江门房地产场分析报告(

江门房地产场分析报告（

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日期: 2

图1

、商品房供应

2010年江门市中心城区房地产市场报告

、重要数据一览

时间

开发 投资

土地出让 面积 新开工 面积 竣工 面积 批准 预售 商品房 存量房 商品房 成父均价

成父面积 成父面积 单位 亿元

万平方米

万平方米

万平方米

万

万平方米

万平方米

元

2010 年 44.66 33.57 161.77 124.4 120.2 111.79 72.84 5586 同比

17.8

-49.3

8.6

18.5

40.8

-11.8

-27.9

31.7

开发投资

时 间

开发投资（亿元）

新开工面积（万平方米） 竣工面积 （万平方米）

施工面积 （万平方米）

合计

其中住宅

合计

其中住宅

2010 年 44.66 39.37 161.77 117.58 124.4 465.91 同比（%）

17.8

18.2

8.6

7.4

18.5

2.8

2010年，江门市中心城区房地产开发投资稳中有增， 全年共完成投资合计 44.66亿元，同比增长17.8%， 其中住宅投资39.37亿

元，同比增长18.2%。3至8月的投资额保持较为稳定， 9月份开始趋缓，12月有大 幅增加，见图1。

全年新开工面积161.77万平方米，同比增长 8.6%。其中住宅117.58万平方米，同比增长 7.4%。增速

较为合理。5到7月份是明显的新开工集中时间，使得

2011年下半年的潜在供应量较大。

2010年，江门市中心城区批准预售商品房项目共

42个，其中新开盘项目14个。批准预售面积120.20

万平方米，其中住宅面积 112.22万平方米，同比增加 45.4%。住宅合共8601套，月均717套，同比增长

37.9%。见下表

时间

商品房供应

供应总面积 （万平方米）

住宅面积 （万平方米）

商业面积 （万平方米）

住宅套数 （套）

公寓套数 （套）

别墅套数 （套）

2010 年 120.20 112.22 7.82 8601 7793 808 2009 年 85.35 77.54 6.23 6239 5974 265 同比（%）

40.8

45.4

25.5

37.9

30.4

204.9

今年的商品房供应主要有以下几个特点:

1、总量较为合理。据研究，近5年中心城区的年均商品房合理供应量应在 90-120万平方米之间。但

观察近5年的商品房实际新批预售的情况（见图 2），可发现06年和09年供应量偏少，从供求关系分析， 供应少的年份会造成次年房价大幅上涨。相反

07和08年连续两年供应相对充足，则使得 09年房价增速

明显放缓。因此合理的供应量是市场平稳发展的重要因素。

2、北新区仍是供应热点，共有 13个新批项目，住宅套数占总量的 目占据25%的份额。杜阮和城区的比例有所下降。详见图 3

3、 国庆节前后开发企业推货最积极， 9月单月新批预售已接近全年的四分之一。与

09年一样，4月

和12月新批预售数量的也较多，其余时间则较为平静。详见图

4

4、 供应户型结构仍有待优化。全年未有新增保障性住房供应，中小户型普通住宅比例仍偏少，高端

产品较多，竞争尤为激烈。别墅则占总量的

9.4%，比例有较大幅度的增加。

各区域住宅供应套数比例

43%。江海板块重新崛起，6个项

图2

全年各月批准预售住宅套数

图4 四、商品房成交

2010年，江门市中心城区商品房成交面积111.79万平方米，成交金额62.44亿元。其中住宅96.01万平方米，同比下降17.5%，成交金额51.79亿元，7676套，月均640套，套数同比下降14.3%。住宅成交

均价5394元，同比上涨31.7%。见下表

时间

商品房成交

总面积

（万平方米）

住宅面积

（万平方米）

住宅套数

（套）

成交均价

（元）

住宅均价

（元）

公寓均价

（元）

别墅均价

（元）

2010 年111.7996.1076765586539447028287 2009 年126.80116.3989594240418038697981

同比（%）-11.8-17.5-14.331.729.021.5 3.8今年的商品房成交主要有以下几个特点:

1、成交量小幅回落，成交均价快速攀升。分析近5年的商品房成交情况（图5、6），从成交量来看,

06至09年之间的起伏较大，2010年虽受多重调控政策影响，但同比波动却相对较小，依然达到历史较高水平。从价格来看，在经历了09年短暂的“休整”后，2010年又恢复了07年和08年的快速增长势头。

2025

近5年商晶房成交星情况

近5年商品住宅均价情况

2、各月成交量受政策影响波动较为明显，见图 7。前两个月快速下降，

3、4两月缓慢回升，“国十

条”出台后5月开始再次回落，7月份跌至全年最低点，8月起触底回升，在多重原因的共同推动下， 10

月份出现了大爆发，单月成交占全年的两成。 “二次调控”使年内最后两个月成交量有所下滑，但下滑速

度低于预期。

3、公寓均价上半年增速较快，下半年有所放缓。

1月均价大幅拉升，2月进行了一定程度的修正，

但3月开始连续四个月上涨，累计涨幅达 13%, 7至10月在高位盘整，环比变动均小于

1%, 11月又开始

发力，并终于在12月突破了五千。

新建住宅各月成交屋价走势

5 BOO

5EOO

5130

5200

5000 4SOO 4000

4400

4、别墅成交比例较高，占 9%，直接拉高了整体的均价。 91至120平方米住宅的成交比例也有明显 的增加，是市场上最热销的

1600 L100 1200

1000

800 600 400

200

1月 2月

也月

召月 7月

9月 1D 月 11 月

12

月

住宅奪数 755 407 520

549 463 384 4?4 501 15戏 飞0 613

住室均侍 5462 4闵3

485E 5170 4892 5335 4S95

5379 5706 5714 561B 57S5

HQ0

■1 -1 ■ 10 4.A7h

r 4707 畅詰 1A45 曲朋 AfiJ4

新建住宅各面积段交易套数比例 新建住宅各区域交易套数比例

144以上 别墅〜

（不含 9% 别墅） 90以下

12

%^^8.6%

121-143

18% 91-120

35%

滨江棠下

3% 杜阮 7% 龙湾 6%

6 / 10