地块分析及前期定位规划设计建议

势。之前，新乡房价在河南省内各地级市处于下游，为价格上涨提 供了一定的空间。居民可支配收入的增加，为价格上涨提供了必要 的条件。目前新乡市场供需已趋于饱和。随着老城改造的步伐加快， 市场投放量将持续增加，会造成供需失衡，加上未来房地产新政策 等不确定因素的威胁，未来新乡房地产价格大涨空间有限，预计将 在4000元/平方米左右徘徊。
• 2012年完成地区生产总值1619亿元，增长11.4%，总量
位居河南省第5位；固定资产投资1370亿元，增长21.4%， 总量位居河南省第4位；社会消费品零售总额540亿元，增 长17%，增速位居河南省第1位。城镇居民人均可支配收 入和农民人均纯收入分别达到20159元、8647元，分别增 长12.1%和14.8%。全市城镇化率达到44.69%，比上年 提高1.8个百分点。
数据分析1：新乡2013年1月份—10月份房地产市场投放，销售面积
100
50 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
市场投放 销售面积
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10月
单位
市场投 放
12.62
9.11
13.62
32.47
68.45
47.05
37.16
12.01
44.6
31.1
万平方 米
销售面 积
38.99
4200
41பைடு நூலகம்0
4000
3900
3800
3700
价格
3600
3500
3400
1
2
3
4
5
6
7
8
9
十
月份 1
2
3
4
5
6
7
8
9 10
价格 370 371 371 369 371 382 389 386 412 418 元/平方
5
1
8
4
0
6
2
4
8
5米
• 1-10月份销售均价3851元/平方米
• 小结：有此表可以看出，2013年新乡房地产销售价格趋于上涨趋
新乡华兰大道劳动路 （大型机床厂北院）
地块分析及 前期定位、规划设计建议
第一部分：城市 市场 地块
• 城市描述：新乡市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，
紧邻省会郑州，是中原经济区核心区重要组成部分。现辖 12个县（市、区）、两个国家级开发区（新乡高新技术产 业开发区和新乡经济技术开发区）、一个城市新区（平原 新区），国土面积8249平方公里、总人口570万。
放和销售平均值基本持平。可见目前房地产市场供需趋于饱和，供给略
大于需求。每月的去化量较为平均。这也与多数房地产项目销售策略有
关，尽量符合市场需求，阶段性向市场推出可售房源，保持项目的市场
关注度及热度，在激烈的竞争中保持一定优势。
数据分析2：2013年1-10月份销售价格 （不含经济适用房、团购房、高档住宅）
需求，随着知名开发商纷纷进驻，尤其是国内一线开 发商的进驻，给本地开发商，尤其是新锐开发商，造 成了巨大的压力，市场竞争异常激烈。
• 依照中央政策，新乡加快了老城及城中村改造步伐，
版块描述：
• 东区板块：主要围绕市政府-CBD及平原路沿
线，向四周扩散，高层规模社区借势新区强 势配套，特点显著，随着生活配套的完善， 投资需求占一定的比例。销售价格占据新乡 领头羊地位。销售价格4500左右。
• 东南板块：以原高新技术开发创业园我核心，
板块发展较早，处核心区外，配套发展缓慢。 本地块房地产开发规模较大，知名企业，高 档楼盘，占据主导。开发项目品质较高。除 别墅项目外，部分品质较差楼盘，价格很难 突破4000元/平方米。知名企业、规模高品质 大盘，销售价格在4000-4400元/平方米。
• 城区板块：本区域拥有火车站、平原路商圈、
地块分析
• 地块位置，是城市核心
与城区结合区域，属于 城南中心位置，项目东 临劳动南路，南邻华兰 大道，北边老城改造项 目，南边是在建老城改 造项目上海城，交通便 利，通达性、昭示性良 好，可有效提升商业价 值。项目周边交通、教 育、金融、生活、医疗 等配套完善齐全，临近 新乡河岸观景渠-人民胜 利渠，位置优势明显。
公园、滨河景观等城市稀缺资源，房地产开 发主要围绕以上核心价值。此区域为城市较 早的建成区，土地资源相对紧张，多为旧城 改造项目。如本地块周边天鹅第一城、上海 城等。本区域交通便利，购物、生活、教育、 休闲等配套齐全，购房消费多为原居民改善 住房条件需求居多。由于此区域占据较多公 共资源，房地产企业借势开发综合性商业、 酒店、公寓，满足部分投资需求。本区域目 前在售楼盘近30个。区域由于物业档次层次 差别大，销售价格跨度也较大，相对于新区 有一定的价格优势，均价由3500-5500元/平 方米不等，主要差别表现为距离繁华中心距 离，周边环境优劣，物业类型，项目自身规 模、品质等，位置决定产品价位在此区域尤 为突出，中等区域产品品质也可提升项目的 产品价位。
21.7
29.09
28.87
37.28
44.44
43.29
28.26
37.6
30.9
万平方 米
• 1-10月份合计投放量308.23，销售合计338.59.
• 小结：新乡房地产2012年全年投放量379.49万平方米，销售293.2万平
方米。2013年1-4月份年主要是消化上年的存量，6-10月份以后市场投
市场现状：
• 依据{新乡市城市总体规划（2008-2020）}，新乡市
对房地产发展制定了“东移南扩”的发展方针。城市 规划主体方向是东部和南部，相应的软硬件设施逐步 完善。使此区域的房地产开发具备明显优势。东区随 着政府的东迁，教育等优质资源的完善，竞争优势尤 为明显。
• 新乡房地产市场，目前处于发展的成熟期，供应大于
周边配套（生活教育）
周边配套（金融）
SWOT分析
• 优势：a)位置优势：临近城市核心，南城中心，商业
价值较高。
•
b)交通优势：交通便利，临近主干道，闹中取静。
•
c)配套完善：教育资源：向阳小学、新乡三十中
学、新乡十中南区等。
• 金融资源：新乡银行、工行、邮政储蓄、中行等。生
活配套：斜对面在建大型百货超市，临街商业、向阳
公园、人民胜利渠景观带等。
•
d)规划优势：政府老城改造步伐加快，周边在建
新建房地产项目定位高端，品质优良，增加项目品牌
价值。
•
e)政策优势：老城改造招商项目，可享受部分政
策、税费优惠。
• 机会：a）旧城改造项目，目前周边竞争项目较少。
•
b) 地处老城区，项目商业可增加利润点。
•
c) 符合政府房地产发展政策，满足部分客户需求。