(精品文档)某项目前期调研报告

【科尔大厦（暂用名）】前期市场调查报告

第一章项目所在区域环境调研

一、项目所属区域市场调研范围描述

本次市场调查（环境部分）以项目为中心向周边幅射，将市调范围分为两大部分。第一部分包括项目所在地工贸片区、步行街片区、南坪西路、南城大道，直接决定科尔大厦的商务环境。第二部分包括转盘周边：南坪北路、南坪东路、南坪南路，间接影响科尔大厦商务环境。

本次市调以工贸片区、步行街周边、南城大道为重心，沿线主干道有开发路、南坪西路、区府路、南城大道、区府大道等重要交通要道，市调内容涉及大小型商场、超市、相关金融机构、公交车站、品牌餐饮、大型休闲娱乐设施等与本项目息息相关的商务环境。

二、南岸区商务环境

南岸区以南坪转盘至步行街片区为商业中心，商务环境在近年来得到较大的改善。随着区政府、区检察院等政府机构的搬迁于此，鹅公岩大桥的通车，南滨路、步行街的修建以及各大型商场的相继进驻，南岸区交通得到了进一步改善，商务配套也随之进一步的完善，具体情况如下：

1、下图为南岸区商务环境的汇总

2、小结

2－1、餐饮、娱乐

⏹南坪地区的餐饮、娱乐设施主要分布于南城大道片区，规模大都在100平方米左右。现经营状况较好，生意较为火爆。而该片区餐饮、

娱乐的租价约为50－60元／平方米／月。虽然目前经营状况不错，但此处有个很大的弊端――停车困挠（因为此处为主干道，而来此就餐的客人只能将车停靠在公路两边，这对于本来就是双向两车道的南城大道的交通受到很大的阻碍）。

⏹项目所在片区――工贸片区的餐饮、娱乐业并不发达，主要因为该片区背离中心区。如果步行街的延伸段以及项目门前广场能够修建，

对于本项目的裙楼部分招商定位为餐饮有很大的促进作用。

2－2、银行证券

⏹南坪的银行证券主要集中在步行街片区、南坪西路、南坪南路、南坪东路，而规模在100平方米以上的集中在南坪西路，这主要跟其商

业的发达有很大关联。

⏹本项目工贸片区的银行证券无，主要因为该片区的商业不发达，商务环境尚未形成。但项目所在区域的未来发展：步行街的延伸段、门

前广场的修建以及会展中心的建成带来商务氛围逐步形成，对于裙楼部分招商对象为银行证券有极大的利好因素。

2－3、专业市场

⏹南坪地区的专业市场主要分布于步行街片区、南坪西路、南坪南路。这三个片区的商业较活跃，交通便利，人气旺等优势非常利于

专业市场的发展。经营方式主要为租赁，租赁价格分别为：步行街片区：最少的仅为3元／平方米／月，多则为30－35元／平方米／月；

一个摊位则为30－120元／（1个摊位）／月；南坪西路：平均租价约为45元／平方米／月；南坪南路：一层平街约为70元／平方米／月；二楼约为12－20元／平方米／月不等。

⏹项目所在区域内仅为一个花市，一个门面为10个平方米左右。租价为15元／平方米／月，售价为250元／平方米。如果本项目裙楼部

分定位为专业市场还需满足几个基本条件：确定步行街延伸段及门前广场的具体修建动工时间，以聚集人气；留出室外一部分作为专业市场的室外停车场；须将整个裙楼部分全部售出或租出，寻找一个大容量的专业市场，不然余下的将很难出租或出售出去。

2－4、大、中型百货商场、超市

⏹南坪地区的大、中型百货商场、超市主要集中于步行街及南坪西路上，且生意较好。大部分租价在50－250元／平方米／月之间，除浪

高地下商城售价在17000－23000元／平方米之间外，其余均不出售。

⏹项目所在地虽紧临南坪西路，但由于该片区商业不发达，人气不旺，对于定位为商场有一定的难度。

2－5、政府机构

南坪地区的政府机构主要分布在南城大道片区，政府机构有南岸区政府、南岸区法院、南岸区检察院、南岸区公安局等。

二、项目所在区域交通状况

2、现已开通的交通

1－1、项目所在区域即南坪地区与渝中区仅一桥之隔，因南滨路的修建通车，大大缓解了交通压力，使多年以来的“瓶颈”交通得到了一定的改善。

1－2、由于南岸区主要用桥梁与各区连接起来，同样与九龙坡区也是一桥之隔――鹅公岩大桥，于去年通车，不仅拉近了两区的距离，而且经济开发区与高新技术产业区的进一步带来了房产、经济、技术等发展。

1－3、南岸区不仅用桥梁连接其他各区，且使用了另一交通工具――索道。位于南岸区内的两架索道，可连接渝中区和南山风景区，分别用于营运和旅游之用。

3、建设中的交通线路

2－1、正在建设中的一条交通道路为渝黔高速公路，并可经过南岸区内的多个站点，而该条高速干道的修建将可带来沿途经济、商业等各项事业的发展。

2－2、位于南岸区内的另一座正在修建的交通道路为――大佛寺大桥，该大桥主要连接南岸区，届时从南岸区至机场仅30分钟左右的车程。

4、规划中的交通线路

3－1、近几年随着道路、桥梁修建，南岸区的交通已得到极大的改善。由于近年业该区旅游业、房产业、商业的发展，进出城仅限于一座桥仍显拥挤。因此政府规划在南坪至渝中区之间再架一座桥――菜园坝复线桥，该桥是界于菜园坝与南坪铜元局片区之间。届时，来南岸区的车辆将各行其道，而两座桥也各司其职，相信南岸区的“瓶颈”交通将不覆存在。

3－2、另一座同样是连接渝中区和南岸区的大桥――东水门大桥，但这座桥的功能却是渝黔高速公路的“配套桥”，而从渝中区出市将不再花上1个小时。

4、项目所在地周边具体线路的起始地点

4－1、南坪金台站的途经车次

4－2、经过本项目的途经车次

4－3、南坪汽车站短途车次

4－4、南坪汽车站中、长途车次

第二章项目所在区域专业写字楼供应现状

一、项目区域写字楼供应特征分析

1、2000年南岸区写字楼供应情况

1－1、以表格形式表示

1－2、分析