房地产市场课件

行政因素：房地产制度、房地产价格政策、行政隶 属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、 土地利用规划、税收政策、交通管制等；
心理因素：预期、个人偏好等； 国际因素：世界经济状况、军事冲突状况、政治对
立状况和国际竞争状况。
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今年我国房地产价格走势将会 受到哪些因素的影响？
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房地产市场的含义，可以从以下几方面来理 解：
1、房地产市场客观上存在着三大构成要素， 即客体要素：可供交易的房地产商品和劳 务服务；主体要素：参加房地产交易的当 事人和机构；媒体要素：货币。
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房地产市场是有形房地产商品和无形 房地产商品的统一体。住宅、商店、办公 楼、厂房等建筑实体为有形商品；房地产 估价、房地产信息、房地产法律咨询等技 术服务为无形商品。
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2、房地产价格的特征 相同之处是：都是价格，用货币表示；都受供求等
因素的影响；按质论价；都与交易的个别条件有 关。
不同之处表现为房地产价格的特征：房地产价格受 区位的影响很大；房地产价格实质是房地产权益 的价格；既有交换代价的价格（买卖），也有使 用代价的租金（租赁）；价格在长期考虑下形成 ；价格易受交易者个别因素影响。
第三章 房地产市场
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第三章 房地产市场
• 房地产市场概述 • 房地产价格 • 房地产市场的特性
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第一节 房地产市场概述
一、房地产市场的含义
房地产市场作为市场体系的组成部分， 从狭义方面，房地产市场就是指房地产商 品交换的场所；从广义方面，房地产市场 是指房地产经济活动中各种交易关系的总 和，是房地产流通（房地产买卖、租赁、 交换等）全部过程的总和。
房地产交易的当事人或机构始终是市场结
构的主体。从主体分析，房地产市场是一
种三级结构。
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2、我国房地产市场结构与特征
市场结构 因素
一级市场 二级市场（房地产 三级市场（房
（土地市场） 增量市场）
地产存量市场）
市场供应方
政府 房地产开发商
市场需求方 房地产开发 业主 商 投资者
市场竞争
供应方垄断 在特定物业类型和
房屋重置价格：指在某一基准时点，不同建筑结构、 用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的 一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。
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（二）房地产价格的影响因素
自身因素：房地产实物、区位、权益 环境因素：声觉环境、大气环境、视觉环境、水文
环境和卫生环境； 人口因素：人的数量、素质及构成等状况； 经济因素：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、
财政收支及金融状况、物价、建筑人工费、居民 收入等；
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社会因素：政治安定状况、社会治安程度、房地产 投机和城市化等；
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2、按房地产用途划分：居住物业市场、写字 楼物业市场、工业物业市场、零售商业物 业市场。
3、按房地产交易形式和内容划分：房地产出 让市场、房地产转让市场、房地产抵押市 场、房地产买卖市场、房地产租赁市场。
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4、按购买房地产的目的划分：自用和投资。 5、按房地产资金取得的途径划分：房地产抵
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二、房地产市场的基本特征
1、信息缺乏：交易信息不对称；专业知识在 交易双方之间的不对称；交易的独立性。
2、产品不同质：非批量生产；特有的物理属 性。
3、交易各方进出市场均非易事：房地产供给 调节的时滞性；交易金额大，难变现；产 权交易的过程性与复杂性。
4、容易出现垄断
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三、房地产市场的功能
房地价格：指建筑物连同其占用的土地价格，即房 价。
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2、基准地价、标定地价和房屋重置价格
基准地价：以一个城市为对象，在该城市一定区域 范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的 原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在 某一时点的平均水平价格。
标定地价：指在一定时期和一定条件下，能代表不 同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
供给 需求方 特定区域内开发商
竞争
垄断竞争
市场价格的确 政府主导 开发商主导定价
定
开发商参与
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业主 业主 接近完全竞争
双方协商 自由议价
第二节 房地产价格
一、房地产价格及其影响因素 （一）房地产价格概念及特征 1、房地产价格的概念
房地产价格是为房地产所支付的、所要求的 或所承诺的货币数量。房地产价格的形成基于3个 条件： （1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求
押市场、房地产典当市场、房地产保险市 场、股票市场。 6、按房地产市场运行层次划分：一级市场、 二级市场、三级市场。
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五、房地产市场体系与结构
（一）房地产市场体系 1、房地产交易系统：供应系统、需求系统、媒介系
统。 2、房地产支持系统：建筑系统、房地产评估、房地
产产权法律、信息咨询等。 3、房地产约束系统：城市规划、环境保护、税务、
1、资源配置 2、信息传递 3、价值实现与价值评价 4、显示市场需求 5、引导供需关系的协调 6、指导政府科学地制订土地供应计划
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四、房地产市场分类
1、按地域范围划分
房地产的不可移动性，衍生了房地产市 场供给对地区性需求的依赖性很强，将房 地产市场按不同类型房地产的覆盖或影响 的空间范围进行划分，可以分为国际性、 全国性、地方性房地产市场等多个层次。 同时，也存在着反映市场关系的区域性房 地产分类。
工商行政管理等。 4、房地产调控系统：各级政府对房地产市场的直接
干预调控、银行运用货币、利率等手段对房地产 市场的调控、财税政策的调控及运用法律手段对 房地产市场的调控。房地产市场课件
（二）房地产市场结构
1、房地产交易方式和参与者
交易方式是房地产市场结构的框架。
房地产租赁和房地产买卖始终是房地产市 场结构的两种基本的交易方式。同时，典 卖、抵押、转租等派生的方式往往与之并 存。
二、房地产价格的种类
1、土地价格、建筑物价格和房地价格(房地混合价）
土地价格：未征用补偿的土地；已征用补偿但未做 “三通一平”或以上开发的土地；已做“三通一 平”或以上的土地；在现有城区内有待拆迁建筑 物的土地；已做拆迁补偿安置的城市空地。
建筑物价格：指建筑物部分的价格，不包含建筑物 所占用的土地价格。