物业管理服务与费用评估标准

北京高校物业经管服务及费用评估规范

2007版

编制说明

为推进北京高校后勤社会化改革，规范物业经管服务及相应收费规范，根据北京市有关法规及收费办法，结合北京高校实际，由北京高校物业经管专业委员会、公寓经管专业委员会、服务专业委员会讨论，制定此规范，建议北京各高校参照执行。

为了便于理解和把握，现就有关编制要点做以下说明：

一、分类

“指导规范”共划分为16大项门类经管服务，其中包括：消防治安、教案楼办公楼学生公寓保洁、教案楼办公楼学生公寓综合经管、校园环境绿化保洁、供配电运行维护、电梯运行维护、二次供水运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、供暖运行维护、空调运行维护、教案楼办公楼学生公寓房屋及设施设备小修维护、邮政服务、特约服务、企业经管、校园住宅区物业经管服务。

二、编制的指导思想

1、在编制中，凡与国家或北京相关法规接近的门类，依据法规编制规范。本规范编制共引用法规6份，涉及经管服务8项；

2、在编制中，凡没有国家或北京相关法规可借鉴的文件，依据高校后勤经管服务实际并广泛征求意见的基础上编制规范,包括：消防治安、教案楼办公楼学生公寓保洁及综合经管、供配电运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、空调运行维护、邮政服务、特约服务、企业经管，共计10大项；

3、在门类划分及表格设计上，尽量做到细化、量化，使大多数经管人员和操作人员易于理解、掌握和实际运用，如清扫、保安、供暖等项，是按面积配置人员，再按岗位设计人工费率；楼管、中控是按数量、行规配备人数，再按岗位设计人工费率。这种设计方法直接反映了运行成本；

4、将执行劳动法增加的费用纳入人员成本核算，包括：工资、社会保险、加班费；

5、学校提供的经营性资产不纳入“指导规范”体系。需要指出的是，物业经管服务不是不要经营开发，而是要把经营性资产与物业费严格清晰地分开。经营性资产应该实行托管，通过招投标承包上交经济任务。

三、适用范围

“指导规范”适用于北京高校除餐饮、外事接待以外的后勤经管服务，并作为指导性文件参照执行，不做

硬性规定。

四、注意事项

1、人员费用包括：培训、电话、工资、保险、劳保、加班等费用，不含住房费；

2、 2006年北京市最低工资规范为640元/月；

3、人员费用适用于社会招聘的务工人员，并根据北京市公布的平均工资增幅相应进行调整；

4、所列收费规范如没有特殊标注均视为按年度计算,所列面积如果没有特殊标注均视为建筑面积；

5、学校应向物业经管单位提供所管服务面积的4 — 6‰的经管用房；

6、“指导规范”解释权为北京高校后勤研究会物业专业委员会，并将在实际运用中作补充修改。

北京市教育委员会

2006年9月

注：1、消防探头、消火栓、消防水泵、消防水箱、消防管道等消防系统的经管维护费用由消防主管机构另行制定；

2、巡检面积按建筑面积计量；

3、材料费用包含：通讯器材、记录本、笔、手电及电池等费用。教案楼、办公楼、学生公寓保洁

注：1、教案楼、办公楼、学生公寓保洁按实际保洁面积计量；

2、外墙清洗面积按建筑面积计量，费用为工料费；

3、多媒体设备经管服务收费规范由设备主管机关另行制定；

4、材料费用包含：扫帚、清洁剂、玻璃器、毛巾、垃圾袋、洗衣粉等日常保洁耗材费用；

5、高档教案、办公区及室内实行特约保洁服务，费用由双方协商制定。

注：1、材料费用包含：通讯器材、记录本、笔、手电及电池等费用；

2、楼管员要求大专学历。

注：1、绿化二级养护面积按实际绿化养护面积计量，费用为工料费；绿化养护费的制定参照京政发[2001]14号文件核算（6.5-8.5元/㎡.年）。

注：1、道路保洁面积按实际清扫保洁面积计量；

2、垃圾楼、站的大、中修费用另报专项；

3、化粪池清掏费的制定参照《北京市普通居住小区物业经管服务收费规范》，面积按建筑面积计量；

4、垃圾清运费的制定参照京价（收）字[1999]第253号文件核算（25元/吨）。

注：1、变电所材料费用包含：变电所设备易损部件更换费、保洁耗材费、变电设备检修、实验费等，不含大、中修费用；

2、630KV A以上（含）变电所运行维护参照《北京地区电气规程汇编》核算（每班值班人员不少于2人）；

3、11万KV自管电站材料费用在上列规范基础上适度上调。

注：1、二次供水运行维护面积按建筑面积计量；

2、运行维护费参照京发改[2005]2662号文件制定（0.1元/㎡.月）。

2、供暖运行维护最低配置8人/站；

3、供暖承包制收费规范：燃气供暖为30元/120天.㎡；燃煤直接供暖为16.5元/120天.㎡；燃煤间接供暖为19元/120天.㎡；供暖时限超出120天，费用相应递增；根据市场能源费用变化，供暖费用相应调整；

注：1、空调运行维护面积按建筑面积计量；

2、主机维护费用指机组的维护费用，系统维护费用指除机组外的空调设施设备的维护费用；

注：1、面积按建筑面积计量；小修指及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏，以保持房屋原有完损等级的日常养护；

2、小修材料费包含：日常耗材费用及零修费在500元/件以下的小修材料费用；

3、房屋及设施设备小修维护参照京房地修字[1998]第799号文件、《北京市普通居住小区物业经管服务收费规范》文件核算（3.54元/㎡.年）；

4、教案楼、办公楼及学生宿舍家具维修协商计费；

5、房屋及设施设备小修维护不含电梯、供暖、空调、电话、二次供水、自备井；

6、高档楼区小修维修费用参照《北京市普通居住小区物业经管服务收费规范》文件核算（4.72元/㎡.年）；