汤臣一品案例解析
0-汤臣一品-现代别墅
探秘中国豪宅汤臣一品
探秘中国豪宅汤臣一品汤臣一品，到底成本几何?到底应不应该卖11万元/平方米?这是个谜。
下面店铺带大家一起去探秘中国豪宅汤臣一品。
汤臣一品楼板价4225元/平方米虽然汤臣集团对外宣称，汤臣一品的地块早于1994年便已取得。
但是上海证券报记者发现，实际上在2005年之前，汤臣一品一直为汤臣集团与永欣投资有限公司分别以80%、20%的股权共同持有。
2005年1月，汤臣集团才宣布以1800万美元代价将余下的20%股权纳入囊中，使得汤臣一品完全纳入怀中。
此后，“天价与暴利”的议论始终围绕着汤臣一品。
汤臣一品的土地获取时间之早，是业内外一致公认的事实。
据记者掌握的资料，规划地图上被称之为“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”的汤臣一品，由汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取，当时的该幅土地出让金为5820万美元，加上2005年1800万美元的20%股权收购价，总计约6亿元人民币的土地代价。
按照汤臣一品142000平方米总建筑面积计算，汤臣一品的楼板价应该是4225元/平方米，是现在出售均价11万元/平方米的3.8%。
也就是说，汤臣一品的房价是此前的楼板地价的26倍———暴利争议由此而来。
汤臣一品地价并不便宜那么，汤臣一品这样的地价是不是拿得太便宜呢? 事实并非如此。
另一块滨江豪宅地块，几乎与汤臣一品属于同一级别、同一时期，位置稍差。
这幅地块建筑面积约97264平方米，开发商总计为该幅地块付出了约4亿元的土地出让金，计算下来，这幅地块的楼板价在4113元/平方米左右。
“陆家嘴区域相当部分地块是在1996年至1998年出让的，当时的平均楼板价大多在每平方米300至500美元左右。
”浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军透露。
一位咨询业资深人士说，在浦东新区刚刚开发之际，为了吸引资金进入，1990年初陆家嘴区域的土地都不算贵。
如果汤臣一品地块于1994年取得，按照当时的行情，可能还属于高价购入。
时隔多时，如今陆家嘴区域的地价已不可同日而语。
汤臣一品：冰火两重天
汤臣一品：冰火两重天作者：童长凤来源：《西部论丛》2008年第01期2005年10月，汤臣一品盛大开盘，其高达11万元/平方米的价格树立了中国房地产的新标杆；两年之后，其仅签约3套的销售业绩同样令业界唏嘘不已。
或许，更令人惊叹的还是汤臣公司的“骨气”：汤臣一品不会降价。
天价汤臣滨江大道边，汤臣一品的4幢楼房高高耸立，吸引着世人的眼光。
它的对面是外滩万国建筑群，背后是金茂大厦和建造中的环球金融中心，可以说，汤臣一品处于一个具有象征意义的地理位置上，名副其实的黄金地带。
可就是建造于这个黄金地带之上的所谓“顶级豪宅”，如今却陷入了泥沼之中。
不说经营业绩寥寥无几，还面对民众的诟病，更重要的是，政府监管部门将其作为专项调查对象。
之所以会惹来如此之多的麻烦，罪魁祸首就是汤臣一品引以为傲的“天价”。
毫无疑问，定位客户为巅峰世界的杰出人物的汤臣一品美轮美奂。
据说其看似普通的建筑外墙采用的是日本三菱的高科技纳米技术，并单独为汤臣一品设计外墙颜色，注册为“汤臣Color”；单单是屋顶造型就改动达36次，最后才选定中国汉唐盛世一品大员的官帽为之加冕。
做工之精细，应该说近乎极致了，这也难怪汤臣一品有胆量定价11万元/平方米了。
虽说近些年中国的房价犹如乘了火箭，直冲云霄，上海价格数万元的高端房子为数不少，但11万元/平方米的价格还是颇为让人接受不了。
有人曾经为汤臣一品算过这么一笔账：汤臣公司付出地价7620万美元，按照汤臣一品约14.2万平方米计算，其楼板价应该是4225元/平方米，而除土地成本外，建安成本不超过1万元/平方米，前期配套不会超过2000元/平方米，再把一些管理费和营业税等加进去，综合成本应该在3万元以内。
而收益呢？如果按照既定价格出售，收益至少为156亿元。
也就是说，卖掉汤臣一品可以赚回一幢金茂大厦和一幢环球金融中心。
不能不惊叹汤臣公司的大手笔。
如此炒作，汤臣一品想不火都不行，可是，天价汤臣的销售情况如何呢？只能用惨不忍睹来形容。
豪宅经典案例--汤臣一品PPT
小区装设卫星电视接收系统及有线电 视接收系统。每户预留十门电话线路。
法国海格(Hager)住户配电箱。
采用进口德国ABB公司EIB系统。
美国碧慕(BEAM)中央吸尘系统。
美国霍尼韦尔(Honeywell)防盗主机， 美国道肯奇(DORCON)掌形仪， 德国SIEDLE可视对讲系统。
整体建筑特点：整体风格汲取了中国 传统建筑的人文理念。建筑外形设计 为玉琮形状，楼宇顶部设计为一品官 员的顶帽形状，“汤臣一品”由此得 名。
水景特点：小区水景流线和外形设计为龙形，与江水之
势互相呼应。圆形的大堂象征珍珠，与水系合为一体，
构成一幅“瑞龙含珠” 图
3
汤臣一品——室内设计特点
入户大堂：采用全玻璃架构的穹顶天幕，穹顶高 12.7米，直径16米，整个穹顶不使用钢材
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
户籍 上海 贵州 贵州 加拿大 江苏 辽宁 美国 上海 上海 上海 香港 浙江
人数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
套数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
面积 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432
13
THANKS!
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前墙面采用进口石灰岩及花岗岩门套及日本三菱 （Mitsubishi）铝复合板， 地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆。
日本Yoshitake减压阀。
日本EBARA给水泵。
开能(Canature)净水器。
冷水管采用日本积水(Sekisui)钢塑复合管，热水管采 用304不锈钢管。
日本积水(Sekisui)DVLP钢塑复合排水管。 独立侧排水系统，维护修缮互不干扰。
汤臣一品案例分析
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装修配置
入户门：德国Noblesse手工雕花铜门，其祥云图案为汤臣专利设计，配美国DORCON掌纹密码锁。
窗户：铝合金烤漆门窗(采用断热冷桥技术)，比利时格拉威泊尔(Glaverbal)中空玻璃(Low-E防辐射双
钢化玻璃)，意大利阿鲁克(ALUK)及萨威奥(SAVIO)门窗五金，采用Silent Gliss电动窗帘轨道。 厨房：德国Poggenpohl橱具和德国Gaggenau电器设施，墙和地面都采用进口大理石。 卫生间：配备挪威耐克森（Nexans）地坪加热系统，主卫还拥有意大利TEUCO超音波按摩浴缸和德国 汉斯格雅（Hansgrohe）淋浴组合，墙地面采用进口大理石打制，金属吊顶。
PART 4 案例分析——汤臣一品
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建筑与园林设计
整个水系、园景设计融合了东西方的双重调性，其中水系为传统中国龙造形，瑞龙含珠的水景效果象征
着吉祥富贵的东方韵味，与法国Lalanne夫妇的“双鱼座”、“狮子座”雕塑等欧洲的当代顶级艺术精
品相互呼应，相得益彰。
8
建筑与园林设计
配臵当今世界最顶级的建材设施。
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销售情况
C栋于2009年6月22日开盘，当天就成交5套，半个月内成交16套。
目前暂停销售，余几十套房源。
目前住宅售价17万/㎡，物业管理费为15元/㎡/月；公寓租金为7—9万/月/套。 B、D栋酒店式公寓的出租率目前达到90%，几乎全部为外企人员租赁。 购买C栋的客户以国内为主，也包括少数海外华人，其购房用途主要是作为二套度假物业，也有客户是 为抵御通胀而将闲臵资金投资于较稳妥的高端住宅，从而达到保值目的。
时尚的去处。周边汇聚了上海最前沿的休闲、娱乐、购 物、美食场所。 周边交通系统十分发达，地铁2号线、多路公交线等均 可通达。
汤臣一品案例分析
1998
动工
2004
香港 推广
2005
国内 销售
2007
上海: 上海:汤臣一品
失败原因分析2 失败原因分析2： 调控敏感时期， 调控敏感时期，定价严重偏离了市场峰值
汤臣一品开盘背景： 汤臣一品开盘背景： 汤臣一品开盘时，正面 临上海豪宅市场受“国 八条”及一系列的宏观 调控影响，市场风声鹤 唳； 开盘前，市场上几个顶 级豪宅已开盘销售一段 时间，部分目标客户被 竞争对手瓜分； 市场高端住宅价格4～ 5万元/平方米，汤臣一 品开盘价格11万，远 远高于上海顶级豪宅市 场价格和客户心理价位。 汤臣一品
财富海景花园
盛大金磐
当市场大势走弱的时候，汤臣一品错误地理解豪宅价格走势， 当市场大势走弱的时候，汤臣一品错误地理解豪宅价格走势，认为产品地段和品质 可以支撑超高价，其结果是定价严重偏离了市场峰值， 可以支撑超高价，其结果是定价严重偏离了市场峰值，大大超出了市场的承受能力
上海: 上海:汤臣一品
失败原因分析3 营销节奏失调，高价入市， 失败原因分析3：营销节奏失调，高价入市，销售率失 衡，导致恶性循环
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2004.06
元/平方米
110000
58000 45000 40000
2005.02 汤臣一品
2005.06 2005.10 华府天地
2006.05
2006.07
2007.02
2007.07
开盘时间：2005 开盘时间： 年10月 均价： 均价：11万元/ 平方米 远远高于市场上 高端住宅价格， 为高端住宅价格 2～3倍 开盘至今2年时 间只销售出了3 套，严重滞销
上海汤臣一品豪宅项目案例研究_40PPT_大城创行
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分享未来
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陆家嘴，正在实现的远景
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陆家嘴，正在实现的远景
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一样的景观，观不一样 的景
外滩、浦江、陆家嘴…… 每个方向都是一幕世界级的 景观大作——即使是儿童房， 也拥有与众不同的开阔视野 和独特景观，让孩子从小拥 有不凡的眼界与气度
33当标准化产品无法满足时只能定制与迪拜塔相同标准的外墙由日本三菱特别定制的外墙铝复合板蕴含了建筑材料上最新的纳米技术具有超凡的平整性绝佳的防火性刚性并有良好的自动保洁能力特制航空级空气密窗特别设计并全部经过国际知名的幕墙技术顾问美国alt公司和特殊玻璃顾问美国asi公司进行严格的超高层建筑风压测试以确保绝对的密封安全和高性能防水
本报告严格保密。
安全系统
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拥有大量的平台、露台和 大面积玻璃围合的通透空间， 带来更为独特和亲近的黄浦 江美景。能提供休闲、健身、 游泳、桑拿、SPA及私人宴 会等服务 室内恒温游泳池 多功能厅 完备的健身设施 饮品吧 按摩池、桑拿/蒸汽室 阅览室 儿童游乐室 草坪露台
本报告严格保密。
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特制航空级空气密窗
特别设计、并全部经过国际知名的幕 墙技术顾问美国ALT公司，和特殊玻璃 顾问美国ASI公司，进行严格的超高层 建筑风压测试，以确保绝对的密封、 安全和高性能防水。
特别定制
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全铜质手工雕花分户门
特别定制祥云图案的德国 Noblesse纯手工雕花铜门，配合 可视对讲系统和掌纹门禁，带给 主人以厚实稳重的安全感。
豪宅经典案例--汤臣一品
汤臣一品——价格走势
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000
0 2006年1月
汤臣一品价格走势曲线
2006年11月
2007年9月
2008年7月
2009年5月
汤臣一品价格走势
记录时间
最高价
2009－06－16 2008－05－29 2006－10－10 2006－06－05 2006－04－20 2006－01－11
14万元/平方米 15万元/平方米 15万元/平方米
均价 11万元/平方米 9万元/平方米 13万元/平方米 10万元/平方米 11万元/平方米 11万元/平方米
最低价
8万元/平方米 8万元/平方米 8万元/平方米
汤臣一品——客户明细
09年汤臣一品成交的13套房源客户明细
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
最高单价 76061 86911 104706 79997 85859 68420 73299 106532 90052 102572 86906 78062
年龄 44 29 40
33 30
49 20 46
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汤臣一品——营销三大败笔
汤臣一品营销败笔之一：开发商对政策判断失误
汤臣一品推出时，正值政府宏观调控最高峰的时期，在政府不断 要求下调房价，抑制房价过快上涨的情况下，汤臣集团推出了当 时标价为11万元/平方米的天价公寓，比第二名的房价整整高出一 倍，公开挑衅中央政府的宏观调控政策。
户籍 上海 贵州 贵州 加拿大 江苏 辽宁 美国 上海 上海 上海 香港 浙江
人数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
套数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
汤臣一品案例解析
标准层层高3.3m
建筑风格
中西合璧，新古典主义
中西合璧，新古典主义
装修风格
现代简约
430㎡&600㎡
总户数
180户
4.57
绿化率
50.6%
B、C栋3梯2户（含保姆梯1部）
车位比
1:2，总车位360个
1个江景会所，包括室内恒温泳池、健身馆、桑拿室等
2005-10-29
交房时间
现房
目前住宅销售均价17万/㎡，公寓出租 均价7-25万/（月·套）
陆家嘴站
延安东路隧道
汤臣一品
人民路隧道
地铁：2号线陆家嘴站 自驾：浦东大道浦东南路，陆家嘴 环路世纪大道，人民路隧道、延安 东路隧道等 。
东昌路站
商城路站
周边配套
滨江大道：长约３公里，临江休闲餐饮风情街。 正大广场：位于黄浦江畔，娱乐休闲场所。 金茂时尚中心：汇聚知名品牌的多加旗舰店 上海国金中心：拥有约10万㎡、汇聚全球顶尖品牌的 大型购物中心及双五星级酒店。 城市超市：是选购进口食品、日用品的好去处。
房型二（四室二厅五卫）
房型分布——
主、佣人生活分区， 通过走廊联系，保证 业主私密性。
汤臣一品44层的公寓楼，为三 梯两户，每套公寓的面积从 434到1200平方米不等，都为 四房以上户型。户型设计上， 突出私密、独享性。
建筑面积：434㎡
独立拥有超豪华精装 修电梯门厅为私家豪 华玄关。
双面御景户型
卧室——
巨大的落地窗使房间非常大气，有 别墅的感觉，装修金壁辉煌，所有 家具都描有金边。
室内设计
卫生间——
金亮色系；进口大 理石的墙地面和浴 柜台面；浴室与卫 生间完全隔开，干 湿分区；下沉式浴 缸。
市场营销--市场细分案例分析
天价楼房汤臣一品市场细分市场细分的目的是为了正确地选择企业的目标市场。
在具体细分的过程中，细分变量的选择十分重要，变量选择失误往往会导致整个市场细分的失败。
一、市场细分过于单一的表现在市场细分时，有的企业由于盲目自信、过于乐观而对市场不加细分，或者为了图方便、省事而选择单一的细分变量。
1、没有界定细分市场范围。
在日常生活中，我们常常会听到这样的高论：“全国各地都是我们企业的市场，所有人都是我们的潜在用户。
”咋听起来很有大企业家的气魄，但这恰恰是企业进行市场选择时常犯的错误:将全部市场看成是自己的市场，不进行市场细分。
因为消费者需求客观上存在着差异性，不进行市场细分将使我们很难确定明确的营销对象，企业也将面临浪费资源、丧失顾客的风险。
2、仅以产品作为市场细分的基础。
以产品为基础进行市场细分是企业根据产品的不同种类来寻找自认为适合的目标市场，这是明显的以生产为导向的做法。
举个简单的例子，以产品为基础进行市场细分会认为所有奶粉的目标市场都是相同的。
事实上，由于消费者年龄的差异，他们在购买奶粉时往往具有不同的需求；所以，奶粉一般根据年龄作为主变量来细分市场，如婴儿奶粉、成人奶粉和老年人奶粉。
通过这样的细分，每个市场需求的差异就表现得非常明显。
3、仅以地理因素为标准。
处在不同地理环境下的消费者，对于同一类产品往往有不同的需求偏好。
如在美国，东部人对咖啡的味道要求清淡，西部人则喜欢浓郁一些的。
因此，地理因素一直是一种传统的市场细分标准。
实际上，在早期，由于产量有限及交通运输条件的制约，许多企业只需要也只能以其所在地区的消费者作为目标顾客。
现在，交通运输网络四通八达，产品同质现象日趋明显，因此仅以地理因素来进行市场细分是远远不够的。
4、仅以人口统计因素为标准。
人口统计变量比较稳定，主要包括年龄、性别、家庭人数、家庭生命周期、收入、职业、教育、宗教等多个方面。
在实际生活中，取得这些资料比较容易，所以常常它成为企业进行市场细分的重要标准。
汤臣一品景观设计理念
汤臣一品景观设计理念
汤臣一品是一个以高端住宅为主的综合性地产项目，其景观设计理念融合了现代都市生活与自然环境的完美结合。
在这个项目中，景观设计不仅仅是为了美化环境，更是为了营造出一个舒适宜人的居住环境，让居民能够在繁忙的都市生活中找到片刻的宁静与放松。
汤臣一品的景观设计理念体现在多个方面。
首先，项目在设计上充分考虑了自然环境的保护和利用，尊重了原有的地形地貌，保留了尽可能多的绿地和树木，打造出了一个绿意盎然的居住环境。
其次，景观设计注重了人与自然的互动，通过合理的布局和设计，使居民能够在小区内尽情享受自然风光，感受到自然的美好与力量。
此外，景观设计还充分考虑了居民的生活需求，为他们提供了多样化的休闲娱乐设施，如花园、游泳池、健身房等，让他们能够在家门口就能享受到高品质的生活。
汤臣一品的景观设计理念不仅仅是为了打造一个美丽的居住环境，更是为了提升居民的生活品质。
通过精心设计的景观，居民能够在自然中找到平衡与和谐，享受到生活的乐趣。
同时，这种景观设计理念也体现了对自然环境的尊重和保护，为城市的可持续发展做出了积极的贡献。
总的来说，汤臣一品的景观设计理念是以人为本，注重自然与人的和谐共生，为居民营造出一个舒适宜人的生活环境。
这种理念不仅仅是在项目中体现，更是对于城市建设和居住环境的一种启示，希望能够为更多的人带来美好的居住体验和生活品质。
中房信-上海汤臣一品(滨江)豪宅营销案例
上海 汤臣一品
战略定位
形象定位
世界级的地标大宅
在汤臣看来，汤臣一品并不仅仅是一个 居住的寓所，更是一件顶级奢侈品、
是绝无仅有的艺术品、是古董!
6
上海 汤臣一品
营销推广
5大关键劢作：
舆论风向引导 高端话题制造 金字塔圈层打造 现场氛围营造 形象保持稳定
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上海 汤臣一品
营销推广 整合大众媒体资源，引导舆论风向，扭转社会偏见。
舆论风向引导 高端话题制造平面媒体： 软文报道（例：大宅之路） 网络媒体：
专题报道（例：双城记，解读香港与上海）
资源整合： 平面媒体：
电规媒体： 第一财经频道（例：节目制作）
《新闻晨报》、《东斱早报》、《21世纪经济报》、《上海楼市》
网络媒体：
新浪、搜狐、搜房、腾讯
媒体选择： 《LP》、《G2》、 《福布斯》、 《第一财经》、 《陆家嘴年鉴》、 《艺术家》、 《胡润百富》、 《华人世界》等。
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上海 汤臣一品
广告传播：案名
整体风格汲取了中国传统建筑的 人文理念， 建筑造型设计观念 源自于东方瑰宝——玉器，汤 臣一品的外形设计为玉琮形状， 以表达其贵气的外在气质；据悉， 汤臣一品屋顶的设计前前后后竟 然修改了36次，以中国汉唐盛 世国家一品大员的官帽为形状， “汤臣一品”也因此得名。
11
上海 汤臣一品
营销推广
舆论风向引导 高端话题制造 金字塔圈层打造 现场氛围营造 形象保持稳定
邀请国际知名设计师打造样板间（VERSACE HOME等），营造现场氛围 。
12
上海 汤臣一品
营销推广：现场
全玻璃穹顶入户大堂
艺术回廊
私家电梯厅
园林水景：瑞龙含珠，吉祥如意
20091202_案例_汤臣一品
陆家嘴环路
C栋 栋
拾 步 街
A栋 栋
D栋 栋
黄浦江
中心园林
VIP江景会所
建筑篇
①楼宇顶部： 楼宇顶部：
设计为一品官员的官帽 形状，是为汤臣一品案 名由来
③
②外墙： 外墙：
专利外墙色“琥珀黄”， 通过采用特殊材质，令 建筑在不同阳光下折射 不同光彩
③入户大堂： 入户大堂：
独立于主题体建筑的入 户大堂，拥有罕有的全 玻璃架构，高12.7米， 直径16米的穹顶
户型篇
B\C栋双面御景户型： 栋双面御景户型：
西式 样板间
黄浦江 约431-434平米大户型， 全套房设计，精心呵护 每一位家庭成员 客厅面宽7.4米，大尺 度起居空间，带来舒适 家居感受 多角度欣赏黄浦江景， 拥有开阔的外滩视野 东方明珠、金茂大厦、 环球金融中心等CBD景 观建筑环绕，欣赏城市 特有的流光溢彩
多年保持4套的成交总量
出现新增5套认购 一个月新增23套成交
C栋房源位于 小区中轴线位置， 相对靠后，因此 售价较A栋要低， 以11万元/平方 米的均价正式销 售，较四年前价 格持平 首批推出C栋 中低区房源均价 为9.8万元/平方 米，单套总价在 4000万元左右 6月22日，一 天中达成5套成 交，实现总成 交9套 6月23日新增 3套房源成交 截至7月22日， 汤臣一品月销 售23套房源，1 个月回笼近10 亿……
②
②特制航空级气密窗
由美国ALT和ASI公司合作特 别设计并严格测试的，绝对 密封、安全和高性能防水
③全铜质手工雕花分户门
特别定制祥云图案的德国 Noblesse纯手工雕花铜门，配 合可视对讲系统和掌纹门禁
③
汤臣一品案例分析
把握政策
在大陆，房地产价格早已不仅是经济问题、 社会问题，它还是一个政治学问题。在政府 不断要求下调房价，抑制房价过快上涨的情 况下，汤臣集团推出了天价楼房，与中央政 府的宏观调控政策相悖。汤臣集团可以适当 调整“汤臣一品”的房价，把握政策节奏。 当政府需要靠房地产来拉动经济，就几乎不 可能抑制房价，就可以在这种适当的时机销 售。
上海是一个国际大都市，始终走在国际的前沿，吸 引国内外身价不菲的人士。以市场容量为标志，上海房 地产市场已经成为全国乃至全世界最大的房地产市场， 上海的房地产市场近年来大背景趋好，上海房市开始转 暖。土地一级市场供应回落，供求关系趋于平衡。市场 需求增长较快，新建商品房增长迅速。但类似于“汤臣 一品”这样的高价楼房在上海的市场上比较少。 上海的收入高的人士也比较多。其中一部分人热衷 于高档消费，具有注重圈层感、追求神秘、国际化、奢 华、权利感的心理 。他们的消费理念比较“前卫”！ 而传统的财团也纷纷看好上海的房地产市场。其财 力雄厚，也能成为其目标客户群之一。
吸引市场的卖点
地段好景观优美：汤臣一品地处上海浦东小陆家嘴 核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠、 金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩 而立。 设施先进：室内采用日本大金（DAKIN）VRVⅡ户 式中央空调和美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统， 保安系统也十分完善：美国Honeywell防盗主机、 美国DORCON掌机仪、德国SIEDEL可视对讲系统、 Lonbon紧急对讲系统等，共有56个智能系统 。 开发集团实力雄厚：汤臣集团是以房地产开发为主 业,兼营工业、观光休闲、酒店、高尔夫球场、电影 业的大型企业集团。
高端楼房目标市场
首先，取决于这个地区的国民收入。年收入高的地区，开发 高端市场，就不会有太大风险。 其次，取决于这个地区文化背景。一般来说，省会城市与其 它非省会城市，其高端市场需求要多些；沿海及靠近发达国 家和地区的城市比非沿海地区高端市场需求要多些。 第三，不同地区消费者消费定势。所谓消费定势，就是指人 们在消费行为中形成的由来已久的固定观点和思维。江浙一 带、福建沿海一带，个人收入不低，但高端房地产目标市场 却不大，是因为这一带的人们对房地产消费正形成自己的观 点和看法，认为花几百万卖豪宅不如自己建豪宅。而北京、 上海、深圳则不同。
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汤臣一品案例解析
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
高端物业产品细节打造案例借鉴44p
样板房
浴室与卫生间的打造：汤臣一品
浴室采用挪威Nexans地坪加热系统，下沉 式的按摩池设计更是增添了几分贵族气势。 意大利TEUCO超音波按摩浴缸和德国 Hansgrohe、Pharo淋浴组
卫生间的设计并无太大新意，给人的感觉 就像宾馆里的许多豪华套房一样，干湿分 离的设计，进口大理石的墙地面和浴柜台 面，依旧是个金而亮的空间。
北京星河湾
32
样板房
厨房的打造：“储备区、存储区、清洗区、准备区、烹饪/烘烤区” 五大功能区域有明显的划分。
阳光海岸
33
样板房
浴室与卫生间的打造：北京星河湾
门框用花岗岩垫高，有效防潮以保证门的 经久耐用
石材、木套线踢脚处的交接处理
浴室间的细节处理
卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理，不仅美观而且可增强安全性。面盆 与石壁间的角线均用石材镶边，边角打磨后还精心雕饰出纹理。
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社区景观
五层垂直绿化： 一层7-8米大乔木 二层4-5米小乔木、大灌木 三层2-3米灌木 四层花、小灌木 五层草坪
园林打造：主动创造场地高差、对周边环境进行改造，将社区环境向外延伸。 重绿植轻硬地、重木轻草。精装每一寸土地，遵循五层垂直绿化
7-8米大乔木 4-5米小乔木、大灌木
2-3米灌木
花、小灌木 草坪
高端物业产品细节打造案例借鉴
立业地产服务机构 高价值地产营销专家
外立面 大堂 社区景观 样板房
2
外立面
1 2
4
3
外立面
外观颜色、用材、风格——汤臣一品
汤臣一品设计外墙颜色，注册为“汤臣Color”特有的颜色。 屋顶的设计令建筑在阳光照射下，折射出不同的光彩，提高了项目的层次及水准。 经久耐看高贵典雅天然花岗岩干挂既能营造出宏伟壮观的建筑艺术效果，给人带来清新舒适的自然观感。
揭秘股市大佬徐翔住的汤臣一品1亿身价才能看房
揭秘股市大佬徐翔住的汤臣一品1亿身价才能看房揭秘股市大佬徐翔住的汤臣一品 1亿身价才能看房记者不惜装成夫妻档，终于混进了上海第一豪宅的汤臣一品，据说平常时节拿不出上亿资产证明的，连看房都没资格。
老实说，汤臣一品小区看起来没预想的惊艳，外墙甚至有点斑驳，但是一户两梯和内部装修的确豪华，满是豪车的停车场更是霸气。
不过想想那么多年汤臣一品房价才涨了50%，而记者的普通住宅却是上涨了2-3倍，总算我们和富豪的财富差距因此缩小了一些——不过有钱任性的富豪们，应该不会在乎这点。
没有1个亿别来看房关于汤臣一品的传说有很多，很多……传说中，卖掉汤臣一品回笼的资金，再造一幢290000平方的金茂大厦和377300平方的环球金融中心绰绰有余；传说中，这个仅有4栋楼的神秘小区里，住着郭敬明、小S、黄奕。
最近，汤臣一品再上头条，原因是刚进去的那位股市大佬徐翔。
据说，他就住在汤臣一品，每天步行就可以到东亚银行大楼里上班。
去汤臣一品看房，普通人是不大敢约的。
据中介小哥介绍，看房难易程度跟业主习性有关，有钱人有的比较open，有的比较谨慎。
比如有人要求眼看资产证明，也就是看个房必须证明自己是大富翁，有上亿资产，有购房的实力，从而将很大一批看着玩的主排除在外。
比较开放的，如有业主着急卖房，只要提前两小时预约，就可以看。
一位中介姐姐说，“今年只带客户来过一次，比起附近其他小区，这里看房的人确实不多。
”看来运气不错！昨天，我们终于找到个机会，两人借着看房的名头走进汤臣一品，一睹豪宅真面目！保安是个纸老虎名声在外，可能汤臣的保安也真的认为，大部分游客是没有底气随便进去参观的，所以大门口几乎是不设防的。
我们几乎没遇到盘问，便从花园石桥路上的正门，大摇大摆地进入到了小区里。
汤臣一品一共4栋楼，其中B、C两栋为住宅，更靠近黄浦江的A 栋和D栋则是作为酒店式公寓出租。
我们这次参观的，就是小区B栋的3号楼。
从正门走二三十米，就是汤臣一品的门面——圆形的接待大厅。
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户型分析
房型一（四室四厅五卫）
垂直交通——
每户拥有至少三部永大日立高速电 梯，佣人一部，主人两部，实现主 仆分道。
理家服务套区：双 佣人房
水平生活区域——
户内空间分隔明确，有主卧区、客 卧区、理家服务套区及其余公共空 间，主人生活空间独立于客人、佣 人空间，实现充分的私密生活。
建筑面积：597㎡
项目规划
汤臣一品
开发商
项目地址 占地面积 建筑类型 建筑层高 园林风格 主力户型 容积率 梯户比
会所 开盘时间 价格水平
汤臣海景花园(上海浦东新区) 有限公司
投资商
汤臣集团
上海浦东新区花园石桥路28弄
物业公司
大峰物业管理(上海)有限公司 台湾晶华
20066㎡
建筑面积
91617㎡
由2栋40层、2栋44层高层精装华宅（其中A、C栋为住宅出售，B、D栋为酒店式公寓租 赁）和1座会所组成
标准层层高3.3m
建筑风格
中西合璧，新古典主义
中西合璧，新古典主义
装修风格
现代简约
430㎡&600㎡
总户数
180户
4.57
绿化率
50.6%
B、C栋3梯2户（含保姆梯1部）
车位比
1:2，总车位360个
1个江景会所，包括室内恒温泳池、健身馆、桑拿室等
2005-10-29
交房时间
现房
目前住宅销售均价17万/㎡，公寓出租 均价7-25万/（月·套）
汤臣一品年度量价走势
The
Chart
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 成交套数（套） 成交均/单价（元/㎡）
2005
2006 1
132,789
2007 1
142,140
2008 1
124,369
2009 41
103,834
2010 17
154,188
2011 6
154,251
2013年年内汤臣一品成交套数4套，月均成交不足1套。成交均价167681元/㎡
建筑设计
设计风格
３
颜色注册为汤臣集团特有色“汤臣Color”。
1
“汤臣一品”由此得名
汤臣一品建筑外形借鉴了古代皇家祭祀礼器“玉琮”的造型 神韵，顶部是古代一品官员冠戴的形状，均象征着主人特别 的身份和地位。
２
汤臣一品的品质要求全部选用顶级标准，是全球公寓豪宅的 翘楚。
2012
2013 4
167,681
180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0
2005年开盘至今汤臣一品成交套数71套，年均成交套数8套。成交均价126738元/㎡
汤臣一品2013年月度量价走势
The
Chart
４
现代风格的外立面内，全部采用了古典主义风格的内部装修。 进口石灰岩及日本三菱铝复合板，运用高科技纳米技术制作 而成。
回廊与园林设计
园林
瑞龙含珠
吉祥如意
小区水景流线和外形特别设计为龙形， 以与江水之势相互呼应。圆形的大堂 象征珍珠，与水系合为一体，构成一 幅“瑞龙含珠”的吉祥如意图。
回廊
艺术回廊 构建内部私密交通线
2.5
2
1.5
1
0.5
0
成交套数（套） 成交均/单价（元/㎡）
13-01
13-02
13-03 2
152,459
13-04 1
170,848
13-05
13-06
13-07
13-08
13-09
13-10 1
181,910
13-11
13-12
200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
Hale Waihona Puke 陆家嘴站延安东路隧道
汤臣一品
人民路隧道
地铁：2号线陆家嘴站 自驾：浦东大道浦东南路，陆家嘴 环路世纪大道，人民路隧道、延安 东路隧道等 。
东昌路站
商城路站
周边配套
滨江大道：长约３公里，临江休闲餐饮风情街。 正大广场：位于黄浦江畔，娱乐休闲场所。 金茂时尚中心：汇聚知名品牌的多加旗舰店 上海国金中心：拥有约10万㎡、汇聚全球顶尖品牌的 大型购物中心及双五星级酒店。 城市超市：是选购进口食品、日用品的好去处。
联体阳台设计，景观视野 达到270°。
客卧区
三梯一户设
计
主卧区
360°江景房
汤臣一品
案例分析
汤臣一品所位于的小陆家嘴是上海城市的中心，也是浦东机场到虹桥机场的正中心，
更是上海的地标，景观凝聚了上海100年来最精华的内容。
Central Lu Jia Zui, where Tomson Riviera sits in , is not only the middle point between Shanghai Pudong International Airport and Shanghai Hongqiao Domestic Airport, but a landmark location of Shanghai carrying the most essence of this century.
物管费
15元/㎡/月
地标建筑 全览陆家嘴一线景观
项目规划
在售楼栋
1
对外公开ABC三栋，AC栋在售，B栋
出租
A栋为一层一户，面积约 597平方米，
16万/平米；
B栋和C栋为一层两户， 约434平方
米， C栋15万/平米。
楼栋位置
Ｂ栋 A栋
Ｃ栋
Ｄ栋
2
小区整体规划融入了中国传统建 筑智慧，内敛、平衡、稳重、寓意 丰富。小区四幢建筑为左右对称、 前低后高的“品”形布局。
区域分析
区域概况
1
独一无二的地理区位使其可以全览陆 家嘴一线景观，一面是外滩与黄浦江的 恢宏气魄，另一面则是小陆家嘴繁华的 流光溢彩，静动之间，感受多面的上海。
2
方便到达外滩18号、外滩3号、 新天地等上海最高雅时尚的去处。 周边汇聚了上海最前沿的休闲、 娱乐、购物、美食场所。
3
汤臣一品地处上海浦东小陆家嘴核心区，一 线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠、金 茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑 并肩而立。
由主体建筑的一层及建筑之间的观景连廊 构成的艺术回廊，既保障了内部交通的私 密性，也为整个数去拓展了艺术表现空间 及公共休闲空间。
大堂与电梯厅
回家之前的礼遇
独立于主体建筑的入户大堂，拥有世界罕有的全玻璃构 架、高12.7米、直径16米的穹顶，只留阳光不留阴影
电 梯 轿 厢 空 间 高 达 3.5 米 ， 速 度 达 4m/s，拥有汤臣专属厢门纹饰的永大 日立定制电梯以及葡萄牙“加斯旺” 定制进口石材等等。