探讨住宅工程分户验收的质量控制

探讨住宅工程分户验收的质量控制
摘要：伴随着房地产市场的快速发展，相关的住宅工程质量问题纠纷也频频发生。

如何做好住宅工程分户验收的质量控制成为了业内人士普遍关注的问题，本文分析了当前多分户验收工作的现状，并探讨了相关解决措施，以供参考。

关键词：需求；质量问题；保障
1 分户验收工作的内容
商品住宅建设的快速发展导致住宅质量问题频发，住户对工程质量的投诉量激增，开发商与住户矛盾日以突现。

为全面强化住宅工程质量管理，加强对住宅工程质量分户验收工作的指导，提高住宅工程质量。

各地纷纷出台了有关住宅工程质量检验标准制度，这对住宅质量不同和住户对质量要求的矛盾有一个很好的减缓作用。

而其中最有效的办法就是分户验收，它对于减少顾客投诉、保障住宅的质量有着积极地作用。

我省也于2005年发布了《住宅工程质量分户验收规程》,该规程以现行国家、省有关强制性、规程、规范、规定为依据，对住宅室内地面、室内墙面、顶棚抹灰、空间尺寸、门窗、护栏和扶手、玻璃安装、橱柜工程、防水工程、给排水工程、室内采暖系统安装、电气工程、智能建筑、通风与空调工程、公共部位等的验收内容、质量要求、检查方法、检查数量作了具体规定。

2 在验收过程中存在的问题
2.1 对分户验收程序没有正确的认识
有些单位对分户验收程序并不是很重视，给验收小组配置的人员不足且小组人员的组成不稳定，可以随意流动。

分户验收前不做准备工作，验收人员对验收程序不熟悉，没有明确的目的，验收过程比较混乱，对于在分户验收中存在的质量问题没有得到其重视，导致解决不及时，引起了住宅用户的投诉。

对有质量问题的住宅，没有明确的登记存档或登记资料存放混乱，这样往往导致了在质量复检的时候，复检人员不知道哪些地方有问题，对有质量问题的住宅没有切实可行的解决方法，对解决有问题的住宅承诺只存在于书面形式。

这些情况都为分户验收工作带来了很大的麻烦。

2.2 对住宅内部的检查马虎大意
目前的住宅中，成品烟道分为卫生间烟道和厨房烟道两种，基本在交房的时候，开发商和施工单位进行现场检验查收，看原材料是否符合标准，设计是否合理。

而分户验收人员在进行验收时不会再对烟道进行有效的检查，住户进住后才发现厨房或卫生间出现烟道漏水、漏气等问题。

在验收过程中对住宅外窗淋水试验进行的也不规范，有些验收人员为了图方便省事，只是随机抽取少量的住宅外窗进行检测，而且由于条件的限制，在检测过程中用皮水管淋水的方式对住宅外窗进行检测，这样的检查根本就达不到住宅外窗质量检查的标准，所以在暴风雨天气，容易发生渗水对住宅用户造成一定的经济损失。

3 保证住宅分户验收质量的方法
明确住宅分户验收的组织者及参加验收的相关单位和人员，强调有关责任单位、责任人必须参加验收。

对已选定物业管理公司的，要求物业公司派员参加有利于以后物业的管理和维修。

验收过程中要及时填写《住宅工程质量分户验收记录》，完善签字手续。

验收合格的每一户应将有验收人员签名的分户验收合格证置于户内显著位置，以告知竣工验收人员及住户，该户已验收合格。

明确了工程质量的责任单位、分户验收的责任人，这样做直观、直接，同时要求验收人员必须认真检查，严格把关，如实反映情况，能经得起住户的检查。

3.1 详细记录分析
分户验收过程中出现不符合要求的应及时记录、现场标注，处理后再行验收。

相关验收单位要以实际的工程验收为基础，将此作为施工的补充内容。

若在验收过程中发现住宅楼中出现渗漏、墙体开裂、屋内尺寸有误等问题，就应该在相关统计和总结中详细列出重点并注明在图纸对应处。

若工程中使用了新技术或者新材料，应该将工程的实际质量情况进行专项预防和整治并依照相关规定进行审核批准。

只有对验收质量进行详细的记录和分析，明确时间控制节点，使用稳定性较好的仪器进行质量检测，才能确保验收质量的可靠性。

验收人员在分户验收的时候要及时做下记录，提出整改方案，这样避免了问题
的重复叠加而导致在以后的处理中出现混乱情况。

这就要求验收人员在检验过程中要有耐心和负责心，只有这样才能真正地做好验收工作，保障住宅用户的利益。

3.2 做好测量和定位
例如，要确保轴线尺寸的精确，在施工阶段就要将钢筋绑扎到位，使得模板和现浇板符合平整度要求；而在建筑过程中，要认真测量墙体之间的数据尺寸并上报给监理部门，在审核通过后，方可进行施工；而在抹灰前，要进行精确的定位，制作勾方线时，应确保其位置于墙角外10cm处，而灰饼的制作是以勾方线为基础制作的。

3.3 提高监督水平
要加强对验收工作的监督力度，在分户验收工作完成之后，应该对竣工验收单位所组织的分户验收成果进行抽查复核，可根据实际情况随机抽查几户的分户验收数据，对分户验收工作没有履行好职责的责任方给予一定的惩罚和记录，充分发挥监督机构的作用，对没有提交分户验收数据资料的项目工程严加管理，不得组织其进行竣工验收工作，同时严惩虚假作弊的责任单位，坚决杜绝虚假验收行为的发生。

3.4 提高验收人员的职业素养
在住宅质量验收的过程中，验收人员的专业素养十分重要。

作为住宅质量检查人员，不仅要有高度的责任心，而且掌握其专业水平也
是相关重要的。

例如，火灾自动报警系统它是属电子方面的专业知识，它的这一属性就要求验收人员要具备一定的专业知识水平，这样才能对火灾电子报警器进行维护和修理。

因此，要想做好住宅质量验收工作，就要对验收人员进行相关专业培训，让他们了解和熟悉现代报警系统的功能作用，确保在以后的维护、检查、保修等工作能顺利开展。

同时，验收人员还要有高度的职业责任感，对手中进行的工作认真负责，使管理变得更加规范。

4 结语
分户验收是对住宅质量保障的有效措施，实施分户验收的目的就是为了避免因整体验收而造成的遗漏，实施分户验收制度后，住宅交付时开发商应将一份《住宅工程质量分户验收合格证》一并提交给住户，建筑产品如同其他产品，合格后应出具合格证书，这更强调了住宅质量分户验收的重要性、公开性，合格证的出具要有依据，这便是通过分户验收。

当然，合格的工程不是没有一点缺陷的工程，尤其是使用了新型墙体材料、整体现浇楼面的住宅工程，容易出现墙体、楼面裂缝等问题，按《建筑工程施工质量验收统一标准》等规定进行验收的工程仍属质量合格的范畴，这与严格执行标准并不矛盾，任何工程只要影响结构安全和使用功能，坚决不得进行验收。

参考文献
[1]钱锦华.浅析住宅工程质量分户验收实施中的问题及对策[J].
中国房地产业，2011，（03）.
[2]武树春.住宅工程质量分户验收指南与实例[J].北京：中国建筑工业出版社，2006，（02）.。