住房商业性贷款和公积金贷款培训课件(ppt 74页)
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例如，外籍人士购房申请贷款，能贷款的银行有：汇丰银行、花旗 银行、渣打银行、交通银行。
2、借款人的年龄。
银行对借款人年龄的要求：一般为18-60周岁。
3、房屋的年龄。
银行对房屋年龄的要求：一般为35年以内。
4、借款人家庭的收入水平。
银行对借款人家庭收入水平的要求：收入是负债的2倍。
5、借款人的征信情况。
3、贷款对象不同。商业性贷款对贷款对象受限比较少，而公积金贷款局 限于缴存所在地贷款或者政策允许条件下的异地贷款。
4、确定具体额度和期限的因素不同。商业性贷款具体额度一般由成交价 和贷款成数确定，期限由借款人规定的范围内自由选择；而公积金贷款 确定额度和期限的因素，除了成交价和贷款成数以外，还包括公积金每 月缴存额、个人或家庭收入等。
（六）目前的商业住房贷款政策
一、首套、2套首付比例及利率折扣 购买普通住宅
套数
最低首付比例 最低利率折扣
首套
35%
基准
购买非普通住宅
最低首付比例
最低利率折扣
40%
基准
2套
60%
1.2
80%
1.2
（六）目前的商业住房贷款政策
二、关于购房套数的认定
住房贷款套数的认定原则上以北京市建委系统查询套数结果为准，下表为北京各银行首套、2套认定标准（银行仍在政策细化中，
（一）个人住房商业贷款的含义
1、个人住房商业性贷款，通俗的说法有住房按揭贷款、 按揭贷款、购房贷款等。
2、个人住房商业性贷款，是指具有完全民事行为能力 的自然人，购买城镇住房时，抵押其所购买的住房，作 为偿还贷款的保证而向银行申请的贷款。
（二）住房商业性贷款与住房公积金贷款的差异
1、利率不同。商业性贷款的利率高，公积金贷款的利率低，例 如2017年7月，25年期商业性贷款利率4.9%，公积金贷款利率 只有3.25%。后者只有前者的2/3。 若以贷款100万元为例，商业性贷款比公积金贷款每月多915元； 总还款额多274 387元。
02
PART 02
第一章-个人住房商业性贷款
住房商业性贷款的资格
※ （一）影响住房商业贷款资格的常见因素有哪些？ ※ （二）房屋年龄的认定 ※ （三）银行要求家庭收入是负债的2倍，如何理解？ ※ （四）若收入证明不足以覆盖月供两倍，可采取什么办法？
（一）影响住房商业贷款资格的常见因素有哪些？
1、借款人的国籍。
可能会有调整）
借款人家庭住房
北京
及住房贷款情况
无房、无贷
有1房，无贷款
有1房，有贷款
有2房
无房、无贷
首套
2套
有1房，无贷款
源自文库
首套
2套
2套
拒贷
2套
拒贷
有1房，有贷款
2套
一部分银行可以按照2套
2套
操作/
拒贷
一部分银行拒贷
外地
有2房及以上，无贷款
有2房及以上，有1贷 款
首套 2套
2套
2套
拒贷
一部分银行可以按照2套
2套
操作/
拒贷
一部分银行拒贷
有2房及以上，有2贷 款
一部分银行按照2套 一部分银行可以按照2 一部分银行可以按照2套
操作/
套操作/
操作/
一部分银行拒贷
一部分银行拒贷
一部分银行拒贷
拒贷
*特别说明： 1、已结清贷款记录计算套数，全国无房但有贷款记录，再次购房算二套 2、外地两套及以上未结清房贷，有的银行认定只要有北京购房资质就可以按2套贷款（建行 光大 北京），有的银行拒贷（例： 农行 工行） 3、商住两用房限购，不计贷款套数 4、在2017年3月24日（含）后离婚且离婚一年以内的，计算套数 三、执行节点：2017年3月17日（含）起网签的，按新政执行
银行对借款人征信情况的要求：一般为逾期不能“连三累六”。逾 期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。
（二）房屋年龄的认定
1、查看房产证中的房屋登记表测绘日期，以测绘日期确定 房屋年龄。
2、查看房屋评估报告，以评估报告认定的建成年代，计算 房屋的年龄。 3、到房地产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年 代，计算房屋的年龄。
贷款100万元 25年 等额本息每月还款额 等额本息总还款额
商业贷款 5788元 1736336元
公积金贷款 4873元
1461949元
（二）住房商业性贷款与住房公积金贷款的差异 2、最高额度不同。商业性贷款最高额度由评估价或者网签价决定，评估 价、网签价高，贷款额度也多。而公积金贷款的最高额度，政府管理部 门有限制，各地规定不一样。例如，2017年7月，北京市首套房最高额度 为120万元，二套房为80万元。
（五）购房人申请商业性贷款的办理流程
买卖双方签署 买卖合同
银行面签
支付定金
房屋评估
客户购房资质 审核
交易资金监管
房屋产权核验
网签买卖合同
银行批贷 缴税 过户
抵押登记
房屋查验与交 接
银行放款
以上流程是常见流程，有些事项的前后顺序，并不是固定不变。 例如，房屋评估只需要在银行批贷之前，交易资金监管只需要在缴税之前等等。
（四）申请住房商业性贷款的常见问题
1、贷款资格。也就是，我是否能申请住房商业贷款？ 2、贷款金额。也就是，我能贷多少钱？ 3、贷款期限。也就是，我能贷多长时间？ 4、贷款利率。也就是，我申请的贷款，利率是多少？ 5、还款方式。也就是，我怎么偿还贷款？ 6、每月还款额。也就是，我每个月需要还多少钱？ 7、贷款银行。也就是，我向哪个银行申请贷款？
以上3种方法中，第3种方法认定的房屋年龄，最权威，也 容易被其他各方接受。
（三）银行要求家庭收入是负债的2倍，如何理解？
（三）住房商业性贷款与住房抵押贷款的差异
1、住房商业性贷款的借款人，是即将拥有房屋所有权；而抵押贷款的借 款人，是已经拥有房屋所有权。 2、住房商业性贷款的用途是非常明确的：用于购买指定的住房；而抵押 贷款的用途很宽泛，各种消费（抵押消费贷）或者企业经营（抵押经营 贷）。 3、住房抵押贷款，有些用途，法律法规已经明令禁止，例如，炒股、抄 期货、抄外汇、炒房等。
住房商业性贷款和公积金贷款
2017.09.08
目录
C-0105
第一章 个人住房商业性贷款 第二章 住房公积金贷款
01
PART 01
第一章-个人住房商业性贷款
个人住房商业性贷款概述
※ （一）个人住房商业贷款的含义 ※ （二）住房商业性贷款与住房公积金贷款的差异 ※ （三）住房商业性贷款与住房抵押贷款的差异 ※ （四）申请住房商业性贷款的常见问题 ※ （五）购房人申请商业性贷款的办理流程 ※ （六）目前的商业住房贷款政策
2、借款人的年龄。
银行对借款人年龄的要求：一般为18-60周岁。
3、房屋的年龄。
银行对房屋年龄的要求：一般为35年以内。
4、借款人家庭的收入水平。
银行对借款人家庭收入水平的要求：收入是负债的2倍。
5、借款人的征信情况。
3、贷款对象不同。商业性贷款对贷款对象受限比较少，而公积金贷款局 限于缴存所在地贷款或者政策允许条件下的异地贷款。
4、确定具体额度和期限的因素不同。商业性贷款具体额度一般由成交价 和贷款成数确定，期限由借款人规定的范围内自由选择；而公积金贷款 确定额度和期限的因素，除了成交价和贷款成数以外，还包括公积金每 月缴存额、个人或家庭收入等。
（六）目前的商业住房贷款政策
一、首套、2套首付比例及利率折扣 购买普通住宅
套数
最低首付比例 最低利率折扣
首套
35%
基准
购买非普通住宅
最低首付比例
最低利率折扣
40%
基准
2套
60%
1.2
80%
1.2
（六）目前的商业住房贷款政策
二、关于购房套数的认定
住房贷款套数的认定原则上以北京市建委系统查询套数结果为准，下表为北京各银行首套、2套认定标准（银行仍在政策细化中，
（一）个人住房商业贷款的含义
1、个人住房商业性贷款，通俗的说法有住房按揭贷款、 按揭贷款、购房贷款等。
2、个人住房商业性贷款，是指具有完全民事行为能力 的自然人，购买城镇住房时，抵押其所购买的住房，作 为偿还贷款的保证而向银行申请的贷款。
（二）住房商业性贷款与住房公积金贷款的差异
1、利率不同。商业性贷款的利率高，公积金贷款的利率低，例 如2017年7月，25年期商业性贷款利率4.9%，公积金贷款利率 只有3.25%。后者只有前者的2/3。 若以贷款100万元为例，商业性贷款比公积金贷款每月多915元； 总还款额多274 387元。
02
PART 02
第一章-个人住房商业性贷款
住房商业性贷款的资格
※ （一）影响住房商业贷款资格的常见因素有哪些？ ※ （二）房屋年龄的认定 ※ （三）银行要求家庭收入是负债的2倍，如何理解？ ※ （四）若收入证明不足以覆盖月供两倍，可采取什么办法？
（一）影响住房商业贷款资格的常见因素有哪些？
1、借款人的国籍。
可能会有调整）
借款人家庭住房
北京
及住房贷款情况
无房、无贷
有1房，无贷款
有1房，有贷款
有2房
无房、无贷
首套
2套
有1房，无贷款
源自文库
首套
2套
2套
拒贷
2套
拒贷
有1房，有贷款
2套
一部分银行可以按照2套
2套
操作/
拒贷
一部分银行拒贷
外地
有2房及以上，无贷款
有2房及以上，有1贷 款
首套 2套
2套
2套
拒贷
一部分银行可以按照2套
2套
操作/
拒贷
一部分银行拒贷
有2房及以上，有2贷 款
一部分银行按照2套 一部分银行可以按照2 一部分银行可以按照2套
操作/
套操作/
操作/
一部分银行拒贷
一部分银行拒贷
一部分银行拒贷
拒贷
*特别说明： 1、已结清贷款记录计算套数，全国无房但有贷款记录，再次购房算二套 2、外地两套及以上未结清房贷，有的银行认定只要有北京购房资质就可以按2套贷款（建行 光大 北京），有的银行拒贷（例： 农行 工行） 3、商住两用房限购，不计贷款套数 4、在2017年3月24日（含）后离婚且离婚一年以内的，计算套数 三、执行节点：2017年3月17日（含）起网签的，按新政执行
银行对借款人征信情况的要求：一般为逾期不能“连三累六”。逾 期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。
（二）房屋年龄的认定
1、查看房产证中的房屋登记表测绘日期，以测绘日期确定 房屋年龄。
2、查看房屋评估报告，以评估报告认定的建成年代，计算 房屋的年龄。 3、到房地产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年 代，计算房屋的年龄。
贷款100万元 25年 等额本息每月还款额 等额本息总还款额
商业贷款 5788元 1736336元
公积金贷款 4873元
1461949元
（二）住房商业性贷款与住房公积金贷款的差异 2、最高额度不同。商业性贷款最高额度由评估价或者网签价决定，评估 价、网签价高，贷款额度也多。而公积金贷款的最高额度，政府管理部 门有限制，各地规定不一样。例如，2017年7月，北京市首套房最高额度 为120万元，二套房为80万元。
（五）购房人申请商业性贷款的办理流程
买卖双方签署 买卖合同
银行面签
支付定金
房屋评估
客户购房资质 审核
交易资金监管
房屋产权核验
网签买卖合同
银行批贷 缴税 过户
抵押登记
房屋查验与交 接
银行放款
以上流程是常见流程，有些事项的前后顺序，并不是固定不变。 例如，房屋评估只需要在银行批贷之前，交易资金监管只需要在缴税之前等等。
（四）申请住房商业性贷款的常见问题
1、贷款资格。也就是，我是否能申请住房商业贷款？ 2、贷款金额。也就是，我能贷多少钱？ 3、贷款期限。也就是，我能贷多长时间？ 4、贷款利率。也就是，我申请的贷款，利率是多少？ 5、还款方式。也就是，我怎么偿还贷款？ 6、每月还款额。也就是，我每个月需要还多少钱？ 7、贷款银行。也就是，我向哪个银行申请贷款？
以上3种方法中，第3种方法认定的房屋年龄，最权威，也 容易被其他各方接受。
（三）银行要求家庭收入是负债的2倍，如何理解？
（三）住房商业性贷款与住房抵押贷款的差异
1、住房商业性贷款的借款人，是即将拥有房屋所有权；而抵押贷款的借 款人，是已经拥有房屋所有权。 2、住房商业性贷款的用途是非常明确的：用于购买指定的住房；而抵押 贷款的用途很宽泛，各种消费（抵押消费贷）或者企业经营（抵押经营 贷）。 3、住房抵押贷款，有些用途，法律法规已经明令禁止，例如，炒股、抄 期货、抄外汇、炒房等。
住房商业性贷款和公积金贷款
2017.09.08
目录
C-0105
第一章 个人住房商业性贷款 第二章 住房公积金贷款
01
PART 01
第一章-个人住房商业性贷款
个人住房商业性贷款概述
※ （一）个人住房商业贷款的含义 ※ （二）住房商业性贷款与住房公积金贷款的差异 ※ （三）住房商业性贷款与住房抵押贷款的差异 ※ （四）申请住房商业性贷款的常见问题 ※ （五）购房人申请商业性贷款的办理流程 ※ （六）目前的商业住房贷款政策