万科成本控制的基本方法

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龙湖、中海、万科地产三巨头的成本管理机制

龙湖、中海、万科地产三巨头的成本管理机制第一部分：中海地产成本管理机制中海地产项目发展成本管理制度试行这里的项目发展成本，指公司房地产开发项目各环节所有成本和税金的综合，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管理口径为准，不涉及对外提供信息，与会计核算口径不完全相同适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。

中海地产成本总体思路以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。

中海地产成本具体做法及要求1、调整组织架构（1）在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。

（2）总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构，具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作。

（3）总部各部门的职责分工：a投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。

b规划设计中心负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。

同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。

c营销策划中心负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。

d财务资金部负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。

e发展管理部负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监督。

（4）各地区公司由财务负责人统领本公司的成本管理工作，并向总部项目成本管理工作小组负责。

企业成本费用控制探究——以万科企业股份有限公司为例

企业想要在激烈的竞争中生存发展并获利，降低成本是一公司核心业务。至２００８年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环
个很重要的前提。美国会计学会是这样定义成本的： “ 成本是指渤海三大城市经济圈为重点的３１个城市。过去２０年，万科营为达到特定目的而发生或应发生的价值牺牲，它可以用货币单业收入复合增长率为３１．４％，净利润复合增长率为３６．３％。自从
境中脱颖而出，获得持续的竞争优势，是企业长期需要研究的课题其中成本费用的控制在企业竞争方面显得尤为重要。本文以成本费用控制理论为基础，以万科企业股份有限公司为例，进一步探讨企业在严峻形式下的生存之道，以及成本费用控制对于企业
竞争优势的作用，同时提出相应建议。
序，是有效执行组织策略、提高组织效率的必备工具。在成本费不难发现，造成四者增长幅度差别如此之大的原因，是随着营用内部控制建立，健全各项基础工作的基础上，企业内部一般业收入的增长，营业成本却下降了。而营业成本中，随着营业收会计控制的内容如图１。
经营管理
企业成本费用控制探究
以万科企业股份有重庆大学公共管理学院，重庆４０１３３１）【摘要】市场经济的发展必然带来企业之间的相互竞争，在众多企业面临市场压力较大的经济背景下，如何在严苛的竞争环
… 制

万科提高成本管控的又一利器！『无效成本管理体系』·全套

万科提高成本管控的又一利器！『无效成本管理体系』·全套
万科无效成本管理?
万科为什么能多年雄踞行业第一？无他，皆因能给客户提供最具性价比的产品！
万科是如何实现性价比提升到极致？是偷工减料？谬也！
万科提高产品性价比靠的是万科的无效成本管理体系，无效成本挤光光，自然性价比做到极致......
今天邀请万科高管分享的就是《万科无效成本管理体系》
万科无效成本管理?一.万科对无效成本的定义
广义的无效成本随时发生在房地产企业各个环节，随时发生在每一位员工、供应商、客户手上，因时间与篇幅关系无法在此一一穷举。

二.万科无效成本制度的作用与目的
三.万科无效成本制度的职责与分工
四.万科无效成本制度的实施过程
1.梳理成本科目，理清成本预算指标管理口径
管控样例：
即，在一级科目“不可预见费”中编列“无效成本”科目，单独列管无效成本。

2.构建成本管理三级储备机制
按照权责人工管控成本的变更，动用成本的储备
五.万科无效成本制度的管理模式
1.管理流程：
流程说明：
产品单方成本的分析可按照不同的指标口径分析。

即，按建筑面积分摊、按可
售面积分摊、按占地面积分摊、不分摊等模式，支持不同视角的单方成本分析模式。

2.流程输入与输出：
六.万科无效成本方案的验证
方案执行前：
方案执行后：
方案执行后：
七.万科无效成本的总结与发布
八.万科无效成本的控制措施
九.万科无效成本的分类
十.万科无效成本有效性的应用
本期万科无效成本管理体系分享完毕，但愿更多地产人能学习借鉴，少走弯路......
给微信：dichan360 回复:万科获取更多万科精华。

万科房地产目标成本控制方法

万科房地产目标成本控制方法在当今竞争激烈的房地产市场中，成本控制是房地产开发企业的关键之一。

作为中国房地产领军企业，万科深知有效控制成本对企业的长远发展至关重要。

本文将探讨万科房地产所采用的目标成本控制方法，以及该方法的优势。

一、目标成本控制方法的概念及优势目标成本控制是指企业通过设定合理的目标成本，并通过一系列管理手段和策略达到或超越这一目标的方法。

与传统的成本管控方法相比，目标成本控制更加注重整个过程的协同性和绩效导向性。

它通过明确目标、激励机制和管理手段的有机结合，实现了成本控制的全过程管控和结果导向。

目标成本控制方法的优势主要体现在以下几个方面：1. 整体性与一体化：目标成本控制要求企业从产品设计、供应链、生产流程等各个环节进行整体规划和协同管理，形成一个统一的成本体系，有利于提高企业整体的运营效率和降低成本。

2. 强调创新与效益：目标成本控制方法注重激励机制的设计和落实，通过设定挑战性的目标成本激励员工主动创新和寻找成本改进的机会，有效提升企业的运作效率和创新能力。

3. 结果导向与绩效评价：目标成本控制方法注重结果的评估和绩效的考核，通过设定明确的目标和绩效指标，激励和监督员工实现目标成本，确保成本控制的效果和持续性。

二、万科房地产目标成本控制方法的具体实施万科房地产在目标成本控制方面采取了一系列的管理措施，以确保项目成本的稳定控制和回报的最大化。

以下是万科房地产目标成本控制方法的具体实施措施：1. 品牌优选：万科在项目策划初期，注重选取具有竞争力和知名度的品牌供应商，以确保原材料和施工服务的质量和价格具备可控性。

2. 供应链协同：万科与供应商建立战略合作伙伴关系，通过供应链的协同和优化，实现原材料的快速供应和成本的合理控制。

3. 工序改进：万科注重项目管理和施工流程的改进，通过优化工序和流程，提高施工速度，降低人工和材料成本。

4. 创新技术引入：万科积极引入新技术和工艺，提高施工效率和质量水平，减少资源浪费和二次修复的成本。

万科房地产公司成本管理六控制

万科房地产公司成本管理六控制2009-10-21 清华领导力培训顾伟京房地产公司成本治理方面加强资金治理，增加资金操纵的打算性。

集中资金治理，减少资金沉淀收集国家税收政策信息，进行税收筹划，争取合理的低税务成本。

笔者对房地产公司做过深入的调查，也亲自做过地产项目，大部分地产商最头疼的是成本治理，因为这直截了当关系到他们的利润，而地产企业成本治理所具有的特性（6特性）与咨询题（6咨询题）导致了成本治理的难度增加，因此研究房地产公司成本治理也就成为房地产企业势在必行的一项重要工作。

房地产公司成本治理差不多上可分为土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、治理费用和财务费用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比较比重较大，合计可达75%—90%（部分学者认为是80%-90%,个人认为前期费用与营销成本的比重有较大的变化空间，故而会使土地成本与工程成本的下限达到75%），土地成本因政府操纵价格使得压缩空间较小，而工程成本、营销成本因涉及因素复杂使得压缩空间较大，前期费用也存在一定的压缩空间。

因此，工程成本操纵是房地产企业成本操纵的关键所在，同时也应关注前期费用和营销成本的操纵。

下面将对上述六大项成本的操纵要点进行详细研究。

1. 土地成本土地成本的操纵要点应重点关注项目前期的可行性研究和合作方的调查，保证土地成本支出的可行性，同时也应关注一些市政费用的支出。

在可行性研究时，应该深入调研，对项目信息和市场信息以及编写可行性研究报告时严加操纵。

在新征土地时，应通过建立科学的土地评估体系、投标评审、确定合理报价、争取政府优待等方法来操纵征地费用。

通过在法律范畴内尽量操纵费用的方法来操纵拆迁安置费用。

通过公司的工程治理体系来操纵自建部分的市政费用。

通过与政府沟通协商来操纵政府部分的市政费用。

在合作开发时，应通过开展尽职调查，减少操作风险；合作方式、分成比例的选择以双赢为目的；付款总额、付款时刻上选择利于公司利益的方式，尽量延长付款时刻和增加付款次数等手段来进行成本操纵。

万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标

万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。

本责任书已与相关部门讨论并达成一致。

执行过程中，由成本治理部整体负责。

各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。

成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。

现予以公布，请相关部门遵照执行。

签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细说明。

万科集团目标成本管理

万科集团目标成本管理第一节目标成本释义5.1.1目标成本是集团公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。

应体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。

5.1.2目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。

5.1.3《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。

建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。

各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。

5.1.4《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。

5.1.5《动态成本月评估》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。

第二节目标成本管理原则5.2.1市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。

5.2.2准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。

5.2.3事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。

5.2.4动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。

第三节目标成本文件制订的步骤及时间要求5.3.1项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、开发、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算“。

确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。

主体建安费以开发管理部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。

万科成本管理制度范文

万科成本管理制度范文万科是中国著名的房地产开发商之一，成立于1984年。

作为一家大规模房地产企业，管理好成本是保证企业运营效益的关键之一。

为了实现成本管理的有效控制，在企业内部建立起一套科学、严格的成本管理制度是非常重要的。

一、成本管理制度的目标和原则万科的成本管理制度的目标是实现成本的合理控制和优化，以提高企业整体的运营效益。

具体目标包括：降低成本、提高质量、提高效率、提高竞争力。

成本管理制度的原则包括：1.经济性原则：成本管理的核心原则是以经济效益为导向，确保成本控制在合理的范围内，最大限度地减少资源浪费。

2.科学性原则：成本管理必须以科学的手段和方法为基础，通过数据分析、模型建立等手段来确保成本的科学控制和管理。

3.规范性原则：成本管理必须依法依规进行，遵循国家法律法规和行业准则。

4.全员参与原则：成本管理需要全员参与，所有相关部门和员工都应积极配合成本控制工作，形成合力，实现成本管理的最佳效果。

二、万科的成本管理体系万科建立了完善的成本管理体系，包括成本管理流程、成本管理岗位职责和成本管理工具等。

1.成本管理流程万科的成本管理流程分为四个阶段：成本预算、成本控制、成本分析和成本评估。

首先是成本预算阶段，根据企业的经营计划和项目需求，制定各项成本预算，包括人力成本、材料成本、设备成本等。

同时，根据不同项目的特点和需求，制定不同的成本控制指标。

其次是成本控制阶段，各部门和项目组要按照预算指标进行相应的成本控制，通过控制材料使用、人员数量、设备使用等方式来降低成本。

然后是成本分析阶段，根据实际的成本数据，进行成本分析，找出造成成本偏差的原因，并采取相应的措施进行调整。

最后是成本评估阶段，通过对成本的动态分析和评估，不断改进成本管理制度，以适应企业发展的需要。

2.成本管理岗位职责在万科内部，设立了专门的成本管理岗位，由专业人员负责成本管理工作。

成本管理岗位的职责包括：（1）制定成本管理制度和工作流程；（2）制定和调整成本控制指标；（3）定期对成本进行分析和评估，并撰写相应的报告；（4）提出成本控制建议，并协助相关部门实施；（5）组织成本培训，提高员工的成本意识。

成本控制十大方法

成本控制十大方法
成本控制对于企业的盈利和长期发展非常重要。

以下是十大常见的成本控制方法：
1. 预算管理：建立详细的预算和持续的预算监控，以确保开支不超出预算范围。

2. 采购优化：与供应商进行谈判，寻求更有竞争力的价格和交易条件，同时优化库存管理，避免积压过多的库存。

3. 节约用能：通过提高能源利用效率、减少废物和损耗来降低能源成本。

4. 生产效率提升：优化生产流程，提高生产效率，减少废品和返工，降低生产成本。

5. 外包与内部外包：考虑将非核心业务外包或内部外包，以节约成本并专注于核心业务。

6. 管理固定成本：努力降低固定成本，如租金、设备折旧等。

7. 员工培训和激励：提高员工素质，提升员工工作效率，并通过激励政策激发员工的积极性和创造力。

8. 淘汰低效资产：评估和淘汰低效或滞销的资产，减少闲置资金和资源。

9. 定期成本分析：定期审查各项成本，并制定改进计划，及时调整经营策略。

10. 制定成本控制政策：建立明确的成本控制政策和流程，加强成本意识和管理。

这些方法可以帮助企业更有效地控制成本，提高盈利能力。

万科集团管控模式简介38-2010

万科集团管控模式简介二〇一〇年八月一．万科集团简介二．财务管控模式三．管理中的问题1.1 历史沿革z 1984年 z 1988年成立于中国深圳，从事进出口业务公开发行A股，成为中国首批上市公司之一；通过公开竞拍土地，进入深圳房地产业务 z 1991年 z 1993年通过公开竞拍土地，进入上海房地产市场，开始跨地域发展确定以大众住宅为核心业务，开始“万科减法”；向海外投资者发行B股 z 2000年 z 2007年华润取代深圳经济特区发展公司成为万科第一大股东，占总股本10.82% 万科建筑技术东莞研究基地成为中国国家住宅产业化基地; 销售金额突破500亿元，成为全球最大住宅公司1.2 战略布局产品定位：主流住宅环渤海区域长春沈阳北京唐山鞍山廊坊大连天津烟台青岛西安武汉重庆合肥南京镇江无锡苏州上海区域布局： 41个城市，区域发展模式珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区域和中西部中心城市业务规模： 56,000套（09年）累计为近24万业主提供住房 634亿销售收入（09年）市场份额：1.7% （09年）乌鲁木齐成都贵阳昆明三亚南昌杭长江三宁波州福州角洲厦门长沙清远东莞广州惠州佛山深圳中山珠珠江三角洲海海口1.3 财务业绩z上市21年间万科主营业务收入年复合增长率为30%，净利润年复合增长率为30%万科历年主营业务收入（亿元）万科历年净利润（亿元）489200920091.3 财务业绩z销售金额由2000年的27亿增长到634亿。

700 600 500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009634 523 479212 32 48 61 92 14027万科销售额一．万科集团简介二．财务管控模式三．管理中的困惑1 财务管控——组织管理模式9 组织统一：实行垂直管理体系，保证财务体系完整性和独立性； 9 政策统一：制定统一的财务政策，统一执行标准； 9 工具统一：提供统一的信息工具平台，提高信息共享程度；1.1.1 组织统一——万科集团管理模式9 总部直管，下设四大区域，30家地产公司； 9 四大区域对总部负责，区域内一线公司对区域和总部负责。

万科集团责任成本管理体系指引

1.目的为提高集团成本管理水平，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，特制定本管理指引。

2.范围本管理指引旨在为集团所属各地产公司建立责任成本体系，适用于万科集团所属各地产公司。

3.职责3.1 万科集团总部财务管理部成本审算中心负责本管理指引的制订、修改、指导、解释与检查落实，并负责有关具体对接事宜。

3.2 万科集团所属各地产公司负责贯彻实施本管理指引。

4.方法与过程控制4.1 责任成本体系释义4.1.1 房地产业务操作过程是程序性很强的专业合作过程，各个专业过程所确定、形成的经济支出的迭加构成了房地产成本。

4.1.2 房地产成本管理效果依赖于各环节自身的良好运作,房地产成本管理依赖于各环节之间有机协调与配合。

4.1.3 万科责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。

4.1.4 万科责任成本体系旨在加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的责任成本体系。

4.2 责任成本体系组成要素4.2.1 责任主体：以公司设计、工程、项目经理部、销售等职能部门为责任主体，在各页脚内容1业务环节区分主导部门和配合部门。

4.2.2 责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。

4.2.3 责任目标：按公司成本管理宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。

各个责任范围内成本管理目标应以经济合理性、产品竞争力、行业成本优势为追求目标。

4.2.4 反馈指标：以定量指标为主。

反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性。

4.2.5 评价部门：及时计算并提供反馈指标。

在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。

4.2.6 万科责任成本体系之要素概括表页脚内容24.3 责任成本体系的范例万科集团房地产有限公司责任成本体系表页脚内容3页脚内容4页脚内容5页脚内容6上表供各公司建立责任成本体系参考用，其中：责任成本范围至少应包括上述划分范围，但可作更明细的划分。

万科物业成本管控措施

万科物业成本管控措施万科物业成本管控措施：为了提高万科物业的效益和竞争力，万科物业积极采取了一系列的成本管控措施。

以下为其中的几项措施：1. 优化供应链管理：万科物业注重与供应商的合作关系，通过与供应商合作，来获取更有竞争力的价格和服务。

同时，通过引进供应链管理系统，及时掌握物业各方面的需求和供应情况，做到供需平衡，从而有效控制物资采购成本。

2. 提高能源管理效率：万科物业加强对能源消耗情况的监控和管理，通过引进智能化设备和技术，实现对能源的有效利用。

例如，通过安装智能电表和水表，实现对电力和水资源的定量管理，及时发现能源浪费和异常情况，并采取相应的措施加以优化。

此外，万科物业也通过引进节能设备和技术，减少能源消耗，从而降低物业的运营成本。

3. 引进信息化管理系统：万科物业借助信息化管理系统，实现对物业运营的精细化管理。

通过系统的数据分析和统计，可以及时发现和排查运营中可能出现的成本隐患和风险，采取相应的措施加以应对。

此外，信息化管理系统还能够提高工作效率，优化资源配置，减少人力成本。

4. 加强人员培训和管理：万科物业注重对员工的培训和管理，提高员工的综合素质和专业技能。

通过提供专业培训和职业发展机会，提高员工对物业运营的认识和理解，使员工能够更加有效地履行岗位职责，实现物业运营的效益最大化。

5. 推广节约型文化：万科物业积极推广节约型文化，鼓励员工从个人和团队的角度出发，共同参与成本管控。

万科物业通过组织节约型活动、开展成本控制意识培训等方式，引导员工树立节约意识，从而减少不必要的浪费和成本支出。

总结起来，万科物业通过优化供应链管理、提高能源管理效率、引进信息化管理系统、加强人员培训和管理以及推广节约型文化等措施，有效地实现了成本管控目标，提升了物业管理效益和竞争力。

学习万科的六维成本管控

集中采购策略实施情况分析
集中采购优势
万科通过集中采购策略，实现规模化采购，降低采购成本，提高采购效率。
实施情况分析
万科在集中采购策略实施方面，注重与供应商的协同合作，通过信息共享、资源整合等方式，实现共赢发展。
长期合作协议签订及执行情况
长期合作协议意义
万科与供应商签订长期合作协议，有助于稳定供应链，降低采购成本，提高采购效率。
万科企业文化
万科以“赞美生命，共筑城市”为使命，坚持“以人为本”的企业理念，致力于为客户提供优质居住环境和配套服务。
万科企业业绩
万科连续多年蝉联《财富》“最受赞赏的中国公司”第一名，并多次获得国内外权威机构颁发的企业荣誉。
六维成本管控概念及意义
六维成本管控定义
六维成本管控是万科企业提出的一种成本管理体系，包括前期策划、设计管理、招标采购、施工管理、销售与客户关系管理、结算与后评估六个维度，以实现项目全周期的成本控制。
精准投资ห้องสมุดไป่ตู้策
建立投资决策模型，对目标地块进行盈利预测和风险评估，确保获取优质土地。
土地利用最大化措施
01
02
03
提高容积率
在满足规划要求的前提下，通过优化设计方案提高项目容积率，增加可售面积。
挖掘地下空间
合理利用地下空间，开发地下车库、储藏室等功能区域，提高土地利用效率。
精细化施工管理
通过学习万科六维成本管控，可以更加深入地理解房地产项目开发过程中的成本控制要点和难点，掌握有效的成本管理方法和工具，提升个人在项目管理和团队协作中的综合能力。
02
土地成本管控
土地获取策略及成本控制
多元化土地获取途径

万科房地产成本管理制度

万科房地产成本管理制度一、前言二、成本管理流程1.成本预算在项目启动之前，万科房地产将进行详细的成本预算工作。

首先，根据项目规模、项目类型和市场需求等因素，确定预算的总体框架。

然后，根据项目的具体要求，分解预算，确定各个阶段的成本计划。

成本预算的内容包括项目建设、人力资源、市场推广等费用的合理分配。

2.成本控制成本控制是万科房地产成本管理的核心环节。

项目启动后，成本管理团队将根据成本预算，制定具体的成本控制计划。

在项目进行过程中，成本管理团队将定期监控项目的成本执行情况，及时发现和纠正偏差。

如果发生了超支情况，将进行适当的调整和决策，以保证项目成本的控制在可接受的范围内。

3.成本归集为了更好地控制和分析成本，万科房地产建立了成本归集系统。

在项目进行过程中，各个部门和岗位将进行实际成本的记录和汇总。

成本归集系统将采集并整理这些数据，形成完整的成本报告。

成本报告将包括项目的总成本、各个阶段的成本和各个部门的成本等信息，为项目决策提供参考。

4.成本分析成本分析是万科房地产成本管理的重要环节。

通过对成本数据的分析，可以了解项目的成本结构和成本驱动因素，为项目的优化和效率提升提供依据。

成本管理团队将对成本报告进行详细的分析，找出成本的问题和潜在的改进点。

同时，成本管理团队也将与项目团队进行深入的沟通和交流，共同探讨成本的优化策略。

5.成本评估在项目完成后，成本管理团队将对项目的成本进行评估。

评估的重点是项目的成本绩效和成本效益。

通过与预算进行比较，评估成本的执行情况。

如果发现了成本偏差，将进行适当的调整和改进。

同时，成本评估也将为下一个项目的预算和成本管理提供经验和教训。

三、成本管理的意义1.提高项目的盈利能力成本管理可以帮助万科房地产优化资源配置和降低成本支出，从而提高项目的盈利能力。

通过成本预算和成本控制，可以合理分配资源，降低开发成本和运营成本，提高项目的收入和利润。

2.保证项目的可持续发展成本管理可以帮助万科房地产降低项目的风险和提高项目的可持续发展能力。

【成本管理】万科地产成本管控——设计变更篇

万科地产成本管控——设计变更篇房地产项目开发周期长,前期不确定因素和开发过程中突发因素都比较多,因而难免会出现“变更”.房地产项目开发中的变更通常分为设计原因变更和非设计原因变更.设计环节直接决定了公司产品70%的成本支出,设计变更所带来的成本问题,十分值得房地产企业探讨.具体而言,设计变更的成本控制紧抓两点：“图纸”+“合同”.一、变更的界定及分类设计变更包括的范围为：更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸；增减合同中约定的工程量；改变有关工程的施工时间和顺序；其它有关工程变更需要的附加工作；合同履行中发包人要求变更工程质量标准及发生其他实质性变更.根据发生原因的不同,变更大致可以归结为以下四类：1.设计类设计优化、设计错漏修改、政策变化、技术规范修改、现场条件变化等.2.现场施工类施工工艺困难、施工进度要求、材料采购供给困难或找不到所需要的合适材料、装修材料的定样定板等.3.营销类市场竞争、客户需求、定位及决策原因；主要指由于市场的变化,对户型、建筑单体、公建配套等进行的修改,这一类变更在分期开发项目的后期经常会出现；由于决策的变更,带来对产品品质档次要求的变化等等.4.物业类物业管理需求,如使用功能上不合理等.二、变更流程管控：提出、归口和审核变更的提出一般有建设单位、设计单位、监理单位和施工单位,客户也有可能,而建设单位内部又有营销、设计、采购、成本、工程、客服（或物业管理）等多个业务部门,他们从各自的角度也都会对项目提出不同的变更需求,所以,针对所有的变更,企业必须要有归口管理部门,并要有专人负责进行统一管理、统一编号、统一下发变更通知单至相关部门,做好变更目录、保证变更文档的完整性,并监督设计变更的执行落实（如图纸标注、完成标识等）.建立严格的设计变更审核制度,短时间似乎降低了效率,但可以减少很多不必要的签证,更重要的是,可以减少和杜绝由于变更随意所造成的产品品质变化及与交付标准不统一的风险.特别需要关注的几类变更：如影响外立面、景观及公共部门装修效果的设计变更,就必须经过总设计师（或总工程师）的审批,以保证变更后的内容与销售合同交付标准相一致.万科设计变更办理流程三、设计变更节点控制设计变更的成本控制要把握好4个关键点：1.图审(1)两步图审：一是初步设计图阶段、二是施工图阶段.(2)内外结合：内部封闭式单专业图审、多专业交互图审,外部专家审+施工单位审+监理审+物业咨询顾问审,以内为主外为辅.(3)建立不同阶段图审的企业内部图审问题标准集,作为审核参照.(4)特别强调总图、小区竖向图、景观设计图的分别和对应图审.与建筑单体相比,室外环境的可变因素更多,室外景观设计的要求和评审标准不同、施工的季节不同、树形的不统一、种植后的养护不同、施工队伍水平不同等,设计变更是难免的,这些变更都会直接影响建设成本.为此,在室外管网开始施工前,要对总图、小区竖向图、景观设计图进行全面对应检查,根据单体与室外的标高、相对位置,重新审视园区道路、景观与单元入口、人防出入口等之间的衔接,各专业对图纸进行详细拼对,争取大部分问题在这一阶段的图纸上解决,统一进行变更,以使道路、景观施工时尽可能避免现场变更与签证.2.合同房地产项目开发的“漫长”周期中,变更的发生是不可避免的,发生变更以后,第一时间要考虑的就是在“合同”中,双方对变更的发生是如何约定的！这个约定至关重要,这个“约定”是使对变更进行成本控制要把的最后一道关.鉴于此,在合同签署之时,就要对各种“可能”做好周全考虑.(1)首先,不要漏签和重复签.无论涉及的是合同条件还是合同内容,如果在实施过程中补签,一定是被动的；不要重复签,房地产项目开发所涉及的合同体系复杂而庞大,有的合同的业务内容或业务范围就存在很大的交叉可能,提前注意划清界限.由于前述两个原因引起的“变更”而付出代价显然是不值的.所以要避免上述可能出现的两个问题,企业可根据过往操盘经验,逐步建立企业内部的标准的合同体系.(2)其次,针对专项工程的“设计+施工”的捆绑合同的变更条件的设置和说明.比如幕墙、铝合金门窗、火灾报警、楼宇智能化等工程,由于此类工程专业集成度较高,一般的开发商很难对其设计或在其施工工程中对其实现专业的把控,常常出现前期一切推进良好,后期“被变更绑架”的尴尬窝火局面.(3)第三,关注实施周期较长、产生变更可能性较大的合同的变更条件的设置和说明.比如总包合同、设计合同等.总包合同实施周期很长,不可避免的涉及大量变更,对它的变更条件的进行设置和说明,可以对变更的成本控制打好基础；设计合同处于项目开发实施的前期,不确定性很多,发生变更的可能很大,全套初步设计甚至施工图推翻重来的可能性很大,例子也很多,对它的变更条件的设置和说明同样很重要.3.确定样板(1)提前确定材料样板及工程样板,减少材料变化引起的价格重新确认；(2)提早进行工程标准层的施工,对工程标准层做实施标准确认：当单体主体封顶后,第一时间进行标准层施工；当砌体、开关插座位置、给水表阀位置、排水水管位、暖气片位置、燃气管及表位确定后,再组织设计、营销、工程人员分别进行样板间评审.设计人员对照现场实体,很直观的对使用功能、合理性进行评审.营销人员针对实体与销售交付标准进行评审.工程人员对工程质量进行审评,以此作为工程质量样板.全部评审合格后,由设计部门统一对提出的问题和需要变更的内容统一归类并发变更,这样再开始大面积的施工,几乎就不存在由于设计变更引起的返工成本了.(3)提早进行工程样板房的施工,这对于实施室内精装修的项目来说尤为重要,是减少后期变更、实现成本控制的有效途径和方法.随着房地产市场的逐步发展、客户的成熟和需求标准的提高,大多数房地产开发商都或多或少的接触到室内精装修.由于精装修涉及的部品更细,衔接口子更多,管理流程更复杂,现场实施效果的不确定性更大,投入成本更大,后期出现各种问题的可能性更大,.所以,提早进行工程样板房的施工,几乎是不可省略的重要一步,为客户展示效果只是它重要职能的一方面,对成本控制部门来说,更重要的是,与设计部、采购部、工程部联动,及时清理样板房的各类成本,寻找对应效果的性价比更高的理想替代品,分析总结装修实施各个环节已经和可能出现的问题,防患于未然,为精装修工程招投标和后期大面积铺开实施打下良好的基础,才是此阶段变更成本控制的关键.4.变更结算为了保障变更及时得到处理和结算,万科确定了变更结算的三大原则.(1)时间限制：对设计变更及现场签证及其结算实行严格的时间限制,禁止事后补办.(2)一单一算：一个设计变更及现场签证单应编制一份结算单,且对应一个工程合同.(3)一月一清：每月10日前,成本部现场造价师、承包单位应就截止上月末已完工且手续完备的设计变更及现场签证,核清造价并签字确认,交部门领导复核.(4)完工确认：当设计变更及现场签证完工后,工程部现场工程师和监理单位工程师必须在完工后5日内签字确认,如属隐蔽工程,必须在其覆盖之前签字确认.通过上述四个原则,可以确保变更信息获取的及时性及真实性,保障了对变更的可知,并要求对于每一单的变更都要在估价之后才能执行,每月定期清理,严禁事后补办,有力加强了对变更的现场管控.三、变更的执行和保证设计变更的执行控制是成本控制的重要环节,设计变更提出是合理的,又经过了严格的审核流程,可如果没有很好的执行,也会前功尽弃.为此,需要对变更的执行提供有效的管控和保证,除了在管理制度上、职责划分明确规定外,设计部门将变更指令下发到相关部门之后,强制要求各部门,特别是项目一线的专业工程师要将设计变更单内容在第一时间内标注到相应施工图纸上,或对图纸进行描改,如果内容太多可以索引的方式注明.这一强制要求的好处很多：(1)加强对设计变更内容的理解和记忆,眼过千遍不如手过一遍.(2)强制使现场的专业的工师对设计变更和原施工照图纸进行对照,对变更部位进行审核,即变什么？不变什么？怎么变？现在是否已施工？(3)管过现场的人都知道,设计变更拿到手看过后就会放进档案盒或抽屉里保存,平时再看的机会不是很大,而施工图纸则是需要经常翻看的.如果我们把变更标识在施工图上,那么专业工程师平时任何时候翻看施工图纸,想不看到那些设计变更都不行,从而解决因遗忘而漏掉变更的执行问题.(4)最重要的一点,标注了设计变更的施工图纸是工程竣工图纸审核的最直接依据.工程项目竣工交付后,施工单位要绘制工程竣工图,即将施工过程中的真实情况反映在施工图上,经过监理单位和甲方的审核就成为工程的真实档案,如果没有进行日常的标注,那工程结束时,就需要把所有的设计变更拿出来,逐份对照审核,而如果我们在实施过程中就已经把各条设计变更在施工图纸上做过对应标识,那么这项工作就变得很容易了,因为现场专业工程师手里那份已经标识了设计变更的施工图纸就是现成的“竣工图模板”.(5)变更的确认及格式要求.万科要求设计变更一定要设计单位的签字、盖章,或者公司有关职能部门（设计部、工程管理部）代签.并且,所有设计变更必须使用万科公司规定的标准表格,并明确内容以下：编号、工程名称、发生的时间、发生的部位或范围、变更的内容做法及原因说明、增加的工程量、减少的工程量、相关图纸说明.所有设计变更只有加盖公司公章才能生效,承包单位也应加盖公章.此外,健全的制度、高度的责任心、强有力的执行力、合理的计划和时间的安排才是对变更进行有效的成本控制的更有力保证.四、变更控制目标及考核对于地产企业来说,变更管理防范比管控更重要,因此做好变更限额控制非常有必要,标杆企业一般会规定单份合同的变更累计总金额不超过合同总价的10%,如变更申报时发现变更金额超过10%则需要签订补充协议,审批流程更长,高层能及时洞悉风险,从而有效避免因大量小额变更而产生的变更黑洞.与此同时,标杆企业大多会以工程变更率（当年的工程变更导致成本增加的金额/当年建安投资金额）作为衡量成本控制执行措施的依据,并依此进行考核,能有效地从绩效牵引上控制成本变更.世茂集团关键绩效指标.。