谈商业银行房地产信贷风险及防范

中文摘要

摘要：随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济信的增长点和消费热点。与此同时房地产信贷随之快速发展，并对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用，成为房地产发展的重要支撑。有语金融业资金过度地进入房地产业，只是房地产业将其市场风险向金融业转移，将造成金融风险，国家出台政策，提高了房地产商的自有资金比例，将按揭贷款的门槛设定为30%，就是要将银行放贷遭遇市场风险的概率纳入可控制的范围之内，保护银行信贷资产安全，切断房地产泡沫通往银行的渠道，因此研究房地产信贷风险是具有较大的理论意义和现实意义的。

关键词：房地产，银行信贷，风险防范

引言：房地产业是国民经济发展的基本要素，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的产业，房地产业可带动130多个不同的行业，其产值在GDP中占有很大的比重，并且通过回顾效应、旁侧效应与前瞻效应对经济、社会的多方面带来重要影响。而金融业尤其是房地产信贷为房地产业发展提供了强大的资金支持，房地产信贷贯穿于整个房地产业的上、中、下游，房地产的开发资金大多依赖银行信贷资金。

一、房地产信贷定义以及特点

（一）房地产信贷定义

房地产信贷广义上主要是指银行或金融机构以房地产为服务对象，围绕着房地产再生产各个环节发放贷款的借贷活动。这一借贷活动的具体实务，是指银行或金融机构通过各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金和支配权让渡给土地及房屋的开发、经营者和住房消费者，包括房地产存款和房地产贷款。从狭义上讲，房地产信贷则指房产或地产的开发、经营、消费活动有关的信贷活动，即房地产贷款。本文所说的房地产信贷主要指狭义的房地产贷款。

（二）房地产贷款具有以下特点

1、贷款使用上的专用性。

房地产服务于房地产业，专门为房地产开发、经营和房地产消费服务，是银行或金融机构信用在特定产业领域内的具体运用。

2、房地产贷款期限上的长期性。

房地产贷款周期总体较长，尤其是面向个人的住房贷款，贷款期限往往在10—30年；既是是用于房地产开发的贷款，也由于房地产开发周期往往在1年以上而导致贷款期限比其他行业长，贷款期限往往在1—3年。

3、资金惯例上的集中性。

房地产贷款资金必须坚持专款专用的原则，房地产贷款资金都由专门的机构进行集中管理和监督使用，以保证住房建设资金的稳定增长和筹集渠道的畅通。

二、房地产业与银行信贷的关系

（一）房地产经营活动的全过程都需要银行信贷的支持

房地产作为商品，也同其他各种商品一样，其经营的全过程，也是一个资金运行的全过程，即货币资金——生产资金——商品资金——货币资金这样个个循环的、连续不断的过程。而房地产这个商品对资金的需要，又有一下两个热点：

1、需要资金量大。

一向房地产开发建设，少则需要几百万元，多则需要几千万、几亿元甚至更多的资金。而且在生产、流通、消费的过程中也都需要大量资金。目前，需要资金最多的是在开发建设阶段。随着房地产业的发展名字房地产留用经营阶段和投入使用阶段所需的资金，也将会日益增多。

2、资金周转期长。

房地产从土地出让、开发建设，到销售使用，一般需要几年时间，造成回收资金需要很长时间。如果把房地产租赁给使用者，通过租金来回收，更是一种更长时期回收投资的办法。

以上两个特点决定了房地产业需要银行业的大力支持。

（二）房地产业发展促进银行业发展

1、房地产业的发展将会为扩展银行提供条件。

2、住房消费和信贷的发展有助于增强银行调节经济的范围和能力。

3、房地产的发展可以加快建设房地产金融体系的步伐。

三、房地产开发贷款的主要风险

我国商业银行房地产开发贷款风险产生具有国庆特色，主要分为以下几种类型：（一）宏观政策风险

中国住房货币化是一个渐进的过程，在这一过程中，中国特殊的政策环境使商业银行的房地产贷款承受了较多的宏观调控风险。近年来国家对房地产行业的各种政策的出台，不仅有针对总量调控的货币政策、财政政策肛门的短期需求管理措施，还又不少意在调整投资结构、改善增长质量的长期性制度改革，特别是土地管理制度的完善、重点行业的市场准入标准的提高、资源性产品价格形成机制调整、能耗环保问责制度等。越来越

高行业准入门槛，越来越多的调控政策，使得一批不合规的房地产开发企业被吊销资格、项目被停工或整顿。金融政策的调整导致银根紧缩，房地产企业将面临资金断裂的风险，大量的房地产开发项目下马，最终导致大量的银行贷款无法回收，导致银行不良资产的增长，出现房地产信贷风险。

（二）市场自身风险

从各国的房地产市场发展情况来看，房价上涨基本上是与金融支持密切相关，特别是房价短期内快速飙升，基本上都是银行信贷支持的结果。房地产信贷快速扩张，使得银行资金高度向房地产市场聚集，从而推高国内房地产市场泡沫。

（三）企业经营风险

房地产企业融资是以间接融资为主，房地产项目开发需要一个有较长周期，项目的一次性、不可重复特点和过程中太多的不确定因素，构成了房地产项目开发过程具有较大的风险。

（四）银行操作风险

在房地产金融中存在的风险，最重要的风险还在于银行自身的操作风险。银行自身操作风险主要有两种，一种是银行房地产信贷审批管理制度的不完善，这主要发生于2000年前，因为中国的银行业体制存在较大缺陷，项目信贷审批委员会集体审批机制还没有建立，一个支行行长就有权利对高达数亿资金贷款作出审批，这样很容易造成房地产发放的盲目性，也容易在成银行工作人员与地产商勾结，合伙骗取银行资金，造成贷款的损失。第二种银行房地产信贷操作不遵循相关的规章制度，这主要发生在2000年以后。随着我过商业银行股份制改造成功，我国银行业信贷审批管理体制已有较大完善，房地产信贷作为国家宏观调控的重点，已建立气比较完整的一套操作系统。但由于发放房地产贷款可带来客观的贷款利息收入外，还有很多如评估费用收入、保险费用收入、咨询管理费、后续的个人住房按揭贷款等很多附加效益，因此各大商业银行都将房地产企业列为优质客户。一些商业银行为了争夺房地产客户，或为了完成短期的营销目标，往往对这客户言听计从，对其贷款违规发放、管理，这样就对银行房地产贷款埋下了重大隐患。

四、房地产信贷风险产生的原因

（一）房地产市场阶段性波动引发的房地产信贷风险

商业银行房地产信贷业务周期长、涉及面广，可预见和不可预见的风险均存在，房地产市场阶段性波动所引发的金融风险更是难以捉摸。鉴于房地产业自身的特性，引起房地产市场阶段性波动的因素很多，主要包括：

1、市场自身的周期规律