南通房地产投资规划书P

南通房地产投资规划书P Prepared on 22 November 2020

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一、总体规划方案

建筑排布，功能分区不明显

本案启动区的规划中，产品类型较多。尤其是在E-03地块内南侧的办公楼产品与北部的住宅产品，没有明显的区隔。

由于办公楼内部人员混杂繁多。如果选择经社区内部进入，会造成一定的管理混乱，并带来诸多不利影响。因此采取必要的手段对两者进行区隔是必要的。而解决这一问题应从两方面着手：

1、办公楼人行入口

目前来看，办公楼的人行入口位于社区内部。如果选择从南侧道路经由内部商场进入，可以进行有效的分流，而在面对社区内部的墙体不设置出入口。使内部住宅社区做到有效的封闭。

2、办公楼车行入口

车行入口设置于社区内部，从实际条件来看，也无法在外部再行设置新的车辆地库入口。因此，解决方法可以着手于地下车库内部。即将地下车库进行合理分区，对进入办公楼的车辆与住宅的车辆区分停放，专门开辟通向办公楼的人行通道，直接进入办公楼的建筑主体。

二、车行交通系统

人车分流系统

本案设计的初衷是想营造一个充分的围合布局，在组团内减少车流的出入。但由于地下车库的容量不足，难以达到要求中1:2的比例，因此只能设置地面车位来解决。而正因如此，也就使原先的设计想法打了折扣。未能形成完全的人车分流。这样会导致以下不利点

◆造成社区内部不安全感

◆绿化养护成本增高

◆绿化景观使用率下降

◆噪音污染源增加

因此，我司建议，仍因遵行原先的人车分流理念，提高地下车库容量，并取消社区内部的地面车位。并保证预留一定的消防通道。虽然会增加建设成本，但是，对于整体社区品牌的打造有不可忽视的作用。

三、景观系统

本案的整体规划被E-02，E-03地块之间的市政规划道路分为两部分，三个组团。从目前的规划方案来看，相互之间联系并不紧密。没有一个主要的景观轴线将三个组团充分连为一线。

E-03地块的内部有一条道路主轴线，而延伸至E-02地块内，则为绿化块以及后部的高层住宅建筑所阻挡，无法再向后发展。从而影响到了整体视觉的通透性。

建议可以彻底打通这一景观主轴线，使两大区块三个组团形成一个整体。

四、商业配套设施

业态定位

本案东至为南通大学园区，南至南通体育场，北部为政府设施配套区。在这样的一个区间内，本案的商业未来势必会成为市中心商业。因此其业态应满足这样的条件

首先应满足本社区内部业主需求。

其次在未来能够可以成为中心商业的一部分。

基于这样的一个定位，来看本案的商业产品分布。

商业布局

本案的商业分为三块。一为西至规划道路沿线的二层沿街商铺，二为E-02北侧的社区内部景观商业，三为E-03地块南侧的办公楼底层商场。

通过对于实地的调研，本案内部横向的主要人流动线为桃园路一线以及E-02，E-03地块之间的市政道路。桃园路紧临体育中心，而市政规划道路是南通大学的主要出入道路。

而目前，仅桃园路一线有商场或商铺产品。而市政规划道路沿线没有商业设施。相反的，在E-02，E-01地块之间的社区内部景观河道周边却设置商业设施。虽然，景观河道沿线设置商业设施也有其合理性，但是，就一期启动区来说，由于周边商业氛围尚未形成，则会由于没有人流的有效导入以及人气的不足导致商业氛围的缺失，在实际操作中有一定的难度。而E-02、E-03地块之间

的规划道路，由于将来必然会成为出入大学园区的主要道路，人流量很大，非常容易形成商业氛围。

修改建议：

将商E-01，E-02地块之间的商业设施南移至市政规划道路上，规划为住宅底层商业裙房。

E-03地块商场部分建议

缺陷

底层：由于建筑进深较窄，原本是作为板式住宅的建筑规划进行排布。致使商场部分难以展开。同时，也影响到到了办公楼大堂的面积过小。

二层：商铺的分割不方正，影响其实际使用率。

修改建议：

◆1#、2#楼底层以及二层内部打通，形成有效的人流动线。

◆底层围绕三个电梯筒厢作成三个大堂，二层不设电梯厅

◆围绕大堂周边进行商铺的分割，并留出合理的人行通道，横向穿越主体建

筑。

◆将商场主体与北部入口处打通

◆底层与二层之间取消三部内部跑梯，设置二部手扶电梯，保证底层与二层

的有效联动

E-03商场底层动线示意图

箭头所示为人流动线

为手扶电梯所处位置

五、住宅建筑

建筑层高与得房率：

缺陷：

按建筑规划18层以下可以设置两部电梯，单出入口的跑梯就可以了，而18-33层之间的住宅建筑，必须设置双电梯，双出入口的跑梯。因此，类似于21、26层数的高层就必然要采用双跑梯，双电梯的布局。从而增加了分摊面积，降低得房率，产生了面积浪费。

修改建议：

提升部分住宅建筑的建筑高度，达到33层。降低另一部分住宅建筑的高度，达到18层。充分利用建筑规划要求，在不减少容积率的情况下，尽量降低分摊面积，提高得房率。

产品的单一性：

缺陷：

三房比例占%，但其中，137平方米的三房为绝对多数，三房产品没有差异化，客户缺乏选择机会，对于未来销售会产生较大的阻力。另外，在任意一个平面的两端套均为137平方米的三房，虽然是均好性的一种体现，但没有把优势集中设置，也是一种浪费。

修改建议

如按目前3#楼的平面布局，原本3R+2R+3R的结构，可以分割为

3R+2R+2R+1R的结构。

提升小面积三房数量：

充分利用契税等市场杠杆

房产新政后，江苏市场的契税开始调整。

按规定，以144平方米为界，超出144平方米的商品房，契税调整到4%

低于144平方米，大于120平方米的商品房，契税调整到3%

小于120平方米的商品房，契税调整到2%，但其中，有1%的税额可以退缴。也就是说，120平方米上下的商品房在售房契税上就可以有2%的差别。因此，在同等的购房条件下，这2%差额的竞争力就开始显现出来。

修改建议：

针对这一标准，我司建议还可以适当增加二房，以及小三房的比例。尤其是在18层左右的小高层内，设置面积在115-120平方米的小三房。

在部分住宅建筑修改至18层以下的小高层的前提下，将部分三房产品面宽分别减至：

客厅：4000mm

主卧：3600mm

次卧：3300mm