国内房地产融资趋势及项目融资分析
房地产项目融资风险评价分析
房地产项目融资风险评价分析王军;杨光【摘要】项目融资作为一种重要的国际金融工具应用于商业房地产领域,是一种全新的探索.随着我国经济体质改革的不断发展和深入,我国房地产行业不断发展,已经逐渐成为我国经济发展的重要支柱之一,也越来越受到国内外的关注.目前,我国房地产项目融资方式众多,但仍然存在许多融资风险问题.这些风险可能最后导致整个项目的失败,给我国经济带来很大损失.房地产项目融资风险大且复杂,但是可以通过对房地产项目融资风险进行总结,并建立模糊评价模型进行风险分析.运用模糊综合评价方法对商业房地产项目融资风险进行评价是一个多目标、多层次、结构复杂和因素众多的大系统,能够对房地产项目融资风险做一个很好的诠释和解析,作为房地产项目选择融资方案的重要依据,可为房地产项目融资减少不必要的损失.%The project financing was a kind of important international financial tools,used in commercial real estate field,and was a kind of brand-new exploration.With the continuous development and deepening of economic restructuring,the develop-ment of China's real estate industry gradually became an important pillar of China's economic development,and was paid close attention by domestic and foreign personnel.Currently,there were many financing ways of the real estate project,but there were still many problems in financing risks which finally led to the entire project failure and brought great loss to China's economy.The real estate project financing risks were large and complex,but the fuzzy evaluation model could be established to analyze the risks through the summary on the financing risk of real estate project.The use of It was a large system of amulti-objective,multi-level,complex structure and factors to use fuzzy comprehensive evaluation method to evaluate the financing risk of commercial real estate project,and the system could do a very good interpretation and analysis of the financing risk of real estate project.As the real estate project selection,it was an important basis of financing scheme to reduce unnecessary loss for the real estate project financing.【期刊名称】《辽宁石油化工大学学报》【年(卷),期】2016(036)006【总页数】5页(P74-78)【关键词】房地产;项目融资;风险评价;模糊综合评价;内部收益率;净现值;投资回收期【作者】王军;杨光【作者单位】辽宁石油化工大学经济管理学院,辽宁抚顺 113001;辽宁石油化工大学经济管理学院,辽宁抚顺 113001【正文语种】中文【中图分类】F011项目融资是以项目未来收益和资产为融资基础,由项目参与各方分担风险的具有无追索权或有限追索权的特定融资方式。
我国房地产行业融资现状及对策分析
我国房地产行业融资现状及对策分析钱春红(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀314100)摘㊀要:房地产行业由于本身的特殊性ꎬ资金密集型的特点使其对资金需求较高ꎬ需要大量融资ꎮ而随着加大调控政策ꎬ融资难㊁违约问题等现象也越来越突出ꎬ影响到了房地产行业健康发展ꎮ文章先分析房地产行业融资特点ꎬ并对股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资四种渠道进行介绍ꎬ结合目前融资过程中存在的结构不合理㊁成本偏高等问题进行分析ꎬ最后从融资结构㊁融资成本㊁法律体系和融资渠道角度提出相关建议ꎬ希望为房地产行业健康融资提供参考ꎮ关键词:房地产行业ꎻ融资渠道ꎻ融资成本中图分类号:F293.3㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀㊀文章编号:1671-6728(2022)19-0068-04㊀㊀房地产行业在过去几十年中迅猛发展ꎬ在我国经济的发展占据了重要地位ꎮ作为资金密集型行业ꎬ资金需求量远高于一般企业ꎬ需要借助各种融资渠道ꎮ而从房地产的资产负债率来看ꎬ主要是负债融资ꎬ高负债带来偿债压力等问题ꎮ目前已陆续有多家房地产公司不能按期偿还债务ꎬ发生了一系列债务危机ꎬ因此融资风险的控制对企业的长期生存显得至关重要ꎮ近年来ꎬ随着国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ给该行业带来了很大影响ꎮ贷款审查力度提高使得一些过分依赖银行贷款的企业ꎬ贷款难度加大ꎬ资金断裂ꎬ导致一些项目无法正常开展ꎻ依靠传统贷款模式已无法满足现阶段高资金需求的要求ꎬ市场上也出现了越来越多的融资方式ꎮ因此ꎬ需要对融资渠道进行更深入了解ꎬ并分析存在的问题ꎬ从而为房地产行业提供合理的融资建议ꎮ一㊁房地产行业融资特点房地产行业由于本身的特殊性ꎬ产品不同于普通商品周转速度快ꎬ长建设期带来的资金高投入ꎬ使得房地产行业这种资金密集性企业ꎬ对资金的需求也相对较高ꎬ往往需要大量的融资ꎮ其融资主要表现为以下特点:(一)资金需求量大ꎬ回报周期长一般房地产公司在项目开发阶段ꎬ要购置土地使用权和大量建筑材料等ꎬ需要投入几十亿甚至更多的资金ꎮ从图1可以看出ꎬ2015-2021年我国房地产行业开发投资总额逐年上升ꎬ2021年ꎬ更是达到147602亿元ꎬ比2020增长4.4%ꎻ比2019年增长11.7%ꎬ两年平均增长5.7%ꎮ其中ꎬ住宅投资111173亿元ꎬ比上年增长6.4%ꎮ而且项目从开发到竣工完成持续时间较长ꎬ销售或出租又需要很长时间收回成本ꎬ资金整体回报周期长ꎮ这样的特点也使得行业整体资金需求量远高于一般企业ꎬ仅靠自有资金一般无法完成ꎬ需要通过大量外部融资来满足项目开发ꎮ图1㊀2015-2021年房地产开发投资总额及同比增速86作者简介:钱春红(1988—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ浙江嘉兴人ꎮ主要研究方向:公司治理ꎮ(二)受政策和环境影响大ꎬ财务风险较高近年来ꎬ国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ对房地产行业的开发和销售带来明显影响ꎮ再加上疫情对居民收入的影响ꎬ使得房地产这种高杠杆的行业面临债务违约风险ꎮ据国家资产负债表研究中心测试ꎬ2021年第一季度非金融部门杠杆率161.4%ꎬ企业债务风险ꎬ尤其是大型房企的债务风险更加突出ꎮ2021年一季度资产负债率接近80%ꎻ2018-2021年房地产到期债务从2500亿增加到6500亿ꎮ二㊁房地产行业融资渠道分析目前房地产行业融资主要包括股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资ꎬ具体如图2所示ꎮ图2㊀房地产行业融资渠道(一)股权融资股权融资主要包括发行股票(IPO㊁增发㊁配股)㊁股东出资㊁合作开发ꎮ股权融资与负债相比ꎬ无须偿还本金ꎬ也没有固定股利负担ꎬ财务风险较小ꎮ其中对规模大㊁信誉好的房地产企业会通过上市筹集资金来保障资金流ꎬ一些中型企业也可借壳上市进行融资ꎮ合作开发主要包括引入战略投资者注资ꎬ或者房地产开发商和经营商以合作方式进行联合开发ꎮ股权融资虽然有其优点ꎬ但不可避免的是容易分散控制权ꎮ(二)负债融资负债融资主要包括银行贷款ꎬ发行债券㊁证券资产化㊁信托融资和民间借贷等ꎮ其中银行贷款由于筹资速度较快而且较为便捷ꎬ一直是房地产行业主要的融资渠道ꎬ占总融资的一半以上ꎮ但也容易受政策影响ꎬ随着近年来国家加大信贷政策的调控力度ꎬ银行在房贷等方面也进一步严格ꎬ中小型房地产企业贷款的难度加大ꎮ债券融资尤其是信用债也是负债融资中常用的手段ꎬ期限一般较长ꎬ融资数量较大ꎬ成本也较低ꎬ降低了对银行的依赖ꎬ但其发行条件和门槛也相对较高ꎮ除此之外ꎬ信托融资㊁证券资产化等也让房地产其余有了更多资金来源ꎮ从图3可知ꎬ2021年ꎬ房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元ꎬ同比下降26.3%ꎮ其中信用债全年融资5490.3亿元ꎬ平均发行期3.35年ꎬ发行主体以国企㊁央企为主ꎻ海外债发行2682.9亿元ꎬ平均发行期2.99年ꎻ信托融资5452.7亿元ꎬ平均发行期1.64年ꎻABS融资4026.3亿元ꎬ平均发行期3.56年ꎮ信用债㊁信托成为融资主力渠道ꎻ除ABS外ꎬ其余融资渠道同比均出现不同程度下滑ꎮ图3㊀房地产行业非银类融资2020和2021发行情况㊀单位:亿元(三)销售回款按照购房款资金来源区分ꎬ第一类是购房者自有资金ꎻ第二类是个人住房金融ꎬ包括商业银行个人住房贷款㊁公积金个人住房贷款ꎬ以及违规流入住房市场的消费贷ꎮ这些资金由于限制条件少ꎬ灵活性强ꎬ是企业重要的资金来源ꎮ据了解ꎬ2020年中国住房贷款余额达63.19万亿元ꎬ较2019年增加了7.86万亿元ꎬ同比增长14.2%ꎮ2020年ꎬ住房公积金发放个人住房贷款302.77万笔㊁13360.04亿元ꎮ96(四)供应链融资供应链融资指对工程接包方㊁物料供应商等上游供应商的商业信用融资ꎮ供应链融资主要有两类ꎬ一类是开具商业承兑汇票ꎬ并给予贴息补偿ꎻ另一类是以应付工程款为主的各类应付款ꎮ供应商给开发商提供服务ꎬ开发商拖欠供应商款项ꎬ此时供应商可以通过应收账款和商业承兑汇票去进行融资ꎬ表面上这种方式解决的是供应商融资问题ꎬ实际本质是解决开发商也就是房地产融资问题ꎮ此类融资相对而言效率更高ꎬ但随着监管的加剧ꎬ对融资主体的信用等级要求㊁项目的要求等也在提高ꎮ三㊁房地产行业融资存在的问题(一)融资结构较为不合理虽然房地产行业融资渠道比较多元化ꎬ但很多由于限制条件较为严格等问题ꎮ对大部分中小型房地产公司而言ꎬ除了销售回款和自有资金外ꎬ常用的融资渠道仍是负债筹资尤其是银行贷款ꎬ虽然其较为便捷快速ꎬ但这类贷款容易受到宏观调控影响ꎮ如今政策要求银行对房地产贷款占比要控制在40%以下ꎬ房贷业务收紧ꎬ贷款审查力度提高ꎮ从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看ꎬ截至2021年末ꎬ房地产开发贷款余额为12.01万亿元ꎬ同比增速仅为0.09%ꎮ其中ꎬ国内贷款23296亿元ꎬ比上年下降12.7%ꎮ商业银行出于风控等方面的考虑ꎬ对新增房地产开发贷的发放极为审慎ꎬ开发贷持续收紧的状态目前未有明显的改善ꎮ如果持续状态下将使得大部分房地产企业贷款难度加大ꎬ导致一些项目无法正常开展甚至失败ꎮ(二)融资成本偏高ꎬ债务违约风险加大根据融资优序理论ꎬ企业内源融资成本最低ꎬ而房地产项目由于开发周期较长ꎬ所需资金大ꎬ因此需要借助大量外部融资ꎬ这也加大了融资成本ꎬ尤其是银行贷款成本偏高ꎮ再加上项目回收期时间长ꎬ又加大了负债到期还本付息的压力ꎬ一旦中间资金链断裂ꎬ违约风险增加ꎮ进入2021年以来ꎬ房地产行业陆续发生了一系列债务危机ꎬ尤其是受到信贷收紧和疫情等因素影响ꎬ2021年下半年ꎬ商品房销售明显降温㊁土地市场成交面积大幅回落ꎬ多家房地产公司不能按期偿还债务本金或利息ꎬ出现流动性危机ꎮ华夏幸福首先触发债务危机ꎬ其银行贷款等债务逾期本息合计高达52.55亿元ꎮ泰禾㊁蓝光㊁阳光100相继构成债务违约ꎬ恒大也爆出了债务危机ꎮ2021年ꎬ四大行的房地产业贷款额占贷款总额5.7%ꎬ比2020年下降0.4个百分点ꎮ但房地产行业却 贡献 了四大行12%的不良贷款ꎮ2021年ꎬ四大行的房地产行业不良贷款合计1102亿元ꎬ比2020年增加了4.3个百分点ꎬ2021年房地产行业整体出现债务违约增加的特点ꎮ(三)融资法律体系不完善房地产行业在经济发展中ꎬ一直处于比较稳步快速发展状态ꎮ但是针对这个行业融资的法律法规并不健全ꎬ虽然可能少部分有涉及ꎬ但仍处于相对缺乏状态ꎮ从现有的法律法规中尤其是相关的公司法㊁银行法等不难发现ꎬ目前对融资或者房地产信贷方面的条款几乎很少ꎬ无法跟上房地产多元化融资需求的要求ꎮ比如银行贷款融资时ꎬ政府往往采取宏观调控的政策手段ꎬ但实际操作过程中ꎬ可能会遇到一些问题而无法满足要求ꎬ得不到有效解决ꎬ产生各种矛盾ꎬ增加融资难度ꎮ另外ꎬ现有的法律法规中漏洞较多ꎬ也存在不够健全ꎬ无法涵盖融资各领域ꎮ比如在房地产社会信用融资和担保方式获取资金方面ꎬ由于相对应的法律法规较为薄弱ꎬ无法进行有效约束ꎬ一些企业可能会伪造信用等级资质来谋求银行贷款审批来得到融资ꎬ这也加剧了房地产融资的风险ꎮ四㊁房地产行业融资建议(一)调整融资结构ꎬ建立不同层次融资体系目前房地产行业资产负债率偏高ꎬ过分依赖银行贷款的情况下会对未来发展产生极大资金限制ꎮ因此结合目前企业现状和国家政策ꎬ应合理调整融资结构ꎬ适当减少负债ꎬ并通过各种渠道提高股权融资ꎮ当然应根据企业项目实际需求来判断ꎬ不能 一刀切 ꎬ结合项目期限长短和资金量大小来组合ꎬ另外对不同层次的企业制定合适的融资体系ꎮ比如ꎬ中小企业由于本身实力较为薄弱ꎬ通过依靠自身进行上市07融资较为困难ꎬ可以选择借壳上市或者直接增资来达到股权融资ꎬ或者可以与其他公司联合开发ꎮ对上市公司而言ꎬ利用增发㊁配股等方式达到再融资ꎬ或者借助集团内其他单位资金配合融资ꎮ(二)降低融资成本ꎬ完善风险防控机制鉴于目前房地产行业融资成本较高ꎬ违约风险大问题ꎬ可以根据融资优序理论ꎬ应尽可能多渠道借助内源融资ꎬ同时调整长短期负债比例ꎬ过多选择短期银行借款ꎬ而忽略项目回收期ꎬ会增加企业到期偿债压力ꎮ如果一味选择长期债券等负债方式ꎬ也会增加融资成本ꎮ因此应根据项目周期和企业实际资金情况来做调整ꎬ多种组合方式结合ꎬ尽量避免单一融资ꎬ降低成本ꎮ由于一些企业没有制定科学的预算ꎬ往往只是完成数据内的考核ꎬ因此需要运用全面预算管理体系ꎬ对长短期需求做好资金预算ꎬ控制现金流ꎬ合理规划每笔资金ꎬ建立与实际开发项目匹配的预算模式ꎬ并要求全过程跟踪并及时反馈ꎮ另外ꎬ建立独立的风控部门和风控预警系统ꎬ进行项目风险测算ꎬ通过定量分析确保项目的可行性和科学性ꎬ提前防范风险并建立预警机制ꎬ通过各环节的实时风险监控ꎬ使企业能在复杂的融资环境中增加预警措施ꎬ来降低融资过程中出现的风险ꎮ(三)完善融资市场制度ꎬ健全法律法规房地产行业有序健康融资的前提是需要有一个完善的市场制度ꎬ目前市场除了依靠利率㊁价格等方式来宏观政策导向以外ꎬ还应找到市场导向为主的融资市场ꎬ缓解房地产企业资金压力ꎬ并建立企业诚信体系ꎬ对违约失信企业进行惩罚和融资限制ꎬ降低银行不良贷款率ꎮ完善个人信用的后续跟踪ꎬ除了加强前期个人贷款和信用情况等调查外ꎬ后续的还款和个人资产情况等也应加强跟踪ꎬ确保现金流的安全及时回流ꎮ另外ꎬ应该对现有的房地产融资法律法规进行优化ꎬ对存在矛盾的地方或者已经落后的要及时调整ꎻ同时随着各种新融资方式的出现ꎬ与之相配套的法律法规应该对这部分的空白进行填补ꎬ避免出现混乱ꎬ防止法律漏洞ꎬ关注融资合法化ꎬ加强法律监管ꎮ通过健全法律法规ꎬ规范融资流程ꎬ来实现房地产行业健康融资ꎮ(四)创新融资方式ꎬ扩宽融资渠道房地产企业投资项目的开发资金来源主要取决于融资渠道ꎬ因此企业自身应避免单一融资ꎬ借鉴国外ꎬ加强融资方式的创新ꎬ如信托融资㊁夹层融资等ꎬ利用社会上闲散资金ꎬ使普通百姓成为直接投资人ꎬ参与项目开发的收益分成ꎬ当然这些需要完善的法律作为基础保障ꎬ否则会加大普通民众的风险ꎮ同时企业要加强与政府的沟通ꎬ及时收集获取信息ꎬ和国家政策保持同步ꎬ积极参与国家支持项目ꎬ比如在能力允许范围内主动投入安置房民生工程㊁ 一带一路 等项目ꎬ获取政府在融资方面的优惠扶持政策ꎬ扩宽融资渠道ꎮ总之ꎬ结合企业自身情况ꎬ制订详细计划ꎬ尽量选择与相符合的融资模式ꎬ合理挖掘开发融资方式ꎬ多元化融资ꎬ来降低投资风险和融资成本ꎮ参考文献:[1]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[J].商讯ꎬ2021(11):83-85.[2]石密艳ꎬ孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[J].中国市场ꎬ2021(8):78-79. [3]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[J].纳税ꎬ2020(11):142-143.[4]张瑾.新形势下房地产企业融资策略研究[J].中国市场ꎬ2022(1):73-74.[5]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[J].消费经济研究ꎬ2020(5):109-110. [6]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[J].财会学习ꎬ2020(6):227-229. [7]王超.房地产企业融资风险及防范分析[J].时代金融ꎬ2020(14):31-32.17。
房地产开发中的信用贷款融资分析
房地产开发中的信用贷款融资分析在房地产开发行业中,信用贷款融资是一个重要的资金来源。
本文将从信用贷款的定义、融资方式、风险控制以及未来发展趋势等方面,对房地产开发中的信用贷款融资进行详细分析。
1. 信用贷款的定义信用贷款是指银行或其他金融机构根据借款人的信用状况、还款能力和担保条件等因素,向借款人提供的一种贷款方式。
在房地产开发中,开发商可以通过信用贷款来筹集资金,用于购买土地、建设房屋等开发活动。
2. 融资方式2.1 商业银行信用贷款商业银行是房地产开发中常用的信用贷款融资渠道。
通过与商业银行建立合作关系,开发商可以申请获得信用贷款,根据开发项目的具体情况和还款能力等因素,商业银行会进行风险评估,最终决定是否放款。
2.2 非银行金融机构信用贷款除了商业银行,开发商还可以向非银行金融机构申请信用贷款。
近年来,随着金融市场的发展和创新,非银行金融机构如互联网金融平台、投资基金等也开始涉足信用贷款领域。
这些机构相对于传统银行更加灵活,审批速度更快,因此受到了一些开发商的青睐。
3. 风险控制在信用贷款融资过程中,风险控制至关重要。
开发商和贷款机构需要注意以下几个方面:3.1 项目风险评估贷款机构在考虑是否放款之前,会对房地产开发项目进行风险评估。
这包括评估项目的市场前景、地理位置、竞争情况等因素,以及开发商的信用状况和还款能力等因素。
通过全面评估项目的风险,贷款机构可以减少不良资产的风险。
3.2 担保措施为了降低信用贷款的风险,贷款机构通常会要求开发商提供担保措施,例如抵押物或保证人。
这样一来,即使开发商无法按时偿还贷款,贷款机构可以通过担保物来要求偿还。
3.3 监管政策与法规在信用贷款融资中,监管政策和法规对于风险控制起到重要的作用。
政府监管部门可以出台相关政策,限制过度融资和高风险项目,并加强对信用贷款市场的监管。
对于开发商来说,遵守法规和政策要求,做好合规管理是降低风险的重要途径。
4. 未来发展趋势随着金融科技的兴起,信用贷款融资也面临着一些新的发展趋势。
房地产开发项目的融资成本及风险分析
金融经济FINANCIAL AND ECONOMIC204房地产开发项目的融资成本及风险分析文/骆静霞摘要:随着我国市场经济体制的不断改革与进步,房地产业也呈现快速发展的趋势,逐步成为我国国民经济发展中的重要经济产业之一,其发展形式的好坏,严重影响我国经济的发展。
但是基于房地产开发行业资金投入量大、运营周期长、等特点,房地产开发企业在项目投资与运行时总是存在着巨大的风险。
其融资能力对于房地产项目是否可以顺利进行有着极其重要的意义。
本文根据房地产开发项目基本原因,浅析其融资成本存在的风险以及解决措施。
关键词:房地产;开发项目;融资;风险房地产开发项目的正常运行需要大量的资金投入,而在我国,房地产开发过程中的资金链时常存在短缺的问题。
所以为使房地产开发项目顺利的开展,房地产企业需要进行及时的融资活动解决资金问题。
虽然在房地产项目开发过程中融资渠道多种多样,但是任何的经济活动都存在着一定的风险,房地产开发项目的融资过程也是如此,融资风险的存在使得企业的融资过程存在一定的阻碍,例如法律风险、投资风险以及与政策相关的风险等,只有深入了解房地产开发业融资过程中存在的各种风险,并且对其产生问题的原因进行了解,对问题进一步解决,才能更好的促进房地产业的发展。
一、房地产开发融资过程中存在的风险(一)房地产开发行业融资渠道较为单一在房地产的开发过程中,其融资过程理论上存在着很多的渠道,但是在具体的融资过程中,很多渠道的融资开展,存在着极大的问题,使的融资渠道单一的情况出现。
很多房地产的融资渠道主要是银行贷款的形式,事实上此种融资方式确实存在着极大的便利,有着融资风险低、成本低、融资过程简单的优点,但是此种融资方式也为企业的带来极大的问题,企业对此种融资方式存在着极大的依赖,大量的银行资金贷款将会对社会金融行业的整体状况带来极大不稳定的情况发生。
当融资风险产生的时候,单一的融资模式会造成房地产开发业的资金链的断裂,阻碍项目的正常运行。
房地产企业融资现状及对策分析探讨
房地产企业融资现状及对策分析探讨近年来,随着我国房地产行业的不断发展,在我国的经济市场中占据了非常重要的地位。
房地产行业的资金筹集成了行业内各企业最重要的工作内容。
对房地产行业融资情况进行分析,探索多元化融资渠道,对房地产行业的长久发展具有重要意义。
为此,文章针对房地产行业融资现状的分析,并提出有效改善现状的对策,以供参考。
标签:房地产企业;融资现状;解决对策当前中国的房地产行业已经完全趋向市场化,传统的融资方式已经不适应房地产的进一步发展,同时融资体系的不健全也会成为制约因素。
在房地产宏观调控背景下分析房地产融资的现实状况和存在的问题,对构建完善有效的融资渠道,促进房地产行业的可持续发展具有重要的意义。
一、房地产企业融资模式(一)传统融资模式房地产融资模式根据不同的融资渠道,可以分为内部融资和外部融资。
内部融资主要是不断地将自己的商业活动所得资金转换成投资资金。
例如,未分配利润、可在短期内收回的应收款和预收款。
内部融资本身具有强大的自主性,具备风险低、成本低的特性。
外部融资有以下几种方式:1、预收房款預收房款,即房地产企业在预售时获得的预收购房定金,是内部融资的一种常用模式。
2、银行信贷银行信贷一直是中国房地产公司的主要融资方式。
房地产公司的融资严重依赖银行贷款。
目前信贷有三种基本形式,分别是日常流动资金贷款、项目开发贷款、抵押贷款。
3、股权融资所谓的“股权融资”指的是一种融资方式,企业股东准备放弃部分企业所有权,通过增加资本引入新股东。
房地产公司的股本融资有三种模式:国内融资、海外市场融资和借壳上市。
除去房地产企业首次公开发行(IPO)获得巨额融资外,上市后再融资也是部分盈利佳、信誉好的企业上市后的不错选择。
(二)新型融资模式1、房地产证券化房地产证券化是将房地产投资权直接转化为债券形式的證券。
从另一方面来说,是直接将投资于低流动性房地产的部分直接转化为资本市场证券交易的过程。
一方面,两种形式的房地产证券化从银行角度看,是金融机构把自有房地产债券分成小单位价值的证券,并将其销售给人民,也就是说卖给投资者,从而在资本市场上能够有效的进行融资。
我国房地产企业债务融资问题及对策建议
我国房地产企业债务融资问题及对策建议近年来,我国房地产市场发展迅速,房地产企业作为市场主体,受到了外界的广泛关注。
然而,随着房地产市场的快速增长,房地产企业面临着巨大的债务压力,尤其是债务融资问题,使得企业发展和运营受到了严重影响。
因此,本文分析我国房地产企业债务融资问题,提出对策建议。
1. 债务规模巨大我国房地产企业的债务规模庞大,一些大型企业甚至债务占比高达70%以上。
此外,部分中小房企的债务规模也不容忽视,许多企业的资金链紧张。
2. 高负债率我国房地产企业的负债率普遍较高,尤其是大型房企,负债率往往超过80%,存在债务水平过高、现金流短缺等问题。
3. 债券违约压力增大目前,中国大型房地产企业债券规模已经达到了2.5万亿,近年来房企的债券违约事件频频发生,加大了债务融资的难度。
房地产企业应该在债务规模、财务结构等方面进行合理的调整,降低负债率。
同时,通过提高企业盈利水平和加强资产管理等措施,增加自有资本的规模,降低对债务融资的依赖水平。
2. 多元化融资渠道房地产企业应该加强与银行、证券、保险、私募基金等多层次金融机构的合作,积极探索多元化融资渠道,寻求更为灵活、多样化的融资方式。
此外,应该加强企业信用管理,提高信用评级,增强市场竞争力。
3. 加强资产质量管理房地产企业应该加强资产质量管理,规范资金运作行为,加强内部控制,强化对重点区域、重点项目、重点客户等的风险管理。
同时,积极探索并加强销售预付款管理,减少盲目扩张和不必要的损失。
4. 改善市场环境政府应该加强对房地产市场的监管,推出更为严格的土地市场规则和房地产税制,防止房地产市场泡沫的发生。
此外,应该促进城市化进程,推动房地产市场的稳健发展,减少企业债务危机的出现。
总之,房地产企业债务融资问题已成为制约企业可持续发展的重要因素。
房地产企业应该通过多种手段加强自身资产质量管理和融资能力,降低负债率,提高自有资本的规模,减少债务融资风险。
政府应该推动市场监管,改善市场环境,促进房地产市场的长期健康发展。
房地产行业融资现状及对策分析
房地产行业融资现状及对策分析房地产行业是国民经济的支柱产业,也是金融体系的重要组成部分。
随着我国经济持续发展,房地产行业的融资需求也越来越大。
然而,面对当前复杂的经济形势和政策环境,房地产企业的融资难题也越来越突出,需要积极寻找解决之道。
一、融资现状当前,房地产企业面临诸多融资难题。
首先是融资渠道受限。
房地产融资主要依赖于银行贷款和债务融资,但由于金融去杠杆和房地产调控政策的实施,银行信贷政策收紧,房地产企业面临较大的融资压力。
其次是融资成本升高。
目前,银行贷款利率逐步上升,债券融资的利率和发债成本也在不断攀升,这都给房地产企业带来了融资成本上涨的困境。
此外,房地产市场的周期性调整和政策风险也加剧了房地产企业的融资难度。
二、对策分析为了解决房地产企业的融资困境,需要采取一系列措施,包括:1、多元化融资渠道。
房地产企业需要寻找更多种类的融资渠道,比如私募股权融资、定向增发股票、并购重组等。
这些融资方式不仅可以有效降低债务压力,还可提高企业的融资效率和多维度融资能力。
2、优化资产负债结构。
房地产企业应该加强资产管理和优化资产负债结构,通过降低负债率,增加资产负债表中的权益融资比例,减少债务融资比例,降低资金成本和风险。
3、加强内部管理和控制。
房地产企业需要加强企业内部管理和风险控制,建立健全的内部控制机制,加强财务管理和预算控制,优化财务结构,确保企业的健康稳定发展。
4、创新金融产品和服务。
房地产企业应该积极创新金融产品和服务,开发新型融资工具,比如资产证券化、租赁融资、股权质押等,来满足融资需求和优化融资结构。
总之,房地产企业需要深入了解现有融资渠道和产品,积极开发新型融资工具,以此来适应当前的市场环境和政策要求,切实解决融资难题,推动房地产行业的可持续发展。
我国房地产企业债务融资问题及对策建议
我国房地产企业债务融资问题及对策建议1. 引言1.1 背景介绍我国房地产市场自改革开放以来快速发展,成为国民经济的支柱产业之一。
房地产企业在发展壮大过程中,面临着巨大的资金需求压力,因而债务融资成为它们获取资金的重要渠道。
迄今为止,我国房地产企业债务融资规模庞大,呈现出蓬勃发展的势头。
随之而来的是一系列问题:债务规模过大、债务结构不合理、融资成本上升等,给房地产企业及整个经济系统带来了不小的风险隐患。
如何解决房地产企业债务融资问题,成为当前亟待解决的重要课题。
在这一背景下,本文将针对我国房地产企业债务融资问题,提出一些对策建议,旨在为相关部门及企业提供参考,促进房地产市场健康发展。
1.2 问题意识房地产企业债务融资问题是当前我国房地产市场亟待解决的难题之一。
随着我国经济的不断发展和房地产市场的快速增长,房地产企业债务规模不断扩大,融资渠道日益单一,债务风险逐渐积聚,给整个市场带来了不小的隐患。
目前我国房地产企业普遍存在着过度依赖银行贷款的现象,导致了融资渠道的单一性。
随着监管政策的不断收紧,银行贷款利率不断上涨,房地产企业的融资成本逐渐增加,造成了资金面临着较大的压力。
房地产企业债务规模不断扩大,存在着较大的还款压力。
许多房地产企业为了追求规模扩张,不顾风险,通过大规模债务融资来支持项目的建设,导致债务规模过大,融资成本过高,还款压力巨大,极易出现债务违约的风险。
我们迫切需要寻找有效的对策,解决当前我国房地产企业债务融资问题,避免金融风险的进一步扩大,保持房地产市场的稳定发展。
【2000字】2. 正文2.1 当前我国房地产企业债务融资情况我国房地产企业长期以来主要依靠银行贷款和公司债券来进行债务融资。
随着房地产市场的快速发展,企业规模不断扩大,对资金需求也越来越大,因此债务融资成为他们的主要融资途径。
根据统计数据显示,我国房地产企业的债务规模逐年递增,2019年末,房地产企业的债务总额已经达到了数万亿元人民币。
房地产开发项目的融资成本及风险分析
房地产开发项目的融资成本及风险分析一、本文概述随着经济的快速发展和城市化进程的推进,房地产开发项目在国民经济中的地位日益凸显。
随着市场竞争的加剧和政策调控的影响,房地产开发项目的融资成本及风险问题逐渐成为业内外关注的焦点。
本文旨在深入探讨房地产开发项目的融资成本及其构成,分析影响融资成本的主要因素,并对项目开发过程中可能面临的风险进行细致剖析。
通过本文的阐述,我们期望为房地产开发企业提供决策参考,为其在激烈的市场竞争中把握融资策略、降低融资成本、有效规避风险提供理论支持和实践指导。
二、房地产开发项目融资成本分析房地产开发项目的融资成本分析是项目可行性研究的重要组成部分。
融资成本的高低直接影响到项目的盈利能力和风险控制。
在房地产开发项目中,融资成本主要来源于贷款利息、债券利息、优先股股息以及普通股股息等。
贷款利息是房地产开发项目中最常见的融资成本。
开发商通常会通过向银行贷款来筹集资金,而贷款利息则是他们必须支付的成本。
贷款利息的多少取决于贷款金额、贷款期限以及贷款利率。
在当前的金融环境下,由于房地产市场的波动性和风险性,银行对房地产项目的贷款利率普遍较高,这增加了开发商的融资成本。
债券利息是另一种重要的融资成本。
一些大型房地产开发商可能会选择发行债券来筹集资金。
与银行贷款相比,发行债券的利率通常更高,因为债券投资者要求的回报率更高。
发行债券还需要支付一些发行费用,如律师费、会计师费等,这也增加了融资成本。
优先股股息和普通股股息也是房地产开发项目的融资成本之一。
当开发商选择通过股权融资来筹集资金时,他们需要向股东支付股息或分红。
优先股股息通常比普通股股息更高,因为优先股股东享有更高的权益保障。
除了上述几种融资成本外,还有一些其他成本也需要考虑,如融资手续费、融资担保费、信用评级费等。
这些成本虽然相对较低,但也不能忽视。
融资成本的计算应考虑到资金的时间价值。
由于资金在不同时间点的价值不同,因此应将融资成本转化为现值进行比较。
浅谈房地产企业融资问题及建议
浅谈房地产企业融资问题及建议房地产行业作为经济领域的重要组成部分,一直以来都是国民经济的支柱产业之一。
随着城市化进程的不断推进,房地产市场也呈现出蓬勃发展的趋势。
由于该行业涉及的资金量较大,因此融资问题一直是困扰房地产企业的一个重要问题。
本文将从房地产企业融资问题的现状、存在的问题以及建议等方面进行探讨。
一、房地产企业融资问题的现状1. 资金需求大:房地产企业在土地开发、建设和销售过程中需要大量的资金投入,包括土地购置、建设施工、装修装饰、广告宣传等费用,资金需求量巨大。
2. 融资渠道单一:目前,房地产企业融资渠道主要包括银行贷款、债券发行和股权融资等,由于国内金融市场对于房地产行业的监管政策比较严格,不少融资渠道并不畅通。
3. 风险较大:房地产行业受宏观经济政策、市场供求等多方面因素的影响,风险较大,一旦出现经济波动或市场调整,将对房地产企业的融资产生较大影响。
房地产企业在融资过程中存在一些问题,主要表现在以下几个方面:1. 融资成本高:目前市场上的融资成本较高,特别是信贷利率较高,对房地产企业的融资成本造成了一定的压力。
2. 财务风险大:由于房地产行业的市场波动性较大,使得房地产企业面临着较大的财务风险,这也加大了企业融资的难度。
3. 银行贷款难:由于国家对于房地产行业的调控政策力度较大,许多银行对房地产企业的贷款审批更加谨慎,导致了银行贷款难的问题。
4. 资产负债率高:由于房地产企业长期以来都是依靠债务融资为主,导致了资产负债率较高,存在一定的偿债压力。
三、建议为了解决房地产企业融资问题,下面提出以下一些建议:1. 多元化融资渠道:房地产企业应该加大融资渠道的多元化发展,包括拓宽融资渠道,积极寻找境内外的融资机会,减轻对于单一融资渠道的依赖性。
2. 提高运营效率:房地产企业应该加大对企业内部的运营效率的提升,通过降低企业成本,提高利润率,增加现金流,从而减少对外部融资的依赖。
3. 加大创新力度:房地产企业应该积极推进企业的创新发展,包括推进工程技术创新、产品销售创新等,增加企业的核心竞争力,从而获得更多的融资机会。
浅谈房地产企业融资问题及建议
浅谈房地产企业融资问题及建议1. 引言1.1 背景介绍房地产行业作为我国重要的支柱产业之一,一直扮演着推动经济增长和城市发展的重要角色。
随着我国经济的不断发展和城市化进程的加快,房地产市场也呈现出蓬勃的发展态势。
随着房地产市场的不断扩大和发展,房地产企业在发展过程中往往面临着资金周转不灵、融资困难等问题,这也成为制约其发展的一大难题。
在当前金融环境下,房地产企业融资面临着诸多挑战和困境,包括信贷政策收紧、融资成本上升、融资渠道受限等。
由于行业特点和市场变化,部分房地产企业的融资运作存在着风险和挑战,需要加强风险防范和规避。
对于房地产企业而言,如何有效地解决融资问题,选择合适的融资渠道,并制定科学的风险防范策略已成为当前亟待解决的问题。
只有通过科学合理的融资方式和策略,房地产企业才能稳健发展,实现长远发展目标。
本文将对房地产企业融资问题进行深入探讨,并提出相应的建议和展望。
2. 正文2.1 房地产企业融资现状分析1. 银行贷款是主要融资渠道:目前,房地产企业主要通过银行贷款来满足资金需求。
银行贷款具有成本低、便利快捷等优点,因此受到广泛应用。
2. 债券市场融资占比逐渐增加:随着我国债券市场的发展壮大,越来越多的房地产企业开始通过发行债券融资。
债券融资相比银行贷款拥有更长的融资期限和更灵活的风险管理方式。
3. 私募股权融资逐渐兴起:部分房地产企业开始尝试通过私募股权融资来解决资金问题。
私募股权融资相对于传统融资方式更具创新性,有助于引入更多的资本和资源。
4. 融资渠道多元化:除了传统的银行贷款、债券融资和私募股权融资,房地产企业还可以通过信托、股权众筹、国有股权转让等方式进行融资,融资渠道日益多元化。
房地产企业融资现状呈现出多元化、创新性的特点。
企业应根据自身发展阶段和资金需求特点,合理选择融资渠道,构建稳健的资金支持体系,为企业持续发展提供有力支撑。
2.2 房地产企业融资问题探讨1. 资金链风险:由于房地产项目需要大量资金投入,并且回款周期较长,一旦资金链出现问题,可能导致项目停工或无法按时完成,进而影响企业的经营和发展。
房地产行业融资现状及对策分析
房地产行业融资现状及对策分析房地产是一个资金密集型行业,融资是其重要的发展方式之一。
目前,中国房地产行业面临着多方面的融资压力和发展挑战,其中包括楼市调控政策的加强、金融监管的收紧、企业负债率的上升等问题。
本文将从现状和对策两个方面,对当前中国房地产行业的融资情况进行分析。
一、融资现状总体看来,房地产行业的融资环境不断趋紧。
截至2021年上半年,全国房地产企业负债率已达到59.6%,处于相对高位。
此外,房地产开发资金成本也在不断上升。
随着市场竞争加剧和政策收紧,房企的融资成本逐步上升。
1、银行贷款收紧今年年初,银行对房地产企业的贷款额度和融资门槛均有所收紧。
国家对房地产市场进行了调控,银行对房地产市场的投资也越来越谨慎,出现了多家银行调整房地产融资规模以及抬高融资要求的现象。
2、信托融资难度加大信托融资是房地产企业的主要资金来源之一,但是目前信托融资难度明显加大。
房地产开发项目的特点是高风险和长周期,而信托机构具有较高的风险忌避特性,对此类项目的融资需求越来越谨慎,追求稳定的投资回报。
此外,近年来,信托机构的监管限制也加强了,出现了不少信托公司被接管或处罚的情况,这也使得房地产企业在信托方面的融资面临一定的困难。
3、债券融资回潮随着社会融资规模的逐步扩大,债券融资对房地产企业来说逐渐变成了一个可靠的融资方式。
伴随着2020年的PPI上涨和宏观经济恢复的势头,债券市场进一步回暖。
截至2021年6月,房地产融资债券(其中包括地方政府融资债)规模超过5.5万亿元,占到债券市场的1/3左右。
二、对策分析房地产行业的融资需要转变思路,减少传统的高杠杆融资方式,提高企业的融资质量和效率。
在此背景下,企业应采取以下对策:1、转型升级,降低融资压力房地产企业应该更多地关注核心业务,提高产品品质和附加值,通过产能升级、销售管控、风险管理等方式降低企业负债率和融资压力。
2、多元化融资渠道针对当前房地产市场的融资市场多元化特点,房地产企业应在不断扩大信托融资、债券获得的融资比重的同时,增加其他金融机构的合作,扩大资金来源渠道。
房地产发展现状及其发展趋势分析
房地产发展现状及其发展趋势分析引言:房地产是国民经济的支柱产业,对于一个国家的经济发展和社会稳定起着重要作用。
本文将对房地产发展的现状进行概述,并分析未来的发展趋势。
一、房地产发展现状1.1 市场需求持续增长随着人口的不断增加和城市化进程的加快,居民对住房的需求持续增长。
特别是在一线和部份二线城市,房地产市场需求旺盛,房价持续上涨。
1.2 城市化进程加快随着城市化进程的加快,人口不断涌入城市,城市土地供应紧张。
这导致了房地产市场供需矛盾的加剧,房价居高不下。
1.3 政府政策调控为了稳定房地产市场,政府出台了一系列政策调控措施。
限购、限贷、限售等措施有效地抑制了房价的过快上涨,但也对房地产市场造成为了一定的影响。
二、房地产发展趋势2.1 住房供给依然紧张随着城市化进程的不断推进,住房供给将继续紧张。
因此,未来房地产市场的发展趋势将会保持较高的需求和价格。
2.2 产业地产的兴起随着经济结构的调整和产业升级,产业地产将成为未来房地产市场的新热点。
各地将加大对产业地产的发展和扶持力度,以促进经济的转型升级。
2.3 绿色建造的推广随着环保意识的提高,绿色建造将成为未来房地产发展的重要方向。
政府将加大对绿色建造的政策支持,鼓励开辟商采用环保材料和技术,以提高建造的能效和环境友好性。
三、房地产发展面临的挑战3.1 资金压力加大房地产开辟需要大量的资金投入,而当前金融环境下,房地产企业面临着融资难、融资贵的问题。
这给房地产市场的发展带来了一定的压力。
3.2 土地供应不足由于城市化进程加快,土地供应不足成为制约房地产发展的主要因素之一。
政府需要加大土地供应力度,以满足市场需求。
3.3 政策调控的不确定性政府的政策调控对房地产市场有着重要影响,但政策的不确定性也给市场带来了一定的不确定性。
政府需要加强与市场的沟通,提高政策的透明度和稳定性。
四、房地产发展的建议4.1 加大土地供应政府应加大土地供应力度,通过土地储备和开辟,增加住房供给,缓解市场供需矛盾。
浅谈房地产企业融资问题及建议
浅谈房地产企业融资问题及建议房地产企业在发展过程中,往往需要面临融资问题。
由于房地产项目投资大、资金回笼周期长的特点,企业往往需要通过融资来支持项目的开发和运营。
融资过程中面临着各种挑战和难题。
本文将从房地产企业融资的现状和问题出发,结合实际案例,提出相关建议,希望对相关从业人员有所帮助。
一、房地产企业融资的现状和难题1. 资金需求大、融资成本高房地产开发项目需要大量的资金投入,包括土地购置、建设施工、装修设计等方面的费用。
由于涉及的资金规模大,而且项目周期长,融资成本通常较高,包括贷款利息、股权融资成本等方面的费用。
2. 融资渠道有限、风险高传统的房地产企业融资渠道主要包括银行贷款、信托融资、债券发行等方式。
随着金融监管政策的收紧,这些传统融资渠道也越来越难以获取。
房地产行业的周期性波动性大,市场风险和政策风险也增加了企业的融资难度。
3. 企业信用和资产质量受限由于房地产行业的特殊性,很多房地产企业的负债率较高,资产负债表上的资产质量也受到了一定的影响。
这使得企业在融资过程中面临信用受限、贷款额度不足等问题,进一步加大了企业的融资难度。
1. 多元化融资渠道房地产企业在融资过程中,应该积极探索多元化的融资渠道,包括但不限于信托融资、私募债融资、股权融资等方式。
企业还可以通过与金融机构合作,发行房地产ABS产品,拓宽融资渠道,分散融资风险。
房地产企业应该通过优化企业财务结构,提高资产质量和盈利能力,增强企业的信用水平。
企业也可以通过与政府合作参与保障房等社会责任项目,在提高企业社会形象的也可以获得相应的政策支持和债务担保。
3. 合理规划融资结构房地产企业在融资过程中,应该合理规划融资结构,均衡利用不同的融资工具,灵活组合不同的融资方式,降低融资成本,减少融资风险。
企业也应该谨慎考虑融资用途和融资周期,确保融资资金的有效利用。
4. 加强与金融机构的合作房地产企业应该加强与金融机构的合作,建立长期稳定的合作关系。
房地产融资年度总结(3篇)
第1篇2023年,我国房地产市场经历了复杂多变的环境,融资环境虽然困难重重,但边际改善趋势明显。
以下是对2023年房地产融资的年度总结。
一、融资环境边际改善1. 融资数据:时隔两年重现净融资。
在房地产金融政策的帮助下,2023年行业实现净融资31亿元,终止了连续两年的净偿还。
其中,开发贷、境内债、股权融资均实现净融资,境外债净偿还,房地产信托净偿还显著收窄。
2. 融资政策:五大主线助力房地产市场平稳健康发展。
2023年,房地产金融政策围绕房企融资、保交楼、三大工程、不动产证券化、住房租赁五大主线持续推进,有效缓解了行业融资困境。
二、政策支持力度加大1. 白名单制为房企融资开闸。
2023年,多家房企被纳入白名单,享受政策支持,融资环境得到改善。
2. 存量资产盘活新突破。
不动产私募投资基金试点备案指引发布,允许基金投资存量住宅及市场化租赁住房项目。
基础设施REITs项目申报推荐工作通知发布,支持消费基础设施发行基础设施REITs。
三、行业风险化解1. 债务重组加速推进。
多家房企完成债务重组,有效化解了行业风险。
2. 信用风险扩散得到缓解。
监管部门加强了对房企信用风险的监控,有效防范了行业系统性风险。
四、展望2024年1. 行业整体到期压力有望明显减小。
随着政策支持力度的加大,房企融资环境将得到进一步改善,行业整体到期压力有望明显减小。
2. 出险房企债务重组有望取得更多进展。
在政策支持下,出险房企债务重组有望取得更多进展,行业风险得到有效化解。
3. 地产金融政策的有力落地。
期待地产金融政策的有力落地,为房地产市场平稳健康发展提供有力保障。
总之,2023年房地产融资环境虽困难重重,但边际改善趋势明显。
在政策支持和行业努力下,2024年房地产市场有望实现平稳健康发展。
第2篇一、融资环境边际改善1. 融资数据方面:2023年,我国房地产行业实现净融资31亿元,终止了连续两年的净偿还。
其中,开发贷净融资4800亿元,境内债净融资184亿元,股权融资344亿元,房地产信托净偿还2028亿元。
浅析房地产企业融资的困境及对策
浅析房地产企业融资的困境及对策1. 引言1.1 房地产企业融资的重要性房地产企业是我国经济发展的重要支撑力量,而融资是房地产企业实现发展的必要手段之一。
房地产企业融资的重要性体现在多个方面。
房地产开发项目需要大量资金投入,包括土地购置费、建筑材料、人工费等各项成本,而这些成本往往是企业无法自行承担的。
融资可以帮助房地产企业实现规模化发展,提高市场竞争力,并在市场上占据更多的份额。
融资还可以帮助企业更好地应对市场变化和风险,保障企业的可持续性发展。
房地产企业融资的重要性不言而喻,它是企业发展的基石,也是企业实现可持续发展的有力支持。
在当前复杂多变的经济环境下,房地产企业需要不断完善融资模式,以适应市场的需求和变化,实现自身的长期发展目标。
1.2 房地产企业融资面临的困境房地产企业融资面临的困境主要包括市场需求下滑、融资成本上升、融资渠道受限等方面的问题。
随着经济下行压力加大,市场需求不断下滑,房地产销售面临压力,导致企业融资需求增加。
受宏观经济形势和政策调控影响,银行信贷政策逐渐收紧,使得融资渠道变窄,企业融资难度增加。
信托贷款等非传统融资方式也受到监管限制,使得房地产企业的融资渠道受限。
股权融资和定增融资虽然可以带来资金来源,但也存在着一定的风险和限制,需要企业谨慎选择。
房地产企业在融资过程中面临诸多困境,需要及时采取有效对策以应对挑战。
2. 正文2.1 宏观经济形势对房地产企业融资的影响宏观经济的增长水平直接影响着房地产市场的供需关系。
当经济增长较快时,市场需求旺盛,房地产项目会更受青睐,融资也相对容易。
而当经济增长放缓或者出现衰退时,房地产市场的需求下降,融资难度也会增加。
宏观经济政策的调控对房地产融资也有着重要影响。
政府通过调整货币政策、财政政策等手段,会影响到房地产市场的融资环境。
如果政府采取紧缩政策,货币供应减少,利率上升,那么房地产企业融资成本将增加,融资难度也会加大。
宏观经济形势的不确定性也会影响房地产企业融资的意愿。
目前我国房地产企业融资现状及成效分析
目前我国房地产企业融资现状及成效分析中图分类号:f832 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2013)02-000-02摘要本文通过总结了目前我国房地产企业融资的现状以及应对国家宏观经济政策的一些措施,提出了自己对于房地产企业融资的一些建议和看法,对其收效进行了分析和评价。
关键词房地产融资企业一、概述近几年,我国经济高速增长,为了确保我国经济持续健康、稳定的发展,政府采取了紧缩银根的货币政策。
紧缩银根的货币政策对银行信贷等产生了一定的影响。
随着我国市场经济的进一步发展,企业已经成为独立自主经营的会计主体和法律主体。
在全球经济一体化背景下,随着企业行为的逐利化、理性化和自主化,面对激烈的国内外市场竞争,企业必须占领市场份额,做大做强,以维系自身的竞争力。
作为资金密集型行业的房地产行业,对银行等金融机构的信贷依赖较大,也受到紧缩货币政策较大的影响,房地产企业融资难度加大。
在这样的情况下,房地产企业应该充分发展现有的融资模式,并对房地产融资方式进行创新,来确保房地产企业的持续发展。
房地产融资是指为了保证整个房地产业经济运动的顺利进行,而发生的融摹资金的经济活动。
和其他融资活动一样,房地产融资包括筹集资金和供应资金这两个基本环节。
筹集资金是供应资金的前提条件,没有资金的筹集,资金的供应就成了无源之水。
从房地产资金运行来看,房地产融资又包括房地产开发经营资金的融通与房地产消费资金的融通两个方面。
二、我国房地产业行业的融资现状房地产业是资金密集型产业,具有高投入、高风险、高产出的特性。
房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持:处于发展初期的开发商需要融资来开发项目;处于发展期的需要融资来维持项目;已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资扩大规模,进一步发展。
因此,如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。
比如一些抵押贴现的票据,债券,立即出售的楼宇,以及在近期内可以收回的各种应收账款,近期可以出售的各种物业的付款,满足长期投资的资金需求,包括股票融资等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
国内房地产融资趋势暨项目融资浅析在国家对房地产贷款和信托分别出台“121号”和“212号”文件后,房地产融资渠道变窄,难度加大。
融资之于公司的重要意义不言而喻。
本文对目前市场上主要融资模式、融资趋势和公司可能的融资方案作一整理、浅析。
一、受限股权融资06年1月1日新修订的《公司法》正式实施,为寻求民间融资打开了新通道———“受限股权融资”。
所谓“受限股权融资”即让民间资金以股权投资的方式投入开发项目,但通过章程对该股权进行权利义务的设置,来限制它的表决权、管理权,从而避免公司管理权的分散。
它的法律依据是新《公司法》第四十三条规定:“股东会会议由股东按照出资比例行使表决权;但是,公司章程另有规定的除外”。
(新公司法在许多条款中增加了“公司章程另有规定的除外”的表述,提高了股东自治权利。
)受限股权融资解决了风险和管理权的矛盾。
出于资金安全的需要,真实持有股权优于股权质押的贷款形式。
但融资方并不希望出资方像真正的股东一样干预项目经营、管理。
通过公司章程中对外来股权的约定,限制出资方的表决权,即可排除项目可能受到出资股东干涉的担心。
根据新修订的《公司法》第三十五条“股东按照实缴的出资比例分取红利;公司新增资本时,股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。
但是,全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。
”的规定,如果出现外来股东拒不退股的情形,可以在股权融资协议中事先约定,融资期满后取消提供资金一方的分红权。
以此迫使提供资金方在能够收回资金及收益的情形下按照约定退股。
作为股权融资的一种方式,受限股权融资的优势即在不分散管理权情况下部分解决了出资者的风险,更提高了公司的资本充足率,为之后的银行融资铺平道路。
其实,之后讲述的委托贷款和夹层融资都可以通过这种形式来操作,或者说是这一形式在信托上的运用。
对于民间资金的直接融资,既可以用委托贷款的形式也可以用受限股权入股的融资方式,两者的资金成本都是双方协商达成的。
二、信托融资在目前,房地产信托主要有抵押贷款类信托和股权类信托。
抵押贷款类信托,以财产或股权担保方式运作,是房地产信托募集的主要模式,这种模式总量大,易复制,容易成功。
股权投资类信托是信托投资公司以股权投资的方式运用信托资金,成为房地产企业股东,并按股权比例获取投资利润。
这种模式的优点是能增加企业的资本金,使企业达到银行融资的条件,但管理权被分散。
还有一种组合型信托,将股权投资和贷款融资加以组合运用,具有较强的灵活性。
05年9月银监会212号文件规定:申请贷款的开发商(指贷款类信托计划)必须“四证”齐全,自有资金超过35%,同时具备二级以上开发资质。
这个文件使信托融资的门槛提高不少。
但信托仍然是值得考虑和选择的融资方式。
信托在串接多种金融工具方面独具优势,一是信托融资具有巨大的灵活性,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品;二是有很大的创新空间,是组合融资、金融创新的核心,可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司。
目前市场上“夹层融资”方式,即属于一种介于股权融资和债权融资之间的信托创新。
“夹层融资”,是一种介于股权与债权之间的信托产品,之所以称为夹层,是因为,从资金成本角度看,夹层融资低于股权融资,它可以采取债权的固定利率方式,对股权人体现出债权的优点;从权益角度,它高于债权,体现出股权的优点。
这样即在传统股权、债权的中增加了一层。
抵押贷款属于传统债务,夹层融资常指不属于抵押贷款的其他债或优先股(类似于前述的受限股权融资)。
夹层融资有灵活性高,门槛低的优势。
它可以根据房地产企业的具体情况来设计,股权进去后符合贷款条件了还可以向银行借款。
夹层融资对项目要求相对低,不要求四证齐全,投资方对股权控制要求相对低,不会深度参予管理。
正因为它绕过了212号文件要求贷款类信托的诸多条件,夹层融资可操作性强。
但相对银行借款来说,成本较高。
REITs(房地产投资信托基金),REITs在欧美的发展十分成熟,但在中国内地到目前还没有一支真正的REITs上市。
真正REITS的出现仍尚待时日。
但香港证监会05年发布了修订后的《房地产投资信托基金守则》,撤销香港REITs投资海外房地产的限制,内地发展商可按《守则》要求成立REITs,注入其内地商业地产项目后赴港上市。
三、委托贷款及创新委托贷款是指由政府部门、企事业单位作为委托人提供资金,由受托人(银行)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放并协助收回的贷款。
这项业务属于银行中间业务,银行收取手续费,不承担风险。
委托人可以是政府机关、企事业单位、其他金融机构,但目前市场上部分银行(如中国银行)不办理个人委托贷款。
委托贷款融资方式因为不是银行的自营业务,所以诸如“四证齐全”之类的限制条件少(但用于固定资产投资项目的贷款须经报政府有关部门批准),门槛低,并且操作方便,银行作为中间人承担着搭桥、沟通和风险控制的责任。
该融资方式可适用于项目的各个阶段,但由于资金的协商利率可能相对较高,运用该借款多为过桥性质。
目前有较多的政府机关和企事业单位(如上市公司和垄断性公用事业单位)有资金富余,委托贷款可以将这些富余资金调向资金短缺行业。
操作的难点在于富余资金的寻找(银行可以充当部分中介作用)和价格的协商。
法律支持通过银行中介的一对一资金借贷关系。
委托贷款的利率由委托人和借款人根据央行统一规定的贷款利率协商。
央行的一年期贷款基准利率为5.58%,已经取消了商业银行的利率浮动上限。
委托贷款的金融创新。
2003底年北京市商业银行与北京今典房产推出了“开发商贴息委托贷款”业务。
所谓“开发商贴息委托贷款”是指,由房地产开发商提供资金,委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款,并由开发商补贴一定期限的利息。
它不同于按揭贷款,不受按揭贷款条件限制,作用在于以弥补“121”文件规定“封顶按揭”造成的资金断裂。
它的基本运作方式是:在取得预售证但尚不能取得银行按揭资格时,开发商先投入一部分预付资金作为贷款本金向购房者提供购房用的委托贷款。
由于开发商委托贷款为房款70%的按揭比例,销售后回笼资金中增加了买房人30%的首付款,如果开发商首笔投入1亿元委托贷款,则通过委托贷款开发商首次回笼销售资金E=1/70%=1.4285亿元。
若将该资金再次投入委托贷款的周转,则可再次回笼销售资金2亿元,即融资了1亿元。
这1亿元即可作为公司的自有资金,使得资金链更加的宽余起来。
同时,销售竞争优势显而易见。
四、私募“私募”也是证券发行方式的一种,它只面向少数特定的投资者发售证券。
私募发行对象有机构投资者,如金融机构;或与发行者有密切业务往来的公司;个人投资者;还有海外投资者。
私募发行的最大特点是发行者不必向证券管理机构办理发行注册手续,从而可以节省发行时间和注册费用;另外,私募发行多由发行者自己办理发行手续,自担风险,从而可以节省发行费用。
相对于公募发行证券,私募发行免去了层层审批的麻烦,简化了手续,使得筹资迅速,发行费用低。
但是也有不利的一面,如流动性差,资金成本相对高。
私募可以与前述讲的几种方式进行结合、创新。
有限公司的股东人数限制为五十人,私募人数不能过多,可以借鉴信托的委托起点金额,如每份100万。
私募资金作为股权投资方式投入,可以借鉴受限股权的设计,在私募说明书上即作说明,在章程上做好约定。
私募的流程大体可分为三个阶段:第一阶段是最初接触:准备商业计划书并寄达;首次会面;开始制定时间表;签订私募合同;第二个阶段是发行过程:汇入发行所需运作资金;准备发行文件及推荐材料;完成发行准备;募集资金;第三个阶段是发行完毕:投资人与发行人签订股权协议;发行人收到投资人资金;变更公司注册等法律文件。
整个私募的过程大约需要3-5个月,但也要视具体情况而定。
私募融资正在成为企业融资的新渠道,随着市场的发展将会进一步扩大。
2002年仅向海外投资者私募的金额就高达几十亿美元,国内投资者也大幅增加了通过私募渠道进行的投资。
私募是一个较有吸引力的融资渠道。
五、海外资金海外资金的来源和流入方式主要包括:海外人士、地产基金直接购买内地房地产;外资银行、基金通过信托各种途径贷款给内地企业用作房地产投资或直接投资;香港的房地产基金直接投资。
2002年取消了内销房和外销房的差别后,境外的机构和个人投资购买中国的房地产业没有政策限制。
目前海外地产基金在国内投资大多选择规模较大的房地产企业,并且对其项目、信誉、财务状况审查严要求高。
香港房地产投资信托基金(REITs)领汇于05年11月上市,这支基金被允许投资香港以外的房地产项目,内地企业可以赴香港通过该基金融资。
六、其他融资模式联合开发。
短期融资券。
2005年5月央行《短期融资券管理办法》出台。
短期融资券只对银行间债券市场的机构投资人发行,只在银行间债券市场交易,不对社会公众发行。
企业的短期融资券余额不超过企业净资产的40%。
融资券发行由符合条件的金融机构承销,企业不得自行发行。
短期融资券最长期限不超过365天,具体期限自定。
短期融资券具有低利率、周转快、期限灵活的特点,是公司短期融资的选择之一。
但短期融资券市场是全国统一市场,能取得发行资格的多为上市公司和大型的企业集团,且发行金额巨大,05年5月发行的七支短期融资券总共融资金额就达109亿元之多。
普通房地产公司仍难以采用该融资模式。
融资租赁。
房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后,由出租人向房地产销售一方购买该房屋,并交给承租人使用,承租人交付租金。
该融资方式运用于销售阶段。
融资租赁的延伸还有售后回租、售后回购等。
如:将自有物业卖给金融租赁公司,并约定售后一定期限回购,而金融租赁公司再将收购该物业形成的应收款卖给银行(保理业务)。
这样房地产最终实际完成了从银行的融资。
融资成本较直接抵押贷款要高,在直接向银行办理抵押贷款受到限制的情况下可以运用。
保理业务目前在股份制商业银行开展较多。
票据融资。
即开据一定比例保证金的承兑汇票,然后在贴现市场贴现。
目前贴现市场上最低月利率在2‰以下,在计入保证金敞口部分融资成本和保证金存款收益后综合成本在4-5%左右,保证金越低成本就越低。
开具承兑汇票从严格程序上需要交易的发票,而且票据融资属短期融资,需要不断滚动运转。
IPO上市、买壳上市。
须组建股份有限公司,IPO(首次公开募集股票)条件严格,等待漫长。
买壳上市要有一定的资金实力,较IPO可行,但融资依靠重组后的新股配售,有一定的不确定性。
在公司持续发展下可以运用。
在现实操作中,如信托、地产基金、短期融资券等高级形态的融资模式往往被上市公司等大型企业集团所垄断,普通规模房地产企业因受规模、资信等限制难以采用。
而银行融资、委托贷款、夹层融资等途径也往往因当地金融环境不同而使适用性受到限制。