河南省房地产估价技术指引之三 ——估价假设和限制条件运用(修订)(20160815)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
举例说明房地产估价报告中的估价假设和限制条件应用
估价假设和限制条件是房地产估价报告的重要组成部分，该部分内容对房地产估价活动的前提作出了必要合理假设，对报告使用者正确理解估价结果的内涵及正确使用估价报告具有重要作用，对保护估价机构及注册房地产估价师具有重要意义。
根据《房地产估价规范》[GB/T 50291-2015]第7.0.15条:估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定，不得为了规避应尽的检查资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。
估价假设和限制条件应包含如下内容：1、一般假设应说明对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定;对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、监测的情况下，对其安全的合理假定等。
估价对象的权属、面积、用途等应以委托人提供的产权证件记载信息为准。
根据《中华人民共和国法》第十三条：评估专业人员有义务对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。
但在实际中估价师难以到相关主管部门对产权证件进行核查和验证，故应对估价对象的权属、面积、用途等信息进行一般假设;对房屋安全、质量缺陷、环境污染等估价专业以外的专业问题，经实地查勘、查阅现有资料后可作出常规判断时应对其进行一般假设，当无法作出常规判断时应建议估价委托人聘请具有相应资质的专业机构或专家进行鉴定并以此为依据进行估价，并在报告中说明;房地产市场环境对估价对象价值或价格具有重大影响，但鉴于房地产交易双方往往存在信息不对称的状况，且房地产市场客观上也并不属于公开市场，所以应对房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场作出一般假设。
2、未定事项假设应说明对估价所需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。
河南省2024年房地产估价师《估价相关知识》：规划知识考试试卷
河南省2024年房地产估价师《估价相关学问》：规划学问考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。
则该投资项目的内部收益率是__。
A．11.12%B．11.36%C．11.66%D．12.95%2、在利用收益法评估房地产的市场价值时，采纳的折现率是。
A：社会一般收益率B：社会最低收益率C：某个投资者所要求的最低收益率D：某个投资者所要求的最高收益率E：工业用地的监测点评估价格3、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。
现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。
该变更用途理论上应补地价为（）万元。
A．500B．525C．600D．16504、下列关于收入效应、价格效应和替代效应关系的表述中，正确的等式是__。
A．收入效应=价格效应+替代效应B．价格效应=替代效应+收入效应C．替代效应=收入效应+价格效应D．替代效应=收入效应-价格效应5、房地产的投资对象包括__。
A．房地产干脆投资和房地产间接投资B．土地、建成后的物业和在建工程C．商品房建设投资和土地开发投资D．固定资产投资和流淌资产投资6、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采纳的价值类型是。
A：投资价值B：谨慎价值C：快速变现值D：市场价值E：工业用地的监测点评估价格7、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地运用年限为40年(自开工之日起算)，安排开发期为3年，现已进行1．5年．估计建成还需1．5年，投入运用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该项目续建完成后的总价值折算到现在为。
A：3939．61万元B：4433．88万元C：4768．50万元D：5652．09万元E：工业用地的监测点评估价格8、房地产具有供应有限特性，本质上是由于．【2024年考题】A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不行移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格9、某写字楼的剩余收益年限为38年，预料5年后售出时价格将上涨20％，销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，酬劳率中无风险酬劳率为6％．风险酬劳率为无风险酬劳率的25％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
河南省房地产估价技术指引之三
附件：河南省房地产估价技术指引之三——估价假设和限制条件运用房地产估价中的估价假设和限制条件是估价报告中的重要组成部分，是对估价假设和估价报告使用限制的说明，其内容对委托人及其他报告使用者了解估价活动的前提条件和正确理解估价结果的价值内涵，具有十分重要的作用。
估价假设和限制条件运用充分、得当，可有效提升估价报告质量，并能在一定程度上规避估价风险。
一、估价假设分类及撰写概要（一）一般性假设主要包含房地产市场及交易条件通用假设和估价项目常用假设，使用方向及撰写概要如下：1.【对权属证书审慎检查但未核实】估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
2.【对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测】注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
3.【对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注】注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》记载建筑面积大体相当。
4.【对房地产市场的假设】估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价;5.【估价对象为整个房地产中的一部分】估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。
（二）特殊类假设主要包括未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等，使用方向及撰写概要如下：1.【未定事项假设】应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定，例如：（1）【《房屋所有权证》未记载房屋建成年份】估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为****年，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。
房地产估价师考试辅导：估价假设和限制条件
房地产估价师考试辅导：估价假设和限制条件估价假设和限制条件1.本次估价的假设前提(1)估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
(2)洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。
(3)市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
(4)交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
(5)不考虑特殊买家的附加出价。
2.未经调查确认或无法调查确认的资料数据(1)本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。
如至估价时点止，原产权人尚有任何相关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相对应扣减。
(2)本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
(3)假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。
3.估价中未考虑的因素及一些特殊处理(1)估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。
(2)估价结果未考虑未来处置风险。
(3)估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
(4)估价对象T25～T28型住宅楼和T11～T12型住宅楼主体框架均已封顶，内、外墙均未砌筑。
本次评估假设估价对象能按计划开发完成且本次评估出具的评估结果为假设估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格。
特提请报告使用人注意!估价对象建筑面积来源于委托人提供的《关于申领建设工程规划许可证的复函》(××规建函[××]××号)复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。
估价的假设和限制条件
对估价假设和限制条件的若干说明《房地产估价理论与方法》（2011.5）房地产估价的定义房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
房地产抵押估价报告估价假设和限制条件的表述1、本次估价的假设前提（1）委托人提供的估价对象房地产权证资料真实、合法，产权清晰，手续齐全，估价对象可持续使用，且不属于行政法规规定不得抵押的房地产，可在公开市场上自由转让。
（2）本报告的估价时点为估价人员完成现场查看之日，及xxxx年xx月xx日。
本次估价以估价对象于估价时点的权益状况和实物状况为估价前提（如估价时点不是估价人员完成现场查看之日，一般应假设估价对象于现场查看之日的权益状况和实物状况与估价时点的状况是一致的，并以此作为本次估价的前提）。
（3）本报告提供的在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，是估价对象于估价时点的公开市场价格。
所谓公开市场价格是指估价对象于估价时点在市场上公开出售并按以下条件进行交易最可能实现的价格；交易双方是自愿地进行交易的；交易双方是出于利己动机进行交易的；交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）根据委托人提供的有关承诺书，估价对象于估价时点未设立抵押或原有抵押已经注销、未拖欠建设工程款等，法定优先受偿款为零。
本次估价以此为依据进行，并对此假设前提不承担相应责任。
（2）估价人员未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。
3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理（1）估价结果是反映估价对象于估价时点、在本次估价目的下的市场价值参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策变化、市场供应关系变化、市场结构变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。
河南省人民政府办公厅关于做好应用房地产评估技术加强存量房交易
河南省人民政府办公厅关于做好应用房地产评估技术加强存
量房交易税收征管工作的通知
【法规类别】税收征收管理
【发文字号】豫政办[2011]84号
【发布部门】河南省政府
【发布日期】2011.07.25
【实施日期】2011.07.25
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
河南省人民政府办公厅关于做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通
知
（豫政办〔2011〕84号）
各省辖市人民政府，省人民政府有关部门：
根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）要求和财政部、国家税务总局的安排部署，我省在濮阳市开展了应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管试点工作，取得了明显成效。
为堵塞存量房交易税收征管漏洞，更好地发挥税收政策对房地产市场的调控作用，促进房地产市场健康发展，省政府决定在全省开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。
经省政府同意，现就有关问题通知如下：
一、充分认识应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的重要意义
目前，在存量房交易过程中交易双方低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成了明显的税收漏洞，影响了税法的严肃性，削弱了房地产市场调控的政策效果。
应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，是通过加强部门之间的信息交换，建立房地产估价模型，运用计算机信息技术手段，科学评估存量房交易申报价格，防止交易双方采取。
估价假设和限制条件
房地产估价报告估价报告编号：山东永平房(估)字[2019]第186号估价项目名称：位于威海市古寨南路63号-609的住宅房地产市场价值评估估价委托人：威海火炬高技术产业开发区人民法院房地产估价机构：山东永平房地产评估有限公司注册房地产估价师：迟昱（3720050149）王红波（3720160087）估价报告出具日期：2019年1月21日致估价委托人函威海火炬高技术产业开发区人民法院：接受贵方的委托，我公司委派专业人员对委托评估的房地产进行了实地查勘，遵照《房地产估价规范》等法律法规和技术标准的规定，本着客观、独立、公正的原则，遵循必要的评估程序，选用适宜的估价方法并结合估价师的经验，进行了认真细致的分析和测算，评估工作现已完成，报告主要内容如下：估价目的：为委托人确定涉案房地产的市场价值提供参考依据。
估价对象：本次估价的财产范围是威海市古寨南路63号-609的成套住宅及相关的土地使用权，根据委托方提供的《房屋分层分户平面图》等资料复印件得知，房产建筑面积为63.12平方米，房屋用途为住宅，权证号为1001149。
价值时点：2019年1月10日。
价值类型：本次评估采用公开市场价值，即在价值时点公开市场上最可能形成的价格。
估价方法：比较法估价结果：评估总价值为62.14万元（单价9845元/平方米），人民币大写：陆拾贰万壹仟肆佰元整。
特别提示：报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！山东永平房地产评估有限公司二○一九年一月二十一日目录估价师声明 (4)估价假设和限制条件 (5)估价结果报告 (8)一、估价委托人 (8)二、房地产估价机构 (8)三、估价目的 (8)四、估价对象 (8)五、价值时点 (9)六、价值类型 (9)七、估价原则 (10)八、估价依据 (11)九、估价方法 (11)十、估价结果 (13)十一、注册房地产估价师 (13)十二、实地查勘期： (13)十三、估价作业日期 (13)估价技术报告（内部存档）一、估价对象描述与分析二、市场背景描述与分析三、估价对象最高最佳利用分析四、估价方法适用性分析五、估价测算过程六、估价结果确定附件 (14)一、司法鉴定委托书复印件二、估价对象位置图和现状照片三、《房屋分层分户平面图》等资料复印件四、专业帮助情况和相关专业意见五、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件六、注册房地产估价师估价资格证书复印件估价师声明我们郑重声明：1．注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
《河南省房地产估价技术指引》(1-4号)的通知
河南省房地产估价师与经纪人协会关于修订发布《河南省房地产估价技术指引》（1-3号）的通知附件1：河南省房地产估价技术指引之一——报酬率或资本化率求取（修订）报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之一，对收益法估价结果影响甚大。
估价实践中，报酬率或资本化率过低、过高现象一直存在，取值过程不规范、随意性大的问题往往使房地产估价师产生困惑。
根据当前房地产市场状况，一般情况下，宜采用累加法及市场提取法求取报酬率或资本化率。
一、累加法以安全利率加风险调整值作为报酬率。
安全利率选用中国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率，风险调整值为承担额外风险所要求的补偿。
提示：1．报酬率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期存款年利率；有长期国债年利率的，不低于房地产收益年限相似年期的国债年利率。
2．存款利率市场化后，应考虑存款利率浮动因素的影响，可采用同时期一年定期存款实际平均利率为安全利率。
3．风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险，结合当时的货币政策综合确定；货币政策分从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次，应以近几年稳健货币政策时期的利率为参考，短期从紧、宽松货币政策时，考虑风险调整值的幅度，使报酬率相对稳定。
货币政策是渐进的，应先判断货币政策走向。
4．从用途上分，风险调整值自低到高的顺序是工业、居住、办公、商业；从档次上分，风险调整值自低到高的顺序是：住宅（低档、中档、高档）、写字楼（丙级、乙级、甲级）、商业（小区级、区级、市级）。
二、市场提取法选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的收益法公式，求取报酬率或资本化率。
提示：1．求取报酬率的方程一般为不易解方程，在无计算软件的情况下，须多次试算并利用线性内插法近似求取。
2．多个可比实例求取的报酬率综合为估价对象的报酬率时，应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态等，采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率，如认为无差别，权重相同。
河南省房地产估价技术指引
省房地产估价技术指引之一——报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之一，对收益法估价结果影响甚大。
估价实践中，报酬率或资本化率过低、过高现象一直存在，取值过程不规、随意性大的问题往往使估价师产生困惑。
根据当前房地产市场状况，一般情况下，宜采用累加法及市场提取法求取报酬率或资本化率。
一、累加法以安全利率加风险调整值作为报酬率。
安全利率选用中国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率，风险调整值为承担额外风险所要求的补偿。
提示：1．报酬率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期存款年利率；有长期国债年利率的，不低于房地产收益年限相似年期的国债年利率。
2．风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险，结合当时的货币政策综合确定；货币政策分从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次，应以近几年稳健货币政策时期的利率为参考，短期从紧、宽松货币政策时，考虑风险调整值的幅度，使报酬率相对稳定。
货币政策是渐进的，应先判断货币政策走向。
3．从用途上分，风险调整值自低到高的顺序是工业、居住、办公、商业；从档次上分，风险调整值自低到高的顺序是：住宅（低档、中档、高档）、写字楼（丙级、乙级、甲级）、商业（小区级、区级、市级）。
二、市场提取法选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的收益法公式，求取报酬率或资本化率。
提示：1．求取报酬率的方程一般为不易解方程，在无计算软件的情况下，须多次试算并利用线性插法近似求取。
2．多个可比实例求取的报酬率综合为估价对象的报酬率时，应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态等，采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率，如认为无差别，权数相同。
3．对求取的报酬率要进行适当的调整，当未来类似收益性房地产收益与可比实例交易时的状况相比，收益风险有降低的趋势时，报酬率可适当下调，反之亦然。
4．如求取的报酬率低于同时期中国人民银行公布的五年期存款年利率或类似收益年限的长期国债年利率，说明类似房地产租售比失调，房地产投机成分较大，除投资咨询性估价报告外，不再选用市场提取法确定报酬率或资本化率。
对估价假设和限制条件的说明-柴强
对估价假设和限制条件的说明----柴强估价的假设和限制条件是有针对性并尽量简洁地说明估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件，以及由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象实际状况不同之处。
例如，在评估一宗房地产开发用地的价值时，在该地块的建筑容积率等规划条件尚未确定的情况下，对其作出的假定。
房地产价值受许多因素的影响，在不同的前提条件下会有不同的价值。
但估价的前提条件不是委托人和估价师可以随意假定的。
假定一是要基于事实之上，二是要根据估价目的的需要。
因此，如果不是估价目的的需要，对于确定性因素，不得进行假设；对于不确定性因素，估价师应当勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情况，合理且有依据地作出假定。
严禁估价师为了迎合委托人的高估或者低估要求，有意编造估价的假设和限制条件。
合理且有依据地说明估价的假设和限制条件，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。
其作用一方面是为了规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是为了告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者。
估价的假设和限制条件主要包括以下方面：一是对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定；二是对估价对象有关状况的假定（主要是其中的权益状况和实物状况）；三是对评估的价值前提的说明；四是对估价方法使用前提的说明。
具体如：（1）对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注（或检查、核实），无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性、合法性（不能简单地假设委托人提供的有关情况和资料属实无误）。
（2）说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料，例如，未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实；土地面积或建筑面积（或套内建筑面积、使用面积）是以××证件上记载的为准，经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量。
（3）说明在资料不全或情况不明下是以何种情形来估价的，例如，在估价对象无明确的法定用途或者容积率下是如何确定其用途、容积率并以此来估价的。
估价的假设和限制条件.doc1
估价的假设和限制条件一、估价的假设前提我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。
在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。
存在自愿销售主，不考虑特殊买家的额外出价。
二、未经调查确的卖认或无法调查确认的资料数据根据《国有土地使用证》（市东涉外用(99)字第XX号）、《北京市城镇国有土地使用让合同》（京房地出让[合]字(95)XX及其附件记载，本次评估设定估价对象的现状土地用途为公寓。
地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，由于估价对象房屋已闲置多年，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。
对于估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托人提供的<<国有土地使用证>>(市东涉外国用（99）字第XX号)、（北京市城镇国有土地使用权出让合同】（京房地出让[合]字(95)第XX号）（估价对象属于停建工程因此没有办理房屋所有权证）等文件复印件予以界定，产权人为北京XX有限公司。
建筑面积、土地使用权面积、分别以委托人提供的<<房屋土地测绘技术报告书>>(XX测绘技术有限责任公司2004年12月30日)、《有土地使用权证》市东涉外国用(99)字第XX号）记载的数据为依据。
如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，报告结果应作相应调整。
关于他项权利的披露。
根据<<国有土地使证>>（市东涉外国用（99）号字第XX号）记载，估价对象设置了抵押，抵押权人为北京市海淀区农村信用合作社联合社，权利价值15 000万元，抵押期限自2005年12月23日至2006年12月22日止。
本报告的估价结果未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响。
河南省房地产估价技术指引之四(试行)——营业税改征增值税后房地产估价中应注意的问题(20160430)
河南省房地产估价技术指引之四（试行）——营业税改征增值税后房地产估价中应注意的问题文章编辑：宋香发布时间：2016-8-15 点击次数：4097自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称“营改增”），现行房地产业等纳税人由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，涉及税制转换和政策调整，较为复杂。
“营改增”对房地产业等产生重大影响的同时，也对房地产估价中相关内容及估价数据产生较大影响。
为使我省房地产估价机构和房地产估价师在估价活动中做好衔接，现将“营改增”后房地产估价中应注意的问题总结如下，供参考。
一、对房地产价格、价值内涵的影响（一）对市场价格内涵的影响市场价格是指某种房地产在市场上的平均交易价格，交易价格为包括增值税的交易价格。
房地产税收估价，应说明估价结果中是否包增值税。
（二）对抵押净值内涵的影响抵押净值为抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。
此税金包含房地产转让时所计算的增值税税额。
二、对估价假设和限制条件的影响在估价计算过程中，对增值税的计算选择简易计税方法或一般计税方法，其计税方法的选择依据和理由，需根据必要性原则在估价报告“估价假设和限制条件”中进行说明。
三、比较法估价测算问题（一）对交易实例成交价格进行统一税费负担计算时，应弄清成交价格内涵，关注卖方应纳增值税的是否存在转嫁问题；同时，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，买方应纳契税计征时的成交价格不含增值税。
免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
（二）转让不动产增值税计算在计算转让不动产增值税时要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题。
1. 单位和个人转让不动产增值税计算（不适用房地产开发企业销售自行开发的房地产项目）（1）一般纳税人转让2016年4月30前不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
房地产估价师考试辅导：估价假设和限制条件
房地产估价师考试辅导：估价假设和限制条件估价假设和限制条件1.本次估价的假设前提(1)估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
(2)洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。
(3)市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
(4)交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
(5)不考虑特殊买家的附加出价。
2.未经调查确认或无法调查确认的资料数据(1)本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。
如至估价时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
(2)本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
(3)假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。
3.估价中未考虑的因素及一些特殊处理(1)估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。
(2)估价结果未考虑未来处置风险。
(3)估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
(4)估价对象T25～T28型住宅楼和T11～T12型住宅楼主体框架均已封顶，内、外墙均未砌筑。
本次评估假设估价对象能按计划开发完成且本次评估出具的评估结果为假设估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格。
特提请报告使用人注意!估价对象建筑面积来源于委托人提供的《关于申领建设工程规划许可证的复函》(××规建函[××]××号)复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。
房地产评估——假设开发法及其应用
1、适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －开发利润－买方购买毛地应负担的税费
2、适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本
－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －土地开发利润 －买方购买毛地应负担的税费
房地产估价
（三）假设开发法评估精确度的影响因素
1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地 产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。 2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后 的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指 责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用 假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊 中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其 测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发 法几乎是唯一实用的估价方法。
房地产估价
二、现金流量折现法与传统方法的区别 现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别： （三）在传统方法中投资利息和开发利润都单独 显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独 显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金 流量折现法要求折现率既包含安全收益部分 （通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）， 这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量 分析的口径一致，便于比较。
房地产估价
二、按估价对象细化的公式
（五）求旧房价值的公式
旧房价值= 装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
2023年河南省上半年房地产估价师案例与分析商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题
河南省2023年上六个月房地产估价师《案例与分析》: 商业房地产估价旳技术路线和难点处理考试试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题旳备选项中, 只有1个事最符合题意）1、下列属于流动资产旳是。
A: 长期投资B: 固定资产C: 无形资产D: 应收账款E: 执行层旳组织协调2、王某拟购置一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡旳住房, 首付款为30％, 其他申请年贷款利率分别为 4.8％和7.2％旳公积积和商业贷款组合, 贷款期限为23年, 按月等额还本付息。
假如公积金贷款最高限额为20万元, 则商业贷款旳最低月还款额为元。
A：1297.91B：3584.01C：4881.93D：5158.71E: 借款协议3、估价对象房地产2023年旳纯收益为500万元, 估计2023年到2023年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元, 该房地产剩余经济寿命45年, 土地使用权于2042年到期, 该类房地产旳酬劳率为8％, 则用未来数据资本化法计算旳该房地产2023年1月1日旳收益价格为。
A：6825万元B：6866万元C：6203万元D：6713万元E: 工业用地旳监测点评估价格4、潜在购置者一般具有三个特点：爱好、收入与__。
A. 意愿B. 途径C. 能力D. 动机5、折价处置抵押房地产旳, 应当参照__。
A．原购置价B．重建价格C．重置价格D. 市场价格6、某套住宅总价为30万元, 套内建筑面积为125㎡, 套内墙体面积为20㎡, 分摊旳共有建筑面积为25㎡．该套住宅每平方米建筑面积旳价格为．【2023年考题】A：1667元／㎡B：1765元／㎡C：1875元／㎡D：2023元／㎡E: 工业用地旳监测点评估价格7、某房地产开发项目, 通过测算得出如下数据：假如市场前景好将产生5680万元净现值；假如市场状况一般将产生2450万元净现值；假如市场前景不好, 则将产生-3680万元净现值, 经分析市场前景为：好旳概率45％；一般概率35％；不好旳概率20％。
《房地产估价》第8章 假设开发法
土地单价＝459.31/0.5=918.62(元／㎡)
11
第二节 假设开发法的估价步骤与估价方法
注意：计息法与折现法相比较，前者比较粗略， 后者比较精确。现金流量折现法如果能够做 到正确估计开发经营期和租赁期，正确估计 各项支出、收入发生的时间及数额，就能估 算出较准确的结果。但由于存在众多的未知 因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地 预测是十分困难的。
第八章 假设开发法
• 1、假设开发法概述 • 2、假设开发法的估价步骤与估价方法 • 3、假设开发法的运用
1
第一节 假设开发法概述
1.1 假设开发法的概念
假设开发法又称剩余法、预期开发法、余值法或倒算法
（相当于成本法的倒算），是根据估价对象预期开发完成
后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以
2.1 假设开发法的基本公式
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发 成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购 买待开发房地产应负担的税费
2.2 假设开发法的估价步骤
1．调查待开发房地产的基本情况； 2．选择最佳的开发利用方式； 3．估计开发经营期； 4．预测开发完成后的房地产价值； 5．测算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、
投资利息总额C＝(V＋V×4％) ×[(1＋10％)3－1] ＋5×[(1＋10 ％)1.5－1)＝0.344V＋0.768(亿元)
开发利润总额D＝(V＋V× 4％＋5) ×15％＝0.156V＋0.75(亿元)
转让税费总额E＝9.6× 6％＝0.576(亿元)
购买该成片荒地的税费总额F＝V×4％＝0.04V(亿元)
河南省房地产司法鉴定估价指导意见试行
河南省房地产司法鉴定估价指导意见（试行）第一章总则第一条为规范房地产司法鉴定估价行为，保证房地产司法鉴定估价质量，提高房地产司法鉴定估价公信力，根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号）等有关法律、法规和司法解释，以及《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)和《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)的有关规定，制定本意见。
第二条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定估价活动，适用本意见。
第三条本意见所称房地产司法鉴定估价，是指在诉讼活动中，对诉讼涉及房地产的价值或者价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
第四条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定估价活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守房地产估价标准规范，恪守职业道德。
第五条房地产估价机构从事房地产司法鉴定估价活动，应取得相应房地产估价资质，不得超业务范围从事房地产估价活动。
第六条注册房地产估价师应当根据特定司法鉴定估价目的，对估价对象在价值时点的特定价值或者价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。
房地产司法鉴定估价委托人（以下简称委托人）和诉讼活动当事人（以下简称当事人）应当提供房地产司法鉴定估价所必要的资料，保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，并恰当使用房地产司法鉴定估价报告（以下简称估价报告）。
第七条注册房地产估价师应当对委托人移交的当事人提供的估价资料的真实性、合法性、完整性履行符合法律法规、房地产估价标准规范所要求的审慎检查、尽职调查程序。
第八条从事房地产司法鉴定估价的注册房地产估价师，经人民法院依法通知，应当出庭就其估价活动及估价报告，接受法官和当事人的询问，回答与估价事项有关的问题。
估价的假设和限制条件
对估价假设和限制条件的若干说明《房地产估价理论与方法》（2011.5）房地产估价的定义房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
房地产抵押估价报告估价假设和限制条件的表述1、本次估价的假设前提（1）委托人提供的估价对象房地产权证资料真实、合法，产权清晰，手续齐全，估价对象可持续使用，且不属于行政法规规定不得抵押的房地产，可在公开市场上自由转让。
（2）本报告的估价时点为估价人员完成现场查看之日，及xxxx年xx月xx日。
本次估价以估价对象于估价时点的权益状况和实物状况为估价前提（如估价时点不是估价人员完成现场查看之日，一般应假设估价对象于现场查看之日的权益状况和实物状况与估价时点的状况是一致的，并以此作为本次估价的前提）。
（3）本报告提供的在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，是估价对象于估价时点的公开市场价格。
所谓公开市场价格是指估价对象于估价时点在市场上公开出售并按以下条件进行交易最可能实现的价格；交易双方是自愿地进行交易的；交易双方是出于利己动机进行交易的；交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）根据委托人提供的有关承诺书，估价对象于估价时点未设立抵押或原有抵押已经注销、未拖欠建设工程款等，法定优先受偿款为零。
本次估价以此为依据进行，并对此假设前提不承担相应责任。
（2）估价人员未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。
3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理（1）估价结果是反映估价对象于估价时点、在本次估价目的下的市场价值参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策变化、市场供应关系变化、市场结构变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
河南省房地产估价技术指引之三——估价假设和限制条件
运用（修订）
文章编辑：宋香发布时间：2016-8-15 点击次数：3076
房地产估价中的估价假设和限制条件是估价报告中的
重要组成部分，是对估价假设和估价报告使用限制的说明，其内容对估价委托人及其他报告使用者了解估价活动的前
提条件和正确理解估价结果的价值内涵，具有十分重要的作用。
估价假设和限制条件运用充分、得当，可有效提升估价报告质量，并能在一定程度上规避估价风险。
一、估价假设分类及撰写概要
（一）一般假设
主要包含房地产市场及交易条件通用假设和估价项目
常用假设，使用方向及撰写概要如下：
1.【对权属证书审慎检查但未核实】估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》（或《不动产权证书》），我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
2.【对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测】注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐
患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
3.【对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注】注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）记载建筑面积大体相当。
4.【对房地产市场的假设】估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；
（2）交易双方处于利己动机进行交易；
（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；
（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；
（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价;
5.【估价对象为整体房地产中的一部分】估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。
（二）特殊类假设
主要包括未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等，使用方向及撰写概要如下：
1.【未定事项假设】应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定。
例如：
（1）【《房屋所有权证》未记载房屋建成年份】估价对象《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为****年，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。
（2）【《房屋所有权证》未记载房屋合法用途】估价对象《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）未记载估价对象的合法用途，经注册房地产估价师实地查勘，估价对象为**用房，本次估价设定房屋合法用途为**。
（3）【未提供容积率】估价委托人提供的资料未记载估价对象的容积率，本次估价采用的容积率以估价对象实际容积率为准。
2.【背离事实假设】应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。
例如：
（1）【房地产抵押估价报告价值时点与完成实地查勘日不一致】本次估价价值时点为****年**月**日，完成实地查勘日期为****年**月**日，价值时点与完成实地查勘日期不一致，本次估价假定价值时点房地产状况与完成实地查勘之日的状况一致。
（2）【被征收房屋已租赁、抵押、查封】本次对被征收房屋的价值进行评估，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
（3）【被征收房屋区位、实物状况遭破坏需要进行征收估价】在价值时点，被征收房屋的周边环境、实物状况已遭到破坏，影响了估价对象的正常使用，根据估价目的，本次估价不考虑被征收房屋的周边环境、实物状况受到破坏的影响。
（4）【房地产司法拍卖估价】在价值时点，估价对象已被人民法院查封（或存在担保物权、其他优先受偿款），本次估价不考虑估价对象已被查封因素的影响。
3.【不相一致假设】应说明在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致，或房屋权属证明、土地权属证明等资料的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称地址等的合理假定。
例如：【证载用途不一致】估价对象《国有土地使用证》证载土地用途为工业，《房屋所有权证》证载房屋用途为工业、住宅及办公，经注册房地产估价师实地查勘，估价对象房屋实际作为生产车间及职工宿舍、生产办公用房，均为工业生产用途，本次评估估价对象用途以《国有土地使用证》证载工业用途为准。
4.【依据不足假设】应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师
进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明及对相应的估价对象状况的合理假定。
例如：（1）【不能提供权属证明原件】
（2）【不能进入估价对象内部查勘】
二、限制条件撰写概要
估价报告使用限制，主要对估价报告的用途、使用者、使用期限、使用范围等的限定，以及说明使用报告时需注意的其他特殊事项。
例如：
（1）【估价报告使用期限】本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。
若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。
（2）【价值类型限制】估价结果为房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。
（3）【估价报告用途限制】本估价报告估价结果为**，按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。
（4）【报告分类使用限制】本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。
“估价结果报告”提供给估价委托人，“估价技术报告”根据有关规定由估价机构存档并在**时提供给**。
（5）【报告内容采用限制】未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
（6）【其他特殊使用提示】（根据估价目的及房地产状况等，对使用报告时需注意的其他特殊事项进行提示）
三、注意事项
（一）估价假设和限制条件应符合“必要、充分、合理、有依据”的要求，做到“无关必舍，应有必全”。
（二）估价假设、限制条件、估价师声明三部分要界定清楚，不得混淆使用。
（三）估价假设和限制条件撰写概要为提示性内容，不宜简单照搬采用，应注意适用性及针对性。
（四）因部分早期颁发的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》记载信息缺失，此类房地产估价时应特别予以关注。
（五）当无某项假设时，该项假设暂不作为报告内容。
如果《房地产估价报告评审标准》明确要求每项假设均作为报告内容时，按评审标准要求撰写。