汤臣一品案例分析
汤臣一品现状分析分析
• 小区位于汤臣一品地处上海 浦东小陆家嘴核心区，一线 滨江，人们认知程度较高。 • 周边配套设施较多，商业发 展 • 与时代接轨，人气很旺。
• 与东方明珠、金茂大厦、环球 金融中心等陆家嘴地标性建筑 并肩而立
周边医疗
周边教育
周边道路
• 周边餐馆
• 距特殊的地理位置，繁华的 商贸中心，完全能满足人们 的需求
小区绿化图
小区评价
• 优点;1 面对黄埔江，景观资源丰富;
• • • 2 配套商业街能聚集人气，拉动区域整体发展； 3 植被茂密，别墅区环境清幽； 4 在主干道保持上，生活方便。
• 缺点：1虽然条件很好，但价格很贵，一般家庭负担不起.
• 2位置位于繁华地带，车辆行人多，比较吵闹。
小区区位
• 汤臣一品地处上海浦东小 陆家嘴核心区，一线滨江， 正对外滩建筑群，与东方 明珠、金茂大厦、环球金 融中心等陆家嘴地标性建 筑并肩而立。汤臣一品独 一无二的地理区位使其可 以全览陆家嘴一线景观， 一面是外滩与黄浦江的恢 宏气魄，另一面则是小陆 家嘴繁华的流光溢彩，静 动之间限公司开发的楼 盘，位于上海市陆家嘴滨江大道旁。占地2 万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米， 由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成， 其中最高楼层为44层，高度达153米。 2006年8月3日，汤臣一品以单价13万/平方 米的成交后，一夜间创造了中国豪宅的最 高天价。
豪宅经典案例--汤臣一品PPT
小区装设卫星电视接收系统及有线电 视接收系统。每户预留十门电话线路。
法国海格(Hager)住户配电箱。
采用进口德国ABB公司EIB系统。
美国碧慕(BEAM)中央吸尘系统。
美国霍尼韦尔(Honeywell)防盗主机， 美国道肯奇(DORCON)掌形仪， 德国SIEDLE可视对讲系统。
整体建筑特点：整体风格汲取了中国 传统建筑的人文理念。建筑外形设计 为玉琮形状，楼宇顶部设计为一品官 员的顶帽形状，“汤臣一品”由此得 名。
水景特点：小区水景流线和外形设计为龙形，与江水之
势互相呼应。圆形的大堂象征珍珠，与水系合为一体，
构成一幅“瑞龙含珠” 图
3
汤臣一品——室内设计特点
入户大堂：采用全玻璃架构的穹顶天幕，穹顶高 12.7米，直径16米，整个穹顶不使用钢材
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
户籍 上海 贵州 贵州 加拿大 江苏 辽宁 美国 上海 上海 上海 香港 浙江
人数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
套数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
面积 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432
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THANKS!
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前墙面采用进口石灰岩及花岗岩门套及日本三菱 （Mitsubishi）铝复合板， 地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆。
日本Yoshitake减压阀。
日本EBARA给水泵。
开能(Canature)净水器。
冷水管采用日本积水(Sekisui)钢塑复合管，热水管采 用304不锈钢管。
日本积水(Sekisui)DVLP钢塑复合排水管。 独立侧排水系统，维护修缮互不干扰。
火灾案例
2005年1月22日南京青少年活动中心科技馆发生火灾事故，事故造成正在施工的金属屋面保温层及防水层约六千平方米被烧毁。
事故原因：电焊工在进行钢结构檩条上加高铝合金支座的作业时，致使焊花直接溅到屋顶保温防水层的聚丙乙稀材料上，引燃大火。
2006年10月4日济宁市正在进行内外墙装饰装修的兴唐金茂大厦建筑工地发生火灾，火灾造成1人死亡，35人受伤。
事故原因是电焊熔珠掉落，引燃架板、竹笆、密目网、外墙聚氨酯保温材料等可燃物造成。
2007年4月29日，位于济南市的江北第一大盘“鲁能领秀城”7号公馆工地发生大火。
2008年7月27日发生济南奥体中心火灾。
火势从体育馆顶部西北方向开始燃烧，过火面积约3000平米。
事故原因为电焊操作引燃材料保温层所致，大火持续约4个小时，没有造成人员伤亡。
继2008年12月30日西安地铁二号线长延堡站施工现场发生火灾事故后，2009年1月2日，二号线钟楼站右线隧道内起火。
此次起火原因是电焊焊渣引燃了防水卷材。
火势持续约100分钟后被扑灭，未造成人员伤亡。
2009年2月9日，央视大楼北配楼因违章燃放烟花爆竹，引发火灾，火灾造成1人死亡，6人受伤，直接经济损失约1.6亿元。
2009年4月4日，北京松林里某工地宿舍发生火灾，过火面积400平方米，着火原因是对讲机电池长时间充电过热引燃被褥。
2009年4月6日，中国科技馆新馆在建工地发生火灾，电焊引燃引燃挤塑聚苯乙烯保温材料，过火面积300平方米亡，但楼体外围可燃保温层全部烧掉。
2010年1月30日，唐山市学院南路某建筑工地内，发生火灾，场内大面积的枯草借着大风熊熊燃烧，冒出滚滚浓烟。
2010年2月4日下午，唐山市一建筑工地的简易房发生火灾。
2010年3月17日，成都锦江区一建筑工地发生火灾，三栋居住有300左右民工的活动板房被烧个精光。
大火持续了一个半小时左右2010年11月15日上海静安区一改建高层公寓火灾。
导致58人遇难，另有70余人受伤，直接经济损失约1.58亿元。
美地行豪宅营销报告――汤臣一品精品PPT课件
平面、电视、网络以及全转移一 区域房价上涨迅速，汤臣价格平稳、呈现合理 话题转移二 杭州西湖房价贵过上海陆家嘴，汤臣一品不是最贵的 话题转移三 汤臣一品放下架子，积极对话、主动沟通
监控方法
我们每年对财经、商业、地产、建筑以及生活时尚版面的记者进行发稿能力和新闻能力进行评估，筛选长期合作对象， 使得本公司为该记者的稿源供应基地之一。
写在最后
成功的基础在于好的学习习惯
The foundation of success lies in good habits
33
谢谢大家
荣幸这一路，与你同行
主流平面专业财经平面网络媒体1持续传播概念集团形象陆家嘴金融区豪宅国际地标大宅国际品牌国际化服务2依托强势媒体传播途径进行积极有效的正面报道3通过公关活动适当的软文广告推广以及针对目标客户的营销推广4借助权威人士评论挺汤臣一品提升一品的认可度通过不断制造新话题消除负面影响把重塑成为传世豪宅的金色标签东方早报新闻晨报新报新闻晚报新民晚报上海商报解放日报青年报文汇报环球时报上海侨报劳动报上海证券报每日经济新闻国际金融报第一财经日报理财周刊房地产时报上海楼市周刊上海楼市租售情报都市住宅香港文汇报shanghaidaily香港商报livinginshanghai申江服务导报上海壹周i时代地铁金报新浪搜狐焦点房地产网雅虎上海热线和讯网tom东方网文新传媒解放日报集团网站搜房网房产之窗金丰易居安家网安居网?确定发稿的媒体
《每日经济新闻》：投资型需求抬头 陆家嘴豪宅成交激增
《上海楼市周刊》：“双中心”激励陆家嘴豪宅 投资价值 晋升世界级
第二波：5月22日汤臣一品新闻发布 主题：汤臣一品价值凸现，香港上海两地地标性水景住宅比较 发稿：8家平面媒体、9家网络媒体、网络转载难以计数 发稿标题： 《东地产》：大浦东升温 小陆家嘴豪宅酝酿下一波 《上海商报》：上半月陆家嘴豪宅成交同比涨10倍 《青年报》：政策利好催化 陆家嘴高端物业成交放量 《I时代报》：高端物业成交量上升 小陆家嘴地区投资机遇看好 《新浪网》：双中心激励陆家嘴 中国最贵豪宅汤臣一品价值凸现 《搜房网》：大浦东升温 汤臣一品受益 《搜狐焦点》：双中心激励陆家嘴 汤臣一品前景看好 ……
汤臣一品案例分析
1998
动工
2004
香港 推广
2005
国内 销售
2007
上海: 上海:汤臣一品
失败原因分析2 失败原因分析2： 调控敏感时期， 调控敏感时期，定价严重偏离了市场峰值
汤臣一品开盘背景： 汤臣一品开盘背景： 汤臣一品开盘时，正面 临上海豪宅市场受“国 八条”及一系列的宏观 调控影响，市场风声鹤 唳； 开盘前，市场上几个顶 级豪宅已开盘销售一段 时间，部分目标客户被 竞争对手瓜分； 市场高端住宅价格4～ 5万元/平方米，汤臣一 品开盘价格11万，远 远高于上海顶级豪宅市 场价格和客户心理价位。 汤臣一品
财富海景花园
盛大金磐
当市场大势走弱的时候，汤臣一品错误地理解豪宅价格走势， 当市场大势走弱的时候，汤臣一品错误地理解豪宅价格走势，认为产品地段和品质 可以支撑超高价，其结果是定价严重偏离了市场峰值， 可以支撑超高价，其结果是定价严重偏离了市场峰值，大大超出了市场的承受能力
上海: 上海:汤臣一品
失败原因分析3 营销节奏失调，高价入市， 失败原因分析3：营销节奏失调，高价入市，销售率失 衡，导致恶性循环
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2004.06
元/平方米
110000
58000 45000 40000
2005.02 汤臣一品
2005.06 2005.10 华府天地
2006.05
2006.07
2007.02
2007.07
开盘时间：2005 开盘时间： 年10月 均价： 均价：11万元/ 平方米 远远高于市场上 高端住宅价格， 为高端住宅价格 2～3倍 开盘至今2年时 间只销售出了3 套，严重滞销
豪宅案例分享(上海汤臣一品)
• 高端话题引导 • 现场氛围营造
营销推广
整合大众媒体资源，引导舆论风向，扭转社会偏见。
形式： 平面媒体： 软文报道（例：大宅之路） 网络媒体： 专题报道（例：双城记，解读香港与上海） 电规媒体： 第一财经频道（例：节目制作） 资源整合： 平面媒体： 《新闻晨报》、《东斱早报》、《21世 纪经济报》、《上海楼市》 网络媒体： 新浪、搜狐、搜房、腾讯 电规媒体： 第一财经频道
舆论风向引导 高端话题引导 金字塔圈层引导 现场氛围营造 形象保持稳定
营销推广
邀请国际知名设计师打造样板间（VERSACE HOME等），营造现场氛围。
例： 主题： 寻找美杜莎之夜 合作伙伴： VERSACE 形式： 晚宴+表演
舆论风向引导 高端话题引导 金字塔圈层引导 现场氛围营造 形象保持稳定
电气：照明调空开关:采用进口德国ABB公司EIB系统
视讯装置：美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIEDEL可视对讲系 统，来邦（Lonbon）紧急对讲系统
配套服务：安全保障
• 汤臣一品致力于打造一家一世界的私人领地，安全是其的第一指导原料； • 忧外至内拥有三道掌纹门禁（入户大堂-电梯厅-入户门），均需“密码+掌纹识别”方
• 在常规的豪宅物业服务之外，引入台湾领先的酒店管理品牌----晶华酒店管理集团，为业主提供个性化私人管家服务，包 括
• 24小时礼宾服务； • 24小时保安服务； • 个性化私人管家服务； • 清扫及洗衣服务； • 会晤及商务服务； • 预订及代购服务；新建快递服务；私人地下停车服务 •… • 给业主以全方位照顾，带来真正的国际大宅生活方式。
大堂：外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用进口大理石
上海汤臣一品豪宅项目案例研究_40PPT_大城创行
本报告严格保密。
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本报告严格保密。
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本报告严格保密。
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本报告严格保密。
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本报告严格保密。
9
分享未来
本报告严格保密。
陆家嘴，正在实现的远景
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本报告严格保密。
陆家嘴，正在实现的远景
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一样的景观，观不一样 的景
外滩、浦江、陆家嘴…… 每个方向都是一幕世界级的 景观大作——即使是儿童房， 也拥有与众不同的开阔视野 和独特景观，让孩子从小拥 有不凡的眼界与气度
33当标准化产品无法满足时只能定制与迪拜塔相同标准的外墙由日本三菱特别定制的外墙铝复合板蕴含了建筑材料上最新的纳米技术具有超凡的平整性绝佳的防火性刚性并有良好的自动保洁能力特制航空级空气密窗特别设计并全部经过国际知名的幕墙技术顾问美国alt公司和特殊玻璃顾问美国asi公司进行严格的超高层建筑风压测试以确保绝对的密封安全和高性能防水
本报告严格保密。
安全系统
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拥有大量的平台、露台和 大面积玻璃围合的通透空间， 带来更为独特和亲近的黄浦 江美景。能提供休闲、健身、 游泳、桑拿、SPA及私人宴 会等服务 室内恒温游泳池 多功能厅 完备的健身设施 饮品吧 按摩池、桑拿/蒸汽室 阅览室 儿童游乐室 草坪露台
本报告严格保密。
本报告严格保密。
特制航空级空气密窗
特别设计、并全部经过国际知名的幕 墙技术顾问美国ALT公司，和特殊玻璃 顾问美国ASI公司，进行严格的超高层 建筑风压测试，以确保绝对的密封、 安全和高性能防水。
特别定制
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全铜质手工雕花分户门
特别定制祥云图案的德国 Noblesse纯手工雕花铜门，配合 可视对讲系统和掌纹门禁，带给 主人以厚实稳重的安全感。
豪宅经典案例--汤臣一品
汤臣一品——价格走势
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000
0 2006年1月
汤臣一品价格走势曲线
2006年11月
2007年9月
2008年7月
2009年5月
汤臣一品价格走势
记录时间
最高价
2009－06－16 2008－05－29 2006－10－10 2006－06－05 2006－04－20 2006－01－11
14万元/平方米 15万元/平方米 15万元/平方米
均价 11万元/平方米 9万元/平方米 13万元/平方米 10万元/平方米 11万元/平方米 11万元/平方米
最低价
8万元/平方米 8万元/平方米 8万元/平方米
汤臣一品——客户明细
09年汤臣一品成交的13套房源客户明细
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
最高单价 76061 86911 104706 79997 85859 68420 73299 106532 90052 102572 86906 78062
年龄 44 29 40
33 30
49 20 46
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汤臣一品——营销三大败笔
汤臣一品营销败笔之一：开发商对政策判断失误
汤臣一品推出时，正值政府宏观调控最高峰的时期，在政府不断 要求下调房价，抑制房价过快上涨的情况下，汤臣集团推出了当 时标价为11万元/平方米的天价公寓，比第二名的房价整整高出一 倍，公开挑衅中央政府的宏观调控政策。
户籍 上海 贵州 贵州 加拿大 江苏 辽宁 美国 上海 上海 上海 香港 浙江
人数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
套数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
目标市场细分不合理的例子
目标市场细分不合理的例子最近消息传来，上海的天价楼盘汤臣一品终于“降价处理”了，坚持了280天的无售出“记录”之后，在无数的口水泡沫中终究扬起白旗，成为市场“失败”的一个典型例子。
如果说汤臣一品真的失败了，那么它失算在哪里呢？在这里我还是要拿北京“星河湾”与其比较，因为这两者有着较多的相似之处。
其一，两者面临的区域市场竞争状况比较接近，都是面临竞争结构较为单一的市场竞争格局，星河湾当初入市之时，其周边区域楼盘价格相近，项目的创新力较低，由于彼此之间产品相似，导致了区域竞争相当激烈，这种竞争格局非常典型，特点也很突出，就是市场竞争结构比较单一，竞争对手之间产品差不多，价位也差不多，客户的差异化选择空间十分狭小。
同样，汤臣一品面临的区域市场也是如此，同类同档次的竞争项目在区域内混战一片。
其二，两者的竞争策略比较相似。
面临区域竞争结构单一的特点，星河湾和汤臣一品选择同一种竞争策略，就是向上型的差异化竞争策略。
星河湾的开盘价格比区域均价高出了一倍，而汤臣一品也高出了一倍，两者都不约而同的想方设法跳出目前区域市场竞争之外，力图成为新市场的领导者。
当年星河湾开盘之时，也是备受争议的楼盘之一，汤臣一品也不例外。
市场一致，策略一致，然而星河湾成功了，汤臣一品却“倒下了”，为什么呢？显然，汤臣一品对市场细分的研究并不充分，对自身优势存在一定的盲目高估。
其一，市场细分有效性中第一个前提是细分市场的容量要足够大。
这一点星河湾显然做得更充分，对细分市场的研究更深入，而汤臣一品的第一个失败在于其细分的客户市场显然没有足够的容量来支撑项目的销售，其细分市场客户的档次太高，导致容量不足，项目销售出现滞销。
其二，市场细分有效性的第二个前提是营销渠道可达性。
由于汤臣一品的客户细分定位过高，且可能超出了汤臣自身资源的可达性，也是导致项目滞销的一个主要原因。
汤臣没有可以达到其定位客户的营销渠道，导致了其失败。
其三，市场细分有效性的另外前提是差异性要足够明显。
上海汤臣一品提报报告终稿
高管参加媒体访谈类节目
改变先前的媒体形象； 对媒体进行必要的方向性引导； 媒体的曝光有助于同业的了解和 理解，以得到同业的支持，实现 所谓“得同业者得天下”。 坦然面对，彰显宽大胸怀。
回顾汤臣上海之成功案例
回顾汤臣一品之曲折历程
主动面对，建立新媒体形象
1.2、排除障碍之政府
提供世博会高层免费住宿
改变与政府的关系从做实事开 始。 政府的理解与支持是汤臣一品 重新面世的坚实后盾。
形象软着陆 销售定乾坤
——汤臣一品企划思考
博加广告 12/17
目 录
1.策略总纲 2.策略解析 3.策略执行
引言
对于现在面临的问题，
除了方案，更需要的是决心
著名危机公关事件：——
①“芝华士风波”：一场传媒与品牌的博弈
事件 :2006年1月20日<国际金融报》刊登《芝华士12年：“勾兑”了多少谎言》的报道，掀开了中 国洋酒市场第一场品牌信任危机－ “芝华士风波”拉开序幕。：“25元”缔造“亿元神话”？在华 产品销售：大陆市场没有真正的12年酒？全体员工赴英旅游：暴利下的奢侈？品牌价值：“变了味 道的水”？一连串的极具挑战性的发问，将远离普通消费群体的洋酒奢侈品芝华士拉下神坛。 动作一：迅速行动，快速反应。第一时间发表公告：公告指责国际金融报的报道并无事实根据，要 求给予书面道歉和纠正，并对芝华士12产品的生产年份控制和成本构成做了说明。 动作二：抓住重点，再度回应。 1月24日，芝华士通过《第一财经日报》向公众作出回应，表示 “芝华士12年”年份是足额的。同时，针对成本仅25元一说，保乐力向媒体透露：“光增值税一项 就超过25元。”但至于芝华士总成本，保乐力加公司以商业机密为由拒绝透露具体数据。 动作三：高层云集 现身说法。 1月25日，举行联合记者招待会，再次向媒体重申芝华士12年是用 多种在橡木桶中醇化了至少12年以上的威士忌调和而成的。公司众多高层到场接受记者询问。 败笔一：单项辩解，危机信息发布不透明 败笔二：忽略中国政府及行业部门公关 败笔三：缺乏消费者的直接参与
市场营销--市场细分案例分析
天价楼房汤臣一品市场细分市场细分的目的是为了正确地选择企业的目标市场。
在具体细分的过程中，细分变量的选择十分重要，变量选择失误往往会导致整个市场细分的失败。
一、市场细分过于单一的表现在市场细分时，有的企业由于盲目自信、过于乐观而对市场不加细分，或者为了图方便、省事而选择单一的细分变量。
1、没有界定细分市场范围。
在日常生活中，我们常常会听到这样的高论：“全国各地都是我们企业的市场，所有人都是我们的潜在用户。
”咋听起来很有大企业家的气魄，但这恰恰是企业进行市场选择时常犯的错误:将全部市场看成是自己的市场，不进行市场细分。
因为消费者需求客观上存在着差异性，不进行市场细分将使我们很难确定明确的营销对象，企业也将面临浪费资源、丧失顾客的风险。
2、仅以产品作为市场细分的基础。
以产品为基础进行市场细分是企业根据产品的不同种类来寻找自认为适合的目标市场，这是明显的以生产为导向的做法。
举个简单的例子，以产品为基础进行市场细分会认为所有奶粉的目标市场都是相同的。
事实上，由于消费者年龄的差异，他们在购买奶粉时往往具有不同的需求；所以，奶粉一般根据年龄作为主变量来细分市场，如婴儿奶粉、成人奶粉和老年人奶粉。
通过这样的细分，每个市场需求的差异就表现得非常明显。
3、仅以地理因素为标准。
处在不同地理环境下的消费者，对于同一类产品往往有不同的需求偏好。
如在美国，东部人对咖啡的味道要求清淡，西部人则喜欢浓郁一些的。
因此，地理因素一直是一种传统的市场细分标准。
实际上，在早期，由于产量有限及交通运输条件的制约，许多企业只需要也只能以其所在地区的消费者作为目标顾客。
现在，交通运输网络四通八达，产品同质现象日趋明显，因此仅以地理因素来进行市场细分是远远不够的。
4、仅以人口统计因素为标准。
人口统计变量比较稳定，主要包括年龄、性别、家庭人数、家庭生命周期、收入、职业、教育、宗教等多个方面。
在实际生活中，取得这些资料比较容易，所以常常它成为企业进行市场细分的重要标准。
汤臣一品景观设计理念
汤臣一品景观设计理念
汤臣一品是一个以高端住宅为主的综合性地产项目，其景观设计理念融合了现代都市生活与自然环境的完美结合。
在这个项目中，景观设计不仅仅是为了美化环境，更是为了营造出一个舒适宜人的居住环境，让居民能够在繁忙的都市生活中找到片刻的宁静与放松。
汤臣一品的景观设计理念体现在多个方面。
首先，项目在设计上充分考虑了自然环境的保护和利用，尊重了原有的地形地貌，保留了尽可能多的绿地和树木，打造出了一个绿意盎然的居住环境。
其次，景观设计注重了人与自然的互动，通过合理的布局和设计，使居民能够在小区内尽情享受自然风光，感受到自然的美好与力量。
此外，景观设计还充分考虑了居民的生活需求，为他们提供了多样化的休闲娱乐设施，如花园、游泳池、健身房等，让他们能够在家门口就能享受到高品质的生活。
汤臣一品的景观设计理念不仅仅是为了打造一个美丽的居住环境，更是为了提升居民的生活品质。
通过精心设计的景观，居民能够在自然中找到平衡与和谐，享受到生活的乐趣。
同时，这种景观设计理念也体现了对自然环境的尊重和保护，为城市的可持续发展做出了积极的贡献。
总的来说，汤臣一品的景观设计理念是以人为本，注重自然与人的和谐共生，为居民营造出一个舒适宜人的生活环境。
这种理念不仅仅是在项目中体现，更是对于城市建设和居住环境的一种启示，希望能够为更多的人带来美好的居住体验和生活品质。
汤臣一品设计
「上海汤臣一品」入选理由：1.位于陆家嘴滨江大道旁，具有黄浦江最佳视野；2.公寓住宅单套面积最大，达1239㎡；3.售价高，单价13万以上；4.超豪华精装修。
社区规划与布局分析陆家嘴金融中心实景1栋豪华会所汤臣一品紧邻滨江大道，可以俯瞰黄浦江一线海景。
另一面则是陆家嘴金融中心。
项目由2栋40层、2栋44层的超高层住宅，以及1栋高尚会所组成。
住宅如规划图示中1-4号位置。
社区公共景观分析小区入口，设有明显中英文标示。
社区内景观简洁，设有水景，沿其布置廊桥。
单位产品分析外立面材料：进口石灰岩及日本三菱铝复合板，运用高科技纳米技术制作而成，其颜色注册为汤臣集团特有色“汤臣Color”。
现代风格的外立面内，却全部采用古典主义风格的内部装修。
汤臣一品44层的公寓楼，为三梯两户，每套公寓的面积从434到1200平方米不等。
户型分析户型设计上，突出私密、私享性。
C 栋标准层每户建筑面积：434.27㎡客卧实景图独立拥有超豪华精装修电梯门厅为私家豪华玄关。
主、佣人生活分区，通过走廊联系，保证业主私密性。
客厅实景图◆户型：四室四厅五卫大平层建筑面积：597平方米私密性体现在三梯一户、六位一体主卧套房、安全门、理家服务套区等方面。
理家服务套区：双佣人房客卧区三梯一户设计主卧区餐厅大落地窗和客厅、主卧套房的联体阳台设计，使景观视野达到270°。
➢垂直交通：每户拥有至少三部永大日立高速电梯，佣人一部，主人两部，实现主仆分道。
➢ 水平生活区域：户内空间分隔明确，有主卧区、客卧区、理家服务套区及其余公共空间，主人生活空间独立于客人、佣人空间，实现充分的私密生活。
主卧套房六位一体设计——由卧室、书房、步入式衣帽间、浴室、卫生间、阳光房组成。
客厅部分主卧房门不直接开在客厅内 ● 卫生间：金亮色系；进口大理石的墙地面和浴柜台面；浴室与卫生间完全隔开，干湿分区；下沉式浴缸。
● 书房：经典的欧式古典设计，兼具视听室功能。
厚重的电视柜实用性强；音响后置；休息区沙发布置兼具泰式风情。
20091202_案例_汤臣一品
陆家嘴环路
C栋 栋
拾 步 街
A栋 栋
D栋 栋
黄浦江
中心园林
VIP江景会所
建筑篇
①楼宇顶部： 楼宇顶部：
设计为一品官员的官帽 形状，是为汤臣一品案 名由来
③
②外墙： 外墙：
专利外墙色“琥珀黄”， 通过采用特殊材质，令 建筑在不同阳光下折射 不同光彩
③入户大堂： 入户大堂：
独立于主题体建筑的入 户大堂，拥有罕有的全 玻璃架构，高12.7米， 直径16米的穹顶
户型篇
B\C栋双面御景户型： 栋双面御景户型：
西式 样板间
黄浦江 约431-434平米大户型， 全套房设计，精心呵护 每一位家庭成员 客厅面宽7.4米，大尺 度起居空间，带来舒适 家居感受 多角度欣赏黄浦江景， 拥有开阔的外滩视野 东方明珠、金茂大厦、 环球金融中心等CBD景 观建筑环绕，欣赏城市 特有的流光溢彩
多年保持4套的成交总量
出现新增5套认购 一个月新增23套成交
C栋房源位于 小区中轴线位置， 相对靠后，因此 售价较A栋要低， 以11万元/平方 米的均价正式销 售，较四年前价 格持平 首批推出C栋 中低区房源均价 为9.8万元/平方 米，单套总价在 4000万元左右 6月22日，一 天中达成5套成 交，实现总成 交9套 6月23日新增 3套房源成交 截至7月22日， 汤臣一品月销 售23套房源，1 个月回笼近10 亿……
②
②特制航空级气密窗
由美国ALT和ASI公司合作特 别设计并严格测试的，绝对 密封、安全和高性能防水
③全铜质手工雕花分户门
特别定制祥云图案的德国 Noblesse纯手工雕花铜门，配 合可视对讲系统和掌纹门禁
③
汤臣一品案例分析
把握政策
在大陆，房地产价格早已不仅是经济问题、 社会问题，它还是一个政治学问题。在政府 不断要求下调房价，抑制房价过快上涨的情 况下，汤臣集团推出了天价楼房，与中央政 府的宏观调控政策相悖。汤臣集团可以适当 调整“汤臣一品”的房价，把握政策节奏。 当政府需要靠房地产来拉动经济，就几乎不 可能抑制房价，就可以在这种适当的时机销 售。
上海是一个国际大都市，始终走在国际的前沿，吸 引国内外身价不菲的人士。以市场容量为标志，上海房 地产市场已经成为全国乃至全世界最大的房地产市场， 上海的房地产市场近年来大背景趋好，上海房市开始转 暖。土地一级市场供应回落，供求关系趋于平衡。市场 需求增长较快，新建商品房增长迅速。但类似于“汤臣 一品”这样的高价楼房在上海的市场上比较少。 上海的收入高的人士也比较多。其中一部分人热衷 于高档消费，具有注重圈层感、追求神秘、国际化、奢 华、权利感的心理 。他们的消费理念比较“前卫”！ 而传统的财团也纷纷看好上海的房地产市场。其财 力雄厚，也能成为其目标客户群之一。
吸引市场的卖点
地段好景观优美：汤臣一品地处上海浦东小陆家嘴 核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠、 金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩 而立。 设施先进：室内采用日本大金（DAKIN）VRVⅡ户 式中央空调和美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统， 保安系统也十分完善：美国Honeywell防盗主机、 美国DORCON掌机仪、德国SIEDEL可视对讲系统、 Lonbon紧急对讲系统等，共有56个智能系统 。 开发集团实力雄厚：汤臣集团是以房地产开发为主 业,兼营工业、观光休闲、酒店、高尔夫球场、电影 业的大型企业集团。
高端楼房目标市场
首先，取决于这个地区的国民收入。年收入高的地区，开发 高端市场，就不会有太大风险。 其次，取决于这个地区文化背景。一般来说，省会城市与其 它非省会城市，其高端市场需求要多些；沿海及靠近发达国 家和地区的城市比非沿海地区高端市场需求要多些。 第三，不同地区消费者消费定势。所谓消费定势，就是指人 们在消费行为中形成的由来已久的固定观点和思维。江浙一 带、福建沿海一带，个人收入不低，但高端房地产目标市场 却不大，是因为这一带的人们对房地产消费正形成自己的观 点和看法，认为花几百万卖豪宅不如自己建豪宅。而北京、 上海、深圳则不同。
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汤臣一品案例解析
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
房地产市场营销分析之技术因素的影响-以上海高端住宅汤臣一品楼盘为例 PPT课件展示模板
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汤臣一品建材设备
■减压阀组：日本Yoshitake减压阀。 ■给水泵：日本EBARA给水泵。 ■净水器：开能(Canature)净水器。 ■供水：冷水管采用日本积水(Sekisui)钢塑复合管，热水管采用304
不锈钢管。 ■排水：日本积水(Sekisui)DVLP钢塑复合排水管。独立侧排水系统，
这种高端住房产品，可以满足高端客户苛刻住房要求，在很大程度 进一步拉大了与其他高端住宅的差距，也提高企业的品牌形象，增强 企业的在业内竞争力，为房地产企业的长期带来深远的影响。
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上海，作为中国第一大城市，四个中央直辖市之一。是中国大陆的经 济、金融、贸易和航运中心。今日的上海已经发展成为一个国际化大 都市。并致力于建设成为国际金融中心和航运中心。上海即将举办中 国2019年上海世界博览会。
金色、日本三菱(Mitsubishi)铝复合板。 ■迎宾大堂：外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用进口大理石。 ■入口电梯大堂：墙地面采用进口大理石及部分木饰面。 ■住宅各层电梯大堂：墙地面采用进口大理石。 ■电梯：永大日立高速电梯。 ■安保及管理：彩色电视监控系统，德国速宾(SUBIN)停车场管理系
维护修缮互不干扰。 ■热水供应：德国威能(Vaillant)燃气壁挂式热水炉。 ■电视及电话：小区装设卫星电视接收系统及有线电视接收系统。每
户预留十门电话线路。
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汤臣一品建材设备
■电力供应：法国海格(Hager)住户配电箱。 ■照明调控开关及电动窗帘轨道开关：采用进口德国ABB公司EIB系
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汤臣一品是由汤臣集团有限公司开 发的楼盘，位于上海市陆家嘴滨江 大道旁。占地2万多平方米，总建 筑面积达11.5万多平方米，由4幢 超豪华滨江住宅和1幢高级会所组 成，其中最高楼层为44层，高度达 153米。2019年8月3日，汤臣一品 以单价13万/平方米的成交后，一 夜间创造了中国豪宅的最高天价。
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10
装修配置
入户门：德国Noblesse手工雕花铜门，其祥云图案为汤臣专利设计，配美国DORCON掌纹密码锁。
窗户：铝合金烤漆门窗(采用断热冷桥技术)，比利时格拉威泊尔(Glaverbal)中空玻璃(Low-E防辐射双
钢化玻璃)，意大利阿鲁克(ALUK)及萨威奥(SAVIO)门窗五金，采用Silent Gliss电动窗帘轨道。 厨房：德国Poggenpohl橱具和德国Gaggenau电器设施，墙和地面都采用进口大理石。 卫生间：配备挪威耐克森（Nexans）地坪加热系统，主卫还拥有意大利TEUCO超音波按摩浴缸和德国 汉斯格雅（Hansgrohe）淋浴组合，墙地面采用进口大理石打制，金属吊顶。
PART 4 案例分析——汤臣一品
7
建筑与园林设计
整个水系、园景设计融合了东西方的双重调性，其中水系为传统中国龙造形，瑞龙含珠的水景效果象征
着吉祥富贵的东方韵味，与法国Lalanne夫妇的“双鱼座”、“狮子座”雕塑等欧洲的当代顶级艺术精
品相互呼应，相得益彰。
8
建筑与园林设计
配臵当今世界最顶级的建材设施。
13
销售情况
C栋于2009年6月22日开盘，当天就成交5套，半个月内成交16套。
目前暂停销售，余几十套房源。
目前住宅售价17万/㎡，物业管理费为15元/㎡/月；公寓租金为7—9万/月/套。 B、D栋酒店式公寓的出租率目前达到90%，几乎全部为外企人员租赁。 购买C栋的客户以国内为主，也包括少数海外华人，其购房用途主要是作为二套度假物业，也有客户是 为抵御通胀而将闲臵资金投资于较稳妥的高端住宅，从而达到保值目的。
时尚的去处。周边汇聚了上海最前沿的休闲、娱乐、购 物、美食场所。 周边交通系统十分发达，地铁2号线、多路公交线等均 可通达。
2
建筑与园林设计
由台湾GDG建筑设计公司设计，采用“前低后高”的建筑布局，整座小区“品”形排布，形式稳固。
整体风格汲取了中国传统建筑的人文理念，充分运用了新古典主义的手法表达了美好的中国寓意。
1
区域概况
项目坐落于上海陆家嘴金融贸易区，滨江大道旁，黄 浦江畔。 占据上海最佳的黄浦江观景位臵，可以无障碍观赏北 外滩、陆家嘴、南外滩及世博会。 东方明珠、全球最高平顶式大厦环球金融中心、金茂 大厦、香格里拉大酒店等小陆家嘴所有的标志近在咫尺。
方便到达外滩18号、外滩3号、新天地等上海最高雅
平均价格
14
现场接待
严格的预约接待，大门入口处保安通过与内场通话确认后，来宾方可进入参观，仪式感、神秘感很强。
现场设2位销售人员，2位接待人员，1位销售秘书。
现场销售员接待冷淡，打量来宾身份。 楼书、户型图等销售物料较少。
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空调新风系统：日本大金(DAIKIN) VRVII户式中央空调。
中央吸尘:美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统。 智能设施：照明调控开关采用进口德国ABB公司EIB系统。 供水系统：中央净水系统，热水供应为德国威能(Vaillant)燃气壁挂式热水炉。冷水管采用日本积水 (Sekisui)钢塑复合管，热水管采用304不锈钢管。 排水系统：日本积水(Sekisui)DVLP钢塑复合排水管。独立侧排水系统，维护修缮互不干扰。
洁功能，让建筑历久弥新。
3
建筑与园林设计
由观景连廊及一楼架空空间构成的艺术回廊是连接主体建筑和入户大堂的内部通道，是一个将艺术与生
ห้องสมุดไป่ตู้
活融于一体的表现空间。
汤臣在欧洲不断收集当代艺术大师的杰作，12星座塑像，珍贵的画件和摆件，以及在接待大厅陈设的大 宇宙塑像都出自当今国宝级的大师。这些大师的作品都具有博物馆展出的级别，并多次被卢浮宫展出。
客厅开间7.4米，主卧室拥有延伸12米、进深2米的双面豪华阳台，拥有全角度的景观视野。
PART 4 案例分析——汤臣一品
6
建筑与园林设计
园林是当代三位国际级大师的杰作，他们分别是：
美国PLACE MAKERS景观设计公司
加拿大CRYSTAL FOUNTAINS水景设计公司 香港TINO KWAN灯光设计公司
汤臣一品案例分析
项目概况
开发商 汤臣海景花园(上海浦东新区)有限公司 投资商 汤臣集团 大峰物业管理(上海)有限公司 台湾晶华 141894㎡
项目地址
占地面积 建筑类型 建筑层高 园林风格 建筑设计 景观设计 视觉设计 智能化设 备顾问 幕墙技术 顾问
上海浦东新区花园石桥路28弄
20066㎡
物业公司
汤臣一品销售价格走势（2010.01—2012.04）
175000
170000
165000 160000 155000 150000 145000 140000
2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2010年6月 2010年7月 2010年8月 2010年9月 2011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月 2011年5月 2011年6月 2011年7月 2011年8月 2011年9月 2012年1月 2012年2月 2012年3月 2010年10月 2010年11月 2010年12月 2011年10月 2011年11月 2011年12月 2012年4月
9
系统配置
外墙：一至三层采用进口石灰岩石，三层以上采用汤臣
一品米金色、日本三菱(Mitsubishi)铝复合板。
迎宾大堂：外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用 进口大理石。 电梯大堂：墙地面采用进口大理石及部分木饰面。 走廊：采用金属栏杆，实木扶手，进口大理石踏步。
电梯：拥有汤臣专属厢门纹饰的永大日立高速电梯。
服务的重要组成，其拥有大量的
平台、露台和大面积玻璃围合的 通透空间，能提供休闲、健身、 游泳、桑拿、SPA、私人宴会、 阅览、室内儿童活动等多种配套
服务。
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户型分析
Building C 434㎡
3梯2户（含保姆电梯1部），四室两厅五卫，双入户。 每户拥有独立的私家门厅。 客厅开间宽7.4米，层高3.3米。 超大主卧系统，拥有延伸12米、进深2米的双面豪华阳 台，享受全角度的景观视野； 书房带卫生间，可变为卧室。 客卧设臵双床，并带衣帽间和卫生间。 双保姆房。
安保系统：彩色电视监控系统，德国速宾(SUBIN)停车场 管理系统，美国霍尼韦尔(Honeywell)楼宇自控系统及 防盗报警系统，新加坡ASIS门禁读卡系统，德国SIEDEL 可视对讲系统，美国VIDEX电子巡更系统。三道掌纹门 禁系统，小区安保人员24小时实时响应，确保安全。 消防系统：设臵暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱， 德国西门子(SIEMENS)消防报警系统。
面积区间
容积率 梯户比 会所 商业配套 交通状况 开盘时间 价格水平
主力户型为430㎡和600㎡两种
5.97 B、C栋3梯2户（含保姆梯1部）
总户数
绿化率 车位比
220户
40% 1:0.5，总车位429个
1个江景会所，包括室内恒温泳池、健身馆、桑拿室等 内部有小超市；周边有新上海商业城商圈、正大广场、易初莲花、花旗银行等 地铁2号线陆家嘴站；公交798路、795路、81路、86路等 C栋2009年6月22日 目前住宅销售均价17万/㎡，公寓出 租均价7-9万/月/套 交房时间 物管费 现房 15元/㎡/月
4
建筑与园林设计
入户大堂是汤臣一品的特色之一，独立于主体的单独设计，是回家之前的礼遇。
采用全玻璃架构的穹顶天幕，穹顶最高达12.7米，最大直径达16米，整个穹顶不使用任何钢筋，规模之
大，世界罕有。
5
建筑与园林设计
拥有上海最壮观的阳台，无障碍观赏上海一线江景。
A栋最大阳台进深3米，弧长34.6米，正对黄浦江。
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服务与会所
汤臣一品由大峰物业提供物管服务，台湾晶华国际酒店集团提供管家服务。
大峰物业作为汤臣一品的物业管理企业，特组建经统一培训、具备优良的专业素养的精英团队，可以满
足住户的各项需求，并且与台湾晶华国际酒店集团一起为住户提供各项个性定制服务。 服务内容包括24小时礼宾服务、 24小时保安服务、个性化私人管 家服务、清扫及洗衣服务、会晤 及商务服务、预订及代购服务、 信件 快递服务 、私人 地下停 车 场…… 汤臣一品的江景会所是小区配套
建筑外形设计为玉琮形状，象玉做的竹子节节攀升，并在楼顶有一品的官帽来加冕，大气庄重，“汤臣 一品”由此得名。 外墙是选用日本三菱特别定制的外墙铝复合板，不仅采用了汤臣集团专有的“琥珀黄”色，还融入了建 筑材料上最新的纳米技术，具有超凡的平整性、绝佳的色泽一致性、防火性及刚性，并有良好的自动保
建筑面积
由2栋40层、2栋44层高层精装华宅（其中A、C栋为住宅出售，B、D栋为酒店式公寓 租赁）和1座会所组成 标准层层高3.3m 中西合璧，新古典主义 台湾GDG建筑设计公司 美国PLACE MAKERS景观设计公司 加拿大Crystal Fountains水景设计公司 陈幼坚设计公司 德国ABB公司 美国ALT公司 建筑风格 装修风格 灯光设计 室内设计 艺术顾问 安保设备 顾问 特殊玻璃 顾问 中西合璧，新古典主义 现代简约 香港Tino Kwan灯光设计公司 香港G.I.L.公司; 香港Lotus Architects公司 台湾天地龙门公司 德国SIEDLE公司 美国ASI公司