厦门8大商圈租金空置率存量增量大调查丨赢商大数据

厦门8大商圈租金空置率存量增量大调查丨赢商大数据“截至2017年上半年，厦门购物中心平均空置率为8.1%；购物中心首层平均租金为546.8元/㎡/月。

■商业地产云智库原创/ 熊舒苗012017年厦门商业整体情况据赢商大数据中心监测，2016-2017年，厦门购物中心迎来“入市小高峰”，厦门世茂Emall、厦门建发湾悦城、厦门金域华府万科里、厦门天虹君尚购物中心等陆续亮相。

截至2017年9月，厦门购物中心存量达240万㎡。

截至2017年上半年，厦门购物中心平均空置率为8.1%；购物中心首层平均租金为546.8元/㎡/月。

注：本文各项【购物中心统计数据】，均以商业面积≥3万㎡购物中心为统计标准；引用文中数据请注明来源于赢商大数据中心厦门经济发展概况2016年城镇居民人均可支配收入46254元，位居全国第8位数据显示，2016年厦门全市经济平稳发展，全年实现地区生产总值（GDP）3784.25亿元，位列全国第52位、福建第3位；从人均GDP来看，厦门以98038元位居福建第1位；全年实现社会消费品零售额1283.46亿元。

经济发展带动城乡居民收入稳步提升，其中，2016全年城镇居民人均可支配收入达46254元，跻身全国前十，排名第8位，仅次于北上广深及杭州、宁波、南京。

2017年前3季度，厦门城镇居民人均可支配收入为38837元，同比增长7.8%。

购物中心存量&增量厦门购物中心总存量为240万㎡，2017年迎来入市小高峰厦门商业物业市场早期以百货为主导，2001年全市首个购物中心“厦门SM城市广场”开业；2011年出现增长高峰；随后3-4年新开业购物中心数量显著减少，2012-2015年新增购物中心商业面积仅49万㎡。

受城市规划、自贸区优惠政策、人口向岛外迁移、岛内东部提升等多重因素影响，2016-2017年市场逐步“回暖”，迎来厦门世茂Emall、厦门建发湾悦城等多个优质购物中心入市。

据赢商大数据中心监测，截至2017年9月，厦门全市购物中心累计总存量为240万㎡；预计到年底，厦门全市总存量有望突破258万㎡，全年新增供应量将达38万㎡，达到6年来的供应最高峰；2018-2020年，预计新增供应量为87万㎡。

购物中心首层租金2017年上半年为546.8元/㎡/月据赢商大数据中心监测，2014年至2017年上半年，厦门优质购物中心首层平均租金在546-580元/㎡/月之间波动，变化幅度较小。

2017年上半年，厦门全市购物中心首层平均租金约为546.8元/㎡/月，较2016年有所下降，主要由于新开业购物中心在招商品牌表现上低于项目定位。

购物中心空置率2017上半年为8.1%，但呈现下降趋势据赢商大数据中心监测，2017上半年，厦门全市购物中心平均空置率为8.1%，处于较高水平；具体而言，2016年4季度，2017年1、2季度空置率分别为9.5%、8.9%、7.3%，整体呈现出下降趋势，市场发展向好。

厦门商业发展正临面着由沿街店铺、百货转向购物中心的大趋势，未来品牌商家将会更倾向于进驻购物中心。

由于厦门人口基数较少、旅游消费群体数量庞大，打造具有地域特色的商业项目、注重项目精细化运营将是厦门购物中心突围关键。

“空置率警戒值”说明：赢商大数据中心根据10个典型二线城市450+已开业购物中心进行综合指数划分，高于警戒值为购物中心运营下行区间（运营不理想），低于警戒值为购物中心运营上行区间（健康运营）：全市平均空置率警戒值约为7.5%购物中心商业规模5-10万㎡项目占比超1/3，15万㎡以上项目较稀缺据赢商大数据中心监测，厦门已开业购物中心商业规模集中在5-10万㎡，占比为38%，代表项目如厦门磐基名品中心、厦门世茂Emall、厦门天虹君尚购物中心。

目前，厦门购物中心整体规模较小，15万㎡以上较大体量的项目较为稀缺，代表项目有厦门中华城、厦门国贸商城·美岁天地。

2017-2018年，岛内外各区域迎来多个较大体量全业态项目集中入市，厦门商业整体格局将得到进一步完善。

厦门商圈格局由西向东、由岛内向岛外延展厦门城市的发展轨迹是由西向东、由岛内向岛外延展，这也体现在商圈形成上。

目前，厦门商圈格局如下：核心商圈：中山路商圈、火车站-莲坂商圈、江头SM商圈；次核心商圈：五缘湾商圈、湖边水库商圈、瑞景商圈、会展北商圈、集美嘉庚商圈；潜力商圈：厦门北站商圈、杏林商圈、自贸区商圈、翔安商圈、海沧南部新城商圈、马銮湾商圈。

20年前，厦门商业以岛内的中山路商圈、火车站-莲坂商圈为主，物流、贸易业和旅游业较为成熟，市政配套便利；2001年厦门SM城市广场入驻后，江头SM商圈逐步繁荣。

中山路商圈、火车站-莲坂商圈、江头SM商圈三足鼎立，共同构成厦门的三大核心商圈。

随着城市经济的快速发展，城市持续扩容，如今厦门已形成了多个商圈林立的格局：岛内东部，五缘湾、湖边水库、会展北等多个商圈崛起；岛外，受厦门城市规划的带动和自贸区等优惠政策影响，集美、翔安、海沧等区域住宅项目持续热销、入住人口日益增多，对于购物中心的需求被逐渐释放，商业氛围渐浓，将进一步丰富厦门商业物业市场的商圈层次。

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02厦门典型商圈商业发展解读鉴于目前优质购物中心及2017-2020年拟开业购物中心大多集中在中山路商圈、火车站-莲坂商圈、江头SM商圈三大核心商圈，以及五缘湾商圈、湖边水库商圈、会展北商圈、集美嘉庚商圈、厦门北站商圈。

我们将对这8个商圈进行存量/增量/租金等数据解读：中山路商圈厦门老牌商圈，独有“厦门味”无可替代作为厦门最早的繁华商圈，厦门中山路拥有“中华十大名街之一”头衔，浓缩了厦门的百年历史，其浓厚的历史文化积淀是其他商圈无法替代的。

商圈内拥有中华城、老虎城、香港时代广场、巴黎春天百货等知名商场。

伴随着周边本地居民不断外迁，商圈主要消费群体从本地居民转变为游客。

在电商冲击、高租金压力、消费群体变迁等影响之下，中山路的实体店一度掀起“关店潮”。

如今，通过积极调整发展方向、充实新业态、引进中高端品牌及地域特色品牌等举措，中山路商圈正在重塑往日繁华。

商圈购物中心存量及增量：据赢商大数据中心监测，截至2017年9月，厦门中山路商圈购物中心总存量为22.2万㎡。

未来商圈仍以商业街、百货为主导，预计2017年底-2020年，购物中心方面无新增供应。

商圈购物中心租金：据赢商大数据中心监测，截至2017年2季度，中山路商圈购物中心首层平均租金为1118.3元/㎡/月。

厦门中华城中华城是集旅游、购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的景观型商业中心。

项目定位中高端，由历史建筑改造而来，外立面独具特色，是中山路上的人文与商业地标。

近两年，中华城不断进行调整和升级改造，招进多家厦门乃至福建的“首店”品牌、特色品牌，已然成厦门商业创新“弄潮儿”。

随着地铁1号线的开通，中华城的市场潜力将进一步凸显。

图片来源/项目官方微信品牌号召力强，打造厦门吃喝玩乐购一站式mall拥有MUJI、GAP、CK、initial等时尚品牌，2016年引入多个国际美妆大牌的福建首店，包括Dior、Chanel、SK-II、植村秀、兰蔻、雪花秀、魅可、欧舒丹等。

餐饮品牌占比高达64%，地方特色餐饮、环球国际美食、高颜值网红等各类餐厅一应俱全，例如宴遇、桃园眷村、Ice·Monster冰馆、蜀大侠、撒椒·江湖菜、MISSIX、一叶舟、鹿港小镇、星洲蕉叶、外婆家等。

地域文化特色与时尚潮流相结合，塑造“文化符号”联合本土原创设计师，对黄氏老宅进行保护性开发，打造成集美发、原创设计师服饰、书店、茶室、美食、下午茶于一体的年轻潮流聚集新天地“AKP岛群”，不定期与各设计师品牌举办联名展售和发布活动。

图片来源/项目官方微信江头SM商圈厦门岛内中心，全市第一个mall诞生地江头SM商圈地处厦门岛几何中心，交通四通八达，是厦门三大核心商圈之一。

2001年以前，这里还是一片杂乱、荒芜，这一局面被2001年开业的SM城市广场打破。

这是菲律宾SM集团在中国的首个商业地产项目、同时也是厦门首个大型综合性购物中心，吸引众多零售批发商在此聚集，写字楼、酒店、高级住宅拔地而起，天虹百货、永乐、国美电器相继进入，江头SM 商圈迅速发展成厦门商业地产的中坚力量。

直到如今，SM城市广场仍是厦门人气最高的商场之一，二期SM新生活广场已于2009年开业，三期目前正在建设、预计将于2020年开业。

商圈购物中心存量及增量：据赢商大数据中心监测，截至2017年9月，江头SM商圈购物中心总存量为26.8万㎡，为厦门8大商圈之最。

厦门SM城市广场三期预计在2020年开业，带来新增供应。

商圈购物中心租金：据赢商大数据中心监测，截至2017年2季度，江头SM商圈购物中心首层平均租金为1109.5元/㎡/月。

厦门SM三期SM集团在厦门表现可圈可点，SM城市广场（一期）创下“日均客流量12万人次、最高人流量达50多万人次”的良好成绩，一二三期项目均做到精准定位：厦门SM城市广场核心客群以家庭消费群体为主，打造集购物、娱乐、美食、休闲于一体的一站式购物商场，涵盖SM 百货、沃尔玛、屈臣氏、H&M、优衣库、Only、海底捞等品牌。

厦门SM新生活广场（二期）定位于注重个性化和生活品质的年轻时尚客群，倡导全新生活方式，引进Apple Store、G GIVENCHY、GUCCI、SWAROVSKI、ZARA等诸多福建首店。

三期是“一期、二期”的“进阶式”项目，已经开始建设，并被列为市级重点项目。

三期选址在二期停车场附近，购物中心以轻奢类品牌为主、定位中高端市场，还将配套12层的高端酒店，将通过天桥与一二期项目相连，形成集购物、美食、休闲、娱乐、商务为一体的超级城市综合体。