关于小产权房的问题及其解决办法研究

关于小产权房的问题及其解决办法研究

作者：陈群

来源：《文艺生活·文艺理论》2011年第03期

摘要：“小产权房”并非严格的法律概念，常见的解释有三种。解决“小产权房”问题最好的办法就是修改《土地管理法》违宪的第43条规定，实化村集体的土地所有权。这一解决方法可以带来诸多好处，也有可能带来一些负面影响。

关键词：小产权；大产权；补偿；征收

中图分类号：D920.4文献标识码：Ａ文章编号：1005-5312（2011）08-0247-01

一、“小产权房”的概念

“小产权房”并非严格的法律概念，常见的解释有三种：一是发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权。二是国家房管部门颁发产权证的叫大产权，由乡镇政府发证书的叫小产权，而乡镇政府颁发的并非正式的房产证，因此“小产权房”实际上没有真正的产权，此类房屋没有正式的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会对购房合同予以备案，因此相关购房者的权利无法得到法律的有效保护。三是所买房屋再转让时不用缴纳土地出让金的叫大产权，需要补缴土地出让金的叫小产权，依照这种解释，普通商品房就是“大产权房”，经济适用房就是“小产权房”，村民对于此类房屋（尤其是在宅基地上修建的房屋）拥有合法的所有权和使用权，这一所有权建立在村民是该村的一员从而享有合法的宅基地使用权的基础之上。

二、“小产权房”问题的解决对策

解决“小产权房”问题最好的办法就是修改《土地管理法》违宪的第43条规定，实化村集体的土地所有权，允许农村集体土地无需经过政府征收即可直接进入一级土地市场进行使用权交易。在此修改的基础上，使依照土地利用总体规划修建的所谓“小产权房”合法化，国家房管部门颁发正式的房产证。这一解决方法可以带来诸多好处：

（一）缓解目前高房价造成的住房困难，平衡虚高房价，解决众多城市居民的住房问题。由于“小产权房”占新开发商品房的比例巨大，其合法化之后，能够有效增加低价房供给，平衡城市住房供需，在很大程度上解决中央政府出台一系列政策都不能成功调控的房价问题，缓和社会矛盾。

（二）减少征地纠纷和由此引发的群体性事件，提高农民谈判地位，增加农民收入，有利于“三农”问题的解决。

第43条的修改和“小产权房”的合法化也有可能带来一些负面影响，这些负面影响如果不能得到有效消除，则会带来诸多问题并构成“小产权房”合法化的障碍。

（三）耕地可能大量流失，威胁国家粮食安全。

《土地管理法》第三章“土地利用总体规划”对于土地利用规划做出了详细规定，其中第17条规定：“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。”第18条规定：“下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。”因此，只要各级政府按照法律规定对农村土地的使用用途进行规划并严格监督村集体依照规划使用农村土地，便不会出现耕地大量流失的情况。

（四）地方政府财政收入减少，不足以支撑其正常运作。

地方政府给予农民的征地补偿金较低（《土地管理法》第47条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍……每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍……土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。”），而征收为国有的土地通过挂牌出让却往往拍得天价的土地出让金，这一进一出，地方政府能够获得巨额的财政收入。“小产权房”一旦合法化，地方政府一下损失了近一半的财政收入，继续维持正常运转肯定会发生困难。因此，作为实化集体土地所有权及“小产权房”合法化的配套改革措施，必须建立新的分税体制或者加大对地方财政的转移支付，以维持其有效运转。地方政府是“小产权房”合法化最大的“受害者”之一，也是最强大的阻碍力量，如果这个问题不解决，实化集体土地所有权和“小产权房”合法化是不可能实现的。

三、结语

房价的暴涨使“小产权房”问题凸显出来，而这又暴露了我国二元结构的土地制度的不合理之处。目前住房供需矛盾异常突出，征地纠纷有增无减，在保持农村土地集体所有制不变的前提下，改革原有的农地法律制度以使农村集体经济组织拥有比较完整的土地所有权并允许农村土地使用权进入一级土地市场交易将有利于解决住房及征地问题，相关机构应当尽快修改法律完善制度以适应现实的要求，以保证中国社会平稳转型的成功。

参考文献：

[1]史尚宽.民法总论[M].中国政法大学出版社，2000.