房西苑企业融资策划课件

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资产的评估对比分析
• 帐面余额法：
• 优点：凭据清楚，方法简单，计算精确，容易审查核计 • 缺点：忽略资产盈利能力，技术进步，价格变化，无形资产
• 资产重置法：
• 优点：可从物质上体现市场价格的变化，技术进步，机会成本 • 缺点：无法体现资产的无形价值和今后的盈利能力
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深入浅出乃沟通捷径
•浅入
•浅入 深出
•浅入 浅出
•深出
•浅出
•深入 深出
•深入 浅出
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•深入
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如何说服投资者拍板
n 思路清晰：令人无懈可击； n 数据充分：令人心服口服； n 概念煽情：令人热血沸腾；
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市场分析的基本模式
•市场总量分析
• 需求总量统计 • 预测市场增幅 • 预测供求差额 • 确定目标份额
•市场定位分析
• 客户群体定位 • 性能价格定位 • 价值链条定位 • 市场周期定位
•竞争优劣分析
• 技术优势分析 • 品牌优势分析 • 资源优势分析 • 管理优势分析
比重 个别成本
24% 20%
10% 8%
16% 40%
12% 16%
100%
-
83.33% 16.67%
12.32% 100.0%
加权成本
2.40% 1.60% 1.92% 6.40% 12.32% 10.27% 16.67% 26.94%
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现金流量表的作用
1. 投资效益预测
• 测算内部收益率是否高于资金成本； • 测算项目产生现金流的能力和状况
2. 投资决策判断
• 对比三项效益指标，择优投资 • 内部收益率指标的侧重点， • 财务净现值指标的侧重点，
3. 投资风险测算
• 盈亏平衡点测算 • 要素敏感性分析
• 市场类比法：
• 优点：方法简单，体现市场价值和行业竞争因素。 • 缺点：很难找到恰当的企业和资产进行类比
• 现金流量法：
• 优点：充分体现资产增殖的效益，其价值对投资人的意义 • 缺点：计算复杂，不确定因素多，推算的根据难以精确。
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怎样计算贴现率
贴现率的意义 贴现率的构成与测算
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融资模式的优选排序
n 第一象限：外部权益融资 n 第二象限：外部信用融资 n 第三象限：内部权益融资 n 第四象限：内部信用融资
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信用融资：寅吃卯粮
方式\来源
抵押融资 质押融资
信用融资 项目融资 担保融资 条件融资 其他方式
投资学有两个门可以进入： n 一个门是投资，一个门是融资； n 从投资的门进入，把学问越做越深； n 从融资的门进入，把学问越做越浅； n 无论从那个门进入，就是殊途同归；
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资金的内循环与外循环
n 资金内循环：从利润（客户）流入，从成本 （供应）流出
n 资金外循环：从成本（股东）流入，从利润 （分红）流出
n 资金的安全成本 n 资金的机会成本 n 资金的风险成本
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项目评估的效益指标
•内部收益 率
•在财务净现值 为零时的贴现 率值。可视为 动态的投资回 报率。
•财务净现 值
•在设定的贴现 率的前提下， 于统计期末获 得的净现金值 余额。
•投资回收 期
•从投资到位之 日到现金流量 现值累计成为 正数之日的时 间跨度。
n 资金内循涉及会计财务，属于产品经营，日 常运营决策
n 金外循环涉及金融财务，属于资产经营，最 高层决策。
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企业运营的四种选择
n 当老婆养：投资风险小，经营难度小； n 当儿子养：投资风险小，经营难度大； n 当女儿养：投资风险大，经营难度小； n 当猪仔养：投资风险大，经营难度大；
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市场分析的方法工具
n 资料统计法 n 概率交集法 n 边际效益法 n 参照类比法 n 水涨船高法 n 零和竞争法
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投资项目价值链分析
n 龙头价值链在哪里？ n 短缺价值链在哪里？ n 核心竞争力在哪里？
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经营模式的设计标准
n 捕捉商机：找到项目的盈利点 n 扬长避短：绕开不确定的环节 n 现金之上：装到篮子里才是菜 n 化繁为简：两点之间直线最短 案例演示与案例分析
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合作模式的设计
n 风险与责任的分担； n 权力与利益的分配； n 战略上以不变应万变； n 战术上以万变应不变。 案例演示与案例分析
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两种不同的发展战略
上楼梯战略：产品运营
n 凭自身积累滚雪球般从小发展壮大； n 冒巨大的市场竞争风险，系统风险；
上电梯战略：资本运营
n 企业融资，借金融资本之力迅速扩张； n 可以抵抗系统风险，但冒非系统风险； n 今天时代不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼；
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（二）投资者与融资模式
n 选择什么样的投资者 n 投资机构的阶段定位 n 投资机构的功能定位 n 设计不同的融资模式
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不同层面的投资者
以投资商务模式划分：
n 实业投资者：买鸡下蛋 n 金融投资者：买蛋卖鸡 n 证券投资者：买鸡卖鸡
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资本加权平均成本
资本形式
企业债券 银行信贷 优先股 普通股 合计 运行资本 沉没成本 总计
金额
6,000,000 5,000,000 4,000,000 10,000,000 25,000,000 25,000,000 5,000,000 30,000,000
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企业三个层面的竞争
n 技术层面竞争：时间上的领先； n 市场层面竞争：空间上的优势； n 资本层面竞争：决胜千里之外
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把融资看作市场交易
n 资产运营中，企业（资产）和项目是出售的商品； n 融资者就是商品的卖方，投资者就是商品的买方； n 卖方和买方之间达成交易取决于双方的相互理解； n 投资和融资双方相互了解的最好办法是交换立场； n 签约之前算盘须两面打，签约之后算盘须两面打；
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（五）投资效益分析
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• 从三个原始问题出发 • 如何评估资产的价值 • 项目的现金流量预算 • 贴现率是怎样计算的 • 项目评估的三大指标 • 效益指标之间的关系 • 资本运营的财务目标 • 投资者期望的回报率
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面对三个原始的问题
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不同层面的投资者
以资本运营阶段划分
n 种子资金：孵化科技成果 n 风险资金：包装可行项目 n 培育资金：开拓新兴市场 n 成长资金：扩大经营规模 n 公募资金：赎出私募资金
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投资基金的运营模式
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四个角色，三权分立：
•人和
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投资决策的工具方法
n 双指标评估模型，随身携带坐标 n 要素加权量化表，心中揣着秤砣 n 竞争性要素分析，信手掂来标尺 n 刘易斯决策模型，大脑装上程序
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投资决策的典型程序
n 决策程序：一看二问三估算 n 技术论证：鸡蛋里面挑骨头 n 效益论证：借用风险称效益 n 尽职调查：先脱衣服后上床 n 资金监管：掐着水表拧龙头
n 项目需要多少钱，发展规划 n 钱花在什么地方，投资预算 n 花钱能换来什么，资产评估
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资产评估基本方法
n 帐面余额法（优劣分析） 方法：总投资减去总负债，再减去累计折旧和损耗等于净资产值 n 资产重置法（优劣分析） 方法：以现有的产出规模为准，假设重置这些资产需要多少投资 n 市场类比法（优劣分析） 方法：对比性质相同，规模和产值相似的企业，进行类比推算； n 现金流量法（优劣分析） 方法：以今天的现金流量进行预定期推算，预测折现后的净现值；
商务模型的设计策划
n 技术模式：核心是性价比 n 运营模式：核心是盈利点 n 合作模式：核心是双赢 n 案例演示与案例分析
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技术模型的设计与包装
技术模式的选择：
n 适用性，稳定性，性价比
技术模式的包装
n 化繁为简，深入浅出，图文并茂
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项目融资成功三要素
•实力
•包
•运
装
气
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投资者爱听什么故事
•报告文学
•有资产，有产品 •有市场，有利润
•科幻小说
•有理想，有根 据
•有计划，有资 源
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巧妙地运营无形资产
n 有形资产一代致富，无形资产一夜致富 n 有形资产拼硬成本，无形资产凭软成本 n 有形资产算数增长，无形资产几何增长 n 有形资产越分越少，无形资产越分越多
n 例二：房地产项目的资金退出： 零售整租，击鼓传花
n 例三：加工业项目的资金退出： 买壳上市，借尸还魂
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（四）项目包装要旨
投资者爱听什么故事 项目包装的方法技巧 寻求中介机构的帮助 商务模式的设计策划 商务计划书基本模式
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债务融资与债券品种
n 有担保债券的分类及特点 n 无担保债券的分类及特点 n 可转换债券的分类及特点 n 可赎回债券的分类及特点 n 浮动利债券的分类及特点 n 固定利债券的分类及特点 n 记名债券的分类及特点 n 不记名债券的分类及特点
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选择项目的三道门槛
•产业前景
• 朝阳或夕阳产业 • 政府支持或限制 • 国民经济增长点 • 技术革新的后劲
•天时
•市场定位
• 客户群体定位 • 市场周期定位 • 产业价值链定位 • 核心竞争力定位
•地利
•团队素质
• 是否相互理解 • 是否执行力强 • 是否团结合作 • 是否稳定结构
n 基金的投资者：基金股东 n 基金的管理者：管理公司 n 基金的保存者：托管银行 n 基金的使用者：项目公司
所有权与经营权分离：
n 所有权分散，风险降低了 n 经营权集中，操作专业化 n 两权杠杆差，效率提高了 n 规范化制衡，操作理性化
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股权结构演变（实例）
n 初创期：创始资金与股权分配 n 培育期：二期融资与股权稀释 n 成长期：三期融资与股权变化 n 收获期：上市融资与增资扩股
投资者如何选择退路
没有流动就没有安全 n 上市套现 n 溢价转让 n 股东回购
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如何提高资产的流动性
资产的流动性
n 可细拆分割 n 可标准计量 n 可凭证授权 n 可方便交换
资产的证券化
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设计投资的退出机制
n 例一：科技项目的投资退出机制：股权， 专利，分成，上市
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2020/11/19
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（一）了解投资与融资
n 投资与融资殊途同归 n 资金内循环与外循环 n 用人家的水浇自家园 n 信用资金与股本资金 n 两种不同的发展战略 n 把融资视为商品交易
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投资与融资殊途同归
（三）投资决策
n 选择项目的三道门槛 n 投资决策的四项原则 n 标准的投资决策程序 n 尽职调查涉及的问题 n 参照体系的纵横坐标 n 投资项目的市场分析 n 投资项目价格性能比 n 没有退路就没有安全
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投资决策的四项原则
n 风险与收益平衡 n 货币有时间成本 n 现金以流量计算 n 超额利润平均化
买方
卖方
社会
机构
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企业融资，战略战术
n 权益融资，砍腿换车；信用融资，寅吃卯粮； n 金融租赁，借鸡生蛋；买方信贷，贸易补偿； n 资产信托，表外融资；整合资源，空手套狼； n 零存整取，蓄水滴灌；股权质押，典手借枪； n 一夫二妻，一胎双子；市场孵化，凭奶认娘； n 围点打援，以两搏斤，项目融资，画饼赊账；