特色健康小镇建设规划

东方县特色健康小镇
建设方案
2017/7/6
目录
第一章项目总论 (1)
一、项目基本背景 (1)
二、项目建设必要性与意义 (1)
三、研究工作依据 (2)
四、研究工作结论 (3)
第二章项目宏观背景分析 (5)
一、城镇旅游发展背景 (5)
二、区域社会经济背景................. 错误！未定义书签。

三、区域旅游发展背景 (6)
第三章市场可行性分析 (7)
一、市场需求调查..................... 错误！未定义书签。

二、市场供给调查..................... 错误！未定义书签。

第四章项目建设可行性 . (7)
一、交通区位条件分析 (7)
二、政策环境条件分析 (7)
三、自然环境条件分析 (8)
第五章建设方案和内容 (8)
一、项目总体思路 (8)
二、重点建设项目 (9)
三、配套施设建设 (11)
第六章环境保护 (15)
一、设计依据、原则及目标 (15)
二、环境现状及环境影响因素分析 (16)
三、环境保护防治规划 (18)
第七章节能节水和消防 (21)
一、节能节水 (21)
二、消防工程 (22)
第八章项目组织管理与实施进度计划 (25)
一、建设项目组织机构 (25)
二、项目工程设计管理 (25)
三、项目招投标....................... 错误！未定义书签。

四、建设项目合同与管理 (26)
五、建设项目质量管理 (30)
第九章投资估算及资金筹措 (34)
一、投资估算 (34)
二、项目资金筹措方案 (35)
第十章项目社会和生态效益分析 (37)
一、经济效益 (37)
二、社会效益分析 (37)
三、生态效益分析 (38)
第十一章项目风险分析 (39)
一、政策风险 (39)
二、市场风险 (39)
三、财务风险 (40)
四、社会风险 (41)
五、经营风险分析 (41)
第十二章结论与建议 (44)
一、主要结论 (44)
二、问题和建议 (44)
第一章项目背景
一、项目基本背景
(一)项目区域
该项目位于我国中部山区，生态环境良好，生产灵芝等中药材，该县人口约30万人。

该项目作为文化旅游健康小镇项目选择在闹中取静的城市边缘，既可溶入城区文化的历史，又可扩造山间苇丛荷塘的湿地文化。

(二)研究内容
根据项目可行性研究报告编制办法的要求，本项目可行性研究的内容主要包括：
1、项目背景分析；
2、项目建设的意义；
3、项目建设的依据；
4、项目建设条件分析；
5、旅游市场现状及预测；
6、项目建设的内容和规模；
7、投资估算及资金筹措；
8、项目建设进度安排；
9、项目组织运作；
10、项目的社会效益分析及经济效益分析；
11、项目的生态状况分析及评价。

二、项目建设必要性
1、文化旅游健康小镇项目建设，整体提升了该区域的生态环境保护，是按照国家发展文化产业的大政方针，通过该项目的建设将有力提升该市历史名城和旅游城市的知名度。

文化旅游健康小镇的建设，是历史与现代旅游有机的结合，将成为独具个性并蕴藏浓厚文化内涵的新型现代化城镇的建设。

2、融入文化理，提升资源价值
由于健康小镇的兴建，大大地提升了现有自然资源的价值，同时整体项目的策划，避免了小规模开发建设造成整体环境的破坏。

该项目融入了历史文化及人文文化和现代科技的内容，提高了休闲旅游及健康养生的品质和品味，将迅速带动城市文化产业的发展，帮助改县剩余10万人口实现脱贫及县城更好的发展。

三、研究工作依据
本项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制：
（一）相关法律
中华人民共和国颁布的《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国土地管理法》、《风景名胜区管理暂行条例》等有关法律、法规。

（二）有关规范、规程及标准
1、《中华人民共和国国家标准·旅游规划通则（GB/T18971-2003）》；
2、《旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775－2003）》；
3、《旅游资源分类、调查与评定（GB/18972－2003）》；
4、《风景名胜区规划规范（GB 50298-1999）》。

（三）相关规划、计划
1、《东北地区振兴规划》
2、《哈尔滨市国民经济和社会发展“十一五”规划》
3、《哈尔滨哈尔滨市土地利用总体规划》
4、《哈尔滨市旅游总体规划》
5、《哈尔滨市“十一五”发展规划》
6、《哈尔滨市“十一五”旅游发展规划》
7、《哈尔滨市环境保护“十一五”发展规划》、
（四）其他相关材料
1、国内外文化旅游小镇资料
2、哈尔滨市及金代文史资料
3、实地踏勘与座谈资料
4、网络及其它公共渠道资料
四、研究工作结论
在生态效益方面，健康小镇的开发对丰富区域旅游形式，对植被恢复、民俗文化保护等方面都有较好效果，文化旅游健康小镇将促进现有产业结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。

文化旅游小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。

在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。

健康小镇开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生活质量和水平、利于区域旅游品牌形象的打造和小城镇建设的速度，同时将提
高我市湿地知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。

扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。

在经济效益方面，规划建设健康小镇项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。

通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。

本项目可行。

第二章项目宏观形势分析
在对当前的宏观经济形势、旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对城镇旅游背景、社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。

一、城镇旅游发展背景
旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。

旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。

在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，文化旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。

上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。

如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。

而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇。

以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。

随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。

该项目选择在哈市道里区新农镇区域内，主要是依托该镇独具特色、三面环水的旅游及生态农业环境和得天独厚的交通环境（距市区仅10余公里），加之
其小城镇建设中相辅相成的农业科技园、花卉基地、渔业基地等遥相呼应，形成产业链的互补，为此项目的后期经营，创造了良好的业态环境，奠定了文化、旅游、生态农业一条龙的产业链，有力的保证了项目经营效果。

文化旅游小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、苇地、滩涂等地价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。

三、区域旅游发展背景
哈市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。

为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快哈市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进文化融入旅游概念中来，将打造出一个主题鲜明的文化旅游基地。

文化旅游小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。

这里系松花江和金兀术运粮河交界处，特殊的地质构造、千亩湿地、广袤的芦苇、河流、滩涂、沼泽、坑塘、沟渠、稻田构成了具有特色的北国滨海河川湿地自然景观，内部设有乘船游览太平河、漫步两岸自然林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、采摘有机果蔬、苇海水上观光、苇海栈道观光、钓蟹、摸鱼、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、湿地探险、观看表演、购买地方特色纪念品、品尝风味小吃等项目。

项目区拥有良好的湿地资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有
温泉等稀缺资源等，以湿地养生、温泉疗养为卖点；生态居住为亮点，可以形成以养生及生态居住为主打，打造湿地特色异域风情度假品牌。

第三章市场可行性分析
第四章项目建设可行性
哈尔滨作为文化旅游小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。

一、交通区位条件分析
该项目位于哈市道里工新农镇，地处松花江南岸，依托松花江南岸，距市中心约20公里，。

从交通上看，文化旅游小镇拥有良好的外部交通环境依托，同时所在区域内交通基础条件较好，主要节点都有公路相通，可以满足建设施工要求，基本不需要新建大的交通项目。

哈尔滨市作为黑龙江省交通枢纽城市，是连接省内外的门户，其公路、铁路、水运和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是本项目开发的有力支撑，这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交通基础。

二、政策环境条件分析
本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件：
从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次，中央提出大力发展文化产业，有利于其文化旅游开发建设的政策支持；第三，哈市作为多元化文化城市，金文化是其发源地，金文化和湿地文化的有机结合将是哈市旅游开发的一个新亮点。

国家系列战略措施的实施为文化旅游小镇旅开发，产业
结构调整、区域经济小城镇发展为该项目提供了相关配套产业链（生态农业、渔业等）及基础设施建设的有力支持；第四，黑龙江文化产业的大发展将为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。

三、自然环境条件分析
项目区属于半湿润季风气候，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。

本次项目主要建筑施工区域在平原地区，地势平坦，地质结构稳定，有利于建设施工。

所属气候区域暖温带大陆性
季风气候四季分配类型四季分明、温度
适宜、光照充裕
降雨集中月份7月、8月年均降水量632.8毫米
最冷月均气温-8.7℃最热月均气温24.8℃
极端最低气温-29.9℃极端最高气温34.8℃
年平均气温9.4℃平均相对湿度66%
无霜期天数186天年日照时数2719.3小时
年平均风速 3.5米/秒年最多风向南西南风
空气质量优
项目建设处于较好的自然和地质环境中，而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自然和地质环境的影响较小，同时由于占地和开挖较少，对生态环境破坏影响小。

第五章建设方案和内容
一、项目总体思路
1、总体创意
旅游养生 + 地产，即：湿地生态养身旅游 + 商务度假人居地产。

依托该县的湿地生态资源和优质的人居环境，打造以文化旅游和湿地旅游度假为目的，以生态休闲养身为卖点，以温泉和仿生建筑为载体。

以高品质生活为主题的文化旅游项目。

2、客户群定位
旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。

根据市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。

其中，主要内容包括：
——主力客户群定位：本地及周边城市板块中高端房地产消费市场，及商务度假市场
——亚客户群定位：国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场
3、特色文化定位
以人居、养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合的湿地生态文化旅游小镇。

4、功能定位
以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性文化旅游地产项目。

5、档次定位
高端生态养生的度假天堂。

二、重点建设项目
（一）旅游房地产项目
即建设绿色生态社区。

1、湿地仿生建筑低密度住宅区：仿生建筑融入后现代主义风格的豪华别墅。

依托生态环境、采用生态材料、追求生态理念，充分表现现代环保意识，创造一流人性化空间。

住宅可以采用单栋、双拼或花园形式洋房。

充分利用水岸，滨水而建。

每栋建筑之间距离范围是20至40米，低层低密度，容积率在1.0—0.5之间。

建筑应遵循整体风格统一，结构形式多样的原则。

住宅区内需设计景观循环水系。

2、湿地养生公寓：
针对第二居所市场，推出度假公寓，其中包括单身度假公寓和豪华度假公寓；
以湿地为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。

建筑层高限定为5层，低层中低密度，容积率为1.5左右。

可采用层联体别墅、多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。

可开设养生养老基地，提供老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。

（二）综合服务配套项目
旅游地产服务对象主要是休闲度假的游客，所以，这类项目不追求单元较大面积；优雅舒适的外部环境是不可少的主要元素，为使项目达到预期销售目标，完整的配套设施则成为这类项目的重点。

——湿地养生餐厅
结合湿地重点打造餐厅的生态环境，突出湿地景观特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。

其中餐式分为湿地水之味、绿色芳香素食、湿地养生药膳等主题。

可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。

（三）户外休闲娱乐项目
湿地温室植物园：
规模：占地面积100公顷，实际建设用地30公顷，其余为生态保护用地。

湿地植物园是为小镇打造的后花园，运用湿地环境优势，室内、室外结合打造五彩缤纷的植物园景观，不同植物搭配种植，保持四季有花有景。

园区内可运用不同环境的湿地为主体，大造湿地园中园。

还可成立植物花卉研究中心，同时进行植物保护和科学研究。

三、配套施设建设
（一）交通基础设施建设
为适应旅游开发和发展的需要，加强旅游公路、城镇街道体系及标识标牌等配套设施建设是当务之急，是深化和提高游憩体验方式的重要措施。

根据《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T1775-2003），本着统一规划、重点布局、系统建设、彰显文化、环境和谐的原则，重点建设旅游形象标识牌、交通引导标识、旅游景点标识、服务提示标牌4类标识标牌。

重点是在进入文化旅游小镇的主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等设置形象标牌；主要公路上安装旅游交通引导标识；主要景点外部设置景区标识标牌；主要景区外部及交通中转地，安装旅游服务提示标牌。

同时，结合公路改造和提升，重点加强车站环境整治、旅游服务功能的强化和旅游窗口形象的凸显，尽快配套完善旅游服务和旅游宣传设施。

表5-1 旅游相关标识牌设置情况
主要设置地点数量
（块）
形象标识牌主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、
10
汽车站等
交通引导牌G205高速公路出口处 5
景点标识牌主要景点外围地区8
服务提示牌主要景点外围、交通中转、游客集散地等18
（二）给水及供电设施
1、供水设施
目前用水主要依靠周边油田采油临建设施，随着文化旅游小镇的建设发展，游客规模的增加，原有的供水设施不能满足项目区生活、消防的用水需求。

《旅游规划通则》（GB/T18971－2003）和国家5A级景区要求，本项目将在文化旅游小镇内建设供水设施。

2、供电设施
目前区域供电设施不完善，主要依靠周边油田采用临建设施供电系统，随着景区建设和发展，需要配套建设供电系统。

根据《城市电力规划规范》
（GB/50293-1999，根据不同区域用电负荷预测，配备变压器和相应线路。

（三）信息咨询服务设施
建设文化旅游小镇游客接待中心，并联入哈尔滨区域旅游公共信息服务系统，在主要广场、车站等处设置综合信息电子触摸屏和电视宣传，构建综合旅游信息网络服务平台，实现散客在区域内的无障碍旅游。

（四）环境治理和保护
良好的生态环境资源是文化旅游小镇旅游发展的基础，保护好湿地生态旅游资源是旅游带开发的重中之重。

水域保护设施建设重点是湿地周边城镇和景区建设污水处理厂、严格保证只使用环保型游船等；此外还需要通过对重污染企业转产和搬迁、完善湿地周边集镇和生态能源利用等提升整体环境质量。

1、河道疏浚和堤坝加固
由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，为了提高河道安全泄洪、改善河道及
周边环境、提高河道通行能力，需要对河道进行疏浚和堤坝加固。

项目单位前期
对河道进行勘测，疏浚河道主要工程包括清淤、筑坝和绿化。

2、污水处理工程
结合小城镇旅游的发展需要，为强化水资源保护，加强排水设施建设，重点
是增设污水处理设施和雨污分离排水系统，达到污水的净化和回用的目的，保护
生态环境，实现人与自然的和谐发展。

（五）其他设施
1、旅游厕所
为了提升文化旅游小镇的服务功能，改善环境，为游客提供良好的服务条件，规划建设2个四星级所和若干小型水冲厕所。

2、安全保障措施
重点建立和完善旅游安全预报体系；完善重点旅游活动场所的安全防护设施；消除通讯信号盲区；与公安、医院等部门联合建立旅游紧急救援体系。

资金
来源除政府予以引导性投入外，重点以交通、公安、通讯、卫生等部门筹集为主。

3、环卫设施建设
建设垃圾回收、中转及无害化处理设施，其服务范围覆盖整个城镇及各重点景区。

具体如下：
垃圾回收设施：主要包括在重要景点、旅游码头、游客集散地及其周边地区，设置若干生态分类垃圾箱。

垃圾转运站：建设1个垃圾转运站。

无害化处理设施：根据区域垃圾产出量，建设垃圾无害化处理场。

4、邮电通讯建设项目
重点建设内容包括电设施、程控电话设施、移动通讯设施、国际互联网设施等，近期重点是各主要旅游景点、旅游干线、游客服务中心和宾馆饭店等游客聚集区以及邮电通讯盲区的服务设施建设。

5、景观绿化
在游客接待集散地利用灌木和花草进行绿化划分功能分区；在游客观光通道进行景观绿化；采用生态停车场，提高绿化率。

第六章环境保护
一、设计依据、原则及目标
（一）设计依据
●《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）
●《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）；
●《中华人民共和国大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；
●《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；
（二）环境保护目标
将生态旅游度假区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色度假区。

实行环保与经济建设同步持续发展。

1、空气质量
环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。

2、地面水质量
地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。

3、环境噪音
环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准（昼夜40～45dB,夜间35～40dB）
4、固体废弃物
生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100%
5、生态保护覆盖率100%。

（三）环境保护原则
1、与自然和谐共存原则
生态旅游度假区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。

在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。

2、生态效率原则
在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。

3、区域发展原则
尽可能将文化旅游小镇与地方特色经济相结合，将文化旅游小镇建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。

4、高科技、高效益原则
大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”．
5、软硬件并重原则
硬件指具体工程项目的建设，软件包括文化旅游小镇环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。

二、环境现状及环境影响因素分析。