房地产价格波动论文2篇

房地产价格波动论文2篇

第一篇

一、实证分析

1.数据分析为了考察房价与消费之间的关系，本部分首先对房价增长

率与消费增长率作一个描述性统计，以直观地了解房价是否对消费产

生财富效应。作者统计并计算了我国30个省市自治区在不同阶段的房

价增长率和消费增长率，结果如表1所示。其中时段1指2007年第2

季度—2008年第3季度，时段2指2008年第4季度—2009年第4季度，时段3是2010年第1季度—2013年第3季度。由上一部分的分析可知，时间段2实行的是拉动经济的房地产调控政策，而时间段1和

时间段3实行的都是抑制房价的调控政策，但是从房价增长率的“平

均值”来看，时间段3比时间段2增长了比较大的幅度，消费增长率

的“平均值”也有类似的变化。在房价增长率这个栏，除了“最小值”外，其他统计量随区间递增。时间段3的“最大值”和“最小值”是

这3个时间段里面最大和最小的，说明严厉的房地产调控政策下，一

些省份的房价出现较大幅度下跌，同时一些省份出现大幅上涨。而在

消费增长率这个栏，除了“最大值”外，其他统计量都随区间递增。

所以，总体来看，房价与消费的变化似乎具有一致性，但二者的关系

具体如何，需要通过实证实行检验。

2.模型构建与数据说明根据持久收入假说或生命周期理论，消费由收

入和财富决定，同时考虑到居民的消费行为有一定惯性，所以本文构

建模型如下：Cons=α+βCons(-1)+γI+ηH+δCPI+ε，其中Cons表

示消费，Cons(-1)表示前一期的消费，以城镇居民消费性支出作为代

理变量；I表示收入，用城镇居民可支配收入表示；H表示房地产价格，以商品房销售价格（由商品房销售面积和商品房销售额计算得到）表示。商品房销售价格因为是月度数据，所以通过算术平均计算得到季

度数据。为了得到前期消费与当期消费的准确关系，引入环比CPI作

为控制变量，同样通过算术平均计算得到季度数据。为了克服时间跨

度短、数据量少的问题，并考虑到数据可得性，本文收集了2007年第

二季度—2012年第三季度全国各省、直辖市、自治区的数据（不包含

西藏）。城镇居民消费性支出和城镇居民可支配收入数据来源于国研

网统计数据库，商品房销售数据来源于中宏产业数据库，CPI数据来源于中经网统计数据库。为了消除异方差性，对各变量取对数，得到的

基本模型如下。3.平稳性检验面板模型在实行回归分析之前要实行单

位根检验，否则可能出现伪回归问题。采用ADF—fisher法对各变量

实行平稳性分析，由表2可知，各序列均为平稳序列，所以能够直接

建立回归模型。

二、实证结果

本文分3个时间段建立回归模型，以考察房价波动对消费的动态影响。三个时间段分别为：2007年第2季度—2008年第3季度，2008年第4

季度—2009年第4季度，2010年第1季度—2013年第3季度。

考虑到影响消费的因素众多，所以模型误差项可能存有异方差和序列

相关，而广义矩估计（GMM）不需要知道随机误差项的准确分布信息，

因而所得到的参数估计量将比其他参数估计方法更有效。但为了增加

说服力，表3同时列出了GMM模型和固定效应模型（FEM）①的估计结果，以便实行对比。GMM模型的Sargan检验结果表明拒绝原假设，即

模型工具变量的选择是有效的，各解释变量对消费的联合作用显著。

从GMM和FEM的估计结果能够看到，除了第三期房价系数的正负值不

一致外，其余变量在各期的系数符号均一致，但是第三期的房价系数

均没有通过显著性检验。基于GMM模型的普遍适用性，本文更倾向于

用该方法得到的估计结果。比较各个时间段模型的回归结果，能够看

到收入对消费的影响一直都是比较大的，但是在时间段3，即2010年

以来，居民收入对消费的影响有了一个比较大的降幅。房价对消费的

影响，在时间段1是显著为负的，说明房价上涨对消费产生了抑制效应。在时间段2，即实施拉动经济的房地产政策时期，房价上涨对消费的影响显著为正，在保持收入、前期消费和CPI不变的情况下，房价

每增长1%，消费平均增长0.28%。到了时间段3，房价系数虽然没有通过显著性检验，但是也为负，说明这个时期房价上涨不存有财富效应。

三、计量结果分析与政策建议

本文实证检验了2007年第2季度以来，房价变动对消费的影响。房

地产调控政策的目标主要是保持房地产市场稳定健康发展、促动消费。但是从实证的结果来看，刺激消费的目标并没有实现，即使在存有财

富效应的时间段2，房价上涨对消费的拉动作用也非常有限。2003年，中央政府就开始采取措施抑制房地产市场的过热发展，但同年8月，

中央又出台文件②，提出对符合条件的房地产开发企业和房地产项目

要继续增大信贷支持力度。两份意见相左的文件相继出台，无疑削弱

了抑制措施的效果。这个矛盾心态实际上在很多地方政府中都存有，

他们以房地产业作为拉动经济发展的支柱产业，导致房价一直维持在

高位。总的来说，在2007年第2季度到2008年第3季度期间，房价

上涨的预算约束效应和替代效应超过了其他效应，所以房价上涨对消

费的影响是负的。金融危机期间，政府出台了一系列的房地产调控政策。其中，宽松的货币政策扩大了房地产开发企业的资金来源，进而

促动房地产市场的供给。因为住房支出是消费性支出的组成部分，居

民购买住房又会引致诸如装修等方面的支出，所以在2008年第4季度

到2009年第4季度期间，房价的快速上涨对消费产生了正的影响，但

应该看到在增加的消费支出中，一部分是由住房支出构成，其他消费

支出的增长是十分有限的。

进入2010年，国家增大了房地产的调控力度，随着政策的收紧，银

行总体信贷规模在缩小，影响到房地产市场的供给。而二套房贷政策

的执行，也在一定水准上抑制了投机需求。从房价的描述性统计中能

够看到，房价总体上仍然在快速增长，但是一些房价较高的省市，如

北京、上海、广东、海南、天津，房价增长率都在平均值以下，分别

为4.74%、0.7%、12.95%、-15.36%、14.36%；而一些房价增长率较高

的省市，房价基本尚在合理范围内，如江西、河北、山西、山东、湖南，房价增长率达到75.59%、36.74%、36.42%、33.05%、32.12%，但