房地产公司法律法规知识培训

中华人民共和国仲裁法
本法核心了解两项内容：
1）仲裁的法律特征
2）仲裁与诉讼的区别
仲裁的法律特征
第二条：平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷， 可以仲裁。
提示：仲裁适用于民事经济财产纠纷。 第五条：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁 协议无效的除外。
经典案例
李先生和何小姐为夫妻，婚后他们买了一套房子，采用一次性方式购买，合同 署名为李先生。婚后三年双方协议离婚，何小姐向李先生提出其拥有该房屋一半
财产权利的主张，这时突然有一个王先生跳出来说这套房子李先生已经在1年前
将该套房屋卖给了他。这一年李先生和何小姐住在该房屋是因为王先生将房子租 给了李先生一年。
來。小李好心把钥匙拔下來,本想把钥匙交給学校的警卫室,但他想起自己要回家一 趟, 不如就借用一下吧!他估计了时间，大概半小时内就可以回来了 ,到时在把钥匙 交到警卫室，机车的主人估计不会知道自己的车子被人借骑过过？ 结果，在骑车回家的路上,刚好碰上警察巡检,警察先生要求小李拿出驾照，沒有驾 照的小李慌了神,向警察先生解释,他只是借用一下这部机车而已,并沒有要偷窃的 意思，警察半信半疑……
法 律、法 规 培 训
首先， 有三个法律小故事与大家分享， 让我们共同体会一下法律与生活的密切关联
故事1
某天早晨8点多,张女士刚起床，就听院里一片嘈杂：原来是他们院子一个老爷子由于 年岁已高，反应稍慢，骑自行车压了别人的一条小狗，牵狗人不依不饶；非得逼老爷 子赔偿。 其实也没有大问题，就是稍稍碰了那条小狗一下！张女士看到这种情况就穿衣下了楼， 问清了压狗的时间后； 对那人说：“第一；我们需要你出示合法的养犬证、第二；您遛狗的时间不对，辽宁 省有关法律规定是晚7点以后至第二天早7点之前！第三；您应该庆幸的是您的狗没有 把老爷子晃摔了，否则后果您自己合计吧！”听了张女士的话，牵狗人也自觉理亏， 搭讪了几句就走了！
从这个故事可以看出：多掌握点儿法律常识；确实可 以达到大事化小，小事化了的目的！
故事2
王先生在外地工作，很少回家，一天，王先生的父亲打来电话说：“昨天，我和 你二叔因为自留山的划分问题大吵了一架，你二叔说准备找人揍我。”过了几天， 父亲又来电话：“我和你二叔因堂屋问题又吵架了，我准备揍你二叔一顿，他也 太过分了，就算坐班房我也豁出去了。” 王先生一听事情越来越恶化，赶紧说：“爸，你千万不能急，打人是要负刑事责 任的，打伤了还得承担损害赔偿责任，兄弟之间的事还是和解为好。您说的问题 都属《民法通则》调整的范畴，里面还涉及到《继承法》的有关法条……” 王先 生对父亲详细讲解了相关法则，希望他和二叔能通过法律途径解决纠纷。 两个月后，父亲来信说：“我与你二叔的纠纷是用法律手段解决的，大家都没啥 异议。近些日子，我们的关系也越来越好了。”
中华人民共和国消费者权益保护法 本法核心了解三项内容：
1）消费者权益保护法的核心释意
2）商品广告、样品的法律运用
请问何小姐是否可以要回该套房子一半的财产权利？
中华人民共和国继承法
本法核心了解继承的顺位关系及遗嘱： 继承的顺位关系 第十条 遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一 顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
中华人民共和国合同法
本法核心了解二项内容： 1）合同当事人的法律地位 2）格式合同
合同当事人的法律地位
第三条合同当事人的法律地位平等，
一方不得将自己的意志强加给另一方。
经典案例
李先生看中郑州房地产公司开发的小区，在签订买卖合同的时候，李 先生发现合同中存在不利于自身的条款，要求调整合同条款，房地产公司 不同意。双方僵持着互不相让。
我们在看房地产买卖合同时， 如何规避“明显丧失公平性”这一原则，体现在哪里？
“以合法的形式，掩盖非法的目的”又如何体现在我们房地产买卖
合同中？
中华人民共和国共和国民事诉讼法
本法了解两项内容： 1）不动产发生民事纠纷由不动产所在地的人民法院管辖（第三十四条 规定） 2）原告承担主要举证义务（最高人民法院的司法解释）
第十八条：有下列情况之一，认定为夫妻一方财产： 1、一方的婚前财产 2、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等 3、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产 4、一方专用的生活用品 5、其他应归一方的财产
经典案例
李先生和何小姐为夫妻，婚前他们买了一套房子，采用按揭方式购 买，合同署名为李先生，首付款也由其支出，并具有出资证明。同 时每月还款是采用李先生工资卡冲抵的方式还款。婚后三年双方协
这个故事说明：法律看似遥远，其实非常贴近生活， 解决的都是和老百姓的日常生活息息相关的事情。
故事3
自从小李考上机车驾照后，平时出门, 不论远近都想骑车去，这天下着大雨,小李 就没有骑车，坐公车上学去了. 中午,小李突然发现下午要交的报告竟然忘带了，就习惯性跑到自己停车的地方 ,
找了半天才想起今天没有骑车来车.这时候，忽然发现有一辆机车的钥匙沒有拔下
《商品房买卖合同》格式文本中，对于因履行合同发生争议的解决方式有两项选择： 其一为选择法院诉讼；其二为选择仲裁委员会进行仲裁。经过本人的办案经历及观察， 发现大多数的业主在签订《商品房买卖合同》时，选择了“仲裁条款”。当这些购房 者在“仲裁条款”上打下勾的时候，其时正是他们选择麻烦的时候。 1、仲裁成本过高。现行法院诉讼费收费标准较低，而仲裁收费却一直未予以改进， 还是按照原来的收费办法执行，同一个标的的案件，仲裁费往往会高于诉讼费一倍以 上。如一个赔偿标的为54000元的案件，法院收费为1150元，仲裁收费却是2800元。 因此，与诉讼相比，仲裁的成本要大于诉讼。而仲裁程序的启动是需要购房者先投入 仲裁费的。 2、仲裁员枉法裁决的可能性大于法官。目前，仲裁机构属于社会居间裁判性制的 机构，只是国家赋予了它裁决的强制效力；仲裁员的任职要求也低于法官，社会和国 家对仲裁员及仲裁机构的监督都不及法院，因此，我认为，仲裁员被收买的成本远低 于法官被收买的成本，仲裁员枉法裁决的可能性大于法官。而更可悲的是，根据目前 现行法律，没有规定表明，一份仲裁裁决书仅因为适用法律错误就可以被撤销。它不 象法院判决，如果法院判决适用法律错误还可以上诉、还可以改判，而仲裁裁决适用 法律错误却不能被撤销。所以，在处于弱势地位的购房者和处于强势地位的开发商、 物业公司之间，要左右一份裁决，是很容易的，而且这份裁决做出之后还让你无话可 说，无处可说，因为仲裁裁决一裁终局，你既不能上诉，又无法撤销。 3、仲裁程序对于调查取证的规定要严于诉讼程序。根据各地仲裁规则，仲裁员可 以取证，也可以不取证
随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，夫妻共同财产的范围在不断地 扩大，共同财产的种类在不断地增加，目前，夫妻共同财产已由原来简单的 生活用品发展到汽车、房产、股票、债券乃至整个公司、企业等，今后还将 出现一些新的财产类型。上述四项只是列举了现已较为明确的共同财产的范 围，但难以列举齐全，因此，作了这项概括性规定。 本条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”这是关 于夫妻如何对共同财产行使所有权的规定。如前所述，夫妻共同财产的性质 是共同共有，不是按份共有，因此夫妻对全部共同财产，应当不分份额地享 有同等的权利，承担同等的义务。不能根据夫妻双方经济收入的多少来确定 其享有共同财产所有权的多少。夫妻双方对共同财产享有平等的占有、使用、 收益和处分的权利。夫妻一方对共同财产的使用、处分，除另有约定外，应 当在取得对方的同意之后进行。尤其是重大财产问题，未经对方同意，任何 一方不得擅自处分。夫妻一方在处分共同财产时，另一方明知其行为而不作 否认表示的，视为同意，事后不得以自己未参加处分为由否认处分的法律效 力。夫妻一方未经对方同意擅自处分共同财产的，对方有权请求宣告该处分 行为无效，但不得对抗善意第三人，即如果第三人不知道也无从知道夫妻一 方的行为属于擅自处分行为的，该处分行为有效，以保护第三人的利益，维 护交易安全，因为在多数情况下，由于夫妻在日常生活中互有代理权，第三 人很难知道夫妻一方的行为是否经过对方同意，也不必知道。此时，一方因 擅自处分行为给配偶造成损失的，应当予以赔偿。
提问：仲裁与我们房地产销售有什么关系？
仲裁与诉讼的区别
第六条： 仲裁委员会应当由当事人协议选定。仲裁不实行级别管辖和地域管辖。 提示：劳动仲裁除外 第九条：仲裁实行一裁终局的制度 第十四条：
仲裁委员会独立于行政机关，与行政机关没有隶属关系。仲裁委员会之间也没有
隶属关系。
提问：买卖合同中仲裁、诉讼的选项实践差异在哪里？
第二十五条: 非婚生子女享有与婚生子女同等的权利，任何人不得加以 危害和歧视。 不直接抚养非婚生子女的生父或生母，应当负担子女的生 活费和教育费，直至子女能独立生活为止。
共同财产的认定
第十七条：婚姻关系需存期内所得下列财产，认定为共同财产 1、工资、奖金 2、生产、经营收益 3、知识产权的收益 4、继承或赠与所有的财产 5、其他应归共同所有的财产
2、宪法是实体法还是程序法？
生活中经常接触到的法律问题？
中华人民共和国婚姻法（2001年）
核心了解两块内容： 1）共同财产的认定 2）共同财产的处置
基础了解两块内容： 1）哪些情况导致离婚，无过错方可申请赔偿 2）婚生子女与非婚生子女具有同等的权利
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
第四十六条：有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权 请求损害赔偿： 1、重婚的； 2、有配偶者与他人同居的； 3、实施家庭暴力的； 4、虐待、遗弃家庭成员的。
请问在座的各位如何看待此事？ 同时如何将此条运用到实际的工作中？
什么是格式合同？
某一行业垄断的存在、交易内容的重复性、交易双方所要求的简 便、省时而事先由合同出具方制定的合同。 格式合同是目前运用最广泛的合同形式。
在座的各位你们所认知的身边的格式合同有哪些？
格式合同撤销的原则
1）明显丧失公平性
2）以合法的形式，掩盖非法的目的
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程
LESSON
讲在前面
什么是法律？
法律与道德的关 系是什么？
法律是道德的底线， 任何一个社会中的自然人 或团体，所必须承担的道 德义务就是法律. 法律是一种道德强制性 保障实施的义务。
（道德的定义是松散的， 法律的定义是标准的、强 制的）
经典案例
“打小报告”
李先生嫉妒王先生的才能，在其领导面前说 王先生的坏话。
版本一： 李先生向领导说王先生想取代 其做领导，同时还说王先生在背 后说领导能力不强，乱决策.
版本二：
李先生向领导说王先生想取 代其做领导，同时还说王先 生在背后说领导黑公司的钱.
请问哪一种属于法律的范畴， 哪一种属于道德的范畴？
法律是一种武器，既然是一种武器，它是不会自己开火的。 了解法律一方面规范自己的行为，另一方面就是要合理的运 用!
经典案例
李小姐深夜下班回家，被一男子非礼,但李小姐羞于此事未 向公安部门保案。
请问大家怎样看这一件事？
法律分类
实体法
指规定具体权利义务内容或者法律保护的具体情况的法律。
程序法
是保障实体法所规定的权利义务关系的实现而制定的诉讼程 序的法律，又称诉讼法。
问题：
1、请举出自己知道的实体法和程序法各包括哪些？
议离婚。
请问何小姐对于这套住房是否享有权益？
共同财产的处置
第十七条：夫妻对于共同财产具有平等的处置权 1、因日常生活所需要处置共同财产的，任何一方均 具有决定权； 2、非因日常生活所需要对共同财产做重要处理决定的，夫妻双方应平等协 商，取得一致意见。双方 不得以不同意或不知道对抗善意第三人。
房地产是属于第一种情况还是第二种情况？
如果小李能向承辦的法官证明他并没有不法的意图,而且法官相信他 的说词,那么他的行为就不会处犯刑法上的普通盗窃罪。但因为有无 不法的意图是属于个人的主观意识，要举证说明自己没有不法的意图 是很困难的。 所以，只要不是自己的东西，最好都不要借用或替人看护，以免惹祸 上身却不自知。不要因为无知而触犯了法律。