国家统计局中国房地产行业研究(国家统计局)

资料来源：招商证券 9
行业关键驱动因素分析：人口增长

未来20年，中国总人口仍将增长，增长率将趋于下降 人口总量的增长是房地产行业发展的基础条件
时间段 人口年增长率
2000-2005 2005-2010 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2045-2050 0.67% 0.58% 0.54% 0.47% 0.34% -0.32%
房地产行业包括四大类细分行业，鉴于住宅历年销售面积占商品房销售 总面积的比重很高，在90%左右，因此下文中对房地产行业的分析将重 点以对住宅行业分析为主
不同物业历年销售面积占比：
住宅 100% 80% 60% 40% 20% 0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
机密
中国房地产行业研究
n
2017/9/22
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1
房地产行业研究
1、中国房地产行业长期走势分析 2、中国房地产行业近期走势分析
3、行业竞争态势分析
2
中国房地产行业发展阶段回顾
说明
第一阶段：1978-1986年， 1984年首次正式把房地产业列 为独立行业

第二阶段：1987年-1991年， 1987年深圳率先开展土地使用 权招标拍卖，1988年明确规定 土地使用权可以依法转让

经济快速增长



居民收入增长会促进房地产的购买
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行业关键驱动因素分析：城市化

由上文对宏观经济的研究看出，中国的城市化水平相对于世界其他国家而言还 偏低，未来城市化进程将继续快速推进 中国城市化与工业化互相促进，加快发展，并将对房地产产生极大的需求 日本的城市化推动了六大城市土地价格的快速上涨
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
第五阶段：1998年-2007年， 1998年取消住房实物分配， 2000年实施按揭政策，房地产 进入快速发展阶段

第六阶段：2008年至今，全 球金融危机，房地产市场进入 调整阶段

日本六大城市土地价格变动情况（1956-1976年）
1956 年到1965 年， 土地价格年均复合增 长率达到30.5%，十 年翻10 倍 1968-1974 年 ，城市地价年 均复合增长率 超20%
说明

日本城市化第三阶段： 1956-1965 年，人口向三大 都市圈中心城市集中，共有 545 万人迁入三大都市圈 日本城市化第四阶段： 1965年至今，大城市郊区 化阶段，一方面人口迁入三 大都市圈的中心城市的周边 地区；另一方面人口由三大 都市圈中心城区迁入郊区


房地产业增加值占GDP的比重（左轴）
14000 12000
资料来源：国家统计局
4
房地产业在国民经济中的重要作用（2/2）

房地产产业关联度高，带动系数大
电力 钢材 水泥 木材加工 带动 上游 产业 带动 下游 产业
说明
纺织

装饰 厨房设备

玻璃 塑料制品
建材 建筑机械
房地产业
房地产带动的相关产业有 50多个产业部门、几百种 产品和服务

经济增长及收入提高会增强居民的 信心，增强对未来的乐观预期，促 进对房地产的需求


经济增长将增强投资者的信心，扩 大房地产投资需求 服务业的增长将极大的提升对办公 物业的需求 消费结构的升级将提升对旅游地产 的需求
第二产业的增长将极大的提升对工 业地产的需求 零售、休闲、娱乐等消费增长将提 升对商业地产的需求
房地产业增加值(右轴，亿元)
5.0% 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 3.8% 3.6% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 4.2% 4.1% 4.1% 4.3% 4.5% 4.4% 4.5% 4.6% 4.5% 10000 8000 6000 4000 2000 0 4.8%

GDP增长率（左轴）
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
房地产投资增长率（右轴）
第二 阶段
第三 阶段
第四 阶段
第五 阶段
第六 阶段
第三阶段：1992年-1994年， 1992年邓小平南巡，房地产急 速增长与繁荣，但缺少有效的 监督、规范与管理，随即进行 宏观调控

1987
1988

资料来源：国家统计局
3
200906
第四阶段：1995年-1997年， 房地产业进入巩固、停顿和消 化阶段

180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20%
房地产业在国民经济中的重要作用（1/2）

房地产业为国民经济的支柱产业，房地产业的长期健康发展对国民经济发展有 着重要的意义 2003年8月，国务院发文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》， 明确指出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业” 国家不可能也没有理由打压房地产，使整个行业陷入低迷

未来40年中国人口预计
总人口(亿)
16 14 12 10 8 6 4 2 0 13.29 13.89 14.46 14.09
5.55
1950
2007
来自百度文库
2015
2025
2050
资料来源：http://www.unescap.org/，《WORLD URBANIZATION PROSPECTS THE REVISION（2006）》 10
资料来源：国家统计局
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办公楼
商业营业用房
其他
87%
89%
89%
89%
89%
88%
88%
88%
89%
90%
91%
行业关键驱动因素分析：四大因素
1、经济增长
4、住房 改善性需 求
促进中国房地 产行业长期发 展的动力
2、城市化
3、人口增长及家庭 结构变化 7
行业关键驱动因素分析：经济增长

由上文对宏观经济的分析看出，中国经济在未来20年仍将保持快速增长 经济的快速增长是房地产行业整体发展的基础与关键推动力
卫生设备 金融保险
横向 带动 产业 交公批文 汽家通用发化旅 车电运设零教游 输施售育
5
据有关部门估算，房地产 业对上游产业的拉动比率 大约是1：2，房地产对下 游产业以及对家具、家电 、装修装饰行业的拉动比 率为1：1.4
房地产对其他产业的强大 带动作用决定了房地产业 在国民经济中的重要地位

说明