地块规划分析

XXX职工宿舍地块规划分析

一、基本情况

该地块位于XXX经济开发区，一号路以南，东三路以西，周边地块北侧是光明村，西侧是汽车4S店，东侧是高层住宅小区。地块现状周边道路已建成，场地平整。

根据XXX经济开发区四环路东侧地块控制性详细规划，该地块用地性质为二类居住用地。地块拟建设余坤酒店配套的职工宿舍，用地面积约15亩，拟建地块选址符合控规要求。

二、规划分析

规划拟对地块平面布局、用地需求、功能定位等方面进行分析，合理确定地块开发强度、用地规模以及控制要求。

1、平面布局分析

该地块位于城市两条干道交叉口处，北侧一号路为城市主干道，东侧东三路为城市次干道。因此，平面布局形态应考虑城市景观要求，需对沿街的建筑形态进行控制。结合周边地块实际，东侧玫瑰园建筑层数19-26层，沿路26层（80米）；华孚花园沿路建筑层数13层（40米）。东侧汽车4s店3层(16米）。

因此，从沿街天际线考虑，该地块建筑沿街高度适宜应在16-40米范围内，宜采用小高层或者多层的建筑形态。同时考虑到一号路道路宽度60米，地块西侧4S店为沿街展开面较大的公建，东侧玫瑰园为点式的高层住宅，面宽较小。因此，该地块建筑面宽应延展，同周边建筑相互协调，沿街应形成城市连续的景观界面。

2、用地分析

根据该地块地形特征，地块为狭长形，拟选址用地规模约15亩。从建筑布局来看，地块适宜建设两排住宅。通过以上平面布局分析，地块适宜建设多层或者小高层住宅，若地块采用多层住宅的组合方式，综合考虑多层住宅的间距控制要求，建筑区域范围进深约70米，规划用地面积9410平方米；若全采用小高层组合方式，建筑间距要求更高，建筑区域范围78米，规划用地面积10480平方米。因此，从用地规模来看，采用多层布局更节约利用土地。

3、功能定位分析

从周边地块来看，周边地块缺少商业配套设施，作为企业职工宿舍，需要考虑职工生活配套需求，配建相应的员工活动、餐饮等商业设施。从商业用房位置考虑，建议沿北侧道路布置商业用房（底商）。

4、交通分析

1）地块北侧为一号路，现状已建成，一号路中间设置绿化隔离带，且地块北侧为展宽的拓展车道。因此，北侧不应开设机动车出入口。

同时，地块东侧道路交叉口进行了渠化设计，并沿该侧配建了公交停靠站点。建议沿东侧地块尽端道路设置机动车出入口。地块北侧辅道根据消防要求，开设右进右出消防出入口。

2）作为职工宿舍，方案应充分考虑配建非机动车停车位。

5、建筑立面分析

若沿街建设多层住宅，建筑立面设计应采用公建化住宅式样，沿街拓展面尽量扩大，便于城市立面形态的塑造。同时在方案设计中需要重点考虑沿

街建筑形态。

6、根据以上分析，结合试排方案（详见附图）。建议该地块的控制经济技术指标：

1、用地面积： 9410平方米；

2、容积率： 1.2—1.4 ；

3、建筑密度：≤35％;

4、绿地率：≥30％；

5、建筑控高：≤24米；

6、商业及配套物业：小于2500平方米；

地块出入口：机动车出入口：东三路；

人行兼消防出入口：一号路。

附件： 1、专家咨询相关情况；

1)建议以35米小高层为主，沿街布局商业用房，形成连续城市界面。住宅以公建样式为主。

2)可布置多层宿舍楼，但沿街立面必须采用公建样式，加强沿街立面设计。存在的问题是南北向也为主干道，沿路建筑视角为山墙，建筑形态较差。

3)与东侧居住地块建筑高度协调，建议沿东三路布局点式小高层宿舍，建筑高度不低于35米；沿西侧河涌建筑布局多层宿舍，建筑高度20米。建筑立面采用居住建筑形式，建筑色彩采用棕黄色的暖色系列。

2、建筑试排方案

规划指标方面：

规划用地面积： 9410 平方米

建筑占地面积： 2867 平方米建筑总面积： 12798 平方米其中：住宅建筑面积： 10150 平方米物业及配套公建面积：2198平方米建筑密度： 30.47%

容积率： 1.36