储备土地抵押评估技术指引
南宁市人民政府关于印发南宁市土地储备管理办法的通知
南宁市人民政府关于印发南宁市土地储备管理办法的通知文章属性•【制定机关】南宁市人民政府•【公布日期】2023.12.02•【字号】南府规〔2023〕19号•【施行日期】2023.12.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】行政法总类综合规定正文南宁市人民政府关于印发南宁市土地储备管理办法的通知各城区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：《南宁市土地储备管理办法》已经市十五届人民政府第70次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
2023年12月2日南宁市土地储备管理办法第一章总则第一条为进一步规范土地储备工作，加强储备土地资产管理，提高土地市场调控和保障能力，促进土地资源的高效配置和合理利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《财政部国土资源部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条我市市区范围内的土地储备管理工作，适用本办法。
第三条本办法所称土地储备，是指自然资源部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。
第四条市人民政府统一领导全市土地储备工作。
自然资源部门对土地储备机构进行归口管理和业务指导，土地储备机构负责具体实施土地储备工作。
市土地储备机构负责市本级土地储备工作，重点收储经营性土地，并统筹、指导各城区、开发区土地储备机构工作。
各城区土地储备机构实施本辖区内土地储备工作，重点收储工业仓储用地，并负责具体实施辖区内回建安置、产业用地的收储工作。
国家级开发区土地储备机构实施本辖区内土地储备工作。
市土地储备机构根据工作需要，可委托土地所在地的土地储备机构开展土地储备相关工作，市土地储备机构负责支付相关费用。
市发展改革、财政、工信、住建、国资、林业、生态、人社、投促、城管综合执法、审计等部门按照各自职责，做好土地储备相关工作。
《土地储备管理办法》.doc
《土地储备管理办法》第一章总则第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔20 01〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔200 6〕100号)，制定本办法。
第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市尝促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。
第五条建立信息共享制度。
县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。
第二章计划与管理第六条各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
第七条土地储备实行计划管理。
市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。
第八条年度土地储备计划应包括：(一)年度储备土地规模；(二)年度储备土地前期开发规模；(三)年度储备土地供应规模；(四)年度储备土地临时利用计划；(五)计划年度末储备土地规模。
第九条市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。
合肥市人民政府关于印发《合肥市土地储备出让资金管理办法》的通知
合肥市人民政府关于印发《合肥市土地储备出让资金管理办法》的通知文章属性•【制定机关】合肥市人民政府•【公布日期】2002.04.25•【字号】合政[2002]53号•【施行日期】2002.04.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文合肥市人民政府关于印发《合肥市土地储备出让资金管理办法》的通知（合政[2002]53号）各县、区人民政府、市政府各部门、各直属机构：现将《合肥市土地储备出让资金管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二00二年四月二十五日合肥市土地储备出让资金管理办法第一条为加强土地储备出让资金管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、国务院《关于加强土地资产管理的通知》、《安徽省国有土地使用权出让金征收管理实施办法》和《合肥市土地储备实施办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市市辖区范围内土地储备出让资金管理适用本办法。
第三条本办法所称土地储备出让资金，是指土地收购、收回、征用予以储备过程中涉及的收购补偿费用、征地费用、土地前期开发费用和储备土地供应后收取的土地使用权出让金。
第四条土地收购(征用)储备资金的来源：(一)储备中心的资本金；(二)银行贷款；(三)财政拨付的资金。
第五条土地收购(征用)资金只能用于下列用途，不得挪作他用。
(一)土地收购(征用)补偿费用；(二)储备土地的前期开发费用(含土地储备过程中物业管理费)；(三)应缴的税费和银行贷款利息。
第六条土地收购(征用)补偿费可以通过以下方式确定：(一)评估机构依据土地基准地价和国家有关规定进行评估，并经市国土资源管理部门依法确定；(二)按规划用途与原用途基准地价的中间价确定；(三)按收购合同约定的土地拍卖、招标所得的比例确定；第七条土地前期开发费用是指储备中心在储备土地供应前的宗地评估和对地上建筑物及附着物进行拆迁、土地平整等前期开发时发生的费用(包括道路、供水、供电、供气、排水等基础设施配套)。
当前土地储备项目抵押贷款中存在哪些问题？
土 地 储备 工 作的唯
一
合法 主 体 ； 产权清晰 资料齐全 的储备土 地 对
、
，
，
进行储备土 地 的后 续开发
正 常开 发成本 回购 ：
2
．
，
二 是 在开 发完成后按 照 正 常市场价格 或
可以办理 储 备土 地 证 书 ； 府储备土 地 可 以设 定 抵押权 抵押 程序 政
参照划拨土 地使用 权抵押程序执行 该 文件的出台改变储备土 地土
， ，
，
。
口 北 京市 国 盛 房 地 产 评 估有 限 责任 公 司 王 军 艳 孟 繁宇
伴随 国家土 地供应 制度 的改革 土 地储备制度 应 运 而生
，
。
经过
土 中 《 地 储备管理 办法 》 也 明确 指 出 对产权清晰 资料 齐全 的储备
，
、
各地多年的实践
，
2007
年国家三 部 委联合颁 布 了 《 土地 储备管理 办 号)
。
【为单个项 目问题如征地 拆迁遇 阻 规划调整等导致项 目无 因
、
地权利虚置 的状态 使得储备土地成为可以独立 抵押的资产
， ， ，
，
。
法按期入 市交易和资金 回流 无法偿还 贷款 在 此情 况下 则贷款 人
， 。
，
土 因此 可 以说 在国家《 地 储备管理 办法 》 以后 储备 土地 颁布
可以采取对贷款项 目进行展期或增加新的抵押物 ( 三 ) 储备土 地抵押的价值分析
。
土 地 可 以办理 储备 土 地证 书 政 府储备土 地可 以设 定抵押权
，
， ，
。
2007
法 》国土 资发 [2 0 0 7 ]2 7 7 (
土地抵押评估常见问题及建议
对于土地估价来说 ， 土地抵押评估是其主要工作之一 ， 因为 涉 及 到信 贷 的安 全 和 当事 人 的财 产保 护 ，所 以它 又与 一般 的土
用 由抵 押 权人 进 行 支付 ，这 时进 行 抵 押评 估 的对像 就 是 土地 使
用 权清 算 时 的价 格 ，应 按 照 清算 价 格标 准来 确 定具 体 的清算 价 格 ； 押 权 设 定 时 ， 时 转移 的是 土 地 使 用 权 的 抵 押 权 ， 不 是 抵 此 而 土地 使 用权 ， 此 时 无 法确 定 清偿 的费 用 是否 由抵 押进 行 支 付 ， 而 所 以 ，此 时进 行土 地 抵 押评 估 的 对 象是 土 地 使用 权 的 抵押 权 价
供 的 评估 报告 是 否 满 足银 行 的 操作 规 程 ，银 行 能 否对 土 地抵 押 评 估 报告 完全 理 解 。目前 土 地抵 押 评估 中最 常见 的情 况 是 ： 业 专
的评 估 机 构计 算 出 了抵 押 物 的 市场 价 值 ，银 行 就按 照 其 估计 的
值 ， 该 考虑 其 设定 的抵 押权 ， 且 要 考虑 当土 地 抵押 的期 限满 应 并
险， 而且 要 涉及 到 土 地 当事 人 的合 法 利 益 ， 如何 正 确 的对 土地 进 行 正确 的评 估 ， 就成 为人 们关 注 的 问题 。
１ 土地 抵押 评估 的 特点 Ｉ１ 抵 押 土 地 需 满 足 的 要 求 ．
具有 抵 押权 的人来 说 ，抵 押 价 格 就是 其 履 行 担保 的程 度 而不 是
时 ， 下 的土 地使 用 年 限对 土地 抵 押价 值 的影 响 。 剩
２ 土地 抵 押评 估 中 的问题
《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕57号)
《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔200 4〕57号）第一章总则第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。
第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。
主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。
第二章风险控制第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。
商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。
第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。
第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。
稽核报告应包括以下内容：（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。
第七条商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
《土地储备管理办法》
《土地储备管理办法》第一章总则第一条为深化土地使用制度改革，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，结合昆明市实际，制定本办法。
第二条昆明市城市规划区范围内的土地储备，适用本办法。
第三条本办法所称的土地储备，是指依照本办法规定，将需要盘活的土地以收回、收购、置换或征用、划拨等方式，纳入政府土地储备库予以储存，通过前期开发整理后，根据市场需求和土地年度供应计划，以出让、划拨等形式配置土地资源的行为。
第四条本市的土地储备工作，在昆明市人民政府的统一领导下，由昆明市人民政府土地储备委员会负责组织实施。
市土地储备委员会办公室为常设办事机构，设在昆明市国土资源局，与昆明市土地储备中心为两块牌子一个机构。
市土地储备中心在市土地储备委员会的领导、监督和管理下，代表市人民政府具体实施土地储备工作，并负责对储备的土地进行前期整理和开发。
第五条市土地储备中心应根据本市土地利用总体规划、城市总体规划以及产业结构调整和土地供求的实际状况，编制年度土地储备计划。
土地储备年度计划经市土地储备委员会批准后，由市土地储备中心组织实施。
第六条禁止任何单位或个人擅自转让以划拨方式取得的国有土地使用权。
禁止任何单位或个人囤积或炒买、倒卖土地。
第七条市发展计划委员会、经济委员会、财政局、规划局、建设局、国土资源局、房管局、监察局、法制局等部门应各司其职，配合做好土地储备相关的各项工作。
第二章土地储备第八条下列土地应当进行储备：（一）为社会公共利益需要使用的土地；（二）因实施城市规划和旧城改造，需要调整土地使用功能的土地；（三）因单位撤销、迁移或其它原因调整出的原划拨国有土地；（四）城市规划区范围内的无主地；（五）被依法收回的荒芜、闲置的国有土地；（六）土地使用权期限届满，土地使用者在规定的期限内未申请续期或者虽申请续期但未获批准的土地；（七）土地使用者未按土地使用权出让合同的约定支付土地使用权出让金，被解除土地使用权出让合同的土地；（八）人民法院裁定处分的土地;（九）土地使用权人申请市土地储备中心收购的土地；（十）市政府指令需要进行收购储备的国有土地。
国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知
国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销),中国人民银行,财政部,中国人民银行(已变更),银行•【公布日期】2007.11.19•【文号】国土资发[2007]277号•【施行日期】2007.11.19•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知（国土资发[2007]277号）各省、自治区、直辖市、计划单列市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、财政厅（局），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行：为加强土地管理，规范土地储备管理行为，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001] 15号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006] 100 号）等有关规定，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》。
现予印发，请遵照执行。
国土资源部财政部中国人民银行二○○七年十一月十九日土地储备管理办法第一章总则第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号），制定本办法。
第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
储备土地管理制度
2023-10-27
目录
• 储备土地管理制度概述 • 储备土地的收购与储备 • 储备土地管理制度的相关政策与法规 • 储备土地管理制度的实践与效果 • 储备土地管理制度的改进与完善 • 储备土地管理制度的发展趋势与展望
01
储备土地管理制度概述
定义与背景
定义
储备土地管理制度是指政府通过法定程序和渠道，取得土地使用权，进行储 备、开发、供应和管理的制度。
信息化管理提升
借助现代信息技术手段，提升土地储备管理的 效率和透明度，实现土地资源的有效监控和合 理利用。
未来发展展望
完善法律法规
01
进一步完善土地储备管理的相关法律法规，确保土地储备行为
的合法性和规范性。
提高土地使用效率
02
鼓励和引导各类市场主体提高土地使用效率，实现土地资源的
节约集约利用。
推进可持续发展
《中华人民共和国土地管理法》
01
明确了土地所有权、使用权、流转权等方面 的规定
03
规范了城市房地产市场的各项制度，包括土 地使用权的取得、转让、出租、抵押等
05
02
规定了土地征收、征用、出让、划拨等土地 管理制度的基本框架和实施细则
04
《中华人民共和国城市房地产管理法》
06
对房地产企业的资质、运营、监管等方面进 行了规定
04
储备土地管理制度的实践与效果
国内实践案例
上海模式
上海市建立了以土地储备机构为主体的土地储备体系，实施了城 市土地收购、整理、出让的全程管理。
北京模式
北京市以土地储备机构为载体，通过征地、拆迁、规划、开发、 招商等环节，实现土地的集约利用和优化配置。
福建省国土资源厅关于进一步规范土地使用权交易市场的通知-闽国土资综[2011]241号
![福建省国土资源厅关于进一步规范土地使用权交易市场的通知-闽国土资综[2011]241号](https://img.taocdn.com/s3/m/2e5773ca32d4b14e852458fb770bf78a65293aa9.png)
福建省国土资源厅关于进一步规范土地使用权交易市场的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 福建省国土资源厅关于进一步规范土地使用权交易市场的通知（闽国土资综〔2011〕241号）各市、县（区）国土资源局，平潭综合试验区环境与国土资源局：为深入贯彻落实国土资源部党组《关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》（国土资党发[2010]45号）的精神，结合我省工作实际，现就进一步规范土地使用权交易市场通知如下：一、健全完善土地招拍挂出让制度各市、县（区）国土资源管理部门要把全面推动土地交易市场建设，作为显化国有资产价值，营造公开、公平、公正竞争的土地市场环境，增强政府宏观调控能力，规范房地产市场，促进廉政建设的重要措施，在全面总结土地招拍挂出让工作经验的基础上，认真查找存在的问题，分析问题成因及解决办法，进一步完善土地招拍挂制度。
（一）实行不同用途经营性用地差异化的供地方式。
对商业、娱乐、高档公寓住宅用地应严格控制供地总量，并按照“价高者得”的原则，主要采取拍卖方式供地；对中小户型、中低价位的普通商品住宅用地可根据房价、户型、面积、企业自有资本、企业信誉、开发业绩（开发面积、房屋质量、节能环保技术的应用等）、消费者评价、纳税情况和社会责任等多种指标，主要采取综合招标方式供地；对经营性项目用地竞争性不强或申请竞买人数不足两个的，可采取挂牌出让方式供地。
（二）探索改革经营性用地单一的公开出让方式。
切实改变过去单一以出让方式有偿供应建设用地的做法，积极探索有利于土地节约高效利用的供地方式。
对加油站、工业仓储类项目和其他生产经营周期较短的项目用地，逐步实行租赁制，采取招拍挂方式出租国有建设用地使用权，租赁期限不超过20年。
土地储备机构土地抵押贷款及其风险
土地储备机构的土地抵押贷款及其风险摘要：近年来，土地收购储备抵押融资已成为地方政府的主要融资渠道。
但由于种种原因在运营过程中面临极大风险。
本文通过分析土地储备中抵押贷款的基本理论，来阐述土地抵押贷款的风险，并就如何防范该种风险提出了对策。
关键词：土地储备；抵押贷款；一、土地储备机构的土地抵押贷款现状土地是最大的国民财富，但从2003年开始，大量的基础设施建设及政府公共职能的强化，使得地方政府的财力需求不断提高，同时在”经营城市、经营土地”的理念推动下，以储备土地的抵押为主要形式的地方融资平台孕育而生，其主要融资渠道--土地储备的土地抵押贷款风险也随之彰显。
据国土资源部对84个重点城市土地抵押登记数据分析，截止2009年底，全国84个重点城市储备土地抵押3547亿元，超过工业用地抵押贷款；新增土地抵押贷款中约五分之一流向地方政府储备土地抵押。
[1]北京仅2009年就获得了1000亿元土地储备贷款。
[2]而与此相对应的是，2009年末地方政府融资平台贷款余额7.38万亿元，同比增长超过70%，占一般贷款余额的约20%；全年新增贷款超过3万亿元，占全部新增一般贷款的34.5%。
这比年初统计的数据整整多出了1万亿。
同时，地方政府债务率由94%上调至接近98%，部分城市平台公司贷款债务率超过200%。
许多县级平台公司的融资来源中，银行贷款占90%以上。
一些已经解包的平台公司贷款中，有土地抵押的仅占三成左右，六成是违规违法的担保。
[3]由此，土地储备机构的土地抵押贷款所产生的巨大金融风险、严峻的财政安全威胁，及其对宏观调控尤其是房地产调控所造成的困难成为不可逾越的挡板。
所有这些，都使得土地储备的土地抵押贷款问题的研究极为迫切。
二、土地储备机构的土地抵押贷款之风险分析地方政府储备中心的土地本来不具备融资功能，却被大量用于抵押融资，事实上，土地储备机构的土地抵押贷款，属于是没有任何权利的情况下进行抵押，纯粹是空手套白狼，根本不存在任何土地抵押权，办理抵押登记没有任何意义。
土地估价技术报告说明
二、地价 影响因素 分析
说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：1区域概况（含 指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位 区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）。2交通条件（含区域内公共交通 2、区域因素 置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限 状况对外交通条件等）。3基础设施条件（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖 、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）。4环境条件（含区域人文环境和自然 制和自然条件等。 环境）。5产业集聚状况。6规划限制等。 3、个别因素 说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地 指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形 形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等 状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。 影响地价水平的因素说明。 预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客 观有效的预期为依据。 替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似 的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土 地正常价格。 最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价 。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政 策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。 遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充 分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下， 土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。 贡献原则，是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果， 土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。 变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规 律，准确地评估价格。 合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。 市场比较法，是指在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将 待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比 较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及
自然资源部办公厅关于印发《自然资源资产价格整体评估技术指引（试行）》的通知
自然资源部办公厅关于印发《自然资源资产价格整体评估技术指引（试行）》的通知
文章属性
•【制定机关】自然资源部
•【公布日期】2024.10.08
•【文号】自然资办发〔2024〕46号
•【施行日期】2024.10.08
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】价格,自然资源综合规定
正文
自然资源部办公厅关于印发《自然资源资产价格整体评估技
术指引（试行）》的通知
自然资办发〔2024〕46号各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局，中央军委后勤保障部军事设施建设局：
为指导和规范多门类自然资源资产组合供应、整体交易中的价格评估行为，部制定了《自然资源资产价格整体评估技术指引（试行）》，现印发实施。
自然资源部办公厅
2024年10月8日附件：自然资源资产价格整体评估技术指引（试行）。
廊坊市人民政府关于印发《廊坊市土地储备管理暂行办法》的通知
廊坊市人民政府关于印发《廊坊市土地储备管理暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】廊坊市人民政府•【公布日期】2006.03.29•【字号】廊政[2006]41号•【施行日期】2006.04.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文廊坊市人民政府关于印发《廊坊市土地储备管理暂行办法》的通知（廊政[2006]41号）各县（市、区）人民政府，廊坊开发区管委会，市政府各部门：《廊坊市土地储备管理暂行办法》已经市政府第43次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
廊坊市人民政府二○○六年三月二十九日廊坊市土地储备管理暂行办法第一章总则第一条为加强国有土地资产管理，增强土地市场宏观调控能力，充分发挥土地资产效益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》和《河北省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于推进国有土地储备工作意见的通知》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条廊坊市城市规划区范围内的土地储备管理，适用本办法。
第三条本办法所称土地储备，是指根据土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划，对城市建设用地范围内依法征收的土地以及依法收回、收购的国有土地予以储存、前期开发利用和有计划供应的行为。
第四条市人民政府对市城市规划区范围内的土地实行统一规划、统一储备、统一开发、统一供应、统一管理。
第五条市人民政府设立市土地储备委员会，负责研究制定土地储备政策，监控国有土地资产运营，确立政府主导型市场运作的土地储备模式，指导和监督各县（市）的土地储备工作。
土地储备委员会下设办公室作为日常办事机构。
市国土资源、财政、建设、规划、房管、监察、发展和改革、国有资产监督管理等部门，以及广阳区、安次区人民政府应当按照各自职责，做好土地储备相关工作。
第二章土地储备机构及职责第六条廊坊市土地储备供应中心（以下称储备中心）是非盈利性、具有独立法人资格的事业单位。
国土资发[2007] 277 号 土地储备管理办法
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关于印发《土地储备管理办法》的通知国土资源部财政部文件中国人民银行国土资发[2007] 277 号国土资源部财政部中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、财政厅（局），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行：为加强土地管理，规范土地储备管理行为，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001] 15号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006] 100 号）等有关规定，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》。
现予印发，请遵照执行。
国土资源部财政部中国人民银行二○○七年十一月十九日土地储备管理办法第一章总则第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。
第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。
第五条建立信息共享制度。
县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。
集体土地使用权地价评估技术指引
营入股价格等。 估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权 利特征、经济关系等确定价格涵。
宅基地使用权价格。 是指农村宅基地使用权， 在合法流转前提下的正常市场交易 价格。其权利特征是属于农村集体土地所有权下的宅基地使用 权，按照交易方式不同有不同的价格形态，包括转让价格、租赁 租金、抵押价格等。 集体农用地承包经营权价格。 承包经营权， 相当于对应所有权下的土地使用权， 属于用益 物权性质， 在现行法律框架下， 该用益物权具有长期性和稳定性 特征。集体农用地承包经营权价格是指一定年期的该用益物权在 不同交易形态下的市场价格， 在合法流转前提下， 可进一步衍生 为承包权价格和经营权价格。 其价格形式可按年度转包费用或租 金形式表示，也可按若干年期的资本化价格形式表示。
4.2 估价目的
集体土地价格评估是为交易双方或一方合理确定交易价格
提供专业服务。估价目的需针对委托方拟实施交易的类型与方
式，考虑交易标的实体与权利状况确定。
表交易方式与估价目的
交易方式
交易特征
出让，转让 一定年期的土地权利一次性 （买卖） 转移，买断式支付交易价款。
估价目的 为委托方合理确定出让 或转让土地的正常市场价格
（4）测算开发成本各项税费时，应考虑集体经营性建设用 地与国有建设用地的差异。 由于当前集体经营性建设用地开发过 程中的税费项目各地并无统一标准， 应遵循合法依规原则， 税费 项目和标准应依据当地相关规定。
（5）在确定利润率时，应综合考虑同一市场上类似土地或 不动产开发项目的平均利润和集体经营性建设用地的产权完整 性进行确定。
集体土地使用权地价评估技术指引 ( 征求意见稿 )
为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要， 规集体土 地 使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促 进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。
《重大项目土地评估指引》
关于印发《重大项目土地评估指引》的通知各会员机构：中国土地估价师协会根据目前土地估价自律管理工作的需要，起草了《重大项目土地评估指引》，已于2005年10月23日经中国土地估价师协会第三届第四次常务理事会通过，现印发。
请按文件规定执行。
二〇〇五年十二月十五日重大项目土地评估指引第一章总则一、为做好重大项目土地评估工作，推动土地估价行业健康发展，规范和约束参与各方行为操守，制定本指引。
二、参与重大项目土地评估工作的土地估价中介机构，均应遵守本指引三、重大土地评估项目是指跨省域作业、涉及多家土地估价机构参与，并符合下列条件之一的土地评估项目：1、国务院国有资产监督管理委员会、中国银行业监督管理委员会以及财政部直管的国有独资、参控股企业，在经济活动中涉及土地评估，并需将土地估价报告报国土资源行政主管部门备案的项目；2、上市公司的经济行为涉及土地评估，并需将土地估价报告报国土资源行政主管部门备案的项目；3、省级国资委管理的国有独资、或参控股企业经济行为涉及土地评估，并需将土地估价报告报国土资源行政主管部门备案的项目。
四、由一家土地估价机构完成，涉及土地资产评估额巨大的土地评估项目，符合第三条其他条件的，参照本指引执行。
第二章土地估价机构五、重大土地评估项目必须由具备土地估价资格的土地估价机构组织参与，土地估价机构不得参与非土地估价机构组织的相关活动。
承担跨省协调工作的土地估价机构应在中国土地估价师协会注册，具备在全国范围内从事土地估价业务的能力。
六、组织参与重大土地评估项目的土地估价机构应严格遵守《城镇土地估价规程》，独立出具土地估价报告，不得与其他行业估价报告合并成文。
七、承揽重大土地估价业务的机构应按有关规定严格执行职业风险基金制度，以提高机构从业的社会公信力和抗风险能力。
第三章组织和备案要求八、需要多家土地估价机构合作完成重大土地评估项目，应确定一家总协调机构。
总协调机构应事先与参与合作的机构协商，按市场原则签订《合作意向书》，明确分工及利益分配后，方可参与投标或接受委托。
长治市人民政府关于进一步规范市区土地征收储备工作实现国有建设用地使用权净地出让的通知
长治市人民政府关于进一步规范市区土地征收储备工作实现国有建设用地使用权净地出让的通知文章属性•【制定机关】长治市人民政府•【公布日期】2018.04.24•【字号】长政发〔2018〕32号•【施行日期】2018.04.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文长治市人民政府关于进一步规范市区土地征收储备工作实现国有建设用地使用权净地出让的通知长政发〔2018〕32号各县、市、区人民政府，高新区、经开区管委会，市直各有关部门：为进一步规范市区土地征收储备和国有建设用地使用权出让工作，实现国有建设用地使用权净地出让，创造公开、公平、公正的土地市场环境，现就有关事宜通知如下：一、规范土地征收管理（一）严格土地征收规划计划管控。
市区土地征收必须符合城市建设规划和土地利用总体规划，严格执行年度建设用地计划。
不符合规划和计划不得实施土地征收。
市国土资源局和市规划局要建立联合工作机制，严把规划和计划关口，同时不断改进服务，提高效率，公开透明，接受社会监督。
（二）规范土地征收报批程序。
城、郊区范围需征收报批的土地，市国土资源局负责审核土地利用总体规划和年度计划，申报规划审核，审核报件资料和征收补偿方案，组织报件审批；市规划局负责出具规划审核意见；市财政局负责落实征地补偿、占补平衡和被征地农民社保费用；市人社局负责出具被征地农民社保审核意见；城、郊区人民政府是辖区土地征收的实施主体，负责土地征收的组件和被征地农民的安置补偿工作。
具体工作程序如下：1.出具规划审核意见。
凡由市、区确定的土地征收项目，统一由市国土资源局向市规划局函询规划审核意见，市规划局在10个工作日内完成审核函复。
2.下达征收任务。
市国土资源局向市政府提出申请，市政府向区政府下达征收任务，同时抄送国土、规划、财政、人社等相关部门。
区政府和市直相关部门按土地征收职责在规定期限内完成各自任务。
3.制定“一书三方案”，落实占补平衡和社保资金。
《自然资源部办公厅关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处置有关问题的通知》政策解读
为更好实施建设用地“增存挂钩”机制，加快批而未供土地处置，严禁新增以政府储备土地抵押融资行为，加快存量抵押储备土地依法解押并形成合理有效供地，自然资源部研究制定了《关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处置有关问题的通知》（自然资办发〔2019〕3号，以下简称《通知》），已于近日印发实施。
2018年6月，自然资源部印发《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》（自然资规〔2018〕1号），要求各地加快批而未供土地处置。
处置消化过程中，一些地方反映，部分土地因纳入土地储备且用于抵押，难以有效供应。
其中涉及两方面问题：一方面是违规融资的问题，2014年以来，国家有关部委陆续出台了一系列规定，明令禁止土地储备违规融资。
如财政部、原国土资源部、人民银行、原银监会《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号）规定“自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款”；《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号）规定“地方各级政府不得以土地储备名义为非土地储备机构举借政府债务，不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务，不得以储备土地为任何单位和个人的任何债务提供担保”。
国家自然资源督察机构2018年度例行督察发现，少数地区仍存在违规以储备土地融资问题，违规融资的主要形式有两种：一是违规以储备土地抵押。
包括储备机构直接用储备土地抵押融资，或政府以储备土地为非储备机构（包括各类城投公司、政府融资平台等）提供担保。
二是以储备土地注资国企后用于抵押融资。
此外，还有一些地方未依法办理供地手续，而是以政府会议纪要、公函等形式直接将储备土地划转并登记到非储备机构名下，由非储备机构办理抵押融资。
上述行为均需要进一步予以规范。
另一方面是存量土地储备贷款的处置问题。
对于存量土地储备贷款，也需要予以妥善处理，依法解除抵押后合理供应。
按照党中央、国务院关于防范化解地方政府隐性债务风险的精神，根据《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、《自然资源部关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》（自然资规〔2018〕1号）、《财政部等四部委关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕《自然资源部办公厅关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处置有关问题的通知》政策解读38. All Rights Reserved.4号）、《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）等文件的有关要求，《通知》对涉及土地储备融资的内容进行了强调和重申。
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储备土地抵押评估技术指引（试行）
为了配合当前我市储备土地抵押贷款的需要，北京房地产估价师和土地估价师协会（以下简称协会）根据相关法规，针对储备土地抵押评估的特殊性，对涉及的若干问题进行研究，提出如下评估技术指引，供评估机构进行相关执业时参考。
一、储备土地的概念
是指市国土资源局为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法
取得土地，进行前期开发、储存以备供应的土地。
二、储备土地抵押评估的技术路线
根据《土地储备管理办法》的要求：“政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定”。
因此，储备土地抵押价值及评估技术路线为：储备土地抵押价值=储备土地市场评估价值-政府土地出让收益
三、储备土地市场评估价值的界定
1、价值内涵
储备土地抵押价值为抵押的储备土地在评估基准日的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场评估价值减去政府土地出让收益和估价师知悉的法定优先受偿款。
2、用地条件设定
（1）土地用途和用地建设指标设定
储备土地抵押评估涉及的土地用途和用地建设指标，一般依据项目的规划土地用途和指标设定；特殊情况下可依照现状土地用途和用地条件进行。
（2）土地开发程度设定
储备土地抵押评估开发程度设定为评估基准日时的土地现状开发程度。
委托方应提供土地开发程度的相应资料。
未完工部分土地开发费用及尚未支付的工程款应予扣除。
四、政府土地出让收益
政府土地出让收益可按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》参照划拨土地使用权协议出让方式进行评估。
五、评估方法
储备土地抵押评估的具体估价程序和方法参照《城镇土地估价规程》执行。