社区、办事处在物业管理中的作用(修改稿)

浅谈社区、街道办事处在物业管理中的作用

当前，物业管理在提高广大业主的生活质量、促进社会和谐稳定等诸多方面都发挥了极其重要的作用。好的物业管理，能让广大业主安居乐业，并使物业保质增值，是大家有目共睹的。但社区、街道办事处在物业管理活动中作用发挥不明显的问题也比较突出，直接导致了物业管理企业在当前业主民主意识普遍偏低、物业管理法规意识淡薄、配合物业管理企业做好物业管理工作的意识差的客观原因下，物业管理企业服了务，却收到不物管费的情况较为严重。

由于不交物业费，小区的物业管理陷入恶性循环：由于物业公司服务到位→业主拒交物业费→物业公司收费率降低→物业公司控制成本→减少工作人员、降低服务质量和标准，这样一来业主会更不满意物业，更多人不愿意再交费，物业公司更难维持基本服务……

在这种情况下，物业管理企业生存尚且困难，更谈不上提高服务水平和管理质量。因此，要想做好物业服务工作，让业主在物业小区内生活的愉快，光靠物业管理企业是不行的，还必须要有行业主管部门、街道办事处、社区的大务支持和配合。按照“条块结合、重心下移、属地管理”的原则，相关法律法规也赋予了“街道办事处、社区”在物业管理中

的一定的责任。由此可看出，社区、街道办事处在物业管理活动中的作用非常大。

一、社区、街道办事处在物业管理活动中的职责

根据许昌市人民政府办公室转发市住房城乡建设局《关于进一步加强物业管理工作意见的通知》（许政办 [2013] 27号）的要求，街道办事处在物业管理活动中的主要职责：负责组织开展本辖区物业管理工作。对辖区物业管理工作进行监督和检查;组织或参与物业服务企业的检查考评;指导、监督辖区内住宅小区业主委员会的成立、改选和换届工作;监督、指导和协调业主大会和业主委员会的日常活动;参与物业管理项目有序交接;建立街道办事处、社区、相关职能部门的沟通机制;处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作;协助综治、住建、公安、消防、工商、规划、城管、环保等相关部门开展小区综合整治工作。社区在物业管理活动中的主要职责：社区居委会受街道办事处的委托负责本辖区物业管理工作。负责组织指导业主大会的成立和业主委员会的选举;指导业主委员会选聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织;调解处理物业服务中的矛盾纠纷。

二、目前业社区、街道办事处在物业管理活动中作用发挥的现状

当前，社区、街道办事处在物业管理活动中发挥了一定的作用，协助小区成立业主委员会并指导其工作，尤其是在当前物业管理矛盾纠纷多、热点投诉突出的情况下，社区、街道办事处发挥了较好的作用。但现行业主委员会制度缺陷及本身的问题造成业主委员会作用发挥不平衡、不明显、不作为的问题较为突出。而街道办事处作为一级政府组织，《物权法》和《物业管理条例》都明确规定业主大会和业主委员会应接受当地政府的指导，也就是说政府部门对业主委员会工作的开展负有重要的指导责任。而现在的问题是街道、社区是否知道自己应该肩负这项职责呢？是否能够给予经常性关注保证业主委员会正确有效地行使职权呢？答案是否定的。

第一、业主委员会在物业管理活动中存在的问题

1、由于业主委员会诉讼主体资格不明确，物业纠纷诉讼对业主及物业公司都是一大难题。《物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以要求法人民法院予以撤销。”可以看出，业主委员会在特定情形下可以作为被告。除此之

外，法律没有对业主委员会的诉讼主体资格作其他规定。业主委员会诉讼主体资格不明确，不仅不利于维护业主的利益，也不利于维护物业服务企业的合法权益。当物业服务企业不履行物业服务合同时，是由业主个体还是业委员会提起诉讼呢？在业主拒交费时，物业公司是否能够将作为合同签订方之一的业主委员会列为共同被告呢？这些问题都是法律法规未作规定而又长期司法部门的。由于有这些问题的存在，造成个别业主不交费，而交了费的业主的权益就受到了侵害，这对他们是极不公平的。

2、由于业主委员会选举不规范，造成部份业主委员会委员素质不高，无法代表大多数业主的共同利益。目前，由于业主委员会候选人产生办法缺失，造成候选人的确定具有较大随意性，缺乏广泛的代表性，有时谁出来牵头成立业主委员会就选谁，候选人推举过程不透明，选民不认识候选人的情况比比皆是。从而造成部份素质较差的业主进入业主委员会，他们只为自己谋私利，或者事不关己高高挂起，不谋事不作为，不会维护大多数业主的共同利益和合法权益。

3、由于业主委员会工作制度不规范，造成业主委员会工作的开展不太正常。业主委员会的工作性质是日常性的，需要其成员有一定的时间和精力，但从目前情况来看，相当多小区的业主委员会长期不开会，就算开会委员也到不齐。在平时的工作中，没有完整的工作内容和工程程序，业主委

员会与业主之间缺少联系沟通，在这种情况下，就算召开了业主委员会，但仍然不能解决广大业主真正关心的问题。业主委员会工作开展不正常，对物业管理企业的监管就不到位，物业管理活动中存在的问题就无法得到及时的改进，这对广大业主的生活将造成不利的影响。

4、由于对业主委员会进行监督的规定不明确，造成业主委员会权利被乱用。虽然《物业管理条例》规定业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作，但是对监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定。这就造成对业主委员会缺乏有效的制约和监督，因而，业主委员会权力被滥用的现象时有发生。比如，有些小区业主举报业主大会投票造假；有些小区业主委员会在未经业主大会决议甚至未告知任何业主的情况下就与物业公司签订物业服务合同。有些业主委员会擅自处分业主共有财产，甚至擅自挪用住宅专项维修资金，与开发商或物业公司串通一气谋取私利损害业主利益。有些业主委员会成员利用职权，谋取私利，要求物业公司发工资，免自己的物业费等等。

第二、社区、街道办事处在物业管理活动中存在的问题

1、在物业管理活动中职责不明确。《物权法》和《物业管理条例》明确规定，政府部门对业主委员会工作的开展负有重要的指导责任。部份社区和街道办事处由于平时没有对《物权法》和《物业管理条例》的相关规定进行学习，他