前期物业管理存在的问题及对策

前期物业管理存在的问题及对策

随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈,越来越多的房地产开发商把物业管理作为促销的一大卖点。理所当然,良好的物业管理,不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求,而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。为了进一步完善我国的物业管理,保证物业能正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理。了解物业管理的现状及存在的问题是很有必要的。随着房地产业的发展，物业管理也取得了很大的发展。但物业管理在我国仍处于初级阶段，物业管理制度还不成熟，物业管理立法进程也较慢。各方面还不太完善。实施物业管理期间也遇到了一些问题，这些问题的正确解决将有助于物业管理在我国健康、稳定的发展。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题，因此解决好前期物业管理存在的问题对于解决物业管理存在的问题有着至关重要的作用。

前期物业管理是整个物业管理全过程的重要一环，不仅仅只限于住宅，它适用于所有物业。“出售后”这一概念很难确定具体的时间。因为房屋出售是一个动态的过程，有的楼盘竣工数年后仍未全部售罄，而有的楼盘还未竣工就抢购一空，所以将前期物业管理的起始时间定在出售后是很难把握的。另外，将终点定在业主委员会成立前也是不合适的。因为物业管理是一个连续的、不可间断的过程，而业主委员会成立到业主委员会选聘物业管理企业之间或多或少需要一段时间，这样就会产生一段时间空缺。所以《物业管理条例》规定了前期物业管理的终点是在业主或业主大会选聘物业管理企业之前，弥补了从业主委员会成立到业主或业主委员会选聘物业管理企业之间的时间缺位。最后，物业在接管验收之前属于在建工程，期间的管理属于工程管理，由施工单位负责，其民事法律主体是开发商和施工单位，而物业管理企业在此期间的参与只能是物业管理的早期介入，不能算是真正意义上的管理。

前期物业管理的特点：1）前期物业管理是小区未建成的管理。住宅小区由单幢楼宇、组团组成一个小区，不是一下子就全部建成的，往往要花几年才能建成。当小区第一批房屋建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理，否则小区就成为一个无序的聚居地，秩序混乱不堪。2）前期物业管理是由建设单位指定的公司实施的管理。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理，而不是通过公开招投标来选聘物业公司。3）前期从事物业管理的物管公司未经业主委员会选聘。对新建住宅小区来说，在业主入住前需要提前实施物业管理。物管公司先于业主入伙开展物业管理时，业主很少，没有成立业主委员会，谈不上物管公司由业主委员会选聘。如果到了大多数业主入伙后才实施物业管理，物管公司前期基础工作就无法开

展。对于老小区来说，由于没有成立业主委员会，一直是由建设单位指定的物管公司实施管理，是否也叫前期物业管理，则另当别论4）细节的管理尤其突出。由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装修过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装修户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪，一旦发生因业主装修损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。5）面对的是全体业主。前期物业管理由于没有成立业主委员会，物管公司在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑，既要及时解答处理属于物业管理的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。

前期物业管理存在的问题：1 对前期物业和前期介入的区别不能正确认识前期物业的起算点是以建设单位选聘物业管理企业开始。如果建设单位在建设中就选聘物业企业，则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别。一方面，这一概念不能明确界定前期物业的开始时间，容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆，不利于前期物业企业适时、合情合理地开展工作。另一方面，容易使业主将物业企业和建设单位等同，将建设质量责任等同于服务质量，不利于前期物业企业与业主良好关系的建立，影响前期物业企业在该物业区内的长期经营。2 权利的不对等。前期物业管理合同侵犯业主合法权益表面上看，在前期物业中建设单位和物业企业签订的合同以及前期物业企业和业主签订的合同都是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但是，实际上建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，还是对业主都具有支配权。依照我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。在前期物业管理选聘中，决定权完全在建筑单位手中，前期物业企业为了中标，而一味强调最低价格，造成中标企业利润空间较小。而中标企业为了谋取更大的利润，就可能会将一些不合理的条件，转嫁到业主身上。3对前期物业时间和“质价比”缺少具体规定在前期物业中，前期物业的存在时间直接影响向日常物业的过渡，而“质价比”则又直接影响到了前期物业存在时间。我国《物业管理条例》第10 条只是规定，业主大会、业主委员会由业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。而如何建立、由谁提起、由谁负责筹建工作以及相关行政机关如何指导都没有明确规定。在此情况下，业主大会的建立比较困难，如果再不对前期物业时间进行限制，则可以说业主大会的成立将更加扑朔迷离。

解决前期物业管理存在问题的对策：1 明确前期物业的涵义由于我国目前对于前期物业的界定缺少统一的认识，且存在着一些错误，而这又直接影响到了前期物业的顺利开展，各方当事人权利的行使和义务的履行，以及由前期物业向日常物业的过渡，基于此必须首先对前期物业涵义有一个正确的认识。2 加强对建设单位主导地位的监督，为了保障物业的顺利开始，建设单位在前期物业中必然占有明显

的优势，这是由前期物业特点所决定的。在这一前提下，为了平衡各方当事人的法律地位，就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制，以防侵犯业主合法权益。笔者认为，可以从以下两个方面予以考虑：一是对于建设单位制定的临时物业规约由行政部门进行审查或要求其履行备案手续，或由行政部门制定临时物业规约或指导样本由建设单位选用；二是行政部门直接参与前期物业企业的选聘，或监督选聘。3 规范前期物业企业的选聘制度，前期物业企业是否具有独立性的身份，能否按市场规律选聘前期物业企业，不仅对前期物业服务的质量，以及开展的是否顺利具有重要影响，

而且完全独立的前期物业企业对于建设单位也能形成一种制约。笔者认为，保障前期物业企业的独立，规范选聘制度可从以下方面进行：强调房产开发必须与物业管理分离，物业企业不得与房产开发企业有任何实质上的联系，特别是对于特定的物业区域，其建设单位不得和物业企业有任何联系；进一步严格物业选聘的招投标制度，对于物业规模小的或只要有投标者的就应采用招投标方式，只有在无人投标的情况下，在行政部门的监督下才能采用协议的方式，并且必须进行公示，接受业主的监督。4 明确规定前期物业的存在时间并限定前期物业费由于前期物业企业的利益所在，在无强制性时间限制的情况下，前期物业将会无限期的延续下去，并且前期物业企业还会尽力阻止业主大会的召开或以各种方法破坏业主大会。而在对前期物业费没有一定限制的情况下，这种情况将会加剧。笔者认为，要想防止这种情况发生，可以采用以下方法：一是明确规定前期物业期限是一年，在特殊情况下，经行政主管部门批准，可以延长不超过一年的时间；二是对于前期物业费，由物业所在地的物价部门会同有关部门结合当地条件制定一个收费幅度，并向社会公示接受社会监督，该地前期物业费必须在该幅度之内具体确定。提供什么样的服务便成为其私人信息。他们有可能采取其他的手段来捞取不正当利益。如建设过程中的偷工减料、降低服务的水平等，这些手段往往比较隐蔽，不容易被发现。特别是在惩罚与监督不力的情况下，私营企业更有可能做出有利于自身的投机行为。

通过以上对前期物业管理及其相关概念的阐述，对前期物业管理有一个全面的认识和了解。随着经济和房地产业的迅速发展，必然推动物业管理的发展，如何是物业管理日趋成熟、健康地发展则显得更加重要。而前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。前期物业管理对整个物业管理的发展起着举足轻重的作用。因此，需要我们对前期物业管理有一个正确而全面的认识，了解前期物业管理的概况及相关法律知识，善于发现存在的问题，探究解决问题的相关对策，努力做好前期物业管理工作，完善相关法律。进而促进整个物业管理行业的发展。