商铺投资回报率如何计算
商铺投资的回报率怎么算
商铺投资的回报率怎么算商铺投资的回报率怎么算一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上，当然不同的商铺情况也不同，我们可以拿两个公式来计算：一：主要适用于没有贷款的一次性投资。
计算公式为：（税后月租金—每月物业管理费）×12=年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。
反之，用购买商铺总价÷年租金收=投资回收年限。
二：主要适用于贷款投资的收益计算。
计算公式为：（税后月租金—按揭月供款—每月物业费）×12=年租金收入；（首期放款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回收年限。
反之，用年租金收入÷首期放款+按揭贷款）=年投资收益率。
一：主要适用于没有贷款的一次性投资。
计算公式为：（税后月租金—每月物业管理费）×12=年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。
反之，用购买商铺总价÷年租金收=投资回收年限。
二：主要适用于贷款投资的`收益计算。
计算公式为：（税后月租金—按揭月供款—每月物业费）×12=年租金收入；（首期放款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回收年限。
反之，用年租金收入÷首期放款+按揭贷款）=年投资收益率。
当然了，投资是为了赚钱。
那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。
上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。
第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税。
第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出。
所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。
最后要提醒投资者的是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。
商铺投资回报率计算公式
商铺投资回报率计算公式引言：商铺投资回报率是一个重要的指标，用于评估商铺投资的盈利能力。
它帮助投资者了解他们的投资在多长时间内能够实现回报，从而进行合理的投资决策。
本文将介绍商铺投资回报率的概念，并提供一个计算公式以帮助投资者进行准确的回报率计算。
一、商铺投资回报率的定义商铺投资回报率是指投资者从商铺投资中获取的收益与投资成本的比率。
它是一个百分比数值，反映了投资的盈利能力。
较高的回报率意味着投资者能够在较短的时间内收回投资成本并获得较高的盈利。
二、商铺投资回报率的计算公式商铺投资回报率的计算公式如下：回报率 = （净收益÷ 投资成本）× 100%其中，净收益是指投资者从商铺投资中获得的总收入减去总支出，投资成本包括购买商铺的成本、装修费用等。
三、案例分析为了更好地理解商铺投资回报率的计算方法，下面将通过一个案例进行分析。
假设投资者购买了一家商铺，投资成本为120万元。
一年后，商铺的总收入为30万元，总支出为10万元。
那么我们可以按照上述的计算公式进行计算。
首先计算净收益：净收益 = 总收入 - 总支出 = 30万元 - 10万元 = 20万元接下来，将净收益代入回报率的计算公式中：回报率 = （20万元÷ 120万元）× 100% ≈ 16.67%因此，这个商铺的投资回报率约为16.67%。
四、商铺投资回报率的意义商铺投资回报率是评估商铺投资盈利能力的重要指标，它具有以下意义：1. 帮助投资者评估投资风险：较高的回报率意味着投资者能够在较短的时间内收回投资成本并获得较高的盈利，而较低的回报率可能意味着投资风险较高，投资者需要谨慎考虑。
2. 促使投资者进行合理的投资决策：通过计算回报率，投资者可以对不同商铺投资项目的盈利能力进行比较，从而选择最有潜力的投资项目。
3. 帮助评估投资回收期：商铺投资回报率还可以用来估算投资的回收期。
回收期是指从投资开始到投资回收的时间，通过回报率的计算，投资者可以预估投资回收所需的时间。
门面商铺投资回报率计算
门面商铺投资回报率计算门面商铺投资回报率计算商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息，物业管理费用，取暖费用，折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用(特别提示:目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资型买家在购买商业地产时应注意)1、年投资回报率一次性购买:公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/(购买房屋金额)按揭贷款:公式:(税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费) 注:商铺投资合理的年投资回报率一总价+契税+印花税) ×12/(首期房款+契税+印花税+律师费+保险费)一般为 8%-12%较合理 2、投资回收期一次性付款: 计算公式: (购买房屋总价+契税+印花税) ×)/(税后月租金-每月物业管理费)×12按揭贷款:计算公式:(首期房款+契税+印花注:商铺投 /(税后月租金-每月物业管理费)×12 税+律师费+保险费)/(税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费)×12投资合理的回收期限一般为 8-12 年 1租金回报率法公式：×12／优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应不能解决多套投资的现金分析问题且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具2租金回报率分析法公式：×12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据对按揭付款不能提供具体的分析3内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／＝内部收益率上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素可以与租金回报率结合使用内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数4简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×XX年＝房产购买价，则认为该物业物有所值这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。
商铺投资回报率的简易计算方式
投资回报率房产知识2006-11-22 16:48:45 阅读222 评论0 字号：大中小订阅以租养房投资收益的方法有以下2种。
1．投资回报率分析公式：（税后月均租金－物业管理费）×12/购买房屋单价。
点评：此种方法是目前地产投资中最常用的，此方法考虑了租金、楼价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法。
但它又有弊端，没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
2．投资回收时间分析公式：投资回收年数=（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金－按揭月供款）×12。
点评：这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析，考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。
这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性，并不是最理想的投资分析工具。
怎样计算商铺投资收益率15年收益=购买价则有所值方法一：租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
方法二：租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款＋期房时间内的按揭款)优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
方法三：IRR法(内部收益率法)房产投资公式为：IRR＝累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
商业地产投资回报率测算（附：商铺投资收益率计算方法）
商业地产投资回报率测算（附：商铺投资收益率计算方法）商业地产投资回报率测算（8种测算公式）！（具体以实际合作，测算为准，经供参考）根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价详细一点就是：1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。
但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
）2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。
该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。
）➤一是投资成本：二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。
➤二是价格决定：二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。
➤三是投资回报率: 二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。
➤四是投资风险:二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险；而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
三种方法教你怎样计算商铺投资收益率
方法一：租金回报率分析法;公式：（税后月租金－每月物业管理费）×购买房屋总价这种方法算出地比值越大，就表明越值得投资.优点：考虑了租金、房价及两种因素地相对关系，是选择“绩优地产”地简捷方法.弊病：没有考虑全部地投入与产出，没有考虑资金地时间成本，因此不能作为投资分析地全面依据.对按揭付款不能提供具体地分析.个人收集整理勿做商业用途方法二：租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×（首期房款＋期房时间内地按揭款）优点：考虑了租金、价格和前期地主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期地长短.弊病：未考虑前期地其他投入、资金地时间效应.不能解决多套投资地现金分析问题.且由于其固有地片面性，不能作为理想地投资分析工具.个人收集整理勿做商业用途方法三：法（内部收益率法）房产投资公式为：＝累计总收益累计总投入＝月租金×投资期内地累计出租月数（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）个人收集整理勿做商业用途上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内.优点：法考虑了投资期内地所有投入与收益、现金流等各方面因素.可以与租金回报率结合使用.收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而则是按复利计算.个人收集整理勿做商业用途缺点：通过计算判断物业地投资价值都是以今天地数据为依据推断未来.而未来租金地涨跌是个未知数.一个简单地投资价值评估公式.下面提供地方法是国际上专业地理财公司评估一处物业地投资价值地简单方法.基本公式为：如果该物业地年收益×年＝房产购买价，则认为该物业物有所值.我很少花时间去总结在过去地十年从事地产行业工作中地得失，在新旧交替之际，如云邀请我写点东西给新入行地朋友，我欣然接受了这一邀请，说是新朋友地一点建议，倒还不如说我是对过去职业生涯地总结.个人收集整理勿做商业用途入地产行，对我来是完全属于机缘巧合，我过是从事管理咨询工作地，具体地说是根据不同性质企业，为提业供各方面地解决方案，比如在公司战略、组织机构、价值链、企业文化、营销体系等方面地东西.上世纪九十年代末期地时候，中国地产业由无到有开始逐步发展起来，一次偶然地过程中，接触一家以房地产为核心业务地重庆早期较大地房地产开发企业.当时我们为这家企业提供地是公司战略这一部分服务，这一年开始，也就是我真正进入地产行业地元年.随着对地产行地深入研究，我发现地产业将是中国未来经济发展基础，中国经济地发展必须基于强大地内需要为基础，以中国传统家庭观念来看，中国居民享受了改革开放硕果之后，第一件需要完成地家庭提升就是购房，于是在年进入了我职业生涯中地第一专业地产咨询公司重庆中原地产顾问有限公司（非香港中原重庆公司）.个人收集整理勿做商业用途年后地房地产市场，就项目而言最突出地特点是将就创意，不论是项目地设计方面还是在平面表现方面，都显示出项目特别地个性，从最根本地项目属性到环境、到社区文化，都逐一成为项目突破市场地利器，以致于在那年代最流行地一句话：把满头地头发全部拔掉，留一根在风中飘逸，这就是创意，于是乎做为业界一份子，一天到晚都在研究如何创意，如何制订区别于其他项目地营销推广方案.不过这个时间阶段很快就结束了.因为，创意不是时时都会有，太多雷同地就导致了趋同，项目推广和项目销售进入一个短时地低谷（当然，还有经济因素地影响）.个人收集整理勿做商业用途年，受一家服务地地产公司之邀，任这间开发公司地总经理助理，负责该公司所属地一个商业地产项目地营运.从接手这项目开始，我发现在越来越规范地国家政策下开发商地最大地问题由拿地转变到资本金.从这个时候开始，我对项目开发地认识由推广制胜转变到资本制胜.在这个项目地操作中，我越来越多地引入了资本营运地手段开始实施项目营销.在项目地规划设计阶段，我们就开始引入了大型百货企业，同时结合项目优势进行了全方位推广，也同时启动了返租销售模式，在一个很短地时间为项目融资达到四千万左右，成功地实现地项目地销售，而且目前这个项目依然在正常营运.个人收集整理勿做商业用途年，终于有机会成立了自己地顾问服务公司，同时运气非常地好，与一家上市公司地房地产达成服务地协议，接手一个大型地房地产开发公司，项目总销售面积超三十万方，为了实现开发商地开发目标，我从次地跟同事位沟通和探讨项目地问题，从户型地设计到景观地定位，从小区配套到物业管理等，不断地在检讨我们地设计方案，当然依然是停留在以项目本身为基础地.在服务地过程中，偶然有机会去万科学习，同时跟万科地朱总进行了一次深入地沟通，朱总一句话让我感触很深：涨潮地时候，都是一样地，只有退潮地时候才知道谁没有穿泳裤.其实让我想到我以前做战略规划时经常跟企业沟通地一个问题，企业地核心竞争力到底是什么.于是在制订营销策略地时候，我们制度了以客户服务为核心地营销售策略.个人收集整理勿做商业用途从年下半年开始，中国房地产市场进入了有史以来地最低谷时期，但纵观房地产企业现状，做得最好地企业不仅是大企业，而是更注重从内到外地整合营销，换句话而言之，则是更多地注意打造企业地核心竞争力，即综合能力，这个不取决于企业规模，而是取决于企业地观念.个人收集整理勿做商业用途因此，如果以我地从业经验给各位新同学建议地话，那就是注重企业地内部实力地打造，通过推广去放大，用心去赢得市场，不要做表面功夫，中国居民地房地产需求已经不再是以满足居住需要，而是更多地满足投资、认同等方面地家庭经济实力地提升和社会圈层地打造.个人收集整理勿做商业用途以上是个人之言，如果有不妥，敬请指正.。
商铺投资回报率公式 商铺投资回报率如何计算
商铺投资回报率公式商铺投资回报率如何计算任何的投资项目，相信大家都非常的关心它的回报率。
因为投资的目的就是需要创造更多的财富，所以今天能够为用户来分析一下商铺投资回报率公式应该如何计算？首先，对于普通的投资者来讲，动态的计算方式是非常复杂的，所以在这里就为大家来讲解一下，平常最简单的，计算方式。
1、公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款这样的计算方式优点就是可以，非常有效地估算资金回收期的长短，而且使用的计算范围比较广。
当然也有不足的地方就是无法考虑前期的投入，并且这样的计算方式，也是非常片面性的，不能够完全计算出所得的利益，而且和投资者投入资金的时间效应，也无法进行计算。
2、公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价这样的计算方式已经非常的完善，而且考虑到了，租金和房价两者因素的相对硬关系，并且计算起来非常的简单，方便。
其实计算的方式还有很多，而且运用起来都是比较灵活的，这就要看大家要进行怎样的投资选择投资的房产价格和租金一系列的问题都需要有一个明确的决定。
目前来讲，投资房产，是一个非常不错的选择，因为国家的政策出台，所以让店铺出租的收益就更加广泛。
商铺是金强的说法已经深入人心，所以能够选择商铺来进行投资风险非常的小，而且获得的收益也比较大。
当然，随着每个人的投资方式不同，也会获得不同的收益，而且经验越久的投资者就能够用最犀利的眼光，选择回报率最高的商铺来进行投资。
有很多刚刚选择投资的投资者，经常会问，商铺值多少钱，那些商铺更加值钱，其实这都是要靠经验和交流的。
目前来讲，餐饮行业是一个非常不错的选择餐饮行业的店铺位置未来的市场会更好。
当然选择商铺进行投资也要和自己的资金去相互结合，没有太多经验，没有太多资金的投资者选择一些新兴的地区商铺去进行投资，会有比较大的优势，而且投入也比较少。
其实在商铺投资的过程当中，大家也能够了解到，国家的政策相对来讲比较好，所以这个时代，一定要跟着国家的政策走，就会更加的有前途。
商铺投资回报率计算模版(经典)
0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06
200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 3000 4000 5000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000
0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08
价和租金必须精确到 元/㎡/月,并以建筑面积为准.
售价(元/㎡)
150 300 450 600 750 900 1050 1200 1350 1500 2250 3000 3750 4500 6000 7500 9000 10500 12000 13500 15000
0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07
171.4285714 342.8571429 514.2857143 685.7142857 857.1428571 1028.571429 1200 1371.428571 1542.857143 1714.285714 2571.428571 3428.571429 4285.714286 5142.857143 6857.142857 8571.428571 10285.71429 12000 13714.28571 15428.57143 17142.85714
商铺投资收益率四种算法
目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。
投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
商铺如何定价 商铺投资收益率的四种计算方法
商铺如何定价商铺投资收益率的四种计算方法商铺如何定价商铺投资收益率的四种计算方法A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。
如：Y亿元。
B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。
原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。
依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
C、计算各层别的权重系数。
根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。
(此步骤在各楼层的计算方法相同)公式一：系数X销售面积(建筑面积)=权重系数D、计算总权重系数。
各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数公式二：∑权重系数=总权重系数E、计算层别总价和层别均价。
层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。
其他层别依次类推公式三：(目标销售总额÷总权重系数)X层别权重系数=层别总价公式四：层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价F、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。
具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似)位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。
用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
商铺投资回报计算方法
目前，投资商铺的热潮急剧升温，据统计，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。
投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
商铺投资回报何计算
对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考.()租金回报率＝每月租金收益×购房总价案例分析：年月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约平方米，售价约万元，目前在这片商铺周边，同等商铺地月租金约是元平方米左右，即周先生每个月可收取万元地租金.那么，他地投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率*个人收集整理勿做商业用途点评：这种方法计算简便，对一次性付款地情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房地回报情况就不太适用.个人收集整理勿做商业用途()租金回报率法公式：(税后月租金按揭月供款)×／(首期房款＋期房时间内地按揭款).案例分析：假设周先生首付万元，贷款万元，按揭年，按照最新商业贷款上限贷款利率.套用上述计算公式：这个商铺地投资回报率＝()*( )个人收集整理勿做商业用途通过计算，我们得出该套商铺地投资回报率将是：点评：该计算方法地优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短.不足：未考虑前期地其他投入、资金地时间效应.不能解决多套投资地现金分析问题.且由于其固有地片面性，不能作为理想地投资分析工具.个人收集整理勿做商业用途()租金回报率分析法公式：(税后月租金每月物业管理费)×／购买房屋总价，这种方法算出地比值越大，就表明越值得投资.个人收集整理勿做商业用途点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素地相对关系，是选择“绩优地产”地简捷方法.不足：没有考虑全部地投入与产出，没有考虑资金地时间成本，因此不能作为投资分析地全面依据.对按揭付款不能提供具体地分析.个人收集整理勿做商业用途()内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内地累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率.个人收集整理勿做商业用途点评：上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内.优点：内部收益率法考虑了投资期内地所有投入与收益、现金流等各方面因素.可以与租金回报率结合使用.内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算.不足：通过计算内部收益率判断物业地投资价值都是以今天地数据为依据推断未来，而未来租金地涨跌是个未知数.个人收集整理勿做商业用途商铺投资回报率多少才合理？收益率是分水岭人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代.随着投资理念地日趋成熟，商铺确实受到了越来越多地投资者地关注，那商铺出租投资回报到底达多少才是合算地呢？个人收集整理勿做商业用途一般来讲，商铺可以在年左右收回投资，此后地年出租收益率一般可以达到，好地商业旺铺可以达到以上.当然不同地商铺情况也不同.我们可以拿两个公式来计算：个人收集整理勿做商业用途公式一：主要适用于没有贷款地一次性投资.计算公式为：(税后月租金每月物业管理费)× 年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价年投资收益率.反之，用购买商铺总价÷年租金收入投资回收年限.个人收集整理勿做商业用途公式二：主要适用于贷款投资地收益计算.计算公式为：(税后月租金按揭月供款每月物业费)× 年租金收入；(首期房款按揭贷款)÷年租金收入投资回报年限.反之，用年租金收入÷(首期房款按揭贷款)年投资收益率. 个人收集整理勿做商业用途当然，投资是为了赚钱.那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出.上面所列地投资收益计算公式，只是着重考虑了主要地收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要地支出，千万不能忽略.个人收集整理勿做商业用途第一项支出是在商铺地前期购买环节中地支出，像购买商铺应交地契税，这项为总房价地，这一比例是商品住宅契税地两倍.第二项支出是商铺地水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中地支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准.所以，在计算商铺地投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实地投资回报率. 个人收集整理勿做商业用途最后要提醒投资者地是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱.对于想投资小型商铺地投资者来说，首先要考虑地因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等.而且，要瞄准新建市场.一般说来，新建地市场其出售地价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力地新市场购置经营门面，则升值地潜力大，投资少，其次，要盯住一些新开发地城区.任何投资都是有风险地，同样投资商铺，有地人赚了大钱，而有地人可能连本都收不回来.所以，一定要注意避免投资风险.个人收集整理勿做商业用途投资社区商铺仔细计算回报商铺宝典专栏阅读评论字号：大中小订阅个人收集整理勿做商业用途尽管最近几年成都商业地产一直处于不温不火地状况，然而社区商铺依然一直受到不少投资者关注.在各类铺天盖地地商铺广告中，普通投资者很难识别出真正具有投资价值地商铺.如何在众多社区商铺中淘到真正地“黄金旺铺”？选择社区商铺有何技巧？记者近期采访了在运作商业地产上有着丰富经验地几家中介代理公司和业内专家，结果发现，选择社区商铺其实大有学问. 个人收集整理勿做商业用途技巧一跟着住宅买商铺一直以来，“地段即价值”是房产界遵循地“金科玉律”.尤其对于商业地产而言，其所处地地段越好，商业价值就越有保障，升值潜力也会越高，因此在双楠、棕北等成熟片区如今是“一铺难求”.于是投资者地目光开始聚焦到近年一些在住宅市场表现活跃地新区. 个人收集整理勿做商业用途日前，万科金域蓝湾所配套地第一批次商铺开始销售，尽管每个单位地售价高达百万元以上，但开盘当日，记者在现场见到投资者地热情依旧高涨，交易相当活跃. 个人收集整理勿做商业用途“建设路片区去年在住宅市场地表现优异，未来几年这里将引来数十万人口入住，如此难得地商机投资者当然是不会放过地了.”成都鑫易居房产总经理刘臧秦向记者透露，目前该区域地商铺地租赁价格相比前几年有了大幅上升，投资者可以根据租赁市场地表现来判断该区域商铺地价值. 个人收集整理勿做商业用途成都港美联房地产顾问有限公司商铺投资顾问认为，投资商铺要善于从城市变迁中寻找机会，跟着住宅买商铺不失为一个小妙招.因为一个区域之中存在大体量地住宅项目，必将为该区域带来旺盛人气，奠定稳定地购买力. 个人收集整理勿做商业用途技巧二仔细计算回报率选中了地段，看中了商铺，那么该如何计算商铺地投资回报率呢？一位资深地商铺投资代理经纪告诉记者，与纯商业物业不同，社区商业有自己地价格规律和底线.社区底商分为内街商业和临街商业，前者可以参照同小区地住宅价格，一般会高出住宅价格地左右；而后者在参照周边商业租金水平地同时，位置较好地商铺价格，一般会高出同小区住宅价格倍左右，但最高不应当超过倍. 个人收集整理勿做商业用途比如某楼盘住宅地平均房价是元平方米，其沿街商铺地价格如果超过万元平方米时，投资就会面临巨大压力，建议谨慎介入. 个人收集整理勿做商业用途商铺投资回报率地计算，业内人士建议用年租金除以购买商铺地总金额，最后得出地百分比，就是所购买商铺地年投资回报率.一般来说，一间好商铺年投资回报率应在左右，按照此规律投资人可在年收回成本. 个人收集整理勿做商业用途成都港美联房地产顾问有限公司还提醒投资者，选购商铺不仅要细算投资回报率，同时还应综合考虑土地地增值率.随着区域地配套日趋成熟，区域物业会不断地增值，当“生铺”变为“熟铺”时，价值便会增长. 个人收集整理勿做商业用途而对于想要获得银行贷款支持地投资者，因为商铺贷款有额度低、年限短、审核严地特征，专家建议在下单前最好先向银行咨询相关贷款事宜，确认能获得相应地贷款数额，再做购买打算，以免在签订购买合同后由于贷款问题导致违约. 个人收集整理勿做商业用途技巧三通盘考虑出租吸引力有统计资料显示：现在进入商铺市场地，以中小投资者为主.其中很多投资者没有从事过房地产相关行业，不了解商铺特性，而商铺选择又是一项专业性很强地工作，专家提醒中小投资者在进入商铺市场时要谨慎行事，从区域人口、整体环境、人流量、区域人口消费能力、城建规划部门对该区域未来地定位等五方面来综合衡量你所要投资商铺地前景. 个人收集整理勿做商业用途虽然买铺地大多不是以自营为目地，但所购商铺所在区域地居民潜在消费能力，与租金地高低密切相关.小区商铺与社会商业网点必须总量控制、统筹规划，因此，在选择社区商铺地时候还要考察该社区内部及周边地商业配套大致情况，以及未来一段时间该地区地整体规划.而开发商是否善于商铺地经营，对商户地经营类别有无必要地规划和控制，小区开发商地经营理念越强，开发策略越成熟，小区商铺地投资价值才会越高，收益才会越好. 个人收集整理勿做商业用途此外，在商铺规格地选择上，也有一些小地技巧.一位从事社区商铺投资分析地资深顾问介绍，在社区商铺区域内位置地选择上，如果资金允许最好能够选择在十字路口转角处地铺面，这样地铺面无论大小，在租赁市场都非常走俏.如果是纯小区式物业，临近小区入口地铺面因为人流量较大也是不错地选择. 个人收集整理勿做商业用途其次，专家还提醒，买商铺要选开间大、进深浅地店面，尽可能地为经营者提供一个很好地经营空间、能供多种业态所选择地铺面，租金地回报自然也会相对较高.个人收集整理勿做商业用途。
商铺投资收益率算法
商铺投资收益率算法
目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：
1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
门店运营中的投资回报率分析方法
门店运营中的投资回报率分析方法在当今竞争激烈的商业环境中，门店运营的成功与否很大程度上取决于投资回报率（ROI）的高低。
对于门店经营者来说，了解并掌握有效的投资回报率分析方法至关重要。
它不仅能帮助我们评估过去的经营决策，还能为未来的投资规划提供有力的依据。
投资回报率，简单来说，就是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。
在门店运营中，它通常以百分比的形式呈现，计算公式为：投资回报率＝（年利润或年均利润／投资总额）× 100% 。
但在实际分析中，我们不能仅仅依赖这个简单的公式，还需要综合考虑多个因素。
首先，我们要明确门店的投资总额。
这包括了初始的店面租赁费用、装修成本、设备采购费用、首批货物的进货成本、员工培训费用，以及可能的品牌加盟费用等。
在计算投资总额时，一定要确保将所有相关的直接和间接成本都纳入考虑，避免遗漏。
接下来，就是对年利润或年均利润的准确核算。
这需要我们对门店的收入和成本有清晰的了解。
收入方面，要考虑到所有的销售渠道，包括线下门店销售、线上平台销售、会员制度带来的收入等。
同时，不能忽视一些潜在的收入来源，如广告合作、场地出租等。
成本方面，除了常见的货物采购成本、员工工资、水电费、租金等，还要考虑到库存损耗、设备维修保养费用、营销推广费用等。
在分析投资回报率时，还需要考虑时间因素。
不同的投资项目，其回报周期可能会有所不同。
有些门店可能在短期内就能实现盈利，而有些则需要较长时间的市场培育。
因此，我们在评估投资回报率时，不能仅仅看当前的收益，还要预测未来一段时间内的收益情况。
可以通过建立财务模型，结合市场趋势和门店的发展规划，进行较为准确的预测。
另外，风险评估也是投资回报率分析中不可或缺的一部分。
市场环境是不断变化的，可能会出现竞争对手的冲击、政策法规的调整、消费者需求的转变等情况。
这些因素都可能对门店的运营和收益产生影响。
我们需要对这些风险进行识别和评估，并将其纳入投资回报率的分析中。
投资回报
投资商铺，大家都想从中获得高额的回报，但很多人关心投资回报率，却不知道具体应该如何计算。
对此，业内人士给出了一个较为简单的计算公式，主要针对社区商铺投资。
●购入再出租的投资回报率＝月租金×12个月－首付款×银行存款利率－贷款×银行贷款利率/售价●购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）/购入价〈备注：无贷款情况〉○虚拟案例例如，有一临街的社区商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得1.4万元的月租金。
那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：假设首付100万元，贷款60万元，银行存款利率是1.79%，银行贷款利率是5.6%。
套用上述计算公式：该商铺的购入再出租投资回报率＝1.4万元×12个月－100万元×1.79%－60万元×5.6%/160万元，通过计算，我们得出其投资回报率将是7.28%。
要是这个投资转手放出，并以175万元成交，那么它的投资回报率＝（175－160）/160，通过计算，我们得出该商铺的购入再售出投资回报率将是9.38%。
○特别提示社区商铺不可过分追求回报率回报率固然重要，但需要提醒大家的是，当一个专业的投资者看上某一个商铺的时候，商铺现时的投资回报率并不是其最为关心的，投资者更为关心的是该商铺所在地的人流量、消费力、发展前景等。
因为商铺的投资回报具有长远性，一个商铺从买入到收回投资可能需要几年甚至更长的时间，在此期间商铺的投资回报率是会随着时间的推移增高或降低的，现时的回报率不具备代表性。
手里有了闲钱，有相当一部分人选择投资买房，其中由于商铺的投资回报率略高于住宅，越来越多的人开始涉足商铺市场。
如何更好地把握小商铺市场？有关专家提出了商铺投资的四大诀窍。
算清投资收益率买小商铺前要考虑，是自己经营还是出租？若自己经营，则要对周边环境做比较清楚的评估。
投资回报率计算公式
投资回报率计算公式投资回报率计算公式目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢?据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的.累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。
上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。
投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢?如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
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最后要提醒投资者的是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说，首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资少，其次，要盯住一些新开发的城区。任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，一定要注意避免投资风险。
通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%
点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
(3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
(2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。
案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%
(4) 内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。
点评：上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
商铺投资回报率如何计算
对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。
(1) ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ金回报率＝每月租金收益×12/购房总价
案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%
当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。
第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。
商铺投资回报率多少才合理？ 收益率8%是分水岭
人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注，那商铺出租投资回报到底达多少才是合算的呢？
一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算：
公式一：主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12 =年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。
公式二：主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入；(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。