20210107-爱家-2021中国房地产市场趋势预判
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2021中国房地产市场趋势预判
中指研究院 2021.1
当前市场周期：
政策趋紧背景下，周期回归震荡调整通道
历史周期与政策周期重合度高，调控收紧下周期回归震荡调整阶段
07年开始收紧： 08 年 先 紧 后 松 ： 09年先松又紧： 10年继续收紧： 11年调控升级：
10 次 提 准 、 6 上半年5次提准， 5 月 促 投 资 ； 6提准2加息， 6提准3加息，明
复苏 6个月
20 年 政 策 更 加 灵活：年初放 松，随市场热 度反弹金融监 管逐步收紧
07:1-2 07:1-5 07:1-8 07:1-11 08:1-3 08:1-6 08:1-9 08:1-12 09:1-4 09:1-7 09:1-10 10:1-2 10:1-5 10:1-8 10:1-11 11:1-3 11:1-6 11:1-9 11:1-12 12:1-4 12:1-7 12:1-10 13:1-2 13:1-5 13:1-8 13:1-11 14:1-3 14:1-6 14:1-9 14:1-12 15:1-4 15:1-7 15:1-10 16:1-2 16:1-5 16:1-8 16:1-11 17:1-3 17:1-6 17:1-9 17:1-12 18:1-4 18:1-7 18:1-10 19:1-2 19:1-5 19:1-8 19:1-11 20:1-3 20:1-6 20:1-9
市场周期 第一轮 第二轮
起点 2009.1
2012.3
波峰 2011.8 38个月 2013.12 36个月
波谷 2012.2
2015.2
复苏期 09.1~0.9.3
3个月 12.3~12.12
10个月
上升期 09.4~09.11
8个月 13.1~13.2
2个月
繁荣期 09.12~11.8
21个月 13.3~13.12
✓ 2020年，百城新建住宅累计涨幅TOP20城市 中，长三角城市占11席，杭州、无锡、嘉兴 等城市涨幅较高。
排序
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
城市
东莞 杭州 西安 银川 成都 无锡 嘉兴 绍兴 金华 常州 宁波 江阴 徐州 上海 惠州 广州 武汉 南京 扬州 邯郸
2020年 累计涨幅
城市群
9.5% 珠三角
8.9% 长三角
7.5% 关中
7.3% 宁夏沿黄
➢ 二手房：2020年以来百城二手住宅价格环比持续上涨，且涨幅均在0.5%以内，累计上涨2.98%↑，整体价格保持稳定。12月 百城二手住宅均价15492元/平方米，环比上涨0.28%↑，涨幅较11月收窄0.01个百分点。
图：2015年至2020年12月百城新建住宅均价及环比变化
图：2016年以来新建住宅均价累计涨幅
住建部强调坚持调 善限购，稳房 贷清不认房、 降至两年，大幅
控不放松，两次降 价，增供应， 放宽公积金贷 下调首付比，1
息降准
加强市场监管 款条件、降息 降息4降准
60% 上升 8个月
40%
20%
繁荣 4个月
复苏
上升 8个月
繁荣 21个月
上升 2个月
繁荣 10个月
上升 4个月
0% -20%
3个月
衰退 12个月
次 加 息 ； 9 月 下半年5降息4 下半年控房价、 限贷，热点城 显提高二套购房
提二套首付比 降 准 ， 年 底 发 营业税免征年 市启动限购， 门槛，限购向二
及贷款利率
布四万亿计划
限延至5年
整治囤地捂盘 三线扩围
12年明紧暗松：地 13年温和调控： 14年稳中有松： 15年全面放松：
方政府小动作不断， 新国五条，完 930 房 贷 新 政 营业税免征年限
-0.31% /
-0.23% 海峡西岸
-0.16% 长江中游
图：2019年至今百城主要城市群新建住宅价格环比变化
2020年价格累计涨幅
长三角： ↑ 5.22% 珠三角： ↑ 3.24% 山东半岛： ↑ 1.52% 京津冀： ↑ 1.40%
✓ 2020 年 ， 长 三角 城 市 群 新 房价 格 累 计 上 涨 5.22%，涨幅最高。
18.72%
68个月
7.15%
5.09%
3.34%
3.46%
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
5 数据来源：CREIS中指数据·城市版
房价：长三角地区价格累计涨幅领先，杭州、无锡、嘉兴等城市房价累计涨幅 均居百城前列
2020年百城新建住宅价格累计涨跌幅
2020年累计上涨TOP20
2020年累计下跌13城
7.3% 成渝
7.1% 长三角
7.0% 长三角
6.8% 长三角
6.8% 长三角
6.8% 长三角
6.5% 长三角
6.4% 长三角
6.2%
/
5.8% 长三角
5.7% 珠三角
5.4% 珠三角
5.2% 长江中游
5.2% 长三角
5.2% 长三角
5.0% 京津冀
排序
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
10个月
衰退期 11.9~12.2
6个月 14.1~15.2
14个月
CHINA INDEX ACADEMY
一、2020年市场总结
市场超预期恢复，房wk.baidu.com产表现出超强韧性
4
房价：2020年新房价格累计涨幅超过去年，但整体仍处近几年低位
➢ 新房：2020年百城新建住宅价格累计上涨3.46%↑ ，涨幅较2019年扩大0.12个百分点；但综合来看，仍处近几年同期低位， 整体运行平稳。12月，百城新建住宅均价15795元/平米，环比上涨0.25% ↑ ，涨幅较11月收窄0.07个百分点。
城市
衡水 洛阳 桂林 菏泽 赣州 北海 汕头 深圳 新乡 天津 宿迁 厦门 湘潭
2020年 累计跌幅
城市群
-2.72% 京津冀
-2.04% 中原
-1.96% /
-1.82% 山东半岛
-1.57% 海峡西岸
-1.15% 北部湾
-0.81% 海峡西岸
-0.59% 珠三角
-0.52% 中原
-0.50% 京津冀
衰退 6个月
复苏 10个月
衰退 14个月
复苏 10个月
-40%
16 年 先 松 后 紧 ： 17年全面收 18年坚持
契税等大幅优 紧：短期调 不放松：
惠，支持前两 控从严从紧， 坚定决心
套购房需求； 长效机制加 导致市场
930后因城调控 快推进
预期转向
繁荣 15个月
衰退 31个月
19年政策先松后紧：年 初信贷改善，二季度起 持续收紧紧，7月首提 “不将房地产作为短期 刺激经济的手段”说法
中指研究院 2021.1
当前市场周期：
政策趋紧背景下，周期回归震荡调整通道
历史周期与政策周期重合度高，调控收紧下周期回归震荡调整阶段
07年开始收紧： 08 年 先 紧 后 松 ： 09年先松又紧： 10年继续收紧： 11年调控升级：
10 次 提 准 、 6 上半年5次提准， 5 月 促 投 资 ； 6提准2加息， 6提准3加息，明
复苏 6个月
20 年 政 策 更 加 灵活：年初放 松，随市场热 度反弹金融监 管逐步收紧
07:1-2 07:1-5 07:1-8 07:1-11 08:1-3 08:1-6 08:1-9 08:1-12 09:1-4 09:1-7 09:1-10 10:1-2 10:1-5 10:1-8 10:1-11 11:1-3 11:1-6 11:1-9 11:1-12 12:1-4 12:1-7 12:1-10 13:1-2 13:1-5 13:1-8 13:1-11 14:1-3 14:1-6 14:1-9 14:1-12 15:1-4 15:1-7 15:1-10 16:1-2 16:1-5 16:1-8 16:1-11 17:1-3 17:1-6 17:1-9 17:1-12 18:1-4 18:1-7 18:1-10 19:1-2 19:1-5 19:1-8 19:1-11 20:1-3 20:1-6 20:1-9
市场周期 第一轮 第二轮
起点 2009.1
2012.3
波峰 2011.8 38个月 2013.12 36个月
波谷 2012.2
2015.2
复苏期 09.1~0.9.3
3个月 12.3~12.12
10个月
上升期 09.4~09.11
8个月 13.1~13.2
2个月
繁荣期 09.12~11.8
21个月 13.3~13.12
✓ 2020年，百城新建住宅累计涨幅TOP20城市 中，长三角城市占11席，杭州、无锡、嘉兴 等城市涨幅较高。
排序
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
城市
东莞 杭州 西安 银川 成都 无锡 嘉兴 绍兴 金华 常州 宁波 江阴 徐州 上海 惠州 广州 武汉 南京 扬州 邯郸
2020年 累计涨幅
城市群
9.5% 珠三角
8.9% 长三角
7.5% 关中
7.3% 宁夏沿黄
➢ 二手房：2020年以来百城二手住宅价格环比持续上涨，且涨幅均在0.5%以内，累计上涨2.98%↑，整体价格保持稳定。12月 百城二手住宅均价15492元/平方米，环比上涨0.28%↑，涨幅较11月收窄0.01个百分点。
图：2015年至2020年12月百城新建住宅均价及环比变化
图：2016年以来新建住宅均价累计涨幅
住建部强调坚持调 善限购，稳房 贷清不认房、 降至两年，大幅
控不放松，两次降 价，增供应， 放宽公积金贷 下调首付比，1
息降准
加强市场监管 款条件、降息 降息4降准
60% 上升 8个月
40%
20%
繁荣 4个月
复苏
上升 8个月
繁荣 21个月
上升 2个月
繁荣 10个月
上升 4个月
0% -20%
3个月
衰退 12个月
次 加 息 ； 9 月 下半年5降息4 下半年控房价、 限贷，热点城 显提高二套购房
提二套首付比 降 准 ， 年 底 发 营业税免征年 市启动限购， 门槛，限购向二
及贷款利率
布四万亿计划
限延至5年
整治囤地捂盘 三线扩围
12年明紧暗松：地 13年温和调控： 14年稳中有松： 15年全面放松：
方政府小动作不断， 新国五条，完 930 房 贷 新 政 营业税免征年限
-0.31% /
-0.23% 海峡西岸
-0.16% 长江中游
图：2019年至今百城主要城市群新建住宅价格环比变化
2020年价格累计涨幅
长三角： ↑ 5.22% 珠三角： ↑ 3.24% 山东半岛： ↑ 1.52% 京津冀： ↑ 1.40%
✓ 2020 年 ， 长 三角 城 市 群 新 房价 格 累 计 上 涨 5.22%，涨幅最高。
18.72%
68个月
7.15%
5.09%
3.34%
3.46%
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
5 数据来源：CREIS中指数据·城市版
房价：长三角地区价格累计涨幅领先，杭州、无锡、嘉兴等城市房价累计涨幅 均居百城前列
2020年百城新建住宅价格累计涨跌幅
2020年累计上涨TOP20
2020年累计下跌13城
7.3% 成渝
7.1% 长三角
7.0% 长三角
6.8% 长三角
6.8% 长三角
6.8% 长三角
6.5% 长三角
6.4% 长三角
6.2%
/
5.8% 长三角
5.7% 珠三角
5.4% 珠三角
5.2% 长江中游
5.2% 长三角
5.2% 长三角
5.0% 京津冀
排序
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
10个月
衰退期 11.9~12.2
6个月 14.1~15.2
14个月
CHINA INDEX ACADEMY
一、2020年市场总结
市场超预期恢复，房wk.baidu.com产表现出超强韧性
4
房价：2020年新房价格累计涨幅超过去年，但整体仍处近几年低位
➢ 新房：2020年百城新建住宅价格累计上涨3.46%↑ ，涨幅较2019年扩大0.12个百分点；但综合来看，仍处近几年同期低位， 整体运行平稳。12月，百城新建住宅均价15795元/平米，环比上涨0.25% ↑ ，涨幅较11月收窄0.07个百分点。
城市
衡水 洛阳 桂林 菏泽 赣州 北海 汕头 深圳 新乡 天津 宿迁 厦门 湘潭
2020年 累计跌幅
城市群
-2.72% 京津冀
-2.04% 中原
-1.96% /
-1.82% 山东半岛
-1.57% 海峡西岸
-1.15% 北部湾
-0.81% 海峡西岸
-0.59% 珠三角
-0.52% 中原
-0.50% 京津冀
衰退 6个月
复苏 10个月
衰退 14个月
复苏 10个月
-40%
16 年 先 松 后 紧 ： 17年全面收 18年坚持
契税等大幅优 紧：短期调 不放松：
惠，支持前两 控从严从紧， 坚定决心
套购房需求； 长效机制加 导致市场
930后因城调控 快推进
预期转向
繁荣 15个月
衰退 31个月
19年政策先松后紧：年 初信贷改善，二季度起 持续收紧紧，7月首提 “不将房地产作为短期 刺激经济的手段”说法