服务标准：每擦洗次。

计算规则：同陶瓷锦砖地面清扫面积。

实际服务标准：每擦洗次。

计算规则：同石材地面清扫面积。

实际服务标准：每擦洗次。

计算规则：铁栏杆木扶手、不锈钢栏杆扶手及扶手擦洗均按延长米计算（包括弯头长度）。

实际服务标准：每擦洗次。

计算规则：铁栏杆木扶手、不锈钢栏杆扶手及扶手擦洗均按延长米计算（包括弯头长度）。

实际服务标准：每擦洗次。

计算规则：电梯轿厢保洁按轿厢地面面积以平方米计算。

实际服务标准：每擦洗次。

计算规则：消防箱保洁按垂直投影面积以平方米计算。

实际服务标准：每擦洗次。

计算规则：玻璃保洁按框外围面积以平方米计算。

三、垃圾保洁

实际服务标准：每清洁次。

计算规则：垃圾桶及果皮箱保洁按个计算。

实际服务标准：每清洁次。

计算规则：垃圾桶及果皮箱保洁按个计算。

实际服务标准：每收集次。

计算规则：生活垃圾收集及清运按小区的建筑面积以平方米计算。

21．生活垃圾清运：㎡。

实际服务标准：每清运次。

计算规则：生活垃圾收集及清运按小区的建筑面积以平方米计算。

四、设置保洁工作频率

物业保洁服务，主要有清扫、保洁、拖洗、擦拭、收集、消杀等六大类型。每一类型的保洁服务又分为若干小类。以住宅小区的保洁工作为例，清扫工作包括楼道清扫、电梯厅清扫、平台/天台清扫、市政道路清扫、绿化带清扫、广场游乐场清扫等。

相同项目的保洁工作，其每一小类的服务，如多层楼道清扫的频率、多层楼道清扫所需时间，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务标准存在着关联性，如服务标准为“楼梯面光亮无灰尘”，则服务的频率和措施势必要求要高，所需工时自然较多；反之，服务标准为“楼梯面基本无纸屑、灰尘”，则服务的频率和措施要求就少，所需工时自然也少。

因此，在设置物业项目的保洁工作的频率和工时控制时，要充分考虑甲方（开发商/业委会）对保洁服务标准的基本要求。

以笔者服务的南湖中央花园小区为例，物业合同中约定的公共环境基本要求为：公共场地无纸屑、杂物、烟头等。

要达到合同中约定的保洁服务要求，须从项目保洁各类型工作的频率、措施、工时控制等三个方面考虑。通过实践，笔者制定的中央花园小区保洁服务工作频率和工时控制标准为（见表1—1）：

表1—1

五、收集物业保洁工作容

物业保洁服务容，是指项目中有多少个需要清扫保洁的楼道，有多大面积需要清扫保洁的道路或绿化带等。

以南湖中央花园小区为例，保洁服务包括125个多层楼道、9个小高层楼道、2个高层楼道，及72,000㎡绿化带、9,600㎡的市政道路，需定期进行消杀的区域约为11.2万平方米。

具体保洁服务容如表1—2所示。

表1—2

六、物业保洁员的配置计算

物业保洁每个月的工作，除少数应急性事务，如业主室水管爆裂等应急抢险保洁等无法确定且难以控制外，其他的保洁服务（包括保洁的频率），是存在着相同的地方且是可以控制的，笔者在计算南湖中央花园小区物业保洁人员的配置时，正是以此为基础进行。

具体计算方式如下：

A）单项工作所需工时=数量×（月）频率×工作效率

B）相同类型工作所需工时=单项工作所需工时①+单项工作所需工时②+单项工作所需工时③+……单项工作所需工时n

C）每月总工时=类型Ⅰ工作所需工时+类型Ⅱ工作所需工时+类型Ⅲ工作所需工时+……类型N工作所需工时

D）每月所需人工=每月总工时÷（26天×8小时）

（根据公司规定，保洁员每月工作时间为26天，每天工作时间为8小时）

以保洁服务的清扫工作为例，中央花园清扫工作主要有：多层楼梯面的清扫每月26次、小高层/高层电梯厅清扫每月26次、多层楼道立面扬尘清扫每月1次、小高层/高层楼道立面扬尘清扫每月1次、平台/天台清扫每月1次、公共道路清扫每月30次、绿化带清扫每月30次、广场/游乐场清扫每月30次（见表1—1）。

其中：

（1）多层楼梯面清扫每月所需工时=125×26×15

（2）小高层楼梯面清扫每月所需工时=9×26×20

高层楼梯面清扫每月所需工时=2×26×30

（3）多层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=125×1×20

（4）小高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=9×1×40

高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=2×1×60