2013年房地产估价师《理论与方法》真题及答案解析
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-93
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-93单选题11.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。
买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方( )元/m2。
A.2020.80B.2214.29C.2336.45D.2447.3712.某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为( )元。
A.2400B.2580C.2607D.276013.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。
则该可比实例在2005年9月末的价格为( )元/m2。
A.2938B.2982C. 3329D. 337914.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2.如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。
A.-100B.-50C.50D.10015.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。
A.交通拥挤B.建筑技术减少C.城市规划改变D.自然环境恶化16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-58
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-58单项选择题1、一套建筑面积为100m2，单价为12000元/m2、总价为120万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40万元，第二期于第一年年中一次性支付40万元，第三期于第一年年末一次性支付40万元，则此房地产的实际单价为()元/m2。
(年折现率为5%)A、12000B、11904C、11810D、117132、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。
假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为()元/m2。
A、3439B、3473C、3508D、36083、在新建商品房销售价格中，一般可以反映所销售商品房总体价格水平的是()。
A、起价B、标价C、成交价D、均价4、拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的价格称为()。
A、保留价B、起拍价C、评估价D、应价5、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。
A、都是价格，用货币来表现B、都有波动，受供求因素的影响C、都是按质论价D、都受区位因素的影响参考答案1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。
实际总价=40+40/(1+5%)0.5+40/(1+5%)=117.13(万元)，实际单价=117.13÷100=11713(元/m2)。
参见教材P107。
2、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4500-500/1.08-500/1.082-4500×3%=3473元/m2。
参见教材P108。
3、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是起价、标价、成交价和均价。
均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
参见教材P109。
2013房地产估价师房地产估价理论和方法真题
2013年房地产估价理论与方法试题一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是( )。
A．掌握的估价信息不同B．遵循的估价原则不同C．履行的估价程序不同D．估价对象的状况不同2．根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( ) 划分。
A．行政区域B．估价目的C．估价对象规模D．价值类型3．在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据( )来选取。
A．估价假设和估价原则B．价值类型和估价结果C．估价程序和估价方法D．估价目的和估价对象4．房地产利用中存在外部性，这体现了房地产( )的特性。
A．不可移性B．独一无二C．相互影响D．用途多样5．关于房地产互补品的说法，正确的是( )。
A．商业用房与工业用房是互补品B．新建商品房与存量房是互补品C．经济适用住房与普通商品住房是互补品D．郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品6．某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000㎡的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
目前市场上类似办公楼的年租金为360元/㎡（建筑面积）。
该类房地产的报酬率为10qo，目前该承租人权益价值为( )万元。
A．39. 48 B．40. 67C．41. 81 D．46. 847．某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000 元/㎡，预计一年后涨至10500元／㎡，每年末租赁净收益为40000元／套。
年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为( )万元。
A．93. 26 B．93. 43C．98. 11 D．98. 288．关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是( )。
2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 【圣才出品】
2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
A．掌握的估价信息不同B．遵循的估价原则不同C．履行的估价程序不同D．估价对象的状况不同【答案】A【解析】在实际中，不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估，得出的评估价值往往有所不同，而且与实际成交价格常常有差异，甚至差异较大。
这就产生了估价准确性的问题。
即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。
因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
2．根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
A．行政区域B．估价目的C．估价对象规模D．价值类型【答案】B【解析】房地产估价机构资质等级由高到低分为一级、二级、三级、暂定期内的三级；不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。
3．在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
A．估价假设和估价原则B．价值类型和估价结果C．估价程序和估价方法D．估价目的和估价对象【答案】D【解析】在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。
不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。
另外，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。
鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新，在估价机构内部适用。
4．房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
A．不可移性B．独一无二C．相互影响D．用途多样【答案】C【解析】房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产产生较大和较长久的影响；反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。
{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。
{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。
{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。
{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。
2013年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案与解析
2013年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案与解析一、问答题1 某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。
某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。
注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。
针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
2 某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。
注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?2 张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。
某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。
经了解，普通住宅的市场租金为5000元／月，酒店式公寓按70000元／年的固定收益委托经营。
张某认为，普通住宅的投资回报率是(5000×12)／1000000=6％，而酒店式公寓的投资回报率是70000／1000000=7％，所以选择购买酒店式公寓。
请问：3 张某的选择是否正确?4 针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?二、单项选择题4 某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。
该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
5 本估价项目最适宜采用的估价方法是( )。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-9
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-9计算题1、某商店的土地使用期限为40年，自2013年8月起计算。
该商店共有两层，每层可出租面积各为2000m2。
一层于2014年8月租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。
附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。
该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%，折现率为12%。
请计算该商场2016年8月带租约出售时的正常价格。
2、某商铺共二层，总建筑面积200㎡。
每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。
该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/㎡，约定每年租金递增率为3%;运营费用率为25%。
根据调查，同类商铺目前层高3.5m 的一层年租金为1920元/㎡，二层租金是一层租金的0.6倍;在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m 的一层租金的1.25倍;该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。
该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。
请计算该商铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。
【参考答案及解题步骤】1、【正确答案】(1)商店一层价格的测算：租赁期限内年净收益=2000×180×90%×(1-25%)×12=291.6(万元)租赁期限外年净收益=2000×200×90%(1-25%)×12=324(万元)V=291.6/10%[1-1/1.13]+324/10%[1-1/1.134]/(1+12%)3=2941.1 (万元)(2)商店二层价格的测算：年净收益=2000×120×90%×(1-25%)×12=194.4(万元)V=194.4/10%[1-1/1.137]=1886.8(万元)。
2013年房地产估价师《理论与方法》模拟试题及答案第三套
一、单选题（每题1分，共35分）第1题：某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每m2建筑面积的价格为()元/m2。
A.1667B.1765C.1875D.2000【正确答案】：B第2题：从卖房的角度看，成本法的理论依据是()。
A.销售状况价值论B.市场供求价值论C.生产费用价值论D.经济花费价值论【正确答案】：C第3题：某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。
拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。
则该地块总价为()万元。
A.98B.52C.54D.103【正确答案】：A第4题：在某商业街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。
根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为()万元。
A.1504B.1404C.1304D.1204【正确答案】：B第5题：用成本法估价房地产时，房屋现值=()。
A.房屋重置价格-房屋年折旧额B.房屋重置价格×房屋成新度C.房屋重置价格-年折旧额×耐用年限D.房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限【正确答案】：B第6题：在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是()。
A.成交价≥最高价≥最低价B.成交价≥最低价≤最高价C.最高价≥成交价≥最低价D.最高价≥最低价≥成交价【正确答案】：C第7题：某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为()m2。
A.1200B.120C.3333D.333.3【正确答案】：A第8题：已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为()万元。
A.112.5B.155.6C.144.6D.132.4【正确答案】：C第9题：用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取()净收益作为估价依据。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-31
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-31判断题1、根据房地产估价的合法原则，目前我国乡(镇)、村企业的土地使用权可以单独抵押。
()2、房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。
()3、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，应包含土地使用权出让金。
()4、不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，估价对象状况一定是价值时点的状况。
()5、在城市房屋征收估价中，当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此价值时点应为未来。
()【参考答案及解析】1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是合法原则。
乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。
以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
参见教材P158。
2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是合法原则。
房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。
参见教材P160。
3、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是合法原则。
评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。
参见教材P160。
4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是价值时点原则。
不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。
参见教材P162。
5、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是价值时点原则。
在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用与产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。
参见教材P163。
[工程类试卷]2013年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析
![[工程类试卷]2013年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/903aa77cabea998fcc22bcd126fff705cd175c14.png)
2024年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 新建重点中学周边的房价快速上涨，表明房地产投资具有( )的特性。
（A）易产生资本价值风险（B）易受政策影响（C）存在效益外溢和转移（D）适于长期投资2 张某以固定租金方式出租其全部的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是( )风险。
（A）政策（B）通货膨胀（C）利率（D）或然损失3 整个投资市场的平均收益率为20％，国债的收益率为10％，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0．4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0．9，写字楼市场的预期收益率为( )。
（A）13．6％（B）14．0％（C）19．0％（D）23．6％4 国有建设用地运用权出让市场是( )市场。
（A）完全竞争（B）垄断竞争（C）寡头垄断（D）完全垄断5 对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育状况的差异和特点的分析，是房地产市场的( )分析。
（A）总量结构（B）产品结构（C）投资结构（D）区域结构6 某城市2024年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业干脆出售量为15万m2，该城市2024年写字楼的吸纳周期为( )年。
（A）0．67（B）0．83（C）1．20（D）1．507 下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是( )。
（A）住房可支付性指数（B）住房价格合理性指数（C）房价租金比（D）量价弹性8 房地产开发项目的财务评价是房地产开发( )阶段的重要工作。
（A）投资分析决策（B）施工打算（C）建设（D）租售9 通过招拍挂方式获得国有建设用地运用权的建设项目，不须要房地产开发企业自行办理( )。
（A）规划看法书(选址)（B）建设用地规划许可证（C）国有土地运用证（D）建设工程规划许可证10 某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采纳的定价方法是( )。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-63
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-63判断题1、房地产内部的配套设施，应属于房地产的实物因素，用地红线外的基础设施和公共服务设施，属于房地产的权益因素。
()2、房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，但是不受制于其所在的空间环境。
()。
3、因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。
()4、房地产具有用途多样特性，现实中房地产的用途可以由其拥有者随意决定。
()5、外部性也称外部效应、外部影响，有利的外部性也成为正的外部性、外部经济。
()6、对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。
()参考答案1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产区位的含义。
用地红线外的基础设施和公共服务设施，即房地产外部的区位因素。
参见教材P55。
2、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是不可移动。
房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、经济社会发展状况、邻里关系等)。
参见教材P60～61。
3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是独一无二。
房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万別。
参见教材P61。
4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是用途多样。
房地产虽然具有用途多样特性，但现实中的房地产用途并不是其拥有者可以随意确定和改变的。
参见教材P63。
5、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是相互影响。
外部性也称外部效应、外部影响，有利的外部性也称为正的外部性、外部经济。
参见教材P64。
6、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产实物状况的描述。
对于房地产开发用地，通常要说明规划总用地面积以及其中建设用地面积和代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积，不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-8
【答案解析】本题考查的是交易情况修正的方法。(10000-1000+800)/1.1=8909(元/平方米)。参见教材P192～194。
A、8000
B、9300
C、9750
D、10000
3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为( )元/m2。
A、100
B、300
C、600
D、900
4、交易情况修正的方法不包括( )。
A、总价修正
B、单价修正
C、分离修正
D、百分比修正
5、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，(甲别墅的装修标准为800元/平方米)，因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价格为( )元/平方米。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-8
单项选பைடு நூலகம்题
1、某套住宅总价200万元，套内建筑面积135m2，套内墙体面积30m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。
A、12120
B、12500
C、13300
D、14810
2、某套住宅建筑面积100m2，套内建筑面积为93m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为10000元，则该住宅建筑面积下的价格为( )元/ m2。
3、【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是统一计价单位。容积率=总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积=6000/3=2000m2;土地单价=1800000/2000=900元/m2。参见教材P189。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-64
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-64判断题1、其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另外有约定的除外。
()2、某宗房地产总建筑面积为1000m2，建筑物的基底面积为400m2，容积率为2.0，则建筑密度为50%。
()3、地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。
()4、国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。
()5、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同;而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。
()参考答案1、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。
其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。
参见教材P49。
2、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
建筑密度=400/(1000/2)=80%。
参见教材P51。
3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。
参见教材P52。
4、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。
参见教材P52。
5、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同;反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。
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2013年房地产估价师考试《理论与方法》真题及答案解析为了让各位考生更好的复习备考，整理了2013年房地产估价师考试《理论与方法》真题及答案解析，供大家参考。
一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是( )。
A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同2.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( )划分。
A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型3.在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据( )来选取。
A.估价假设和估价原则B.价值类型和估价结果C.估价程序和估价方法D.估价目的和估价对象4.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产( )的特性。
A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样5.关于房地产互补品的说法，正确的是( )。
A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品6.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000㎡的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
目前市场上类似办公楼的年租金为360元/㎡(建筑面积)。
该类房地产的报酬率为10qo，目前该承租****益价值为( )万元。
A.39. 48B.40. 67C.41. 81D.46. 847.某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000 元/㎡，预计一年后涨至10500元/㎡，每年末租赁净收益为40000元/套。
年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为( )万元。
A.93. 26B.93. 43C.98. 11D.98. 288.关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是( )。
A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同9.下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是( )。
A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更10.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。
合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为( )。
A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值11.某办公楼的建筑面积为1500㎡，土地面积为1000㎡，目前的房地产市场价值为5000元/㎡，同类土地的市场单价为2200元/㎡。
在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/㎡;装修改造后的房地产市场价值可达6500元/㎡;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/㎡，旧建筑物残值为50元/㎡，新建筑物重置价格为3800元/㎡，新建后的房地产市场价值可达 8000元/㎡。
该房地产的最高最佳利用方式为( )。
A.维持现状B.装修改造C.拆除建筑物作为空地转让D.新建较高标准的办公楼12.谨慎原则主要是评估房地产( )时应遵循的原则。
A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值13.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币( )万元。
A.630.0B.650.0C.661.5D.682.514.采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例( )为基准确定交易情况修正系数。
A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格15.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/㎡，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92.17、90. 08，该类房地产2013年10月的市场价格为( )元/Il12。
A.5110. 51B.5307. 26C.5548. 37D.5638. 1316.某套建筑面积为100 ㎡的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为( )元/㎡。
A.4387B.4398C.4500D.488717.评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/㎡，比正常价格低2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800元/㎡，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%;丙可比实例的成交价格为 8300元/㎡，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/㎡。
假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为( ) 元/2。
A.8157. 60B.8158. 91C.8163. 57D.8164. 8818.某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。
该房地产的收益价格为( )万元。
A.183. 78B.257. 55C.873. 19D.1427. 1619.某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。
该写字楼现在的价格为( )万元。
A.992B.3306C.10014D.1272320.关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是( )。
A.因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制B.承租****益价值可能为负值C.出租****益价值与合同租金及市场租金有关D.承租****益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和21.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。
偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为( )万元。
A.223. 13B.246. 18C.247. 18D.253. 8622.某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5. 6%和20%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。
该综合楼的价值为( )万元。
A.2651. 52B.2667. 75C.2705. 63D.2771. 4923.某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。
该商品住宅项目的成本利润率为( )。
A.15. 96%B.17.05%C.23. 44%D.25. 86%24.某房屋的建筑面积为100㎡，单位建筑面积的重置价格为1000元/12，建筑物自然寿命为45年，残值率为2. 5%。
经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。
假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。
该建筑物的经济寿命为( )年。
A.29B.39C.40D.4525.某办公楼的建筑面积为20000㎡，土地面积为10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年后建成。
目前该办公楼的市场价格为5200元/㎡，土地重新购置价格为4800元/㎡，建筑物重置价格为3200元/㎡，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为( )万元。
A.800B.878C.896D.112926.某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。
预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000㎡，可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/㎡，空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/㎡，空置率为15%，运营费用率为30%。
报酬率为10%，折现率为 12%，该商城开发完成后的现值为( )万元。
A.22253B.23352C.26488D.2779627,关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是( )。
A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显观出来，而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点28.某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。
经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/㎡。
折现率为 10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为( )元/㎡。
A.3939. 93B.4034. 93C.4132. 23D.4231. 8729.假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。
A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发30.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用( )测算。
A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法31.在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的( )。
A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数32.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。