社区商业的设计模式与模式设计(三益中国)-73页

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社区商业的 模式设计
主题设计——产品的配置与组合
1. 商业生态链
以完善和拓展区域业态为主题的产品配置
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社区商业的 模式设计
主题设计——产品的配置与组合
2. 城市RBD区
以增强城市边缘区活力为主题
业态结构侧重营造24小时的城市活力
特定的商业业态一般对自身的规模有特定的要求，过大过小都无法实现其功能要求。结合 项目的具体定位，选定好其控制业种并为其配置合适的规模，保证其顺利履行其业态功能。
管 理
运 营 阶 段
开 业
运 营
运营 前置
特 征
定位与 招 商整合
设计与 招 商整合
设计 衔接
特征1：实现开发者、投资者、经营者和消费者的四方共赢； 特征2：强调开发前期与招商、运营、管理的整体性与整合性； 特征3：专业协同使整个运营过程具有过硬的市场判断力与应变力；
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社区商业的 设计模式
建立商业地产的咨询体系
鱼骨模式 2
个关键
全程一体化 专业协同
解析商业地产的专业服务模式——全程一体化专业协同服务
从前期项目定位到后期的经营管理的全过程一体化服务，在商业项目的开发过程各个环节由 不同专家提供专业支撑，各个环节进行有效串联、衔接与配合，形成系统的支撑体系；
使不同业态的商业专家和不同专业的设计专家在系统体系下协同工作，从而保证服务水平的 专业化深度和对项目的整体把握；
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社区商业的 设计模式与模式设计
企业简介
上海三益建筑设计有限公司简介
上海三益建筑设计有限公司是全国具有相当影响力的大型建筑设计机构之一，拥有二百余名设计人员，具备国家建设部建筑工程设计综 合甲级资质、城市规划设计乙级资质、对外承包工程经营资质。 在全国建筑设计市场中，企业秉承国际与本土相融合的设计理念，为客户提供规划设计、建筑设计、景观设计及设计咨询等服务，先后 为百名优秀客户提供了完善的专业服务，如富力地产、绿地集团、复地集团、中海集团、城开集团、新加坡凯德置地、盛高置地、中星集团 等。 近几年，上海三益建筑设计有限公司不断创造出超越客户期望的设计作品，其中大型居住社区、商业地产的设计在业界取得了广泛的认 同和令人瞩目的行业荣誉。2000年，三益中国对商业地产的设计果断地由“单一商业设计”模式变为“鱼骨模式”，即由单一商业设计转型 为“以策划为先导，以设计为纽带，以招商和运营为中心”的商业建筑设计模式，并通过对集投资、策划、设计、招商、运营和管理于一体 的总公司——上海弘基企业的优势资源进行改良，实现了三益中国“全程一体，专业协同”的商业设计格局。在“弘基休闲广场系列”商业 设计项目中，三益中国的“鱼骨模式”更是获得了巨大的成功。 长久以来，三益建筑坚持以客户为中心，感知客户的行业需求，协助客户追求市场业绩，致力于专业领域的探索，将市场、艺术与技术 在设计作品中完美结合，以期初步成为中国设计行业中诸多领域的先行者和引领者。 行业荣誉主要获奖 2002上海设计行业年度综合考评排名第14名，是进入前20强的唯一一家民营企业； 2003、2004年度Di全国民用建筑设计市场排行榜中，分别列民营企业综合竞争力排名第八位及第七位； 2004年度被评选为CIHAF中国建筑二十大品牌影响力设计单位； 2004年度荣获上海长三角最受欢迎建筑设计企业； 2005、2006连续两个年度荣获上海十二家杰出民营建筑设计企业； 2006年度荣获亚洲最具潜力建筑设计机构 2007年度CIHAF中国最具品牌价值设计机构
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社区商业的 设计模式与模式设计
三益中国近年部分商业作品
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社区商业的 设计模式与模式设计
弘基商业近年部分开发与运营的商业项目
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社区商业的 设计模式与模式设计
研讨目的
研讨目的 建立对商业地产共同认知的平台
商业地产为商业流通搭建一个实体平台
为什么要建立有效的设计模式
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社区商业的 设计模式
为什么要建立有效的设计模式
开发商的困惑
做什么？ 做多大？ 什么时候做？ 怎么做？
定位问题
与区域消费力相匹配的规模级配问题
开发节奏控制问题 开发运作模式问题
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社区商业的 设计模式
为什么要建立有效的设计模式
大型居住社区作品
东苑半岛 33万平方米 住宅设计 2002年建设部创新风暴综合金奖 2002年度上海市住宅设计小区创优项目优良奖 上海市十大水景住宅 闵行区四高小区 嘉利浦江园 莱茵郡 住宅设计 2003年度上海市优秀住宅小区绿化景观奖 6.5万平方米 32万平方米 别墅设计 2004年度上海市优秀住宅工程小区设计项目二等奖 高层住宅设计 2006年度上海市住宅设计小区创优项目佳作奖
商业类型多元
由单一类型转向综合类型
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社区商业的 设计模式与模式设计
社区商业的三个发展阶段
社区商业的发展趋势
消费需求变迁
从目的性消费转为体验型消费
城市机能活跃
分级消费、分区消费、分层消费
商业类型多元
由单一类型转向综合类型
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社区商业的 设计模式
为什么要建立有效的设计模式
地产的 操作特征
操作主体 操作手段 操作模式 服务业态 市场程度 （商业地产开发商 ） （以市政规划为主 ） （开发经营高度统一 ） （链接式、业态全 ） （市场化程度较高 ）
地产的 运营特征
社区商业的成功启动依赖于成熟的住宅环境 聚人在先，消费与升值在后的循环经营开发 利用“商业锚”的预热作用进行开发的模式
社区商业的 设计模式
主讲人——高栋
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社区商业的 设计模式与模式设计
姓名：高栋 背景：同济大学 资质：国家一级注册建筑师 职务：院长
主讲人——高栋 个人简介
履历：1996年~现今 上海三益建筑设计有限公司 先后担任创作组组长、院长助理、副院长、常务副院长、院长
1994年~1996年 1992年~1994年 1992年 毕业于 上海中建咨询设计有限公司 上海华鼎建筑设计有限公司 上海同济大学 上海市长宁区政协委员 上海市勘察设计协会理事 2007年度CIHAF中国最具影响力设计师 建筑师 建筑师
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社区商业的 设计模式
鱼骨模式
“鱼骨模式”的整合运营流程
中期 执行 阶段
建立格构网络 市场 反馈 系统 基本运营 模式的选 择与确立 z主力店招 商 细胞模数的 分裂与整合
前期 计划 阶段
z目标客层 z店铺战略
后期 建设 阶段
设计模型调整
商业 择地 立项
前期商 业调研 与策划
社区商业应当打造怎样的 商业概念 社区商业应当遵循怎样的 商业原则 社区商业应当锻造怎样的 城市空间 社区商业应当塑造怎样的 商业形象 社区商业应当创造怎样的 城市价值
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社区商业的 模式设计
主题设计——产品的配置与组合
(一) 吸纳与磁力——社区商业应当打造怎样的商业概念？
精确的 商业定位
z业态构成 z业态配比
初步 商业 模型
前 期 招 商
形态与 景观控 制
区域性的分 割与变化 模数堆积
空间 设计 模型
店铺配置组合计 划 使用分区 楼层构成 楼层意向
初步设计、施 工图设计、建 设时期 内装设计 租户监督
设计方 执行力的体 案 现 建设期
管 理
运 营 阶 段
开 业
运 营
社区商业的 模式设计
为什么要建立有效的模式设计
类型化研究 产品分类研究 功能与技术研究 建立系统的协同研究
保证同类商业开发运营的高复制性；
保证商业在不同条件下的配置与组合；
保证设计的深度专业化并有效控制设计进度；
以反馈和调整模式设计；
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社区商业的 模式设计
为什么要建立有效的模式设计
鱼骨模式
“鱼骨模式”实现了
机制的内部整合
产品策划与产品设计的统一 产品招商与产品策划的互动 准确实现定位的开发功能 开发节奏性强，规范化强
战略的对外整合
有效整合战略合作伙伴
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社区商业的 模式设计
为什么要建立有效的模式设计
为什么要建立有效的模式设计
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定位与 招 商整合
设计与 招 商整合
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社区商业的 设计模式
鱼骨模式
“鱼骨模式”的运行观念与特征 观 念
定位 先行
商业 择地 立项
前期商 业调研 与策划
z目标客层 z店铺战略
前期 计划 阶段
招商 贯穿
市场 反馈 系统 z主力店招 商
中期 执行 阶段
建立格构网络 细胞模数的 分裂与整合
主题设计——产品的配置与组合
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社区商业的 模式设计
主题设计——产品的配置与组合
1. 商业生态链
以完善和拓展区域业态为主题的产品配置
办公 购物 其他 商业 休闲 社区 服务 文娱 餐饮 公寓
酒店
1) 注重形成产品配置与消费结构的 商业生态链； 2) 以满足居民多元化的精神需求为基本准则，提供舒适休闲的消费环境； 3) 产品配置具有适度的超前性与引领性，引导时尚消费；
荣誉： 入围2003年上海市十大建筑师新秀
上海市虹口区规划协会理事
ຫໍສະໝຸດ Baidu主要业绩作品： 商业地产作品
城隍庙豫龙坊 绿地拉德方斯商业办公群 弘基休闲广场系列 徐家汇弘基文化休闲广场 马陆镇弘基诚建休闲广场 嘉定南门弘基娱乐休闲广场 1.5万平方米 2.8万平方米 3万平方米 商业广场 商业广场 商业广场 商业广场 四川北路弘基商业休闲广场 南汇大元弘基商业休闲广场 昆山弘基财富商业广场 1.5万平方米 4.5万平方米 9.8万平方米 商业广场 商业广场 商业广场 酒店式公寓 宝山上大弘基文化休闲广场 2.5万平方米 3.5万平方米 7万平方米 商业广场 LOFT办公 商业广场
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社区商业的 设计模式与模式设计
社区商业的三个发展阶段
社区商业的三个发展阶段
2000年以前，商业、地产分离阶段
住宅开发模式、以满足基本生活条件的配套商业为主，忽视定位 与规划 ；
2000年—2005年，商业、地产叠加阶段
商业与地产简单叠加，“商业”更依附于“地产”，以尽快销 售商铺实现短期套现为目的；
地产的 多主体特征
开发主体 经营主体 管理主体 消费主体
地产的 复杂性特征
多元的产业链操作 繁杂的产业链运做 多变的运营与管理 利益的长短期博弈
地产的 创新性特征
内向型服务过渡为外向型服务 由依附型过渡为独立型商业形态 关注“主力店”与“品牌效应” 倡导业态业种细分与差异化经营 制造社区城市公共活动与生活方式中心 创造人性化、多元化、新奇化空间体验
商业地产运作的 基本过程
总体思路 式 动 专业调查 方案设计 综合分析 主力招商 主题定位 方案互动 规模推算 工程设计 商业规划 招商反馈 运营模 施工互
商业地产运作的 六个环节
调查分析 主题定位 商业规划 运营模式 主力招商 经营管理
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社区商业的 设计模式
为什么要建立有效的设计模式
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社区商业的 模式设计
主题设计——产品的配置与组合
3. 容积率的制约
后期 建设 阶段
设计模型调整
精确的 商业定位
z业态构成 z业态配比
基本运营 模式的选 择与确立
初步 商业 模型
前 期 招 商
形态与 景观控 制
区域性的分 割与变化 模数堆积
空间 设计 模型
店铺配置组合计 划 使用分区 楼层构成 楼层意向
初步设计、施工 图设计、建设时 期 内装设计 租户监督
设计方 执行力的体 案 现 建设期
2006年后，商业、地产融合阶段
地产与商业角色互融，开始注重商业地产的系统化与专业化， 物业持有逐渐成为主要趋势，并注重长期收益与增值收益。
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社区商业的 设计模式与模式设计
社区商业的三个发展阶段
社区商业的发展趋势
消费需求变迁
从目的性消费转为体验型消费
城市机能活跃
分级消费、分区消费、分层消费
专业延伸与整合 系统与协同 基本设计原则
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社区商业的 设计模式与模式设计
商业地产特质与特征
商业地产特质
长线盈利 融资风险 主题设定 专业服务 共同利益
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社区商业的 设计模式与模式设计
商业地产特质与特征
商业地产特征
地产的 形态特征
强地域性 强基础性 强日常性 强集成性 （城市住宅为载体） （城市商业的基础 ） （经营内容日常化 ） （资源整合，一次性开发 ）