东北师范大学离线作业《房地产法》

期末作业考核
《房地产法》
满分100分
一、名词解释（每题6分，共30分）
1、房地产产权:是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。

2、土地增值税: 是以土地增值额为课税标准，对土地使用者因转让土地使用权所获收益征的税。

3、房地产法: 是指调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律关系的总称。

4、土地征收: 是指国家基于公共利益的需要，而将农民集体所有的土地强制性的收归国有的行为。

5、商品房: 是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。

二、简答题（每题10分，共40分）
1、土地使用权转让的特点。

答: 土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点。

包括：
①土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。

②权利义务一同转移。

这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时
出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。

③土地使用权的转让需办理变更登记。

我国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在
土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。

2、房地产抵押权实现的条件。

答：房地产抵押权作为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，必须符合以下三个的条件，抵押权人才能行使之。

①房地产抵押权的存在。

②债权已届清偿期而未受清偿。

③对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。

3、房地产的特征。

答：房地产的法律特征表现在：
第一、房地产是特定物。

不管是地产，还是房产，均属于特定物。

第二、房地产具有永久性。

土地和房屋区别于其他不动产的主要特点是其能够持久存在。

第三、房地产具有固定性和安全性。

房屋和土地是最典型的不动产，它总是固定于某一个地方，不能随意移动其位置。

正因为房地产的固定性，使房地产成为最安全的财产，它不能被隐匿，也不能被偷盗。

第四、房地产具有必要性和供给有限性。

房地产是人类社会存在必须依赖的财产，是每个人生存必备财产。

人类生活、生产需要房屋和土地，而且土地被认为是一切财富之母，是一切生产和生活得以开展的前提。

但是土地的供给是有限的，因而，导致房屋供给的有限性。

第五、房地产具有资本价值。

由于土地具有永久性、安全性、有限供给性、人类需要永恒性，房地产的价格通常会持续上扬，使房地产具有保值和增值性。

4、根据我国《物业管理条例》的规定，业主的权利有哪些？
答：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（4）参加业主大会会议，行使投票权；
（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（6）监督业主委员会的工作；
（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（10）法律、法规规定的其他权利。

当然，业主在享有上述权利的同时，也应服从物收管理企业的合法管理，合理使用房屋和公用设施，维护物业的效用和价值，自觉遵守有关管理规章，约束自己的行为。

三、论述题（每题15分，共30分）
1、房屋租赁中出租方、承租方享有的权利和法定义务。

答：依据我国有关法律的规定，房屋租赁中出租方享有的权利主要有以下几个方面:
1、依照合同约定向承租人收取租金。

2、在租赁合同有效期间，有权对承租人使用房屋的情况进行监督和检查。

3、在租赁合同期满时收回出租的房屋。

出租人在行使上述权利的同时，负有以下义务:
1、按照租赁合同约定的期限将房屋交付给承租人占有、使用。

不能按期交付使用的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应承担赔偿责任。

2、保证出租房屋的安全使用，出租住房的自然损坏，合同约定由出租人修缮的，出租人负有及时修复的义务，出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应承担赔偿责任。

生产经营用房的租赁，修缮责任由双方当事人在合同中约定。

3、不得损害承租人的利益，出租人在租赁期限内，转让房屋所有权的，房屋受让人应继续履行原租赁合同的规定，出租方有义务向房屋受让人讲明房屋已出租的情况。

4、依法缴纳有关税费。

(二) 承租人的权利和义务
根据有关法规的规定，房屋租赁的承租人享有以下权利:
1、在合同约定的期限内占有、使用房屋的权利。

2、在租赁合同有效期内，房屋发生自然损坏时，有要求出租人及时修复的权利。

3、在租赁合同有效期内，出租人将出租房屋转让时，承租人在同等条件下有优先购买权。

4、在租赁合同期限届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有优先承租权。

承租人在享有上述权利的同时，负有以下义务:
1、按房屋租赁合同约定的方式和时间交付租金，违反约定的，应承担违约责任。

2、爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆扩建或增添。

确需对承租房屋进行改动或增添的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。

3、因承租人的过错造成房屋损坏的，承租人负有修复或赔偿的义务。

4、甲承租人在使用房屋期间，不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用。

5、承租廉租住房的家庭负有如实申报家庭收人的义务。

当家庭收人超过当年最低收人标准时，应及时报告房地产主管部门，并按期腾退已承租的廉租住房。

房屋租赁的双方当事人，应正确行使权利，认真履行义务，否则都应承担法律责任。

2、业主的权利与义务有哪些？
答：“业主”通常是指一定物业的主人(自然人、法人)，即物业享有所有权的人。

在我国目前条件下，“业主”是人们对物业产权人的习惯称谓，而非法定概念。

根据我国《物业管理条例》的规定，业主作为物业服务合同关系的委托方，在物业管理中享有的权利主要在以下几个方面：
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（4）参加业主大会会议，行使投票权；
（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（6）监督业主委员会的工作；
（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（10）法律、法规规定的其他权利。

当然，业主在享有上述权利的同时，也应服从物收管理企业的合法管理，合理使用房屋和公用设施，维护物业的效用和价值，自觉遵守有关管理规章，约束自己的行为。

业主还应履行以下义务：
（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（5）按时交纳物业服务费用；
（6）法律、法规规定的其他义务。