2018修缮管理简要讲义

2018年修缮培训（初训）讲义

本讲义的内容主要分三个部分：

一、本市住宅修缮工作简介；

二、住宅修缮工程的基本概念；

三、住宅修缮工程实施管理流程；

第一部分：本市住宅修缮工作简介

我们将以“五年计划”作为单位划分时间轴线，给大家作一个简单介绍，回顾一下近年本市住宅修缮工程建设发展的历程。

一、近年旧住房修缮改造开展情况

据统计，本市各类居住类房屋已超过6亿平方米，建成于上世纪前（即2000年以前，本市房改政策正式实施前）的居住类房屋约2亿平方米。其中，我们一般称之为“老旧住房”的约有1.45亿平方米（此类房屋由于产权性质和历史原因，其修缮改造一般都由政府主导，市区两级财力资金承担或补贴），主要包括居住类直管公房、居住类系统公房和其他代管、落实政策代经、宗教房产等公房、售后公房以及其他联建公助、系统单位转制造成无人管理、产权不明晰的旧住房，居住生活其中的居民超过400万户。这些老旧住房尤其是房屋类型是“里弄房屋”、“职工住宅”的旧住房，房屋陈旧，日照及卫生条件都很差，建造年代较早，单户建筑面积小，煤卫设施欠缺，公共服务设施落后，道路狭窄，排水管线破损不畅，在许多方面已无法满足居民的基本生活要求，亟需改善他们的居住条件、居住环境和居住质量。

历届市委、市政府始终高度重视老旧居住小区的修缮改造工作，从2000年开始就持续推进此项工作，要求市、区两级财力安排落实专项资金，经过“十五”、“十一五”以及结合“迎世博600天整治行动”，全市一大批旧住房得到了修缮改造。“十二五”以来，本市更是不断加大力度推进旧住房修缮改造工作，在切实解决旧住房安全隐患问题，在确保房屋安全的前提下，提升改造标准、不断丰富实施内容，实施推进以成套改造、平改坡综合改造、高多层综合整治、直管公房全项目修缮等四种类型为主的各类旧住房修缮改造工程。整个“十二五”期间实施各类旧住房修缮改造工程7000万平方米，总投

资超过50亿元，受益居民超过100万户。

从2013年开始，根据市政府要求，本市进一步提高标准，形成了完善房屋安全和使用功能的成套改造、厨卫综合改造、屋面及相关设施改造等三类旧住房综合改造项目，作为本市“四位一体”住房保障体系的重要补充，纳入本市保障性安居工程及上报住建部的计划。三类旧住房综合改造工程依据《上海市成套改造、厨卫等综合改造、屋面及相关设施改造等三类旧住房综合改造项目技术导则》要求的各类必修项目和选修项目实施。《导则》经市建设交通委科技委技术审查和审核后报住房城乡建设部备案。根据本市老旧居住小区存在的各类问题，提出了旧住房综合改造项目的各类必修项目和选修项目，具体包括：屋面、外立面、承重构件、公共部位、设备设施、小区附属设施及其他等7大项的改造内容，包括50余个修缮科目、100余个修缮子目，详细明确了改造内容、统一了改造标准、规范了改造技术要求。整个“十二五”实施三类改造项目共计1126.76万平方米，涉及受益居民20万零634户。

二、本市旧住房修缮改造的“十三五”规划

“十三五”期间本市将会继续加大旧住房修缮改造工作力度，将其纳入城市安全运行保障和更新改造的长效、常态工作机制中。按照每年1000万平方米的任务目标推进，“十三五”实施5000万平方米的各类旧住房修缮改造工作，受益居民超过100万户。具体工作：

一是推进成套改造、厨卫综合改造、屋面及相关设施改造等三类旧住房综合改造1500余万平方米，每年实施约6万户、受益居民共计约30万户；

二是“十三五”期间实施各类旧小区综合整治及其它各类旧住房修缮改造约3500万平方米，每年受益居民约15万户，共75万户；

三是结合旧住房修缮改造等多种方式全面完成排查复查发现的各类安全隐患的老旧住房处置工作；

四是继续开展拆除重建改造、管线入地试点以及优秀历史建筑修缮等工程；

五是不断丰富旧住房修缮改造内容，继续推进目前正在开展的结合旧住房修缮改造实施管线入地、光纤到户、环境提升试点工程，总结好试点工程经验和作法，逐步在全市面上推广；

今年年初，市委市政府提出了关于城市更新“留、改、拆并举，以保留保护为主，进一步保护历史风貌、传承历史文脉，同时尽最大努力建立机制、创新办法、加大力度，

改善旧区内群众居住条件”的工作要求，可以预计，本市住宅修缮工程的改造范围将进一步延伸，改造标准将有较大幅度的提高。我们结合年初各区上报的2017年度各类住宅修缮改造计划，可以看出：今年在静安、闵行、松江等区的改造量明显大于以往，虹口区则率先探索“春阳里”保留保护改造方案，其工作因涉及局部整体改造、局部抽户等内容，程序复杂，难度也很大；其它，如普陀、黄浦等区也正在着力探索里弄房屋保留和改造方案等等，这些工作对市住宅修缮工程的持续平稳推进，提出了更高的管理要求。

第二部分：住宅修缮工程的基本概念

一、修缮对象

目前我们住宅修缮对象主要有3种类型：

1．公房：国有和集体所有的房屋，统称公房。公房主要分为直管公房和单位自管公房（系统公房）。

（1）直管公房：是指由国家房产管理部门直接经营管理的房屋。例如：我们各区都有房地集团,如：普陀有西部集团、、静安的静安置业以及原闸北的北方集团等等，作为本区域内的直管公房的业主，对公房进行直接经营和管理。

（2）单位自管公房（俗称：系统公房）：是指由企事业单位自行建设、分配和管理的房屋。

2．售后公房：售后公房是指房改以后，政府把公有住房出售给职工，即购买的公有住房。

3．其他房屋：住宅修缮工程中还包括少量的商品房及其他类型的房屋例如代管、代经租、落实政策代经、宗教房产等公房。其中，商品房的修缮不在享受市财力补贴的范围内。

二、修缮性质

目前报入“市建设市场管理信息平台”的项目，修缮性质大致分为3种类型：

第一类：一般修缮工程

1、平改坡综合改造：即对规划保留的部分中心城区（包括郊区城镇）尚未实施过改造、群众呼声强烈的多层旧住房实施房屋、环境等的综合性修缮改造，并进行平屋面改