物业管理企业人力资源管理

物业管理企业人力资源管理

一．物业管理企业从业人员的主要来源分析

（一）原房屋管理部门

90年代末，在物业管理市场发展的成功推动下，沿海大城市的房管部门纷纷转变体制，由原来从属于国家管理机构变成了企业，经济上实

行自负盈亏。于是房管所长一跃而变成了物业管理企业经理，相关的

员工也就成了物业管理员了。在有的地方，当前还处于房管所与物业

管理企业两块牌子一套班子的过度情况。其优点是这个类管理人员具

有原房产管理的经验，熟悉所管物业的情况，对各类法规制度比较熟悉。他们的缺点是管理方法上留有计划经济痕迹，服务意识和市场意

识不够强，有的房管人员的文化水准偏低，年龄也较大，这些都将制

约着公司的发展，也很难适合新时期的要求。

（二）宾馆行业改行进入物业管理

这些人员的优势是具有较高的文化素质和职业素养，服务理念比较先进，管理高档楼宇常常成为他们的拿手之作。虽然一开始先介入商业

办公大楼的管理，但这些管理者一开始并不知道这叫物业管理，并且

对对小区管理的特性缺乏了解。他们中的绝大多数经过学习和适合，

能够克服原有的不足，成为优秀的物业管理人员。

（三）科班出身的管理人员

所谓科班是指在大学或中等专业学校的物业管理专业毕业的学生，其

中甚至具有研究生学历。现在很多大中专学校纷纷开设物业管理专业，有很多学生毕业后加入了物业管理行业。这些人的长处是具有比较系

统的物业管理知识，接受新事物比较快，是新世纪物业管理的中坚力量。当然这里的很多人还是比较年轻，还需要在实际岗位上实行磨练。

（四）境外或国内早期物业管理企业带出来的管理人员

物业管理从境外进入内地城市，如香港特别行政区的第一太平戴维斯，怡高物业，新加坡的怡安物业等。他们最早打开了中国物业管理的大门，为我们带来了物业管理思想和服务理念。他们在国内管理过的物

业中，相当一部分人成为后来其他物业管理企业的管理骨干。这种情

况包括国内最早的物业管理企业，如深圳的万科物业、中海物业等，

他们是中国物业管理的先头军。他们培养了一批批物业管理骨干，如

今活跃在其他物业管理企业中。这些骨干大多具有较高的业务水平和

管理水平，一般都是这些企业的领军人物。但是其中也有的存有太多

的优越感，多次“跳槽”，工作不够塌实。

（五）其他途径改行进入物业管理

他们都在各个行业从事相关的服务，他们带来了各行各业的思想文化，对物业管理的发展起了积极作用。当然他们的转行有一个学习和实践

的过程。

二．物业管理企业高素质人才紧缺的主要原因

（一）行业发展迅速，企业急剧扩容，人才培养无法跟上。

物业管理对于我国是一个全新的行业，其发展速度又是如此迅速——

20多年2万多家企业230多万从业人员，而高等院校（主要是高职院校）对专业人才的培养起步较晚，20世纪90年代中期广州、深圳、重庆等地才开始陆续开设物业管理专业，高等院校培养人才有2-3年的

培养过程，所以人才培养的发展速度无法跟上人才需求的增长速度是

行业人才紧缺的主要原因之一，但这个矛盾从理论上分析将随着人才

培养力度的持续增大以及物业管理企业从量变到质变的逐步展开而有

所缓解。

（二）行业薪酬仍处于中下层，且缺乏激励机制

作者从事物业管理专业教育多年，与从事物业管理工作的历年毕业生

交流中也不难发现待遇偏低是动摇他们从业信心的关键因素。行业内

企业众多，规模参差不齐，经营体制不一，人员流动速度比较快；其

中有些企业自培人才流失过快，甚至有成为入职培训地的可能。行业

内人力资源管理信息闭塞，导致很多需要市场化信息管理的方面管理

盲目。物管行业属于微利行业影响工资收入，近日北京外企太和企业

管理顾问有限公司发布了北京物业管理行业薪酬报告。报告指出，自1995年以来北京市的物业管理行业获得了突飞猛进的发展，但与行业

的飞速发展相反，其薪酬情况虽有所提升，但仍处中下层。报告中显

示在物业管理行业，经理层、主管层、专业人员层和助理层四个层面

的年度基本现金收入总额都占到了所有收入的60%以上，经理层甚至接近于70%，而年度变动收入总额所占比例则少得可怜。员工变动收入占总收入的比例过小说明物管行业企业对于员工的激励和绩效考核基本

上很少，薪酬杠杆中激励员工的效应没有被发挥出来。基本现金收入

所占比重偏高，这样虽然能够起到比较好的保留人才的作用，但对于

人才在岗位上的再发展却起到了一定的限制作用，不利于发挥员工的

主观能动性。薪酬低下，且缺乏激励机制是造成高层次管理人才流动

性大的主要原因。

三．解决人才缺乏的主要途径：

对于物业管理企业来说要在未来的市场竞争中保持一定的优势解决人

才缺乏的问题必须得到充足的重视，主要能够通过以下几种途径保持

人才竞争优势。

（一）与地方院校联姻共同培养合适人才

一些人才意识较强的企业借着地方高等职业技术学院人才培养的产、学、研需要与之联手共同打造物业管理人才建立定单式培养模式。企

业参与学校的教学计划、课程设置等制定工作，学校把物业专业的实

务课交给企业一线管理者来讲，在教学当中就让学生了解了市场，接

触了实际。然后学生在学习期间参加企业的实习工作，到公司后就开

始经常的定时岗位并且轮换，每个人都有机会接触一下办公室、客服、工程、保安、保洁这些实务，同时在整个培养过程中建立了学生和企

业之间的感情，有利于培养学生对物业管理工作的实际理解，走上管

理岗位后学生就能挑大梁。如深圳万科物业与深圳职业技术学院物业