房地产交易税费计算及银行按揭基础知识

房地产交易税费计算及银行按揭基础知识

一.按揭基础知识

●银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以

后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。

根据还款方式分为：

（1）等额本金按揭贷款：就是根据贷款金额除以贷款期限（10或15年*12个月）等于本金，利息随着本金的减少而递减，中途有钱可以多还或提前结束，这种方法比较实用。

等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。

（2）等额本息按揭贷款：就是本金不变，利息根据贷款期限的长短平摊到每个月，如果在利率不变的情况下，这贷款时间内每月所还的金额是不变的。

等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

办理程序

一般是：

1、购房者与房地产公司签订《商品房预售（销售）契约》，并交纳40%房价款。

2、到银行指定的律师事务所申请办理贷款手续，提供银行要求的资信证明资料（见下文），由该律师事务所进行实质审查后出具《法律意见书》，上报银行批准。

3、银行根据《法律意见书》审核后，决定是否批准该按揭申请：

（1）银行批准，由律师所安排申请人与银行签订按揭合同，代理申请人办理预售合同现房房产证抵押登记手续。（2）银行不予批准，申请程序终结。申请人与发展商另行签订付款协议或按照原购房合同中的有关条款履行。

需要向银行提供的文件包括：

申请人个人资信证明：

1、本地户口

（1）单身

户口本、身份证、个人银行流水账（半年）、单身证明、工资证明。

（2）结婚

户口本、身份证、个人银行流水账（半年）、结婚证、工资证明。

（3）离婚

户口本、身份证、个人银行流水账（半年）、离婚证或离婚协议（未再婚证明）、工资证明。

●商业贷款利率及贷款年限

●基准利率（年） 4.9%

●贷款时间 1年—30年

●男子最长年限至65岁女子最长年限至60岁

●贷款时间为5的整数倍

●贷款首付最小额为总房价的40%

●贷款金额必须为整数倍。

1、首套

以家庭为单位，首套贷款利率为4.9%，首付比例为20%、30%、40%，贷款额度为80%、70%、60%，全部为基准利率。

2、二套

无任何优惠政策。

3、外地户口不允许二套贷款及拥有二套住房。

二、公积金贷款

公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。个人最高上限可贷款40万元，夫妻双方最高上限可贷款50万元。

建立职工住房公积金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担，解决

职工住房困难。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利，均可按公积金贷款的相关规定，申请公积金贷款。

申请流程

●提交资料

●借款人到本人缴存公积金的公积金管理中心所属管理部申请公积金贷款时，选择担保中心提供担保的，

应提交包括担保申请所需材料在内的全部个贷申请所需材料，包括个人及配偶的身份证、户口本，结婚证、离婚证，购房首付款证明资料，购房合同，住房公积金缴存证明等。

●审核通知单

●管理部对借款申请初审通过后，开具《担保申请审核通知单》，打印《借款合同》、《抵押（反担保）合

同》等相关法律文件，将全部个贷资料交与担保中心。

●审批

●担保中心对担保申请进行审核，借款人符合担保条件的，担保中心开具《担保申请审批意见书》；借款

人委托中介机构代办公积金贷款的，担保申请手续由代办机构负责代理并代收担保服务费。（注：代办中介机构须具备北京住房公积金管理中心的资质认证，且与担保中心签有合作协议。）

●缴费

●借款人依据审核通过的《担保申请审批意见书》缴纳担保服务费。担保中心开具担保服务费发票，对审

批通过的《借款合同》、《抵押（反担保）合同》、《收押合同》等法律文件加盖担保中心公章。

●材料转送

●审核后的个人贷款申请资料（包括盖章后的合同），由担保中心转送住房公积金管理部；委托中介机构

代办的，由中介机构负责上述资料的传递工作。

●签署合同

●住房公积金管理部监督指导借款申请人在《借款合同》、《抵押（反担保）合同》等相关法律文件上签字。申请材料借款人申请贷款视不同情况提供以下资料：

1、购买商品房、经济适用房，需提供《商品房（经济适用房）预售合同》及不低于房价总额20%的首付款单据。

2、自建、翻建、大修自住普通住房，需提供建设或房产行政主管部门批准的规划、施工文件，土地使用证或原房屋产权证，建筑施工合同及工程预算或决算。

3、购买二手房，需提供《房地产买卖契约》及契税完税凭证。

4、单位集资建房，需提供集资建房批准文件、集资建房交款单据、集资建房或买房协议书。

5、借款人及其配偶的有效身份证明、婚姻证明、户籍证明或有效居住证明。

6、房地产评估机构出具的抵押物评估报告。

7、保证人出具的担保证明及保证人的有效身份证明。

8、房地产置业担保公司出具的担保证明。

9、公积金中心要求提供的其他材料。

幻灯片14

住房公积金贷款额度及其计算方法

计算公式为：

[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)

使用配偶额度的：

[(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)

其中还贷能力系数为40%

月工资总额=公积金月缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)

公积金贷款月供计算方法

本金：贷款总金额/贷款总月数

如有优惠，则月利*优惠比