南通房地产投资规划书P
宇宙第一房企南通三盘一城多碧策略汇报
A 公馆1895
A项目 招挂牌时间
地价 楼面价 户型规划 占地面积 建筑面积 容积率 合作方
公馆1895-新项目 2016年12月30日
878.7万元/亩 7799元/㎡
117㎡/140㎡/170㎡ 110亩，约73508㎡
158489㎡ 1.69
融创地产
市中心商圈
圆融商圈
老城区
B 九玺台
B项目
九玺台-新项目
启东市 常：96.76 户：112.41
宏观经济指标
全市总人口
2016年底 (地级市不含通州)
207.68万人
2016年底(含县市)
728.36
城区户籍人口
87.16
766.66
城区常住人口
120.52
730.2
GDP/增速
151.07万元/9.17%
6768.2万元/9.3%
人均GDP
15.56万
南通市区商品住宅市场情况概述
2016年全年商品住宅成交量377.47万方，去库存效应明显，成交均价逐步攀升， 2017年1-5月南通市区商品住宅均价达10292元/ ㎡，2017年1-5月南通市区商品住宅供求失衡，供求比为0.95；
2011-2017年南通市区商品住宅供求及价格关系
400
350
300
崇
附小、二附小，洋房的销售价格普遍在15000元/㎡以上
川 新城区：以市政府为核心，中南城为商圈新城板块，城市界
区
面优，客户认可度高，洋房销售价格在12000-17000元/㎡
划 分 新东区：规划工业园区生活及商业氛围一般，项目及产品偏
刚需，配套汽车东站，洋房销售价格在10000-13000元/㎡
南通英伦上院地产项目营销推广策划报告
目前热销楼盘透视
（针对销售较为理想的别墅）
一种是引入全新开发理念和营销模式的楼盘，如 优山美地、东郊庄园。
化设计，对产品细节精致处理，在户型面积控制到 位，注重对品牌的不断强化，挖掘品牌核心价值， 快速在消费者心中建立知名度和美誉度，
成功路线透视：注重对产品的科学规划和人性
热销楼盘还有一种则是新品牌，借助打造有个性、 有特色的楼盘来树立品牌形象，如凤凰· 莱茵城。 成功路线透视：结合楼盘园林特点通过形象包
本案进入的时间正好赶上南通别墅升温的最佳时机， 这是千载难逢的机遇！
产品特征分析
• 产品设计趋向合理化，尤其是普通住宅的已进入成熟化状态； • 高端产品在多样化发展，比如豪宅式公寓向洋房或叠加式化变化，说明人 们对居住的要求越来越高； • 跃层式产品被引导入市，并在实际销售中也比较走俏，例如凤凰莱茵城推 出的跃层式住宅产品； • 人们在提高居住环境要求，对独栋别墅要求的同时，经济型联排别墅的喜 好也越同样青睐； • 在追求舒适度产品的同时，客户对产品的设计合理型也要求越来越高，不 合理的产品设计也依然销售困难，如天虹、濠滨花园，估计仍会需要一个消 化的过程；
装或概念炒作来体现品牌的个性和特色，通过引 导居住潮流来吸引社会关注，给消费者留下深刻 印象，从而达到销售的目的。
热销现象启示
英伦•上院由于自身是个新品牌，要取得热 销的成绩，必须在个性和特色上下工夫，在形象 包装上要有新意，以一种概念引导潮流。其形象 包装本身首先就要能引起社会的极大关注，并产 生共鸣，这样才能为销售打好坚实的基础。
物业类型
纯别墅
多层+小高层 +别墅
小高层+别 墅
多层+小高 层+别 墅
（小）高层 +别墅
南通楼盘策划方案_0
南通楼盘策划方案篇一：南通万科金域蓝湾地产项目策划书南通万科金域蓝湾项目策划书金域蓝湾项目介绍：万科金域蓝湾，位于北翼新城核心区北大街与永怡路交汇处，是中国房地产第一品牌——万科进驻南通的首个标杆项目，项目占地约10万方，总建面约22万方，其中住宅建面约15万方，是集住宅、公寓、商业为一体新一代城市综合体。
项目采用artdeco经典外立面，东南亚风情园林，引入万科低碳节能技术和全面家居解决方案，以万科金色系列的最高标准，倾力打造22万㎡高端生活住区，给通城人民带来全新的人居体验；项目住宅户型产品主要有约95㎡创新三房、约105㎡舒适大三房和标准三房、约135㎡豪华三房。
万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
20XX年销售金额1082亿元，连续三年问鼎全球住宅销售冠军。
迄今为止，公司共为超过25万户家庭提供了住宅，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大经济圈以及中西部区域的48个城市。
历经27年的积累，万科坚持为客户建造高品质的住宅产品，倡导生态环保技术的开发与应用，致力于成为中国房地产行业的持续领跑者和中国优秀的企业公民，公司连续七年入选“中国最受尊敬企业”。
万科金域蓝湾位于北翼新城之核心，是南通未来之浦东。
北翼新城作为南通政府“十二五”规划的重点区域，是南通城市外扩的第一站，随着北大街等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，万科等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。
万科金域蓝湾品牌作为万科金色系中最高端的产品，已然走过8年的市场实践，成为各地市场的标杆性作品。
它不仅占据城市核心领域，而且禀赋上乘建筑品质，占据优势稀缺景观资源，成为城市精英人群的专属领地。
南通万科金域蓝湾作为万科进驻南通的首个项目，万科将秉承“尊重土地、传承经典”的理念引入低碳节能技术，全面家居解决方案，创新街区式购物中心，营造全新生活体验，将项目打造成为高尚人居社区，城市高端典范之作。
全国物管第一品牌“万科物业”贴心管理——全国物管第一品牌，48座城市，近200个大型社区，全国25万户业主大家庭的选择，20年万科金牌物业，秉承“全心全意全为您”的服务宗旨，以数十个特殊工种的贴身服务打造层次丰富的服务模式和特色鲜明的服务体系，缔造国内规模最大的，兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企。
江苏南通某地产营销策划
江苏南通某地产营销策划项目背景通过几个月的资料搜寻，问卷调查和市场方面的调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身的积累经验和所学知识，以及对该项目的了解，为日后项目推广提供客观的依据，从而我们做出了这份方案。
这份项目策划方案包括市场分析、市场定位、销售策略的建议、宣传策略和结束语五哥方面组成，我们从整体到局部再到各层次方面的戏细分，全面的阐述了方案的整体思路，我们同时做到了言简意赅，简介明了，让客户在很多的时间内更加具体全面的了解我们的房产项目。
在合市场分析区域分析的同时我们紧密的与客户相联系起来，分析周围以及本市的竞争对手以及相应的配套设施和建筑风格，更加明确我们的项目优越性。
在随后的推广销售中我们将采用先进的推广媒体，人格化、自然化的宣传理念，更加生动明确的阐明我们的建筑理念、建筑风格和建筑品味。
只要我们建设的产品是市场需要的产品，我们的推广手段和方法符合本区、本市以及周边市区的消费者的消费心理，我们的项目策划销售工作完全能够达到预期设想的状态。
项目思路项目市场定位1、市场地位本案的均价在9300元/平方米，整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高层，社会层次较广，随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为我市中高档楼盘的聚集之地，这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
2、项目形象定位户数：总共1865户建筑由18层，23--24层，30--34层组合而成机动停车位：1367个非机动停车位：6001个户型面积在90--150平方米户型：4室2厅2卫1厨3室2厅1卫1厨3室2厅2卫1厨2室2厅1卫1厨建筑面积：280000平方米占地面积：88000平方米项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场所认可，高层也占领一定的市场份额，地域限制日渐被打破，小区规划区域合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
3、项目客户定位根据客源所处的区域，社会地位，购房意图，购房时间等差别做如下分析，本地客源为本案客源的基础，且为先期客源的主力，我们认为主要有以下类型：公司职员工：这部分人有一定的经济基础，但不会太高，对居住要求较低，对工程质量，价格比较在意。
2011年江苏南通如皋市东陈镇住宅项目产品前期策划定位报告74p
整体定位
如皋东城风情化生活样板社区
关键词： 风情化----欧式风格建筑和精细化景观塑造打造区域别样风情生活 生活样板----不同于东陈镇现有社区的生活方式树立区域生活标杆
规划方案
方案一：联排别墅+24层高层组合
产品 联排别墅 22层高层
该方案的总投资成本约为5.15亿元。
序号 1 2 3 3.1 3.2 3.3 4
5
项目名称 销售收入 总开发成本 与销售相关税费
营业税 印花税 城建税 销售利润
税后成本利润率
计算程式
1×5% 1×0.05% 1×0.05% 1—2—3 4÷2*100%
总额 602971600 514795200 36178296 30148580
公寓思考： ——面对东陈镇动迁客群，持有动迁房准备换购商品房的购房者； ——总价控制，实现对市区的优势，同时保持动迁房2：1的衔接； ——注重户型实用和方正，保证多人居住和南向面充足即可。
户型思考
洋房规划重点： ——突破传统洋房5层的做法，做到8层的电梯洋房，提高容积率； ——控制建筑成本，不再规划地下室； ——主力户型120~140平方米，总价控制在60万，这样的总价在市区 仅能购买110平方米小三房。
合计
占地面积 22222 57778 80000
建筑面积 15555 144445 160000
容积率 0.7 2.5 2.0
面积配比 10% 90% 100%
计算基础： 联排别墅销售价格按6000元/平方米计算，22层高层销售价格按3500元/平方米计算； 联排别墅建安成本按1000元/平方米计算，22层高层建安成本按1800元/平方米计算。
商业地产的开发与运营——以南通星湖商业极块项目为例
不 少 地方 的商 业 地 产面 临 较 为普 遍 的一 个 问题
就 是 ， 府在 城 市新 区建 设 中强调 更 多的是 建筑 政 本 身 ，而对 招商 统筹 的重 视程 度还 远远 不够 ， 这 是造 成 很 多地 方“ 有场 无 商 ” 的主 要原 因 。因此 ，
导的商业地产开发计划”以长期的商业运营体系 ， 为基准 ， 定合理 的商业组合 ， 确 根据 商户 的需要 开
致 多样 的休 闲消费场所 ，成为南 通第 一个真 正意 义 上集休 闲、 乐 、 饮 、 娱 餐 购物 、 务 、 商 办公 、 旅游 、 文化 为一体 的 “ 一站 式 ”体验 消费 中心和商 业旗 舰 。２ １ 年 ， ０ １ 星湖 街 区和 星湖 １ １ ０ 广场 一起 被江
依据 目前 商 业地 产行 业 的发展 状态 ， 笔者 认 为 只 有 从政 府 和 企 业层 面 严 格 商 业地 产 规 划 和
间 的和 地产 严
紧密 结合 商业地产是 商业和地产 中 的 “ 高科技产 品 ” ， 需要遵循专 业化 的程 序和逻辑 序列 ，核心 的要求
持续改善 的业务过程 ，使招 商成 为商业运 营的组 成 部分 。 次 ， 其 商业地产 所具有 的六大特 征都与租 户组合及其 经营状况 有直接 的关联 ，所 以商业地
块 的开发 和建 设就完 全遵循 了这 样 的原则 。
另 一方 面 ， 业地 产项 目必 须在 城市 功 能指 商 导下 实 施开 发规划 ， 功 能布 局应 与城 市功 能布 其
总之 ， 持城 市建 设 与商 业地 产 开发 的和 谐 保 关 系是 产 生双 向积 极推动 的基础 ， 是对 商业 地 也 产本 质 认识 的一 种深 化 。在 这种 深化 过程 中， 商
2019南通启东协兴港1地块建筑设计投标方案[海景度假高层叠拼联排合院商业]
![2019南通启东协兴港1地块建筑设计投标方案[海景度假高层叠拼联排合院商业]](https://img.taocdn.com/s3/m/a449ba404431b90d6c85c7a1.png)
启东协兴港地块项目
THE CONCEPT OF THE XIEXING PORT IN QIDONG
量的推演
住宅部分户型配比建议（单地块容积率不超 2.5）
60M 面宽要求 T10
12.0M 6.6M 9.0M
6.6X9=59.6M
强排方案对比
THE CONCEPT OF THE XIEXING PORT IN QIDONG
与前排的间距要求均提高。
度
结尽 论量
避 免 四 点 布 置
启东协兴港地块项目
THE CONCEPT OF THE XIEXING PORT IN QIDONG
量的推演
住宅部分户型配比建议（单地块容积率不超 2.5）
强排方案对比
THE CONCEPT OF THE XIEXING PORT IN QIDONG
观光
协兴港定位
THE CONCEPT OF THE XIEXING PORT IN QIDONG
沪北沿海价值链上的明珠
恒大威尼斯
协兴港位于启东沿海旅游发展带，立足于生态农业，具 有优越自然环境和便捷的区位。
协兴港上承吕四海洋风情和滨海高新产业、下接滨海湿 地观光和圆陀角度假休闲段，需要与周边项目错位发展。
协兴港将打造集渔业科普、田园观光、湿地游 乐于一体的体验园，其拥有迷人的景观、多变 的布局的同时保护环境，不同的自然景观适用 所有年龄层的消费者，给他们带来全新休闲度 假体验。
渔港文化
THE CONCEPT OF THE XIEXING PORT IN QIDONG
码 头
娱乐餐饮
滩涂变田园 湿地成胜地
日照扫掠角的影响
26.5°
南通市普贤寺门口地块规划
南通市普贤寺门口地块规划南通，江苏沿海开放城市，中国最具幸福感城市之一，中国首批24个沿海开放城市之一。
2010年3月5日，南通市政府正式批准设立南通经济技术开发区，并于2011年12月28日正式挂牌成立。
南通经济技术开发区位于江苏省东南部，东临黄海，南临长江，北接南通市区，西接南通市区。
距上海市中心约75公里。
东至沪蓉高速(G40)江海大道，南至长江北岸延伸线，西至通启路，北至港闸区界。
地处长江北岸，与南通市区、启东形成三足鼎立之势，形成“一江两岸”城市格局（滨江岸线为长江岸线长度300公里以内）。
南通位于江苏省东部沿海中心区域，东临黄海，南邻上海、南通市区及海安、如东，西接如皋、海安，北与南通经济技术开发区隔江相望；南通港区临黄海海港片海域，总面积1780平方公里，海域面积8300平方公里（含岛屿)[1]范围内面积为4.7万平方公里（含陆域面积）。
其中陆地面积2.96万平方公里（占南通总面积31.2%),海域面积13.93万平方公里（占中国管辖海域面积83.6%)。
『』面积11.2万平方公里（约合16.8个香港）。
』南通陆域面积3941.85万平方公里（相当于187个陆地市),海岸线长286公里（其中北端延伸至黄海南岸与江苏省接壤的海门市境内）。
「」是中国最大的内陆港和最大的港埠城市之一！位于江苏沿海西岸的中心城市南通拥有245公里长海岸线，位于上海、苏州、杭州和宁波等城市之间。
南通是江苏沿海开发带上连接长江经济带重要枢纽港口城市，中国沿海对外开放排头兵，“一带一路”战略支点之一为中国对外开放做出了重大贡献[2]!-.....。
?~南通发展也进入了快车道，新旧动能转换的关键期与经济转型升级进入中后期阶段(1-3年)!.--目前南通市区及部分周边县（市）在售楼盘已经突破一万元/平方米~一万二左右在售楼盘数量达1.金茂?江海汇：项目位于南通市港闸区中山路与苏通大桥中间，东临长江，西靠南通大道，南临港闸大道，北望京沪铁路。
房地产投资开发规划案
南京秦淮名都商住区投资开发策划案房地产市场的需求量决定了市场的供求关系，是阻碍着房地产市场稳定和健康进展最关键的因素，作为投资商在开发楼盘时，如何满足不同特定的消费需求，提高商业用房和居住用房的入驻率，加快投资回收速度。
这是许多房产开发企业在投资商住楼盘时考虑最多，最为关注也是最为重要的方面，它直接阻碍着决策的正确与否。
假如不加以周密策划，贸然投资开发，极有可能导致投资失败。
策划人在遇到上述情况时，首先要通过详细的市场的调查分析，科学分析楼盘的市场需求情况，在此基础上整合各方面的资源，采取“响应都市建设政策，呼应区域经济布局，顺应百姓生活需求”的三应策略，即：响应政府的城建政策，提升都市的设施现代化、环境生态化、形象个性化；呼应区域性经济布局，发挥区域优势，符合区域经济进展战略；顺应百姓生活需求，楼盘的开发不但使业主得到实实在在的利益，而且使周边的居民也能得到生活上的便利，提高生活质量。
我在操作“秦淮名都”商住区这一项目时，适逢秦淮区大力实施旅游商贸兴区进展战略，为了达到加快企业改革步伐，提高区域经济进展速度的目的，全区加大都市建设和改造老城区的力度，兴建一大批新的旅游商住区，“秦淮名都”的投资开发方案在这一背景下应运而生。
当时秦淮区为实施“旅游商贸兴区”战略，要对区内的老住宅区进行重建，尤其是区内的一些企业建设的房子，历史久远，低矮破旧，严峻阻碍市容。
为把握好这一投资机会，成功的开发商住楼盘，为以后类似项目的开发积存经验，公司决定进行周密地、科学地策划，为科学决策提供依据。
通过与政府相关部门的积极研讨，听取各方面的意见，同时对区域经济形态的调研，以及深入社区和百姓进行有效的交流，最终确定了“响应都市建设政策，呼应区域经济布局，顺应百姓生活需求”的投资开发策略，形成了《‘秦淮名都’商住区投资开发策划案》，经董事会讨论通过，具体投资开发策略如下：一、响应都市建设政策开发“秦淮名都”商住楼盘时，我们响应市区各级政府对基础设施、环境生态和区域形象方面的要求，取得政府的认同，才能为下一步得到政府的大力支持打下基础。
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南通房地产投资规划书P Prepared on 22 November 2020
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一、总体规划方案
建筑排布，功能分区不明显
本案启动区的规划中，产品类型较多。
尤其是在E-03地块内南侧的办公楼产品与北部的住宅产品，没有明显的区隔。
由于办公楼内部人员混杂繁多。
如果选择经社区内部进入，会造成一定的管理混乱，并带来诸多不利影响。
因此采取必要的手段对两者进行区隔是必要的。
而解决这一问题应从两方面着手：
1、办公楼人行入口
目前来看，办公楼的人行入口位于社区内部。
如果选择从南侧道路经由内部商场进入，可以进行有效的分流，而在面对社区内部的墙体不设置出入口。
使内部住宅社区做到有效的封闭。
2、办公楼车行入口
车行入口设置于社区内部，从实际条件来看，也无法在外部再行设置新的车辆地库入口。
因此，解决方法可以着手于地下车库内部。
即将地下车库进行合理分区，对进入办公楼的车辆与住宅的车辆区分停放，专门开辟通向办公楼的人行通道，直接进入办公楼的建筑主体。
二、车行交通系统
人车分流系统
本案设计的初衷是想营造一个充分的围合布局，在组团内减少车流的出入。
但由于地下车库的容量不足，难以达到要求中1:2的比例，因此只能设置地面车位来解决。
而正因如此，也就使原先的设计想法打了折扣。
未能形成完全的人车分流。
这样会导致以下不利点
◆造成社区内部不安全感
◆绿化养护成本增高
◆绿化景观使用率下降
◆噪音污染源增加
因此，我司建议，仍因遵行原先的人车分流理念，提高地下车库容量，并取消社区内部的地面车位。
并保证预留一定的消防通道。
虽然会增加建设成本，但是，对于整体社区品牌的打造有不可忽视的作用。
三、景观系统
本案的整体规划被E-02，E-03地块之间的市政规划道路分为两部分，三个组团。
从目前的规划方案来看，相互之间联系并不紧密。
没有一个主要的景观轴线将三个组团充分连为一线。
E-03地块的内部有一条道路主轴线，而延伸至E-02地块内，则为绿化块以及后部的高层住宅建筑所阻挡，无法再向后发展。
从而影响到了整体视觉的通透性。
建议可以彻底打通这一景观主轴线，使两大区块三个组团形成一个整体。
四、商业配套设施
业态定位
本案东至为南通大学园区，南至南通体育场，北部为政府设施配套区。
在这样的一个区间内，本案的商业未来势必会成为市中心商业。
因此其业态应满足这样的条件
首先应满足本社区内部业主需求。
其次在未来能够可以成为中心商业的一部分。
基于这样的一个定位，来看本案的商业产品分布。
商业布局
本案的商业分为三块。
一为西至规划道路沿线的二层沿街商铺，二为E-02北侧的社区内部景观商业，三为E-03地块南侧的办公楼底层商场。
通过对于实地的调研，本案内部横向的主要人流动线为桃园路一线以及E-02，E-03地块之间的市政道路。
桃园路紧临体育中心，而市政规划道路是南通大学的主要出入道路。
而目前，仅桃园路一线有商场或商铺产品。
而市政规划道路沿线没有商业设施。
相反的，在E-02，E-01地块之间的社区内部景观河道周边却设置商业设施。
虽然，景观河道沿线设置商业设施也有其合理性，但是，就一期启动区来说，由于周边商业氛围尚未形成，则会由于没有人流的有效导入以及人气的不足导致商业氛围的缺失，在实际操作中有一定的难度。
而E-02、E-03地块之间
的规划道路，由于将来必然会成为出入大学园区的主要道路，人流量很大，非常容易形成商业氛围。
修改建议：
将商E-01，E-02地块之间的商业设施南移至市政规划道路上，规划为住宅底层商业裙房。
E-03地块商场部分建议
缺陷
底层：由于建筑进深较窄，原本是作为板式住宅的建筑规划进行排布。
致使商场部分难以展开。
同时，也影响到到了办公楼大堂的面积过小。
二层：商铺的分割不方正，影响其实际使用率。
修改建议：
◆1#、2#楼底层以及二层内部打通，形成有效的人流动线。
◆底层围绕三个电梯筒厢作成三个大堂，二层不设电梯厅
◆围绕大堂周边进行商铺的分割，并留出合理的人行通道，横向穿越主体建
筑。
◆将商场主体与北部入口处打通
◆底层与二层之间取消三部内部跑梯，设置二部手扶电梯，保证底层与二层
的有效联动
E-03商场底层动线示意图
箭头所示为人流动线
为手扶电梯所处位置
五、住宅建筑
建筑层高与得房率：
缺陷：
按建筑规划18层以下可以设置两部电梯，单出入口的跑梯就可以了，而18-33层之间的住宅建筑，必须设置双电梯，双出入口的跑梯。
因此，类似于21、26层数的高层就必然要采用双跑梯，双电梯的布局。
从而增加了分摊面积，降低得房率，产生了面积浪费。
修改建议：
提升部分住宅建筑的建筑高度，达到33层。
降低另一部分住宅建筑的高度，达到18层。
充分利用建筑规划要求，在不减少容积率的情况下，尽量降低分摊面积，提高得房率。
产品的单一性：
缺陷：
三房比例占%，但其中，137平方米的三房为绝对多数，三房产品没有差异化，客户缺乏选择机会，对于未来销售会产生较大的阻力。
另外，在任意一个平面的两端套均为137平方米的三房，虽然是均好性的一种体现，但没有把优势集中设置，也是一种浪费。
修改建议
如按目前3#楼的平面布局，原本3R+2R+3R的结构，可以分割为
3R+2R+2R+1R的结构。
提升小面积三房数量：
充分利用契税等市场杠杆
房产新政后，江苏市场的契税开始调整。
按规定，以144平方米为界，超出144平方米的商品房，契税调整到4%
低于144平方米，大于120平方米的商品房，契税调整到3%
小于120平方米的商品房，契税调整到2%，但其中，有1%的税额可以退缴。
也就是说，120平方米上下的商品房在售房契税上就可以有2%的差别。
因此，在同等的购房条件下，这2%差额的竞争力就开始显现出来。
修改建议：
针对这一标准，我司建议还可以适当增加二房，以及小三房的比例。
尤其是在18层左右的小高层内，设置面积在115-120平方米的小三房。
在部分住宅建筑修改至18层以下的小高层的前提下，将部分三房产品面宽分别减至：
客厅：4000mm
主卧：3600mm
次卧：3300mm
卫生间：1800mm
建筑面积：120平方米以内。