城镇住房空置率及住房市场发展趋势PPT

合集下载

中国房地产行业市场现状及发展趋势分析精品PPT课件

• 房地产国企 ROE低于行业均值
• 四）国改注入优质资产，提高企业运营效率
• 国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面，一是优质资产注入与整合，二是提高企业运营效率。
• 国改提高公司运营效率、带来优质资产注入预期
• 优质资产注入和提高运营效率对房地产行业具有重要意义。房地产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想象空间。
• 我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从 1949 年的 10.64%提升至 1981 年的 20.16%，城镇化率年均提高0.3 个百分点。城镇化率超过 20%之后，城镇化进程加快。从1981 年的 20.16%提升至 1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以后，城市化进入加速发展期。从1996 年的 30.48%提升至2013 年的 53.73%，城镇化率年均提高 1.37 个百分点。 2013 年我国的城镇化率为 53.73%，比照发达国家平均 80%的城市化率及发展趋势，理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段。
十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，从1952年的 37‰降至2013年的12.08‰，已经低于美国、法国和英国等发达国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平均预期寿命由1960年的43岁提升至2012年的75岁。根据联合国《2012年世界人口展望》的预测，我国人均期望寿命在未来100 年内将会持续上升，在2095-2100年突破80岁，达到85.3岁。
• 2）城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱
• 国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期，城市人口增长较为缓慢，超过 10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或略有下降的趋势。

中国房地产市场现状与发展趋势分析ppt课件

10
3.3 为提升楼市价值所采用的经济政策
在顺周期的大趋势下，行业将过渡到经济拉动地产的模式，城市对人才的吸引力是提升城市价值的关键。与一线城市控制人口的政策不同，二线城市如长沙、郑州、武汉、南京、西安等通过政策支持加速人才引进，这些政策在加速城镇化的同时，也为房地产市场带来了充足的需求，发展城市经济的同时也提升了城市楼盘的价值。
此图是我国房地产金融实施政策的目标
16
5.2 地方因城施策，调控政策分化明显
1
以城市群为重点，保障市场
稳定运行
2
创新限售模式成新一轮调控升级主要手段
3
供给侧同步调整，增加有效
供应
4
强化房地产市场监管
17
5.2.1 以城市群为重点，保障市场稳定运行
•
以城市群为调控主场，从中心城市向周边三四线城市逐步
• 2017年全年，全国商品房施工面积增速虽较前 3季度小幅回落，但始终保持正增长，各月累计增速稳定在3.1%左右；房屋新开工面积增速较前3季度小幅回升。国家统计局发布的数据显示，2017年1-12月，全国商品房累计施工面积781,483.7万平方米，同比增长3.0%，增幅同比回落0.2个百分点，比2017年1-9月回落 0.1个百分点。其中，商品住宅施工面积 536,444.0万平方米，同比增长2.9%，增幅同比提高1.0个百分点，与2017年1-9月持平；房屋新开工面积178,653.8万平方米，同比增长 7.0%，增幅虽比2017年1-9月提高0.2个百分点，但同比回落1.1个百分点。
7
2.1 二手房现状分析
数据显示，2017 年3+6 城市群的26 城二手房成交总额为 3.94万亿，占全国的68%。其中环上海交易额最高，占比 20.4%。3+6 城市群的26 城二手房共成交188万套，占全国的48.4%，其中核心6 城最高，为15.7%。比较发现，三大城市群以价格贡献为主，6 大核心城市以成交量贡献为主。

当前房地产市场形势分析与发展前景ppt课件

50+上下游行业
14%GDP贡献度
•按照较窄口径计算，房地产业对中国 GDP的贡献度就可达到14%左右。 •房地产开发投资额增速每提高1%，将提升GDP0.037% •此外，更不用说房地产业对大量上下游产业具有高度关联性与拉动效应。 •在实体经济领域，很难找到比房地产业更具市场深度与广度的替代产业。 •房地产业在中国经济中支柱作用显而易见。
2005年至今全国商品房销售面积增速走势
60% 50% 40% 30% 20% 10%
0% -10% -20% -30%
上升期
调整期上升期调整期上升期调整期
上升期
数据来源：国家统计局,CRIC整理 8
2005年1-2月 2005年6月
2005年10月 2006年3月 2006年7月
2006年11月 2007年4月 2007年8月
2007年12月 2008年5月 2008年9月
2009年1-2月 2009年6月
2009年10月 2010年3月 2010年7月
2010年11月 2011年4月 2011年8月
2011年12月 2012年5月 2012年9月
2013年1-2月 2013年6月
2013年10月 2014年3月 2014年7月
38
37
36.6 35.8
36
34.8
35
33.9
34
32.7 32.9
33
32
31.3 31.6
31
30 29 28.0 28.3 28
27
26
25
6
二、房地产政策调控长期化、常态化
7
7
历史行业周期：2005年以来历经四轮市场周期，2017年市场到达第四个高点

房地产形势与趋势ppt课件

• 从开发销售物业转向销售与持有型并举； • 房企从单纯的规模扩张型发展转向整合集成式发
展
2020/2/16
19
重组产业板块，增强产业链的集成
• 美国发展的新兴产业——新能源、绿色低碳、新一代信息与网络技术、生物技术、航天航空及海洋等新兴产业，抢占国际金融危机催生下的世界新一轮科技与产业革命的制高点，努力实现宏观经济的战略转型。
• 按照在建面积3年左右转化为可售的正常市场周期，预期2012年开始，将是京沪两地房企最难受的库存高积压期，且在建面积仍在持续增长。
2020/2/16
15
银行房贷风险
• IMF报告称，房地产相关贷款占中国银行体系贷款总额约20%，相比香港或者美国较低。在五大行中，有30%~45％的贷款是由抵押品担保支持的，抵押品主要就是房地产。房地产价格回调将降低抵押品价值，因而在借款人违约的情况下削弱贷款收回价值。
• 物联网——每一次大危机，都会催生一些新技术，而新技术也是使经济，特别是工业走出危机的巨大推动力。席卷全球的金融危机也不例外，相关国家正在试图通过“物联网”走出经济的泥沼。
• 房地产——原有的发展模式与产业板块需要重新整合，与新兴产业、金融业、物联网（建筑部品采购联盟的基础平台）加快整合，这是一次新的跨越式发展机会。
房地产销售面积
2020/2/16
5
全国房地产景气指数逐月下降
11月房地产开发景气指数为99.87，比10月份下降0.4个百分点，相当于2008年10月的指数。
2020/2/16
6
2020/2/16
7
影响房价的当期因素
——资产价格上升取向分析2Fra bibliotek20/2/16
8
评判房地产调控效果的依据

我国房地产市场发展历程、现状及未来展望(ppt 52页)

PART 1
发展历程
1997年亚洲经济危机
1992年
邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮
1998年
1998 年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。 1998年5月9号，中国人民银行出台了《住房贷款管理办法》。 1998 年以后，房地产进入了平稳快速发展时期。
去库存效应持续蔓延
中央
住建部发布贯彻《法治政府建设实施纲要（ 2015 ～ 2020年）》的实施方案，明确根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。建立全国房地产库存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制。
辽宁
浙江
福建
山东
长沙
芜湖
辽宁、浙江、福建、山东、长沙、芜湖等地均出台了相关去库存政策
2015年政策宽松降准降息去库存
PART 1
发展历程
PART 1
发展历程
PART 1
发展历程
PART 1
发展历程
PART 1
发展历程
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５0％，贷款利率不得低于基准利率的１.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量；加快保障性安居工程建设。
9月
二套限贷二套限购
上调二套房贷
市区二套限购限地价
中小户型限购
加强监管二套限贷加强价格监管
上调二套房贷
限贷、二套限购
PART 3

某市主城区房地产市场形势总结与趋势展望(PPT 35页)

15
新开盘：推盘体量大幅增加，开盘价格高位运行
2018年上半年，重庆主城区新开盘体量111万方，较2017年同期增加48万方，同比大幅上涨，涨幅为76.16%。
2018年上半年，重庆市主城区新开盘项目价格同比上涨，开盘价格虽较上季度有所下跌，但仍然高位运行，在1.5万元/㎡左右，同比上涨15.8%，环比下跌1.24%。
8
住宅价格：住宅价格持续上涨，上涨趋势有望放缓
• 2018年上半年，重庆主城区住宅成交均价为11002元/m2，较2017年同期上涨2578元/m2，同比上升 30.6%，4、5月环比涨幅均在4.5%以上。
• 整体来看，重庆住宅成交价格近半年呈现持续上涨的态势，但6月份涨幅收窄，为近半年最小值，6月住宅价格较1月提高19.9%。
图：2016-2018.6出台限购及限售政策城市分布
约60个地级市及县市
约23个地级市及县市+海南全省
限
北京、广州、重庆、杭州、南京、成都、海南、成都、重庆、西安、大连、
售
厦门、福州、泉州、西安、长沙、宁波、宁波、沈阳、哈尔滨、长春、丹
新增或升级
福州、沈阳、青岛、南昌、郑州、太原、东、青岛、太原、兰州、昆明、石家庄、长春、南宁、昆明、贵阳、北长沙、贵阳、淄博、三明、宜昌、海、东莞、保定、承德、张家口、威海、德州齐河县、济南济阳县、阜阳东莞、菏泽、聊城、滨州、德州、常州、阜南县、西双版纳景洪市、临沂扬州、泰州、嘉兴、宁波、绍兴、珠海、沂水县……
14
住宅供应：住宅供应量破千万方，同比大幅上涨
• 2018年上半年重庆主城区住宅供应面积为1281.78万平方米，近五年内首次出现上半年突破千万方，同比上涨77.8%。

10-中国住房空置率报告PPT

二、空置房屋中很多房屋与投资有关
经营工商业家庭多套房拥有率高，空置比例高
29.9% 19.3%
35.1% 22.6%
多套房空置率经营工商业家庭
空置家庭比例其他家庭
报告显示，经营工商业的家庭中，空置住房比例和多套房拥有比例显著高于其他家庭，其中经验工商业家庭空置率比其他家庭高出16%。
投资风险偏好与空置住房家庭比例
高收入家庭房屋空置率最高
住房空置家庭比例
50.0%
40.0%
39.7%
30.0% 20.0%
18.2%
17.0%
21.6%
27.3%
10.0%
0.0%
收入最低
25%
25%-50%
50%-75%
75%-90%
收入最高
10%
于是中国收入最高的10%的家庭中有四成家庭有空置住房。成为空置住房最多的群体。
收入最低25%
最低25%-50%
2011年8月
最高50%-75%
收入最高25%
2013年8月
由于有购房需求的家庭中，处于收入最低的家庭中，有35.7%的家庭需要购房，是购房需求最集中的群体，但是由于家庭经济条件所限，这部分家庭的购房需求一般很难满足。所以总体来看，只有39%的购房需求能够被满足。
三、房地场投资有风险吗？
分析房地场投资是否有风险，我们主要从需求和供给两个方面来看。首先看中国房地场需求，总体上最近三年中国城镇家庭住房需求总量逐年下降。
30.0% 25.0%
28.2%
24.6%
22.2%
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
2011年8月子女成年

简要版-城镇住房空置率及住房市场发展趋势

中国城镇住房市场发展趋势近期，全国各地商品住宅销售量普遍下跌，部分城市存量高企，中国住房市场是否已到拐点？根据中国家庭金融调查与研究中心的数据分析，中国住房市场需求乏力，供给过剩，住房市场下行趋势已明。

一、需求乏力1、过去两年，刚性住房需求显著降低根据中国家庭金融调查（CHFS）数据，截至2013年8月底，中国城镇家庭住房拥有率已高达87.0%，同时，18.6%的城镇家庭拥有两套及以上住房。

刚性住房需求自2011年至2013年8月，显著下降3.6个百分点。

同时，根据中国家庭金融调查2014年最新季度数据，截至2014年3月，城镇地区住房拥有率已上升至89.2%，城镇家庭拥有多套房比例上升至21.0%。

刚性住房需求包括无房家庭需求、人房分离需求（有房但住房不在生活及工作重心所在地）以及分家需求（家庭有成年子女）。

中国家庭金融调查数据显示，截至2013年8月， 24.6%的城镇家庭具有刚性住房需求。

其中无房家庭需求为13.0%，较2011年8月下降了近2.2个百分点；人房分离需求为4.0%，下降1.8个百分点；分家需求略有上升，为7.6%。

因此，我们估算潜在的刚性住房总需求为24.6%，约为5400万套住房，相比2011年显著下降。

图1 刚性住房需求构成2、13.1%的城镇家庭具有潜在的改善型住房需求改善型住房的标准目前并无清晰界定，我们定义改善型住房如下：现住房屋居住时间超过20年，或现住房屋家庭人均面积低于全省居住面积中位数同时居住时间超过5年。

同时，户主年龄不大于60岁。

中国城镇家庭潜在的改善型住房需求为13.1%。

表1 改善型住房需求地区改善型住房需求东部地区12.9%中部地区13.9%西部地区12.6%3、购买力不足——可实现住房需求不及总需求的40%截至2013年8月底，中国城镇家庭潜在的刚性住房需求为24.6%，潜在的改善型住房需求为13.1%。

我们结合家庭的收入以及家庭的资产状况，对可能实现的住房需求进行了估算。

当前房地产市场形势分析与发展前景课件

去年“十九大”之后，城市预证管控放松，新增供应开始放量，至今月均3100万平方米，较前期月均2800万平方米增长11%，尤其是今年二季度以来的5、6月份，城市供应量再次放大。一线和三四线城市同比增幅分别维持在20%和40%左右，二线城市新增供应绝对量最大，同比增幅也保持在10%左右。
17
城市供应：去年11月以来月均供应增11%，今年二季度以来一线、三四线增幅扩大，二线保持10%
519
13%
6.2
-13%
济南
959
-23%
11.3
-51%
徐州
470
37%
4.4
-26%
长春
955
9%
11.3
3%
江阴
275
-14%
8.0
-30%
西安
892
-25%
6.2
-44%
宜兴
265
-5%
22.7
51%
成都
882
-53%
6.8
-37%
常州
249
4%
4.1
6%
鼓励住房消费
2008年12月
调整营业税
第二轮
2010年4月
北京首次限购
紧缩（10年4月-11年7月）
27个月
2011年1月
新国八条
2011年7月
限购扩容
2011年11月-2012年7月
央行连续降准降息
刺激（11年11月-12年7月）
2013年2月
国五条
紧缩（13年2月-13年12月）
36个月
2013年底
三四线棚改货币化安置收紧
北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

中国房地产的形势与趋势-PPT精品文档

平现象进一步突出。房价的高企使房地产实际上是
以合法的名义，将国民的财富实现了一次悄无声息
的大转移，也就是将普通老百姓的钱进一步向地方
政府和以特殊利益群体为主的少数富人身上转移。

第二是使得中国的社会结构变得更加不稳定，房价的高企和由此可能导致的泡沫破灭，将会使得刚刚产生的中国中产阶层，向社会底层沉降。
一、2019年以来房地产调控政策述评

（一）房地产调控政策回顾
1、2019年1月7日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 “国十一条”，二次房贷款比例不得低于40%。 2、2019年4月15日，推出“新国四条”，规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

①市场经济的伦理是尊崇法律框架内的交易自由。 ②地方政府颁布的“限购令”和开征的 “房产税”，无法律依据。 ③调控政策不符合经济学原理，由此决定了政策作用的有限，而且是弊大于利。

（四）房地产市场调控的重要性

房价的持续高涨将会带来诸多的负面社会效果: 第一个是贫富分化现象进一步加剧，社会不公

7、2019年1月28日，上海和重庆正式实施房产税试点。 8、2019年7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。

9、2019年8月17日：住建部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：①6 月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；②6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；③1至 6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；④ 位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；⑤存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

房地产市场发展分析报告PPT

全国土地市场低迷态势未改，城镇住宅用地成交规模同比降幅近三成，用地皮换产量，以产量促销量，靠跑量换现金流的“大拆大建”“快建快销”已不适应当前市场变化。
恒大碧桂园等房企相继暴雷，项目停工烂尾导致购房者对预售商品房交付的担忧，消费信心受到严重打击。未来十年我国新增住房需求合计仍有 12.2亿平方米/年，由城市更新带来的被动新增住房需求为 2.9亿平方米/年。
房地产市场发展分析报告
C
ontents
目录
整体需求情况
当前市场特点
市场发展趋势
风险及挑战
Part
1
整体需求情况
2023年6月，全国70个大中城市中，新房房价环比上涨城市数量为31个，相比5月份减少了15个，9成城市二手房价格转为下跌，房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，全国楼市出现量价齐跌态势。
Part
4
风险及挑战
01
02
03
04
05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2015
投资+刚需
2015年至2021年多次出台大的房地产调控，使过热市场迅速降温，尤其是2019年以来，严厉打击炒房、囤房等行为，防止出现泡沫，很多人认识到房地产热冷和供需的矛盾绝不再消费端，资本投机成为部分房地产消费者的初忠。接下来的3年疫情时代如同大浪淘沙，一系列头部房企的暴雷也给炒房客敲响了警钟，让地产投机热彻底“凉凉”。
2022年以来，我国总人口出现首次下降，城镇化进程明显放缓，在户均接近1.1套住房、居民住房需求得到基本满足的情况下，人均住房面积也在不断提升，我国房地产市场供求关系发生重大变化，以居民对住房的刚性需要逐渐向改善性需求转变，投资性需求更是快速下滑。这表明过去房地产市场火爆、一房难求的时代正在逐渐走向终结，必须适时调整优化房地产政策，“稳”供需关系平衡和房地产市场大盘成为当前的主要基调。

中国房地产市场形势与今后的走势(ppt 57页)

• 14、“土地批租”和“招商引资”是不是中国城市二十年来发展的基本路径和主要办法？
• 15、中国商品住宅和商品房要不要对“三外” （市外、境外、国外）人士进行限制？
2010-1-29
34
12、政策时效三个月到半年，失效再重申、再拼接、再调整
2010-1-29
35
13、政府在争议中打出最后一张王牌—房产税
2010-1-29
36
14、政策保障房规划计划加快推进
2010-1-29
37
15、离婚、推迟结婚和不结婚群体扩大
2010-1-29
38
16、海外移民和海外购房规模扩大
• 11、在我国目前身处社会主义初级阶段的时刻，城镇住房政策保障覆盖面究竟多大为宜？它和完全市场化的商品房应该保持怎样一个适合的量比关系？
• 12、中国保障性住房中的廉租房和廉价房之间究竟应该保持什么样量比关系为宜？
2010-1-29
54
• 13、在中国城镇大多数老百姓拥有自己产权商品住宅的阶段，大多数老百姓是不是希望房价下跌、是不是希望增加房地产的税率和税种？
6394 -3.78
7.1 3.1 53.9
1006 -
-
52.1
2010-1-29
8
月度 1001 1002 1003 1004 1005
CPI/PPI指数表
CPI 1.5% 2.7% 2.4% 2.8% 3.1%
PPI 4.3% 5.4% 5.9% 6.8% 7.1%
资料来源：国家统计局
2010-1-29
-16.35% 16.78% -22.99% 17.91%
房屋竣工面积环比增幅
-76.51% -17.78% -22.19%

当前房地产市场形势及其走势分析讲座PPT

房地产开发资金来源累计同比情况：1998.7-2013.11 单位 %
数据显示，2013年前10月社会融资规模为14.82万亿元，比去年同期多1.81万亿元。2013年1-9月累计新增信贷72690亿元，同比增
长8.16%。
需要重视的市场变化特征：
市场分化趋势明显（ 2013年前11个月，全国商品房待售面
市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，是未来房地产
市场发展的基本方向；
缩小征地规模、建立城乡统一的建设用地市场，是完善未来房地产用
地政策的重要方向。
加快房地产税立法，建立不动产统一登记体系，是构建以经济手段为
主的房地产市场调控体系的关键。地方税体系构建的重要一环。
不动产统一登记，统一的信息平台。
2011.2-2013.11商品房销售面积累计同比情况单位：%
1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，1-10月份下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。
2013年前10个月，全国房地产待开发土地面积累计同比增幅是0.9
当前房地产市场形势和走势分析
2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5 %，增速比1-10月份提高0.3个百分点，是2012年2月以来累计同比增幅最高的时期。其中，住宅投资增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。
2013年前11个月，商品房销售累计同比增幅是20.8%，远远高于2012年前11个月2.4%的累计同比增幅。201年的销售面积同比增速仍处于2011年以来的最高水平，是2012年2月出现最低水平后出现的新峰值。