经济学视角下学区房热现象分析

总的来说，从供求角度来进行解释，主要是一方面，需求过于旺盛导致成交量上升，另一方面，供给严重短缺引起供求关系的脱节导致了学区房价格上涨过快。这种“僧多粥少”的不均衡状态引起供求关系的脱节，导致了其学区房租金价格相对偏高。
3
除了从供求关系进行原因分析以外，还可以从教育资本化的角度进行说明。基础教育资源正通过“资本化”过程不断蕴含在房屋价格之中，并由公共品逐渐转变为消费品，教育资源资本化在我国一线城市已经基本形成。优质教育资源的增加会显著提高所在区域的房价。同时，教育资本化存在明显的“沉淀效应”。教育资源的配置一旦形成后其对于房价的影响是具有持续性的。区域内“沉淀”的教育资源越丰富、时间越长所在区域的房价也会越髙，而且随着时间的推移，对于房价的助推作用会更加明显。并且，教育资本化本质上是教育资源的“垄断溢价”。一方面正是由于优质教育资源本身的匮乏和分布不均，以及相关制度原因造成教育资源被“资本化”；另一方面，政府对于教育资源的垄断，以及市场供给的受限，使得消费者只能通过购买住房去接受超高的“垄断价格”而获取教育资源。
还有研究者调查了北京不同学区房的租房成本。北师大二附中位于北京师范大学主校门对面，城市主干道北三环附近，北三环沿线众多小区大多建于上世纪八九十年代，交通都较为便利，65平方米左右简装两居室的租价从理论上说应相差不大，但通过查找北三环沿线与北师大二附中地段条件类似的三个中学周边房源的租房成本信息，比较发现实际租价有明显差异，参见表1：
2.
国家划分不同学区，目的在于合理分配教育资源，缩小各地教育水平差距。但一些优质教育资源通过市场价格机制调节以后，教育资源并没有实现公平合理分配。反而将商品房与教育资源结合起来，使得学区房的房价居高不下，甚至在楼市持续低迷的时候，学区房市场却可以用“高价少房”或“有价无房”来形容，热度不但丝毫不减，还有愈演愈烈之势。有学者于2011年分析了北京市东城区、西城区、朝阳区、中关村地区四个学区房的房价，结果表明东城区东四地带学区房价格高出周边非学区普通住宅每平方米5000元左右；西城区平安里板块，学区房价格高出周边非学区普通住宅每平方米5000元左右；朝阳区东大桥日坛地区，学区房高出周边普通住宅每平方米一两千元；而中关村地区学区房和普通住宅之间的价差最为突出，价差在5000－10000元/平方米。
4
学区房天价的出现，导致了教育资源的不合理分配，也将形成更多的问题。
4.1
学区房因教育不公平而生，却又导致了教育更大程度上的不公平。义务教育公平是指所有适龄儿童和少年，公正、平等、充分地享有教育机会、教育权利和教育资源等条件，以期实现个体健全、充分发展的教育状态。从教育公平概念的界定中，不难发现“学区房热”现象至少在起点均等，即入学机会均等方面违背了教育公平的要求。此外，起点的不均等也势必会造成过程的不均等，由此形成一个不良循环，即教育领域的“马太效应”。
经济学视角下
[摘要]在日趋重视教育投资的当今社会，九年义务教育实施“就近入学”政策，这种教育资源配置的机制使得“学区房”成为获取教育资源的重要方式之一。本文通过对学区房的现状进行分析，并揭示导致学区房问题出现的原因，从而提出相应对策。研究发现，我国基础教育资源正通过“资本化”过程不断蕴含在房价之中，其原因可以从供求关系和教育资源资本化角度来进行阐释，并从政府、市场、家长三方面缓解学区房热问题。
整体来看，相对于2012年的租房信息，2017年北京学区房租房上升了一千元左右，市重点的租房价格仍然是最高。同时可以看到在二手房市场上，北京的学区房每平方米的价格比非学区房价格高出上万元不等，市重点周围的学区房竟高达12万/平米。这种现象并非北京独有，在南京，目前的学区房价格是10年前的三倍还多。同样在天津、上海、广州等地区，学区房的价钱也是令人“望楼兴叹”，甚至引起“人户分离”。
4.3
当人们收入一定，家庭开支主要转向学区房时，必然会缩减其他方面的支出，如食品、衣着、汽车、旅游消费等。此种行为一方面影响了人们生活质量，另一方面不利于其他行业的发展，尤其在经济低迷时，对于我国经济增长是一种负效应。
4.4
由于学区制度引起“马太效应”，本质上是社会强势群体对社会弱势群体平等的教育权的掠夺，必将加速社会财富和权力的两极分化，加剧社会矛盾，最终会引起社会的振荡，影响社会的和谐稳定。
有效供给不足。学区房供给弹性不足，主要体现在供给存量和供给增量上。从供给存量上分析，由于学区房是指优质学校周边的住宅，有区域限定，其中还有很多房源是用于自住，所以实际情况是学区房可用于出租的供给存量相对有限。同时在供给增量上，学区房的增量不可能在短期内有较大的增幅。以上存量有限和增量不足两方面因素导致学区房供给相对短缺、缺乏弹性。
4.2
学区并不是我国的首创，一些发达国家早就有了学区制度，且已影响到了城市的形态和社区的隔离。好学区就等于富人区，坏学区就等于穷人区，造成城市的藩篱。由于榜样和同伴的影响下，好学区产生正外部性，即市场配置资源时，会导致学区房消费不足。并且土地租金溢价曲线具有正斜率，且高收入家庭的溢价曲线高于穷人。随着高收入家庭（素质相对较高）数量增多，正外部性越强，溢价值越高，这种自我强化的变化表现为学区中高收入家庭数量增加，直至到达分离均衡。
表1北师大二附中与地段条件类似中学周边租房成本比较
学校名称
学校类型
住房面积
平均租房成本（元）
北师大二附
市重点
65千米
4500
北wk.baidu.com大附中
区重点
65千米
4200
171中学
区重点
65千米
4200
五路居一中
非重点
65千米
3900
数据来源：租房网—北京租房，2017年2月信息。
从结果可以看出，市重点与区重点、非重点学校的租房成本差距较大。笔者于2017年2月收集了相同地区，北京学区房周遭的房价信息，如表2：
5
5
加大优质的基础教育资源供给，提高优质教育资源比例，让每个学生都能享受到良好的教育服务。当教育资源稀缺时，家长为了争夺优质的资源必然会投入更多金钱为孩子争取到稀缺教育资源。而当优质教育资源越来越多时，市场竞争不再那么强烈时，学校教育有了更多的选择，相应的金钱投入也会减弱。
5
完善体制，均衡配置教育资源。没有了重点学校和非重点学校的区别，届时所有的学校附近的地域都是学区范围，所有的学生都可以享受公平的教育。在合理分配教育资源过程中，要为条件较差的学校提供更多支持，实现优质教育资源优化配置，义务教育阶段教师队伍由省市教育部门统一负责管理，建立相应的教师编制，通过长效机制引导师资力量合理流动。义务教育阶段不应当有重点和非重点区分，逐步取消择校。
[关键词]教育资源配置，学区房，教育资本化
1.
凡是解决稀缺资源的分配问题都可以从经济学的视角进行分析，优质的教育资源是一种稀缺资源，因此本文将从经济学的视角出发，分析教育资源配置中出现的“学区房热”现象。
教育最开始的出现是私人办置，如私塾、家庭教师等，但是随着政治制度的发展，逐渐发展为为政治服务的工具。若教育资源完全交由市场调控，在市场中买卖双方自由竞争的特性下，教育资源将按照家庭背景进行分配，即富人受到更好地教育，穷人则受到劣质教育。这种影响是持续性的，将会导致富人越来越富而穷人越来越穷。并且教育资源本身具有公共产品和外部性的特质，所以市场无法通过价格机制来调节教育资源的分配，即市场失灵。为了避免上述现象的出现，政府加入了教育资源配置的干预，为教育资源配置问题设置了一系列政策，使教育资源不完全受到市场控制，而是朝着人为期待的方向发展。其中，“就近入学”政策是近几年来备受关注的一个热点。该政策表明：地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学。这一规定，引发了“学区房”概念的追捧热潮。
5
2016年3月3日，我国教育部部长袁贵仁表示，解决义务教育资源分配不均衡的具体举措之一是“多校划片”，并建议各地可根据实际情况推出。这充分释放了一个信号，“多校划片”很可能成为未来几年用于调控“学区房”热、均衡教育资源的主要方式之一。多校划片就是一个小区对应多个小学初中，让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个学校。目的是通过这种方式为学区房降温，把就近入学落到实处。教育部基础一司司长王定华表示，“多校划片”目的是能够改变“单校划片”产生的一些社会问题，把学生入读小学初中由“一对一”变成“一对多”，最终能入读哪所学校由唯一答案变成多种可能，用“电脑派位”分配学生入读的学校，由此消减学区房的优势，解决家长过分追捧学区房、中介大肆炒作学区房的现状。但是，又有专家提出质疑这是一种治标不治本的方法。学区房热只是表面现象，深层次的问题是，家长迫切给孩子创造优越的就学环境与现有的教育教学资源配置不均衡的矛盾。教育部司长定华表示，择校热需标本兼治，“首先要继续推进义务教育均衡发展，鼓励有条件的地区试行市域均衡，同时通过学校联盟、集团化办学、划分大学区等方式，迅速扩大优质教学资源，这是根本之策。”下面主要从以下政府、家长、市场这三个方面来提出改善意见。
3.
政府制定就近入学政策原本是为了更好地分配教育资源，但如今却使得教育资源资本化到房价之中，这种现象的形成原因究竟是什么呢？下面从供求关系和教育资本化的角度来进行分析。
3.1
学区房市场需求旺盛。有学者提出，供给和需求是研究市场经济条件下商品价格的基本工具。据调查报告显示，南京对学区房的供给与需求比率为1∶10。也就是为了得到1处学区房，有10个人在竞争。近年来，我国居民的消费意愿正由以物质消费为主的“硬”消费向以子女教育为主的“软”消费转变，学区房的出现就是由于家长对于“名牌学校”优质教育的追求，因而学校的教学质量对于学区房租价的高低有较大影响。
目前，已有较多研究者分析了学校资源与学区房之间的关系。冯皓、陆铭等研究了学校质量和学区两个因素对于房价的影响，结果表明，教育资源已经资本化到房价中。温海珍、杨尚和秦中伏则利用杭州六城区的微观数据研究了教育资源对住宅价格的资本化效应，研究发现以小学等级来衡量的教育资源对房价具有显著正向影响，并认为这源于教育资源分布的不均以及购房者对教育资源丰富地区的投资热情。张浩对2006年到2012年年北京、上海、广州和深圳四座城市个行政区为研究对象，分析了教育资源配置与房价问题，结果表明优质教育资源的增加对于房价增长率有明显的推动作用。
5.1.3
在规划上，创新教育形式，开放办学、多元办学，改善教育环境。伴随着社会进步发展，教育权已经成为所有公民享有的基本权利，国家政府有责任义务让公民接受优质的基础教育。为使教育水平更上一个台阶，缩小区域间差距，政府应放权学校或专业培训机构，鼓励创新教育形式，多元办学，营造良好的义务教育环境，使各学区学校教育水平均衡发展。
“学区房”主要指优质中小学对口小区的住房。2014年5月，教育部发文，要求19个大城市在2015年100%实行划片就近入学政策，这让“学区房”变得更加炙手可热。北京惊现用300万元买“卫生间”的新闻，不为别的，正是为了获得“卫生间”对口名校的入学资格；上海9平米的“亭子间”，因对口名校，出售单价高达9万元；在广州，地理位置相近、条件相当的两所住房，仅因为一个是“学区房”，一个不是“学区房”，单价相隔近万元；在武汉，“多家房产中介机构表示，好学校附近的房子既不愁租，也不愁卖，有家长投入百万就为一个名校指标”。
表2北师大二附中与地段条件类似中学周边租房-二手房成本比较
学校名称
学校类型
住房面积
平均租房成本（元）
二手房
北师大二附
市重点
65千米
6000
12万/平米
北交大附中
区重点
65千米
5500
9.6万/平米
171中学
区重点
65千米
5500
9.4万/平米
五路居一中
非重点
65千米
4500
8.5万/平米
数据来源：租房网—北京租房，2017年2月信息。
这些事实表明，相对于非学区范围内的住房，“学区房”往往有着更高的价格且涨幅更大，同时更受家长追捧。不仅如此，开发商更是对房地产市场进行细分，针对性地提出“教育地产”，把靠近优质中小学及和名校合作作为自己楼盘的卖点。“学区房”价格高企，从本质上来讲是基础教育资本化的一种体现，也说明我国普通住宅市场价格的影响因素中除了实体经济运行情况和国家政策之外，还有一定公共教育资源配置不均衡的原因。