产权式酒店的经营管理
产权酒店运营方案
产权酒店运营方案一、前言产权酒店是指由酒店经营者自行拥有并经营的酒店物业，所有权完全属于酒店经营者。
产权酒店的经营方式与承包酒店、管理酒店有所不同，具有更高的投资风险和回报。
本文将围绕产权酒店的运营模式、市场定位、经营策略等方面展开分析，以期为产权酒店的经营者提供可行的运营方案。
二、产权酒店的运营模式1. 自主经营产权酒店的自主经营模式是指酒店物业完全属于酒店经营者，并由酒店经营者自行负责酒店的日常经营管理及营销推广。
这种模式适用于资金充足、具有良好管理团队的酒店经营者，能够最大程度地保障酒店业主的利益。
2. 委托经营产权酒店的委托经营模式是指酒店业主将酒店的日常经营管理委托给专业的管理公司，并由管理公司负责酒店的经营管理工作。
这种模式适用于酒店业主缺乏经营管理经验和资源，希望通过专业的管理公司来提升酒店的运营效率和服务水准。
无论是自主经营还是委托经营，产权酒店的运营模式都需要酒店经营者对市场的深刻理解以及对酒店自身的优势和劣势有清晰的认知，只有在这样的基础上，酒店经营者才能够制定出科学、合理的运营策略，提高酒店的盈利能力和市场竞争力。
三、产权酒店的市场定位1. 客群定位产权酒店的客群定位是指酒店的经营者根据酒店的地理位置、经营条件、服务水平等因素，确定酒店的主要客户群体。
一般来说，产权酒店的客户群体主要包括商务客人、旅游客人以及会议、会展客人。
酒店经营者需要根据不同客户群体的需求制定相应的服务方案，提供个性化的服务。
2. 价格定位产权酒店的价格定位是指酒店经营者根据酒店的地理位置、服务水平、品牌影响力等因素，确定酒店的价格水平。
一般来说，产权酒店的价格定位应该在中高档水平，既要满足客户的需求，又要保证酒店的盈利能力。
酒店经营者需要通过市场调研和竞争分析，确保酒店的价格定位能够符合市场需求。
3. 品牌定位产权酒店的品牌定位是指酒店经营者根据酒店的地理位置、服务水平、品牌影响力等因素，确定酒店的品牌形象。
产权式酒店的操作模式
产权式酒店的操作模式简介产权式酒店是一种经营酒店的模式，与传统的租赁模式相比，产权式酒店由业主拥有、自行管理和运营。
在这种模式下，酒店经营者与产权所有者之间通过合同达成协议，经营者以租赁或购买产权的方式获得酒店的使用权，从而承担运营责任和风险。
本文将探讨产权式酒店的操作模式以及其优势和劣势。
操作模式在产权式酒店的操作模式中，有以下几个关键步骤：1.选址和规划：产权式酒店的成功运营首先需要选择合适的地理位置，并进行细致的市场调研和规划。
这些决策将直接影响酒店的盈利能力和未来发展。
2.建设和装修：产权式酒店的建设和装修要符合标准，并兼顾功能和美观。
合理的设计和装修将提升酒店的品牌形象，并满足客户对舒适度和便利性的需求。
3.运营管理：产权式酒店的运营管理包括前台接待、客房清洁、餐饮服务、市场推广、设备维护等各个方面。
酒店经营者需要雇佣一支专业的团队来保证酒店的正常运营，并提供高质量的客户服务。
4.营销策略：产权式酒店的成功营销需要制定有效的策略，包括在线预订平台的优化、价格管理、客户关系管理等。
通过市场营销的手段，酒店经营者可以吸引更多的客户并提高入住率和客户满意度。
5.销售渠道：产权式酒店可以通过各种销售渠道销售客房，如在线旅游平台、企业预订、直销等。
合理选择销售渠道可以帮助酒店更好地推广和销售客房。
优势和劣势优势1.盈利潜力大：与租赁模式相比，产权式酒店对酒店经营者来说，更有盈利潜力。
经营者通过拥有酒店产权，可以充分享受业绩增长带来的收益。
2.灵活性高：产权式酒店的经营者可以更加灵活地管理和运营酒店。
他们可以根据市场需求灵活调整价格、改进服务、扩大酒店规模等。
3.长期稳定收益：酒店经营者在产权式酒店中可以获得长期的稳定收益。
与租赁模式相比，不必承担租金增长或合约终止等风险。
劣势1.初始投入大：产权式酒店需要经营者进行较大的初始投资，包括购买土地、建设建筑物、装修和设备购置等。
这对经营者来说可能是一项重大负担。
产权式酒店经营模式
第一章产权式酒店的定义及相关概述1.1 产权式酒店概念及分类1.1.1产权式酒店的定义产权式酒店由“时权酒店”（TIME SHARE）演变而来。
由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。
首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。
1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。
而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
1.1.2产权式酒店的性质在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权式酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲、度假、娱乐为目的的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济、贸易及、房地产是有机结合互动发展的关系。
产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。
1.1.3产权式酒店的分类时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间（如：一年产值51 周，共51 个时间份），出售每一个时间份的使用权。
消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。
纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。
纯产权酒店又分为商务型和度假型。
养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。
在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。
委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。
一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。
高尔夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高尔夫、登山、滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。
产权式酒店物业管理方案
产权式酒店物业管理方案一、背景介绍产权式酒店是指由开发商购买土地并开发成酒店，然后出售给个人产权所有者，这种所有者可以通过自己经营或者出租给经营酒店的管理公司。
产权式酒店在中国市场逐渐兴起，成为了一种新型的酒店业态。
产权式酒店管理方案是指针对这一类型酒店的管理模式和经营策略的设计和实施。
在这样的模式下，管理方案需要考虑的因素较多，包括业主权益保障、物业维护管理、经营风险控制等方面。
在本文中，将结合产权式酒店的实际情况，提出一套完善的酒店物业管理方案，旨在为产权式酒店的业主和经营方提供参考和指导。
二、酒店物业管理方案1. 业主权益保障作为产权式酒店的业主，他们需要得到足够的保障和利益回报。
因此，在酒店物业管理方案中，需要明确规定业主的权益范围，包括但不限于：1) 酒店管理权：业主作为酒店的产权所有者，应当享有对酒店的管理权，包括业务经营管理权和物业维护管理权。
在这方面，需要明确规定业主的参与程度，以及业主与经营方之间的权责关系。
2) 利益分配：酒店的经营收入应当按照一定比例分配给业主，这需要在产权合同中进行规定。
同时，需要规定酒店的经营费用和维护费用的支付方式和标准。
3) 成本控制：作为业主，需要对酒店的经营成本和维护成本进行监督和控制，确保酒店的经营和维护不会对业主的利益造成损害。
2. 经营管理产权式酒店通常由专业的酒店管理公司进行经营管理，因此，在酒店物业管理方案中需要考虑如何保证酒店的经营管理水平和经营效益。
1) 选址规划：在酒店选址时，需要考虑市场需求和竞争情况，选择适合开发的地段和位置。
2) 设施设备：需要对酒店的设施设备进行规划和设计，确保能够满足客户需求和提供优质的服务。
3) 人员管理：酒店的员工是酒店经营的基础，需要对员工进行培训和管理，提高员工的服务水平和工作效率。
4) 营销策略：酒店需要制定合适的营销策略，吸引客户和提高客户留存率，从而提高经营收入。
5) 客户关系管理：酒店需要注重客户关系管理，提供优质的服务，满足客户需求，提高客户满意度。
产权式酒店法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案件背景随着我国旅游业的蓬勃发展，产权式酒店作为一种新型的旅游投资方式，逐渐受到投资者的青睐。
产权式酒店是指投资者购买酒店的部分产权，享有酒店的经营权和收益权，同时承担相应的风险。
然而，由于产权式酒店涉及的法律关系复杂，近年来，关于产权式酒店的法律纠纷案件也日益增多。
本文将通过对一起典型的产权式酒店法律纠纷案例进行分析，探讨相关法律问题。
二、案例简介（案例名称：某市某产权式酒店投资纠纷案）原告：张三（以下简称“张三”）被告：某市某房地产开发有限公司（以下简称“房地产开发公司”）第三人：某市某酒店管理有限公司（以下简称“酒店管理公司”）案件事实：2010年，张三通过某市某房地产交易市场，与房地产开发公司签订了一份《产权式酒店购买合同》，约定张三购买某市某产权式酒店的一间客房，购买价格为100万元，并约定张三享有该客房的经营权和收益权。
合同签订后，张三按照约定支付了购房款。
随后，酒店管理公司作为酒店的管理方，与张三签订了《客房租赁合同》，约定张三将客房出租给酒店管理公司，由酒店管理公司负责客房的经营和管理，租赁期限为20年。
然而，在租赁期间，酒店管理公司未能按照合同约定履行管理职责，导致客房的入住率持续下降，张三的收益权受到严重影响。
张三多次与酒店管理公司协商解决，但均未果。
无奈之下，张三将房地产开发公司和酒店管理公司诉至法院，要求解除《客房租赁合同》，并要求房地产开发公司返还购房款及利息。
三、争议焦点1. 产权式酒店的法律性质；2. 张三与酒店管理公司之间的《客房租赁合同》是否有效；3. 房地产开发公司是否应承担返还购房款及利息的责任。
四、法院判决1. 产权式酒店的法律性质：法院认为，产权式酒店是投资者购买酒店部分产权，享有经营权和收益权的一种投资方式，其法律性质属于投资合同，同时涉及物权和债权关系。
2. 张三与酒店管理公司之间的《客房租赁合同》是否有效：法院认为，张三与酒店管理公司签订的《客房租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效。
海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定
海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定第一条为规范产权式酒店建设销售管理，优化旅游房地产投资和消费环境，促进房地产市场持续健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《物业管理条例》等法律法规，结合我省实际，制定本规定。
第二条本省行政区域内产权式酒店的规划、建设、销售、不动产登记等管理活动，适用本规定。
第三条本规定所称产权式酒店，是指由开发单位开发建设后将部分客房产权分割出售、配套经营性用房及设施由开发单位所有，自营或委托统一经营管理的酒店。
产权式酒店出售的客房数量可由各市县政府根据需要决定，但不得超过客房总数的70%。
所有客房由开发单位统一经营或委托统一经营，以保证酒店的完整性。
产权式酒店不同于商品住宅，属商业性质，用于商业经营活动。
本规定所称客房产权人，是指取得产权式酒店客房产权的单位或个人。
第四条各市县规划行政主管部门负责产权式酒店建设的规划许可工作。
各市县住房城乡建设行政主管部门负责产权式酒店建设的施工许可工作。
各市县房产管理部门负责产权式酒店客房的预(销)售许可工作。
各市县不动产登记机构负责产权式酒店的不动产权登记工作。
第五条产权式酒店土地用途属于商服用地。
严禁借产权式酒店项目的名义在土地使用、规划设计、功能用途以及后续经营等方面变相开发商品住宅。
商品住宅用地土地使用权人申请将部分或全部商品住宅用地用于产权式酒店建设的，可以保持商品住宅用地用途不变，但产权式酒店用地评估价格高于商品住宅用地评估价格的，土地使用权人应补缴差额部分的土地出让金。
第六条开发建设产权式酒店项目，在办理建设工程规划许可证时应标明为产权式酒店。
产权式酒店项目必须严格按酒店的标准和要求进行规划、设计、建设及装修，且硬件配置水平不应低于《旅游饭店星级的划分与评定》(GB/T14308)中三星级旅游饭店的标准要求。
第七条门厅(或独立门厅)、大厅(酒店大堂)、外墙面、屋面露台、楼梯间(井)、电梯间(井)、电梯机房、过道、管道井、垃圾道、设备间、物业管理用房、值班警卫室等共用部位及设施属于产权式酒店中不可分割使用的共有部分。
海口市产权式酒店及酒店公寓管理办法
海口市产权式酒店及酒店公寓管理办法(草稿)第一条[立法目的]为积极引导和发展我市旅游房地产业,加强产权式酒店及酒店公寓的建设、销售、经营等环节的规范管理,维护建设单位、购房者及物业经营服务单位的合法权益,根据《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(国发[2009]44号),以及相关法律法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条[定义]本办法所称产权式酒店,是指建设单位以商品房开发模式将酒店的客房产权出售给购房者,购房者按合同约定将客房交由酒店管理单位以酒店的模式进行经营管理。
本办法所称酒店公寓,是指建设单位按酒店标准建设的房屋,购房者可用于休闲、度假、疗养或委托经营。
产权式酒店及酒店公寓属旅游房地产项目,适用国家、我省及我市有关房地产开发管理的法律、法规、规章及政策。
第三条[职责分工] 市住房和城乡建设行政主管部门(以下简称市住建部门)负责本市行政区域范围内产权式酒店及酒店公寓的销售、房屋登记、物业服务等管理工作。
市国土资源行政主管部门负责本市行政区域范围内产权式酒店及酒店公寓的土地出让、土地登记等管理工作。
市规划行政主管部门负责本市行政区域范围内产权式1酒店及酒店公寓的项目规划管理工作。
市旅游行政主管部门负责产权式酒店及酒店公寓经营的监督指导工作。
市市容市政、工商、税务等相关行政主管部门按照职责分工,负责本市行政区域内产权式酒店及酒店公寓的管理工作。
第四条[开发原则]产权式酒店及酒店公寓的开发经营,按照政府引导、统一规划的原则,实行总量控制、合理布局、高起点配套、综合开发、规范经营。
第五条[项目用地]产权式酒店及酒店公寓用地属旅游房地产项目用地,选址应当在旅游度假区、景观区、文化风景区和交通便利、配套设施完善的区域,开发用地必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和年度用地计划,其土地使用权出让的最高年限在土地使用权出让合同中约定。
第六条[建设标准]产权式酒店及酒店公寓属公共建设项目,建筑外观按公建标准建设,每套(间)的套内建筑面积一般不大于60平方米,具体建设标准由市规划部门会同市旅游部门制定。
酒店产权管理制度
第一章总则第一条为了规范酒店产权管理，保障酒店资产的安全、完整和有效利用，提高酒店经济效益，根据国家有关法律法规，结合本酒店实际情况，特制定本制度。
第二条本制度适用于本酒店所有产权管理活动，包括但不限于酒店的土地使用权、建筑物所有权、设备设施产权等。
第三条酒店产权管理应当遵循以下原则：1. 合法、合规原则：产权管理活动必须符合国家法律法规和行业标准；2. 安全、完整原则：确保酒店产权资产的安全和完整性；3. 效益、合理原则：合理利用酒店产权资产，提高经济效益；4. 公平、公开原则：产权管理活动应当公平、公正，公开透明。
第二章产权登记与变更第四条酒店产权登记应当及时、准确、完整，包括土地使用权、建筑物所有权、设备设施产权等。
第五条土地使用权、建筑物所有权、设备设施产权的变更，应当及时办理产权登记手续，并按照国家法律法规和行业标准进行公示。
第六条酒店产权变更涉及以下情形的，应当及时报告相关部门：1. 土地使用权、建筑物所有权、设备设施产权的转让；2. 土地使用权、建筑物所有权、设备设施产权的抵押；3. 土地使用权、建筑物所有权、设备设施产权的分割、合并；4. 土地使用权、建筑物所有权、设备设施产权的赠与；5. 土地使用权、建筑物所有权、设备设施产权的继承。
第三章产权使用与维护第七条酒店产权使用应当符合以下要求：1. 依法使用：严格按照土地使用权、建筑物所有权、设备设施产权的规定进行使用；2. 合理使用：根据酒店经营需要，合理利用产权资产；3. 保护和维护：对产权资产进行定期检查、维护，确保其正常运行。
第八条土地使用权、建筑物所有权、设备设施产权的使用，应当签订相关合同，明确双方的权利义务。
第九条酒店产权维护应当做到以下几点：1. 定期检查：对土地使用权、建筑物所有权、设备设施产权进行定期检查，发现安全隐患及时整改；2. 维护保养：对设备设施进行定期保养，延长其使用寿命；3. 紧急抢修：对突发性故障，及时进行抢修，确保酒店正常运营。
产权酒店委托经营方式及回报方案
产权酒店委托经营方式及回报方案随着时代的变迁，经济的全球化趋势不可避免地加快，旅游产业在全球范围内也呈现蓬勃发展的势头。
而作为旅游产业的核心，酒店业的发展也迎来了大跨越，产权酒店委托经营方式便成为了一种新的经营模式，受到了业内人士的广泛关注。
本文将着重分析产权酒店委托经营方式以及回报方案，希望读者能够更全面地了解这种新型酒店经营方式。
一、产权酒店的定义和特点产权酒店，即购房者在购买酒店房产时，同时获得房间的产权以及享用该酒店的所有服务和设施的权利，和普通酒店客房的区别是，产权酒店房间具有不动产的产权，相对于普通客房更加“保值升值”。
而产权酒店的管理和经营则委托给专业的第三方服务商，可以更加高效地管理酒店设施和提供服务。
产权酒店的特点主要有以下几个方面：1.灵活性：产权酒店房主可以根据自己的需求和情况决定入住时间和方式。
2.收益性：在整个酒店运营过程中，房主不仅享有自己住宿的便捷性，也可以通过出租赚取租金，实现房产的价值升值。
3.灵活的融资方式：产权酒店房主可以通过资金融资或抵押贷款来购买酒店房产，从而实现资产的投资和增值。
二、产权酒店委托经营方式在产权酒店经营模式中，酒店所有权和酒店经营之间实现了有效分离，即房主拥有酒店物业的产权，经营权则消耗由酒店品牌方进行经营，从而避免了房产投资者对酒店的经营管理不当所造成的损失，同时让专业的酒店管理公司去操持酒店的经营和管理工作，保证了酒店的有效运营和管理。
委托经营方式将会带来以下的优势：1.优化运营管理：专业的酒店经营管理公司可以依托自身的专业能力和资源，对酒店进行全方位运营管理，包括房产出租管理、设施维护、客户服务等各方面，提高酒店的产品质量和客户满意度，从而提高酒店的市场竞争力。
2.单一经营方：酒店委托经营模式确保了酒店的经营是由一家单一的管理团队来负责，避免了传统酒店中的不足和管理上的疏漏。
3.风险分散：酒店出租委托经营还可以将风险分散或者说转移给专业公司，让专业公司来负责管理和预防各种风险，如客源风险、服务风险、购买客房风险等。
产权式酒店酒店
产权式酒店酒店简介产权式酒店酒店是指酒店业主通过出售酒店单元的方式，将酒店房间转变为私人产权。
酒店业主可以将自己所拥有的酒店房间出租给其他客人，从而获得租金收入。
这种模式结合了传统酒店业和房地产业，为酒店业主提供了一种稳定的收入来源。
原理产权式酒店酒店的运营原理相对简单，业主首先购买酒店房间的所有权，成为酒店的产权人。
然后，酒店业主将自己所拥有的房间出租给其他客人，通过租金收入获得投资回报。
这种模式可以让业主在自己不需要住酒店房间的时候，将其出租给其他客人，从而实现灵活运营和最大化收益。
优势稳定的收入来源产权式酒店酒店可以为业主提供稳定的收入来源。
由于房间的所有权归业主所有，无论酒店房间是否被租出，业主都可以获得固定的租金收入。
这种模式比传统酒店业更具有投资回报和可持续性。
灵活的运营模式产权式酒店酒店的业主可以根据自己的需求灵活运营。
业主可以选择自己住宿的时间，并将其他时间的房间出租，从而最大化收益。
这种模式比传统酒店业更具灵活性，让业主能够更好地管理自己的资产。
资产增值潜力通过购买酒店房间的所有权，业主还有机会享受资产增值带来的收益。
随着酒店地段的升值和市场需求的增加，业主所拥有的房间价值可能会不断上升。
这意味着业主不仅可以通过租金收入获得回报，还可以享受资产增值带来的额外收益。
注意事项持有期限产权式酒店酒店通常有一定的持有期限要求。
业主需要在一定的持有期内保持对房间的所有权，以确保酒店的稳定运营和管理。
在持有期结束后，业主可以选择继续持有房间，或者将其出售给其他投资者。
管理费用产权式酒店酒店也需要支付一定的管理费用。
这些费用包括酒店管理公司的服务费用、房间维护费用等。
业主需要计算这些费用，并确保租金收入能够覆盖这些费用，以保证投资的回报率。
市场需求在购买产权式酒店酒店之前，业主需要对目标市场的需求进行充分的调研。
只有当目标市场对产权式酒店酒店有需求时，业主才能获得更好的投资回报。
因此，在进行投资之前，业主需要对市场需求进行仔细分析和评估。
产权式酒店运作管理
产权式酒店运作管理产权式酒店，是由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房出租(或委托)给商业管理公司，以出租（或委托）经营获取国定的投资回报，由担保公司进行固定回报的担保，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权（10天左右）。
由商业管理公司委托专业的酒店管理公司进行酒店的正常经营管理。
一般业主只要投入金额不多的首期，就可不在投入，用酒店固定回报抵消分期付款的费用，大约10－15年后取得产权。
开发商、投资者、商业管理公司、担保公司、酒店管理公司之间的关系A：开发商与投资者之间是买卖关系开发商与投资者签订《商品房买卖合同》，每一个业主办理一个独立的产权证。
B：投资者与商业管理公司之间是委托经营关系，双方签订委托经营协议。
C:商业管理公司与酒店管理公司之间是委托经营管理关系D: 担保公司与投资者之间是担保关系担保公司对商业管理公司承诺给投资者的固定回报承担担保。
一、整体策略1、公司简介公司是由外商巨资打造的集住宿、餐饮、超市于一体的产权式酒店。
酒店座落于新余市繁华地段--团结西路6号，周边商业氛围浓厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、会议室近200间，拥有能同时容纳近800人就餐的中餐厅，并设有1800平米的超级购物市场，方便酒店宾客及附近居民。
公司重金聘请星河营销策划公司全程策划管理，着力打造专业超值、简约安全、舒适宜人的时尚型酒店，为社会各界人士提供彰显尊贵品质与精致生活的平台。
2、整体策略为了带动整个项目产权房的持续热销，成功销售是整个项目营销成功的重要开端。
因此，恒基广场为产权房制定的营销目标是：充分发掘产权式酒店的经营潜力和经济价值，结合后期经营的良好前景实现最大可能的销售额,完成3-6层所有产权房的销售。
立足新余市中心商业区及产权式酒店概念，结合区域的特色设计，吸引人气的主力商业设置和新余是仙来区建设后的美好前景，运用多种营销推广手段，分期分批逐步推出。
产权酒店委托经营方式及回报方案
所有者需要对受托方进行尽职 调查，了解受托方的资质、实 力、管理能力和信誉等方面的
信息。
签订合同
所有者和受托方需要签订委托 经营合同，明确双方的权利和 义务。
移交管理权
所有者将酒店的经营管理权移 交给受托方，受托方开始对酒 店进行全面经营管理。
收益分配
受托方按照约定向所有者支付 固定收益或分享经营收益。
参考市场情况和行业 惯例，确定一个较为 合理的回报率范围。
考虑酒店的品牌、地 段、硬件设施等因素 ，确保回报率的合理 性。
回报周期的确定
根据业主与酒店管理公司的约 定，回报周期可以是一年、两 年或更长。
考虑酒店的运营情况和市场变 化，定期调整回报周期。
在合同中明确约定回报周期的 起止时间，确保双方的权益。
委托经营的风险
受托方违约
受托方可能违反合同约定 ，不按时支付固定收益或 分享经营收益，给所有者 带来损失。
管理风险
受托方可能存在管理不当 或经营不善的风险，导致 酒店经营不善或亏损。
市场风险
酒店经营受到市场环境的 影响，包括经济环境、政 策变化、竞争状况等，可 能给委托经营带来风险。
委托经营的流程
受托方具有专业的酒店管理经验和团队， 能够提供高质量的酒店管理服务，提高酒 店的运营效率和市场竞争力。
受托方承担了酒店经营的风险，所有者无 需承担较大的经营风险。
收益稳定
ห้องสมุดไป่ตู้
长期收益
所有者能够获得稳定的收益，受托方按照 约定支付固定收益或分享经营收益。
通过委托经营，所有者能够实现酒店的长 期收益，受托方也会为酒店的长期发展投 入更多的资源和精力。
案例三
产权酒店项目背景
位于某商业中心，拥有城市景观和配套设施。
产权式酒店商业运作模式
产权式酒店商业运作模式随着旅游业的蓬勃发展和人们生活水平的提高，酒店行业迅速崛起。
在众多的酒店经营模式中，产权式酒店商业运作模式备受关注。
这一模式以其独特的优势在市场上获得了广泛认可。
本文将探讨产权式酒店商业运作模式的特点、优势和发展前景。
一、产权式酒店商业运作模式的特点产权式酒店商业运作模式是指酒店项目开发商将酒店建设而成后，将酒店的房间和公共设施等资源进行分割，出售给个人或企业拥有产权的投资者，由专业的运营公司负责酒店的管理运营。
产权式酒店的特点主要体现在以下几个方面：1. 投资者获得产权：产权式酒店模式中，投资者购买酒店的房间或公共设施的产权，享有相应的产权收益。
2. 专业化运营管理：由专业的酒店管理公司负责运营管理，确保酒店的正常运营和服务质量。
3. 兼具度假与投资功能：产权式酒店不仅可以作为投资产品，还可以作为个人度假和旅游的住宿选择。
二、产权式酒店商业运作模式的优势产权式酒店商业运作模式相较于传统的酒店经营模式具有许多独特的优势，如下所述：1. 酒店效益稳定：投资者通过购买酒店产权，可以享受酒店运营所带来的稳定收益，投资回报更加可预期。
2. 风险分散：酒店的产权可供多个投资者持有，分散了投资风险，增加了投资的安全性。
3. 无需个人经营：与传统的酒店模式相比，产权式酒店的运营和管理由专业的团队负责，投资者无需亲自参与。
4. 资产保值增值：随着旅游业的发展和市场需求的增加，酒店产权的价值也会相应上升，为投资者带来资产的保值和增值。
三、产权式酒店商业运作模式的发展前景随着消费者对旅游需求的不断增加，产权式酒店商业运作模式在国内外得到广泛应用，并取得了良好的市场反响。
未来，产权式酒店模式还有以下几个方面的发展前景：1. 品牌效应的提升：随着投资者对产权式酒店商业运作模式的认可，知名度高、品牌价值强的酒店管理公司将吸引更多投资者，进一步提升产权式酒店的品牌效应。
2. 高端度假市场的增长：随着人们生活水平的提高，高端度假市场的需求也在不断增长，产权式酒店商业模式可以满足富裕人群对高品质住宿的需求。
产权式公寓酒店的经营管理
产权式公寓酒店的经营管理及韶关项目SWOT分析公寓式酒店作为酒店业的一个创新品种，是近几年在我国出现的新事物。
但无论是酒店行业，还是房地产行业对它并不感到陌生，因为它与国内在90年代中期出现的酒店式公寓在产品设计、服务模式和功能配套等方面都极其相似，二者只有从经营角度上分析才能区别。
酒店式公寓面向的是长期租赁客户，而公寓式酒店主要是针对中短期旅游者市场。
近几年，随着酒店式公寓的长期租赁客户的租金不断下降，一些拥有整体产权的酒店式公寓开始提出了以按天到按月为短期租赁的酒店经营模式。
这种经营方式的演变，实际上就是国外公寓式酒店（Extended Stay Hotel）的经营模式。
虽然目前酒店式公寓楼很多，但在此之前，酒店式公寓楼盘大都将每个单元出售给个体购房者，购房者拥有产权，或自住或对外出租，因此，能按照以公寓式酒店方式经营的酒店式公寓楼并不多。
如此可见，从市场供求关系来看，国内公寓式酒店的市场前景极其广阔。
随着中国加入WTO，北京申奥和上海申办世博会的成功，预计未来国内主要大中城市的商务和度假旅游市场将大幅增长，房地产开发商也适时机地推出了产权式公寓酒店品种。
产权式酒店的投资经营类型国际上通行的产权式酒店大致有三种投资经营类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资，我国主要模式是投资型。
产权式酒店的运作模式产权式酒店比较成熟的的运作模式如下：首先，由投资者与开发商签订房屋买卖合同，这些与普通商品房买卖是相同的，投资者支付购房款依法取得酒店房间的所有权。
其次，投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同或者委托经营合同，将房屋出租或委托给酒店管理公司，约定由酒店管理公司负责酒店经营，投资者收取租金或分享经营收入，或者获得一定时间的免费入住权作为报酬，等等。
海口市产权式酒店管理暂行办法
海口市产权式酒店管理暂行办法海口市产权式酒店管理暂行办法全文第一条为积极引导发展本市旅游房地产业，规范产权式酒店管理，根据《物权法》等法律法规以及《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(国发〔20xx〕44号)等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内，产权式酒店的规划、建设、销售、登记、经营等管理，适用本办法。
第三条本办法所称产权式酒店，是指建设单位开发建设后将客房产权分割出售，酒店配套经营性用房及设施由建设单位或酒店产权人所有并由其统一经营管理的酒店。
本办法所称客房产权人，是指通过购买或受让等方式取得产权式酒店可分割转让客房产权的单位或个人。
本办法所称酒店产权人，是指基于开发建设或转让等方式取得除已分割进行销售的客房外酒店其他客房、配套用房及设施产权的单位或个人。
第四条市住房和城乡建设行政主管部门(以下简称市住建部门)负责产权式酒店的销售、房屋产权登记等管理工作。
市土地行政主管部门负责产权式酒店的土地出让、土地登记等管理工作。
市规划行政主管部门负责产权式酒店的规划报建审批管理等工作。
市市政市容、工商、税务、旅游、公安、卫生、价格、环保、质监等相关行政主管部门按照职责分工，负责产权式酒店的相关管理工作。
第五条产权式酒店应当在旅游度假区、景观区、文化风景区和交通便利、配套设施完善的区域建设，开发用地应当符合土地利用总体规划、城市规划和特定地区规划。
第六条开发建设产权式酒店项目，在办理建设工程规划许可证时应标明产权式酒店。
第七条商服用地、住宅用地、金融办公用地可兼容建设产权式酒店，用地性质和年限可以不变。
第八条产权式酒店应按不低于三星级酒店的标准进行规划、设计、建设及装修。
配套服务设施的建筑面积应占建筑总面积的16%以上。
产权式酒店交付使用前，应当由建设单位按建设的相应星级标准进行统一装修及配套设施建设并经工程质量、消防、规划、人防、园林、水务、环保等相关部门整体验收合格。
产权式连锁酒店经营秘笈
产权式酒店经营秘笈
产权式酒店，既然是一种投资工具，就必须每年给业主经营回报。
它旳成功决不是仅仅能将酒店卖完了事，更应注重后期经营业绩旳可持续发展。
在实际操作中，凤凰休闲度假村总结出如下几条秘笈供广大同行参照：
1、产权式酒店档次定位很核心。
档次太低，吸引不到客源；而档次太高，高档客源太少，酒店管理成本过高，得不偿失。
一般旅游休闲客人最喜欢3－4星级旳酒店。
2、减少劳动力成本。
一般地处风景旅游区旳产权式酒店，淡旺季很明显，像千岛湖，就有半年是淡季，因此酒店管理人员除了应当是本地化外，还不妨采用“季节工”。
像“凤凰”旺季有员工200人，淡季就只有80人左右，放假在家旳季节工只发生活费，如此可减少营运成本。
固然，加强公司凝聚力和人员素质旳培训也很重要。
3、多多增添开放式娱乐设施。
产权式酒店旳公建配套设施不仅仅是为酒店投资业主服务，更应当面向整个旅游市场、面向公众开放，这样才干挽留人气、调动人气。
4、开展多元化经营，尽一切也许满足客人需要。
与商务型旳酒店相比，面向旅游休闲业旳产权式酒店，除了在价格和服务上有自己旳鲜明
定位外，还应当环绕旅游业，展开多种服务或经营。
例如，为了满足客人游览千岛湖旳规定，“凤凰”在本岛开辟了接送游客旳旅游码头，还开通了专线班车定期接送等等，在积极介入旅游市场旳同步，分饮了市场一瓢羹。
酒店产权管理制度
酒店产权管理制度一、总则为了规范酒店产权管理，保护产权人的合法权益，提高酒店经营效率，制定本制度。
二、产权管理原则1.合法合规。
酒店产权管理应遵守国家相关法律法规，保障产权人的合法权益。
2.公平公正。
对待不同类型的产权人应一视同仁，不偏袒不歧视。
3.依法保护。
对产权人的产权，依法保护，不得侵犯。
4.完善制度。
不断完善酒店产权管理制度，提高管理水平。
三、产权管理范围酒店产权管理范围涉及:1.土地产权2.建筑产权3.设备设施产权4.商业权益四、产权管理机构1.产权管理委员会：酒店设立产权管理委员会，负责制定和实施产权管理制度，解决产权纠纷。
2.产权管理部门：专门负责酒店产权管理工作，负责土地、建筑、设备、商业权益等产权管理。
五、土地产权管理1.土地使用权管理：依法落实土地使用权，保障酒店合法使用土地。
2.土地租赁管理：对于租赁的土地，需合理安排使用和维护，保障产权人的权益。
3.土地招拍挂：对于需要招拍挂的土地，酒店应严格按照相关规定进行操作，保障产权人的利益。
4.土地使用权变更：对于土地使用权的变更，应按程序合法办理，保护产权人的合法权益。
六、建筑产权管理1.建筑管理权：酒店依法取得建筑管理权，对建筑进行维护和管理。
2.建筑租赁管理：租赁的建筑，酒店应按规定使用和维护，保障产权人的权益。
3.建筑招租管理：需要招租的建筑，酒店应按规定进行招租工作，保障产权人的利益。
4.建筑使用权变更：对于建筑使用权的变更，应按规定程序合法办理，保护产权人的合法权益。
七、设备设施产权管理1.设备设施管理权：酒店依法取得设备设施管理权，对设备设施进行维护和管理。
2.设备设施租赁管理：租赁的设备设施，酒店应按规定使用和维护，保障产权人的权益。
3.设备设施招租管理：需要招租的设备设施，酒店应按规定进行招租工作，保障产权人的利益。
4.设备设施使用权变更：对于设备设施使用权的变更，应按规定程序合法办理，保护产权人的合法权益。
八、商业权益管理1.商业权益管理：酒店依法取得商业权益，对商业区进行管理。
产权式酒店物业管理方案
产权式酒店物业管理方案介绍随着旅游业的不断发展和经济的快速增长，酒店行业在近年来已经成为一个正在快速发展的行业。
随之而来的是酒店物业管理面临的挑战。
传统的酒店经营方式往往采用租赁方式，物业管理方式多为品牌直接管理或者委托第三方进行管理。
但是，随着市场的竞争加剧，酒店经营者和物业管理者亟需一种更加高效的管理模式，这就是产权式酒店物业管理方案。
什么是产权式酒店物业管理方案？产权式酒店物业管理方案是指酒店物业所有权由酒店经营者拥有，通过所持有的物业所有权，进行酒店物业的管理、维护、运营以及资产增值。
产权式酒店物业管理方案的特点1.资产安全产权式酒店物业管理方案中，物业所有权归酒店经营者所有，这种管理方式可以保证物业的安全，避免因租赁物业而产生的生意关系，一旦物业处于危险之中，酒店经营者可以及时处理，确保资产安全。
2.管理权产权式酒店物业管理方案中，酒店经营者拥有物业管理权，可以通过自身的能力和管理团队，更加有效地管理酒店物业，维护物业的稳定发展。
3.资产增值产权式酒店物业管理方案中，酒店经营者可以通过控制物业所有权，进而管理物业，并开发物业的潜力，实现资产的增值。
产权式酒店物业管理方案实践产权式酒店物业管理方案目前已经在市场上得到了广泛的应用。
以某酒店为例，该酒店自主拥有物业所有权，并通过设置实行权责评价和激励机制，实现了对酒店物业的高效管理和维护，提升了酒店业绩和竞争力。
产权式酒店物业管理方案优势1.协调效果明显产权式酒店物业管理方案中，酒店经营者和物业管理者处于同一利益潜力中，双方可以协调合作，实现更加高效的管理和运营。
2.盈利方式更加灵活产权式酒店物业管理方案中，酒店经营者可以根据市场需求灵活运用自身的物业资源，提供更加个性化的服务，从而进一步提升盈利能力。
3.投资回报高产权式酒店物业管理方案中，酒店经营者通过自身的物业所有权，可以最大限度地实现资产的管理和增值，同时获得更高的投资回报。
总结产权式酒店物业管理方案作为一种新型的酒店物业管理模式，广泛应用于酒店行业，并取得了良好的效果。
如何运作产权式酒店《讨论》
如何运作产权式酒店《讨论》产权式酒店，亦称产权式酒店公寓，它源于欧洲，近年来在内地许多城市也如火如荼的风行。
产权式酒店实质是“时权酒店”，即出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，并且该权利可以上市转售或交换。
所谓“时权酒店”即由消费者或个人投资者买断酒店设施在特定的时间里的使用权。
产权酒店是酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
国际通行的产权式酒店大致有三种类型：一是时权型。
即酒店与客户约定部分客房的使用期限，一般为三个月以上。
客户在约定的时间内，拥有客房的使用权。
二是公寓型。
客户买断酒店的部分客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如：空调费、水电费、服务费等。
三是投资型。
客户买断酒店部分客房的产权，投资者并不使用客房，而是将客房委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报，是当今较为流行的投资类型。
这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其发展前景极其可观。
产权式酒店在发达旅游城市或地区最为流行，它通常建于一个城市的旅游要道，以拥有充足的客源和较高的租用率，因而，这种产权式酒店应该说也是旅游的产物，属于旅游房地产范畴。
但要是在咸阳说到投资，人们不会首先想到要投资诸如金桥国际之类的产权式酒店，而是首先想到买股票、债券、保险，或是存银行。
由于投资者对房产投资的尝试不够，人们较少想到投资房地产，就算投资房地产，投资者也通常会选择诸如商业用房、写字楼甚至普通住宅作为投资对象，而“金桥国际”这类产权式酒店很少或者几乎不会进入投资者的视线，因为无论是酒店式商务公寓、酒店式公寓还是产权式酒店，目前咸阳这类物业为数甚少，对多数投资者而言，这些物业无疑是“新生事物”，还显得非常陌生，一般不敢轻易尝试。
事实上，产权式酒店作为投资，其潜在的增值能力非常明显的。
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试探产权式公寓酒店的经营管理公寓式酒店作为酒店业的一个创新品种，是近几年在我国出现的新事物。
但无论是酒店行业，还是房地产行业对它并不感到陌生，因为它与国内在90年代中期出现的酒店式公寓在产品设计、服务模式和功能配套等方面都极其相似，二者只有从经营角度上分析才能区别。
酒店式公寓面向的是长期租赁客户，而公寓式酒店主要是针对中短期旅游者市场。
近几年，随着酒店式公寓的长期租赁客户的租金不断下降，一些拥有整体产权的酒店式公寓开始提出了以按天到按月为短期租赁的酒店经营模式。
这种经营方式的演变，实际上就是国外公寓式酒店（Extended Stay Hotel）的经营模式。
虽然目前酒店式公寓楼很多，但在此之前，酒店式公寓楼盘大都将每个单元出售给个体购房者，购房者拥有产权，或自住或对外出租，因此，能按照以公寓式酒店方式经营的酒店式公寓楼并不多。
如此可见，从市场供求关系来看，国内公寓式酒店的市场前景极其广阔。
随着中国加入WTO，北京申奥和上海申办世博会的成功，预计未来国内主要大中城市的商务和度假旅游市场将大幅增长，房地产开发商也适时机地推出了产权式公寓酒店品种。
鉴于国内酒店业和房地产行业对产权式公寓酒店其独特的经营模式比较陌生，本文将从酒店经营管理的角度通过对国外公寓式酒店（Extended S tay Hotel）的市场定位、产品设计（包括服务和配套）和经营管理等方面加以分析，并结合国内旅游和酒店业的发展现状和趋势，运用SWOT分析方法对国内产权式公寓酒店的目标市场定位、产品设计（包括服务和配套）和经营管理等方面作尝试性的探讨。
一．国外公寓式酒店(Extended ¨C Stay hotel)的现状按照字面上翻译Extended Stay 的意思是指相对较长时间的逗留。
Extended Stay Hotel是美国酒店业在20世纪80年代的创新品种，与传统酒店比较，Extended Stay Hotel的特征是：拥有居家的格局和良好的居住功能，客房包括：客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套的家具电器。
由于其客房特征类似公寓房，因此国内把它称为公寓式酒店或延时酒店。
1．目标市场在美国，Extended Stay Hotel的目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的旅游者（一般在一周以上）。
比如：万豪公寓式酒店（Marriott Executive Apartments Extended Stay）的客人平均居住的时间是十天左右。
典型的客户群包括：因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、中短期逗留的旅游和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。
在该类酒店出现之前，此类客人一般都只能选择传统酒店。
2．美国公寓式酒店(Extended Stay Hotel) 的产品设计美国的Extended S tay America, Inc (ESA)成立于1995年，是美国历史上拥有酒店物业最多，并在自我经营管理公司中发展速度最快的公寓式酒店管理公司，同时，也是世界上第三大拥有酒店物业和自我经营管理的酒店连锁公司。
该公司属下拥有三个Extended Stay Hotel的品牌,分别是Studio Plus DeluxeStudios(高档)、Extended stayAmerica Efficiency Studios(中档)和Crossland Economy Studios(经济型)。
该公司在全美42个洲管理经营468家Extended Stay Hotel，其公寓式酒店产品是全球最有代表性的。
（1）客房设施Queen-size bed 或King-size bed，斜躺椅，有线电视，因特网接口。
每个房间有独立的厨房，包括冰箱、微波炉、咖啡机、厨房器具和餐具等。
（2）服务酒店为客人提供24小时投币洗衣机和自动售货机服务。
每周打扫房间一次，调换洗涤毛巾两次。
（3）配套该公司不同品牌的酒店，其房间的大小和酒店提供的服务功能也有所不同，如Studio Plus Deluxe Studios品牌的起居室有450平方英尺，酒店的配套设施包括健身房、游泳池或SPA。
而Crossland Economy Studios品牌主要是为追求舒适、经济的客人而设计的。
(4) 收费方式以Studio Plus Deluxe Studios为例，每天计价是59美元，每周计价是299美元。
其原则是居住时间越长价格越便宜。
3．国外Extended Stay Hotels品牌在中国目前，在国内按照Extended Stay Hotels设计和经营的酒店主要有如下几家：（1）雅诗阁( Ascott) 雅诗阁是一家全球排名第二，总部设在新加坡，专营公寓式酒店的集团。
其名下有三个著名品牌：The Ascott（雅诗阁）、Somerset （盛捷）和The Heritage。
目前，该集团在北京和上海各拥有一家The Ascott（雅诗阁）品牌；有五家Somerset（盛捷）品牌，分布在上海（二家）、北京（一家）、天津（一家）和大连（一家）。
万豪行政公寓) （2）Marriott Executive Apartments Extended Stay (上海明天广场-万豪行政公寓是国外著名酒店管理公司进入国内的第一个Extended Stay品牌。
除此以外，其它国际著名酒店管理公司也都有各自的Extended Stay品牌，如Ritz-Carlton的Residential Suites，Hilton的Hilton Corniche Residence 和Six Continents的Staybridge Suites等国际品牌。
与传统酒店比较，Extended Stay Hotel的客人基本上是中短期旅游者（一般在一周以上），因此，不会出现传统高档商务酒店在周末客房出租率下降现象。
资料显示，全美Extended Stay Hotel的平均客房出租率在80%以上。
此外，与传统的高档酒店比较，公寓式酒店除客房功能外只提供简单的餐饮服务和相对有限的配套设施，因此更容易管理，利润比传统的高档酒店更高。
据国外有关专家预测，与高档的商务休闲酒店和经济型酒店一起，Extended Stay Hotel将是全世界各大主要城市里最具发展潜力的品种。
二．国内产权式公寓酒店的定义产权式公寓酒店实际上只是一个房地产品种概念，是房地产开发商为了迎合国内中产阶层对房地产品种的投资需求，而开发出来的以公寓式酒店为经营目的的旅游商业房产。
其模式是：开发商把该房产的每一间公寓房销售给中小投资者，然后，由酒店管理公司与每一位公寓房所有权者签定一定年限的管理合同，统一对外经营。
产权式公寓酒店模式对开发商而言能带来比开发单纯的酒店式公寓更高的房产开发利润，对投资者来说也能得到比投资普通房产较高的投资汇报。
而对酒店管理公司，尤其是全国酒店连锁公司来说，这种模式不仅能在经营情况较好的前提下获得较高的管理费用，也能为其带来巨大的品牌效应和市场效应。
虽然公寓式酒店作为一个新的酒店产品有着极其广阔的市场前景，但我们也应该意识到国内酒店市场竞争激烈和全行业平均利润率相对较低的事实。
三．国内酒店业经营现状中国旅游业起步较晚，起点较低，改革开放前以外事接待为主，只具备产业雏形，不完全属于产业范畴。
直到1978改革开放后，国际入境旅游才正式从以外事接待为主转变成中国的现代旅游产业。
在当时，只针对国外入境旅游者的中国旅游产业的发展不仅仅是为了发展社会主义经济和旅游创汇的目的，同时，也是为了鼓励和吸引外商来华投资，促进技术转让和加强文化交流活动。
为了满足日益增长的国外旅游者的需求，在当时与旅游相配套的其它行业、如餐饮，购物，休闲和娱乐等设施严重缺乏的情况下，国家旅游局于1988年制定了旅游涉外星级酒店评定标准，并把是否具备上述配套功能作为星级酒店评定标准的重要指标之一。
此后，国内酒店的建设也基本以旅游涉外星级酒店评定标准为准。
虽然说涉外星级酒店评定标准对我国酒店业的发展起到了极大的促进作用，但同时也束缚了国内酒店业的创新思维。
正如一些专家，学者指出的，国内涉外星级酒店存在着¨D大而全¡¬、¨D小而全¡¬的现象，饭店像一个小社会，许多应该由社会所提供的服务功能也能由饭店来负责提供。
在国际上，评定一个酒店经营状况的好坏一般以酒店客房出租率的高低为标准。
但国内的涉外星级酒店由于上述原因，即使酒店客房出租率高，也不代表酒店的经济效益就好，造成此现象的主要原因如下：1．与酒店客房相配套的其它功能市场竞争力下降近些年来，随着国内大中型城市建设的高速发展，与旅游相配套的相关行业也得以迅速发展。
并且，社会上的这些行业由于其经营方式的灵活性和专一性，已经使大部分酒店里除客房以外的其它功能失去了原有的市场竞争力，并开始成为酒店经营的负担。
2．酒店成本过高为了维持酒店的星级档次或提高星级档次，忽视市场竞争机制的作用，盲目提高配套设施的档次，在收入并没有相应增加的同时，造成酒店固定成本和管理成本过高。
3．同类产品市场竞争激烈酒店发展速度过快，特别是产品雷同的星级酒店，加上世界著名的酒店连锁品牌的进入，导致国内酒店行业竞争越来越激烈。
4．国内外消费者消费观念逐渐成熟随着我国加入WTO，旅游市场开始全方位对外开放、旅游消费趋于成熟，越来越多的国内外旅游者开始注重酒店产品的价值含量。
以上四点，我们可以从2002年中国旅游年鉴（副本）披露的数据中得到证实。
以上海为例，2002年上海涉外星级酒店的平均利润率是5.90%，其中内资酒店或境内酒店管理公司管理的酒店仅为2.83%，而外资或境外酒店管理公司管理的酒店高达11.62%。
另外，我们也可以从近几年才发展起来的经济型酒店的良好经济效益中得到论证。
根据笔者的调研，目前上海的几家经济型酒店（如：锦江之星、新亚之星、如家快捷等）的出租率高达90%，年回报率高达20%左右，他们成功的经验就是以客房经营为主。
而另一家由房地产公司通过资本运作成立的中福大酒店，由于只经营客房，而没有其它附属设施，也可以达到10%以上的回报率。
因此，产权式公寓酒店经营的好坏不仅取决于酒店管理公司的经营管理水平，也取决于对其产品设计和目标市场的正确定位。
在酒店行业竞争日益激烈和消费者的消费观念不断变化的今天，企业只有在充分运用市场细分理论的基础上才能为自己的产品确立既定的目标市场客户群（Targeting Market），并结合研究方法论（Research Methodology）和研究分析策略（Analytic Research Strategies）对目标市场客户群展开系统的调研（生活模式、消费倾向、价值取向和消费心理等），从而制定企业有效的市场营销策略¡ª产品策略（包括服务模式）、价格策略、促销手段和销售渠道；建立企业内部的市场监管系统和客户数据库，周期性地对现有客户和潜在客户进行调研，从而进一步优化企业的市场营销策略，调整和完善企业的内部经营管理，使企业在激烈的市场竞争环境中立于不败之地，给投资者带来良好的回报。