社区管理与物业管理的区别

社区管理与物业管理的区别

——两者管理主体的区别随着我国住房制度改革的逐渐深入，规模不等、风格各异的住宅小区如雨后春笋般在全国各地拔地而起。20世纪80年代，现代物业管理适时地从我国香港传入深圳后，迅即在我国大陆得以蓬勃发展。因其广阔而灿烂的发展前景，物业管理被人们视作现代城市的朝阳产业。社区管理与物业管理一样，都是近年来随着城市发展出现的新生事物，由于这两项内容都与人民生活密切相关，因而倍受关注。然而，这两种管理在许多方面都存在着一定的区别。下面，我就来谈谈社区管理与物业管理在管理主体上的区别。

一、物业管理的主体

物业管理的主体有三个，分别是业主大会与业主委员会、物业管理公司和开发建设单位。

1、业主大会与业主委员会

业主大会是物业管理区域内全体业主物业管理权益的集体意志的体现者，其法律定位是公共物业责任人，应承担对公共物业管理、维护、监控的民事责任以及聘请物业管理公司的合同责任。

在日常运作中，业主大会通过其成员和物业管理公司推荐业主委员会成员，并监督其履职情况；政府及执法部门通过业主大会成员、业主委员会、物业管理公司监督业主大会的运作情况，必要时，可根据上述主体的意见决定是否干涉或剥夺业主大会的某些职能。这是物业管理本身属性所决定的。

2、物业管理公司

物业管理公司是公共物业服务人，其职责由法律法规规定，其服务方式、内容。标准及报酬由物业管理合同约定。物业管理公司除作为企业法人所享有规定的权利及承担义务外，作为物业管理这一特殊法律关系和服务事项的主体，还具备相应的法律地位，如：有权对物业及环境、公共秩序进行维护及监控，有权收取相关费用并获得利润（或佣金），有权获得公共物业服务费以外的经营收益，有权拒绝法律、法规规定以外的经费摊派或业务摊派，有义务提供规定的服务并接受监督，负有协助监督业主大会及业主委员会的运作的权利及义务，有权请求政府或执法部门干涉业主大会或业主委员会的行为。

物业管理公司对其管理服务范围内的业主或使用人无处罚权，但可以根据合同。公约等契约约定，要求对方服从其管理并承担相应的民事责任。

3、开发建设单位

开发建设单位集开发建设人、前期管理责任人。产权人、质量责任人为一体，在物业管理”关系中的地位非常重要。但目前绝大多数开发建设单位的表现与自己的身份和责任是不相符的，不合格的。开发建设单位在改革开放以来，对我国城镇建设做出了不可磨灭的贡献，但在物业管理阶段所显露出来的，则更多的是暴利、不负责任和制造麻烦。在立法和执法中应对开发建设单位予以高度重视。对目前开发建设单位缺乏物业管理投入而又获取高额回报的不正常市场现象，应当利用法律政策等杠杆进行合理调整。业主和物业管理公司在与开发建设单位之间，前者是弱小权力群体，在权利、责任方面，应当给予适当倾斜。

二、社区的管理主体

社区，作为一定的地缘群体和区域社会，是社会赖以存在和发展的基础。随着市场经济体制改革的深化、职业结构的变化和社会管理体制的转轨，社区治理方式也正发生变化，即从主要依靠单位治理到主要依靠社区治理的转变，社区在制度、功能、管理人员素质、管理和服务的方式等方面都会发生较大的变化。

传统的社区管理的主体是街道办事处和居民委员会。

街道办事处：街道办事处的性质就是市辖区政府、不设区的市政府的派出机关。其权力是由区、市政府授予的，街道必须向区、市政府负责。其职责一是加强城市居民工作；二是密切政府与居民的联系。但随着社会的发展，在过去十多年中街道已从法律规定的单一民政型的派出机构变成了综合性、社会性、几乎涵盖了一级政府的所有行政管理职能的管理层次，它的职责包括了居民、民政、司法、治安、交通、防火安全、市容、卫生、绿化、环保、人防、计划生育、劳动管理、文教、集体经济、第三产业、市场管理、社区服务等区域性、社会性和综合性的工作。

居民委员会：在相当长的时间内，在我国城市社区中真正具有一定作用和地位的居民自治组织只有居民委员会。居委会是由社区居民通过民主选举的方式产生，以为社区居民提供服务并维护本居民区全体居民的利益为主要职责的社区组织。

在社会的发展过程中，传统的城市社区管理体制模式已经受到很大的冲击，要求管理模式变革的力量也正在膨胀。

业主委员会此类组织的出现是管理主体最大的变化。业主委员会是建立在房屋产权私有基础上的物业区域内业主自治性组织。业委会的兴起则对僵化的城市基层社区管理模式形成了很大冲击。业委会是个新生事物，“业主自治”是一次实实在在的制度创新。在此制度创新中，既有诱致性因素，也有强制性成分。随着住房逐步商品化，全体社区居民都将逐渐成为业主，从而为业主自治提供强大的群众基础。业主自治和居民自治一样为城市社区民主建设提供了良好的初始制度条件。

个人对自治的需要是推动社会领域改革的最根本的也是最持久的动力。业主委员会的兴起为推动基层民主建设提供了重要的组织载体。实际上，业委会在建立之初就在维护居民利益、推动社区自治方面发挥了重要作用，为维护业主和居民的利益同街道以及其它政府部门据理力争。业主委员会之所以能够在兴起之初就能够获得很多居民的支持，就在于其能够代表业主解决许多与改善生活环境、提高生活质量有关的问题，集中体现了社区居民的利益倾向。还有一个重要的原因就是，业委会自成立伊始，就跟基层政府机构基本上没有什么瓜葛，因而可以完全摆脱其干扰而真正代表业主和居民的利益，并为社区民众提供交往网络和沟通媒介，随着城市住房私有化比率的提高，业主委员会将在社区自理和自治上发挥越来越大的作用。

社区居民委员会、业主委员会和物业管理公司是社区管理的主体。它们分别承担不同的职责，共同为社区居民服务，俗称社区的“三驾马车”。

虽然物业管理与社区管理的管理主体上存在着一定的区别，但这两种管理的共同目的都是促进城市建设的和谐发展。