政建集团贷款集合资金信托计划尽职调查报告

四川信托有限公司政建集团贷款集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期： 2012年5月15日）经办业务部门：四川信托有限公司金融市场部尽职调查声明我们在此声明与保证：此报告是按照《尽职调查报告指引》和公司有关规定，根据借款申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。

报告反映了项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

第一调查人（签名）：＿＿＿＿＿第二调查人（签名）：＿＿＿＿＿年月日年月日部门经理（签名）：＿＿＿＿＿年月日尽职调查日期：2012年5月15日调查地点：山东省青岛市调查部门：金融市场部调查人员：李曦接受调查人员、服务单位、职务和联系方式调查方式：现场调查、研讨调查获得的主要资料：详见下页清单尽职调查报告正文第一部分项目概况一、信托交易结构本信托计划为主动管理型，共募集资金人民币40,000万元，拟采用流动资金贷款的方式运作，资金专项用于向青岛政建投资集团有限公司（以下简称“政建集团”）发放流动资金贷款，用于政建集团自身的贸易融资周转，适用于集团近期采购装饰装修材料、油品、矿产等资金需求，扩大企业的生产经营规模。

信托计划信托期限为24个月（信托成立满12个月后可提前终止）。

信托期间，信托收益的主要来源于政建集团的贸易经营收入、下属控股子公司青岛中韩国际小商品城物业服务有限公司自持物业的租金收益、青岛多瑙河国际大酒店有限公司客房及餐饮、青岛国际轻纺城有限公司的房地产项目等销售收入。

二、融资企业：青岛政建投资集团有限公司。

三、信托计划资金规模与期限：信托资金规模人民币40,000万元，期限24个月（信托成立满12个月后可提前终止）。

四、信托资金的用途：资金主要用于政建集团的自身经营周转，适用近期集团内采购油品、装修材料、采矿权等产品的资金需求，扩大企业的生产经营规模。

五、信托利益分配：本信托计划每半年向投资人分配一次信托收益，信托本金于信托结束后分配。

六、信托投资的风险控制措施（一）政建集团将其控股子公司青岛国际轻纺城有限公司（以下简称“轻纺城”）持有的青岛市城阳区兴阳路702号的金地世纪城项目所属土地及青岛市城阳区虹桥路1号世纪花园项目所属土地全部抵押给我公司进行不动产抵押担保，抵押物评估价值为79,087.86万元，抵押率为50.5%。

（二）青岛政建投资集团有限公司法人刘刚及实际控制人刘兵孚提供个人无限连带责任担保。

（三）信托资金的提前归集1、信托计划自成立日起第19个月时，政建集团应按以下表格内的要求归集资金至信托归集专户：2、资金归集进度的保障若政建集团未能按上表进行资金归集，则由法人刘刚、实际控制人刘兵孚履行资金补足义务，按上表要求时间、金额向资金归集账户注入资金予以补足。

归集的资金只作为支付信托计划信托预期收益的保证，在没有发生违约的情况下，不用于提前支付，且该账户资金不得挪作它用。

（六）抵押物销售资金的监管措施由于政建集团将其控股子公司青岛国际轻纺城有限公司持有的青岛市城阳区兴阳路702号的金地世纪城项目所属土地及青岛市城阳区虹桥路1号世纪花园项目所属土地全部抵押给我公司进行不动产抵押担保，所以针对该抵押物的销售收入也将以监管的形式来保障我公司的信托本息偿还。

具体监管方式为：我公司委托兴业银行青岛分行对青岛市金地世纪城项目和世纪花园项目的销售资金进行实际监管。

具体监管细则为：1、由我公司提供刘景峰副总裁的个人预留印鉴，在没有刘景峰副总裁印鉴签批的情况下，青岛市金地世纪城项目和世纪花园项目的销售资金将不能用于国际轻纺城的日常经营支付及集团系统调拨等其他使用范围，保证监管资金的正常使用；2、由兴业银行青岛分行提供项目配套按揭贷款的，在我公司刘景峰副总裁签批与兴业银行青岛分行信贷部审核批准的情况下：青岛市金地世纪城项目和世纪花园项目的销售回款可放行4亿元。

放行4亿元后，按新实现销售收入的30%划入专为资金监管所设的保证金账户，该保证金账户不向国际轻纺城出售转账凭证，不开立网银，其账户内资金仅用于偿还我公司信托贷款，不做其他用途；3、由兴业银行青岛分行以外的机构提供项目配套按揭贷款（含房屋公积金贷款）的，国际轻纺城将购房人应支付的相当于购房款金额的价款资金的100%转入监管账户。

七、信托资金的来源：本信托计划资金由四川信托向社会合格投资人募集。

八、信托利益来源（一）政建集团背景雄厚实力依托：通过2011年经审计的集团合并财务报表中显示集团销售收入总共为167,116万元，其中集团自身的经营收入为约70,000万元，在集团自身的贸易经营收入每年按15%增长的保守情况预估下，可在信托计划2年期限内，共取得预计约为359,214万元的可观经营收入。

综上所述，集团统筹现金流量保守分析：政建集团本部2年总共预计可实现经营收入为359,214万元，还款来源极为充分。

第二部分融资企业评价一、融资企业基本情况青岛政建投资集团有限公司成立于2005年10月，法定代表人为刘刚，公司类型为有限责任公司，股本结构为：青岛政建投资集团有限公司原申请注册资金为1000万元，由股东奉美艳出资900万元，股东张伟波出资100万元；2006年3月28日，原股东张伟波将100万元股份协议原价转让给新股东刘刚；2007年4月11日，股东刘刚缴纳新增注册资本2,100万元，变更后的累积注册资本为3100万元；2007年11月2日，股东刘刚缴纳新增注册资本2000万元，变更后的累积注册资本为5100万元；2007年11月9日，股东刘刚新增注册资本3900万元，变更后的累积注册资本9000万元；2007年11月14日，股东刘刚缴纳新增注册资金4000万元，变更后的累积注册资本13000万元；2007年11月19日，股东刘刚缴纳新增注册资本3000万元，变更后的累积注册资本为16000万元；2008年2月28日，股东刘刚缴纳新增注册资本3000万元，至此，变更后的累积注册资本为19000万元，其中，股东刘刚出资18100万元，占比95.26%，股东奉美艳出资900万元，占比4.74%，出资方式均为货币出资。

青岛政建投资集团有限公司设有股东会，由全体股东组成，是公司的权利机关。

公司不设董事会，设执行董事一名，执行董事为公司法定代表人，对公司股东会负责，由股东会选举产生。

公司实行总经理负责制，总经理对企业经营管理全面负责，各副总经理分管相关部门工作。

该公司组织体制完整，财务制度健全，资金管理体制完善，发展战略明确，企业管理体系完善，公司管理层具有较高的管理水平及较为先进的管理理念，综合管理能力较强。

借款人的经营范围包括：对房产、物业、道路、绿化、油品方面的投资；加工：塑料制品；批发、零售：化工产品（不含危险化学品）；市场开办；市场内经营管理服务；场地、房屋、摊位、设备租赁。

融资企业的股权结构如下：政建集团现拥有青岛中韩国际小商品城物业服务有限公司、青岛国际动漫游戏产业园有限公司、青岛国际轻纺城有限公司、青岛多瑙河国际大酒店有限公司、青岛政建置业控股有限公司、青岛大善食品有限公司等分公司。

青岛政建投资集团有限公司成立于2005年10月，初步形成集商业市场运营、物流贸易、动漫游戏产业及其他服务业为一体的大型综合性集团。

公司以物业建设、物业经营管理为中心，先后成功运营了中韩国际小商品城、世纪美居、青岛国际动漫游戏产业园等商业项目，截止2011年9月底，累计完成各类商业投资逾30亿元，累计管理物业面积达45万平米，形成了多项目同时运作的布局。

青岛政建投资集团有限公司本部主要经营建筑施工、绿化施工、油品贸易、物业租赁等，主要为卓越置业集团（青岛）有限公司等大型房地产商及市政道路等进行施工；长期的建筑施工及绿化施工经营经验，积累了很多的上下游企业，以青岛为附着生产力，面向全山东，主要成功案例有：青岛蔚蓝海岸，中韩小商品城等，可取得经营收入约为：2亿元在油品贸易上也积累了较多的客户，长期客户不乏青岛中能等大型国有企业，年可取得销售经营收入约为：3-4亿元；同时青岛政建投资集团有限公司本部还经营世纪美居家居建材采购中心，青岛世纪美居是由青岛政建集团斥巨资打造的大型建材家居项目，营业面积30万平米，位于青岛北部城阳区的核心位置。

项目占地96.5亩，总建筑面积25万平方米，是山东省经营规模最大的家具建材采购中心。

世纪美居创新“泛家居”一站式购物的行业理念，联袂国内外千余家品牌家具、建材厂家，以品牌为基础，用文化做积淀，秉承得天独厚的区位优势，为逛到半岛顾客打造家居建材一站式超大购物广场，满足顾客丰富多样的消费需求。

目前，项目分为装修建材中心、家居和装饰品中心、灯具大世界等多个大型卖场中心。

配备了36部自动扶梯，现代楼梯、停车场，整体购物环境一流，共享空间宽阔明亮，平面动线流畅，是集家具、建材、家居装饰品批发、零售、电子商务、商务洽谈、商住办公于一体的大型采购中心。

其中，卖场内综合经营家具、木门、地板、橱柜、陶瓷卫浴、布艺壁纸、艺术玻璃、金属吊顶、油漆涂料等几十类产品，已经进驻了年年红、中至信、和木居、挪亚家、荷比先生、美国pe、诺华、圣象、海尔、科勒、科宝博洛尼、优菲、雅洁、德高、toto、科勒等著名品牌。

世纪美居本着“一切为顾客”的服务理念，秉承商场化的管理、体验式的消费和专属优质的产品，全面实施“绿色环保、先行赔付、差价返还、免费送货、7天无理由退换货、24小时投诉答复”等六大承诺。

该项目商业经营面积为约21万平方米，租金收入按保守价格2.6元/天平方米计算，年租金收入可达2亿元。

综上，政建集团本部年经营收入可达7亿元以上，为青岛市城阳区最具竞争力的大型企业集团，多次被评为重信用企业及税收贡献大户。

世纪美居建材采购中心照片如下:青岛中韩国际小商品城物业服务有限公司主要经营中韩国际小商品城一、二期，中韩国际小商品城以打造国际化专业市场为目标，以产业一体化发展为战略，建立了包括饰品研发、采购、建成、产出和物流配送在内的完整产业链，并以其科学的商业布局，完善的市场配套，专家团队经营等多项经营优势打造出中国北方最大的饰品、工艺品、小商品企业品牌展贸中心，成为中国北方唯一囊括海、陆、空三港地域优势，辐射欧美、日韩等国家的大型国际化市场，预计商品出口额度达80%，小商品城已先后获得“2007——2008年度中国最具潜力商城”、“2007岛城受关注商业楼盘”等多项殊荣。

在各级政府的大力支持下，小商品城被视为城阳区重点建设工程及青岛空港商贸经济圈的核心商业项目，这将成为当地加快现代服务业发展中至关重要的一环。

中韩国际小商品城一、二期，建筑面积17万平方米，共有400多家商户，于2006年8月开业，该部分由义乌小商品城高管参与设计，借鉴义乌小商品城中附加值最高部分工艺品配件生产经营，现中韩国际小商品城一、二期就经营此部分工艺品配件生产、批发及零售，产品主要出口，现年经营额50-60亿人民币，该部分商铺现租金收入按4.2元/天平方米，保守估计，年租金收入为约2亿元左右。