万科成本控制的基本方法

建安成本的分类构成
序号 成本项目 建筑面积 可售面积 四 1 2 3 五 1 2 3 4 5 6 7 主体安装工程费 室内水暖气电管线设备 室内设备及安装费 室内智能化系统费 合计 社区管网工程费 室外给排水系统 室外采暖系统 室外燃气系统 室外高低压系统 室外消防系统 室外智能化系统 其他 合计 总成本（万元） 合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
成本管理的发展过程
优化方案决策
在清单招标、设计前期进展受阻时两条腿走路 起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为治标） 不同阶段的两种管理手段 •就效益而言：招标远逊于方案优化，不可同日而语,
•一个治标，一个治本。
成本控制的基本方法
• 设计阶段，成本管理从设计开始不能再 是句空话了
首先，选择优秀的合作单位，包括历史合作评估，优秀的 主要设计人员，以及现场服务。 其次，也是非常重要的一点：合理的设计周期 过程中跟进至关重要，否则等到施工图出来再提优化方案 黄瓜菜都凉了。那是一个痛苦的过程。 不妨试试定期设计例会的方式，专业协作。项目、设计、 成本人员全力跟进。集中审图
建安成本的分类构成
序号 成本项目 建筑面积 可售面积 一 1 2 3 4 二 1 2 3 4 三 1 2 3 4 5 土地获得价款 政府地价及相关费用 合作款项 红线外市政设施 拆迁补偿费 合计 开发前期准备费 勘察设计费 报批报建增容费 三通一平费 临时设施费 合计 主体建筑工程费 基础工程 结构及粗装修工程 门窗工程 公共部位装修 室内装修 合计 总成本（万元） 合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
成本控制的基本方法
• 设计阶段成本控制的优秀案例
• 广州公司在这方面领先一步，尤其是主体设计 过程中跟进取得较明显的成绩 • 其他诸如成都公司，金地房地产也做得相当不 错
成本控制的基本方法
• 加强实施过程中方案优化工作 • 首先大家要明确方案的概念
深圳公司在此方面小有心得，同诸君共享
成本控制的基本方法
建安成本的分类构成
序号 成本项目 总成本（万元） 合计 多层住宅 小高层 联排别墅情景洋房集中商业分散商业 建筑面积 可售面积 六 园林环境费 1 环境设计费 2 绿化建设费 3 建筑小品 4 道路广场建造费 5 围墙建造费 6 室外照明 7 室外零星工程 8 其他 合计 七 配套设施费 1 会所 2 幼儿园 3 室外网球场 4 游泳池 5 门球场 6 架空车库、花园 7 地下室人防 8 地下室（半） 9 洋房地下室 10 箱涵 11 室外篮球场 其他（管理用房、 公厕、垃圾站、燃 12 气站） 合计
成本控制的基本方法
施工方案类（反方） • 雨水箅子的故事
• 这也叫砖模？整个一砖混结构
• 外墙涂料—心中永远的痛
成本控制的基本方法
• 产品品质管理意义深远
• 举例说明
谁说言必称进口？
轮子转不转、木头烂不烂—谁管？ 铝合金门窗含铝量多少才对？钢化玻璃要多少？ 我们在钢结构上花了多少冤枉钱？ 人工湿地、海底码头？等待我们的新课题太多
成本管理的基本原则
• 全员的成本控制原则
• 成本靠大家不是客气话，更不是一句恭维话。
•而是一种责任
• 成本关系到每个人的口袋。 好像年底每个人盘点一年的收入时，估计没 有一个人想到那里面有成本部的 心血和功劳
成本管理的基本原则
• 项目全过程的成本控制原则 • 全过程：项目从可行性研究到竣工决算。 目标成本管理都必须按专业化、程序化 的要求责任到人、目标明确、衔接有序， 不因机构、人员变化等因素而中断
可恶的建筑面积
• 谁能告诉我我们日常工作中接触的建筑 面积有几种？
设计部关心的计容积率面积 设计院关心的图纸范围内建筑面积 销售部、财务部关心的是预售查账面积、竣工查账面积
• 成本部关心的是？
建造面积 建造面积＝可售面积＋不可售面积（含不计容积率面积 ＋不计建筑面积的面积＋随楼送建筑面积（两层高？） ＋恐怖的地下面积
•环境成本针对性不强—设计整体化和标准化
强化招标机制
集中采购、实物量招标、设计标准化意义重大
清单招标到底有什么好处？
• 尽最大可能使成本处于可控状态
A：提高工效、准确性提高、规避风险； B: 对设计方案是否合理优化给予明确的评价
C：科学的报价更贴近市场、体现公平公正的原则
D：给决策提供可靠的依据 前提：保证图纸质量和招标的时限
成本控制的基本方法
• 招标！还是招标！我们的招标质量能打 多少分？
加强Biblioteka Baidu标单位的质量和数量，减少约谈。 投标阶段的现场达疑和文件解释是成本管理不 容忽视的一个环节
结束前谈谈时间
• 现在，只要我们做不好任何工作 告诉您一个好借口－头儿，时间太短了。 根本搞不掂！想搞好，给时间! 常言说得好“慢工出细活！”－－牛吧！
结论：因为我们没时间，所以我们不专业！
结束前谈谈时间
• 集团刘爱明副总在成本年会上说了比较经典的 话，想想有道理。
因为我们不专业，所以我们没时间！
结束语
• 回到开篇，成本包括时间成本和人力成 本
您要没听明白，本讲师罪过大了。这么多时间和 人力成本我赔不起。那么，开枪－请为我送行！
您要是听明白了，同时应用到工作中，我为您喝彩！ 不好意思，课酬归我了。谢了！
棋逢对手型：中海、金地、华侨城、招商等 土豪地霸型：各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企
业
在房地产开发中我们所处的环境
• 竞争中求发展的途径：
开源节流
万科两个著名的公式 • 我们的现状：
万科楼盘售价≥附近楼盘售价＋1000元/m2 万科的利润≠附近楼盘利润＋1000元/m2
成本的概念
• 简单的理解：成本是开发产品过程中所有的投 入。 • 诸如：人力成本、时间成本、建造成本、税金 等 • 我们重点讲建造成本，讲成本肯定离不开利润， 谁知道利润怎么表达？
成本管理的发展过程
帐房先生 有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。
特有成就感 结论：杀敌一万自损三千 限价系统
寻价——大规模招标限价——反单—— 三方合同——加强合同管理——甲供 结论：丢了西瓜捡芝麻
成本管理的发展过程
成本指导书
有了完全成本的概念。针对性和指导性欠缺 集中体现在：•主体建筑指导意义不强—迫切需要清单招标
成本管理基础知识
深圳成本管理部
二零零四年八月
提
• • • • •
纲
在房地产开发中我们所处的环境 成本的概念 建安成本的分类构成 成本管理的基本原则和发展过程 成本控制的基本方法
在房地产开发中我们所处的环境
• 我们的对手：
航空母舰型:《环球企业家》2002年为您提供的答案是：合生创展
董事局主席朱孟依、金源集团总裁黄如论以及世贸集团总裁许荣茂
建安成本的分类构成
序 号 成本项目 合计 总成本（万元） 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业 建筑面积 可售面积 八 开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 营销费用 4 物业完善费 5 不可预见费 合计 开发成本 九 期间费用 1 管理费用 2 销售费用 3 财务费用 合计 项目总投资
利润＝售价－成本 成本＝地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接费＋税金
成本的概念
• 利润＝售价－(地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接 费＋税金) • 买地阶段： 地价=售价－（建安成本＋营销成本＋开发间接费 ＋利润＋税金） • 建造阶段： 建安成本＝售价－（ 地价＋营销成本＋开发间接费 ＋利润＋税金）
设计规划类： • 东海岸二期的地下室怎么跑到了一期？ • 这个房子的含筋量有点吓人 • 环境方案必须要优化 • 金域蓝湾晚上不亮了。
• 换汤不换药少花140万
成本控制的基本方法
施工方案类（正方）：
• • • • • • 土方平衡为什么只挖不填？ 一句话带来的经济效益值30万 为达目的可以不择手段，竹脚手架一样用 这栋楼的基础有点怪 给施工单位上课考试，钱少意义重大 动动脑筋十几万到手