产业地产-产业地产项目操作思路及案例
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上海第一批建设的总部经济项目之一，以吸 引500强总部和国内企业总部聚集为目的。 但项目泛产业定位，难以对企业客户尤其是 知名客户产生较大吸引力。
A型：4~5层 1250~1550㎡
物业类型
B型：6~7层 1500~2000㎡
C型：8~9层 D型：9层 2000~2200 ㎡ 4200 ㎡
ABP北京丰台总部基地
功能组合 物业组成 规划和建筑
特征 总部办公+科研+中试+生产 总部办公楼+酒店+公寓+商业配套+食堂+商务会所+会展讲堂 中国传统建筑围合式空间与西方开放式街区相结合
园区特点
总部楼设计 规模多样化，适合不同类型企业总部需求
交通条件 配套设施 产业定位
交通动线设计提高交通便捷度，停车位充足 楼宇配套设施体现科技化、商业和生活配套设施注重人性化 定位为企业总部聚集区，但无明确产业主题
•产业主题：无明确产源自文库主题
•物业组成：研发办公楼+会展酒店+商业配套+物流仓储 +公寓 •功能组成：研发+总部办公+产品展示等
财富兴园定位为面向成长型中小企业的商务花园，具有 一定差异化；但项目无确定明确产业主题，因此园区内 提供服务平台亦不具有针对性，项目价值难以有较大程 度提升
物业类型
双拼型 独立单元：650平方米 组团：1300平方米
1
看市场
：产业地产
解题思路
2
看产业
3
看功能
45
看产品 看推广
构思导读
看市场 看产业 看功能 看产品 看推广
未来竞争激烈：……
明确产业主题： ①源发（产业）：家用电器及电气器材制造、五金机械、纺织服装及化纤制造 ②空降（产业）：？
根据产业主题建立功能模型：包括平台功能、优惠政策、配套服务等
关于容积率：根据产业主题及功能定位的不同,存在两个定位方向:
入住企业
迄今共吸引了包括中华通信、中国铁通、中国诚通、中国质量认证中心、中成进出口、中国航天时代电子、 长征火箭、三星电子、中金科技等大型国有企业以及知名跨国企业在内的200余家企业入住
启发
总部经济概念的内涵需扩大、产业主题需明确
弱产业 整合资源，塑造，发展某一产业
上海文化信 息产业园
浦江智谷商 务园
爱尔兰PW商务花园
一业特强——哥本哈根机场---物流
特征 •大学城的商务花园（剑桥）：创业型高科技企业 •城市更新形成的商务花园（Oakdale）：政府扶 持、高绿化率 •面向物流业的商务花园（哥本哈根机场）：产业 主题明确 •规模和个性并重的商务花园（沃灵顿）:物业类 型多样、注重细部处理、谨慎控制开发进度 启发
金石湾（曾操盘项目）
一业特强——金山---化工
基本情况
•定位：上海国际性化工服务业中心
•规模：占地约850亩，总体量60余万平方米
•产业主题：化工产业
•物业组成： ➢产业类物业：独栋总部办公楼、标准办公楼、定 制式办公楼 ➢配套类物业：星级酒店、精品公寓、商业休闲中 心等
启发
以金山区“上海国际化工城”为依托，发 展化工产业的现代服务业
上海文化信息产业园（曾操盘项目）
基本情况 •定位：以现代文化产业、信息产业、创意产业 为核心的文化信息产业公园 •规模：占地600亩，容积率1.2，总建筑面积近 50万平方米
•产业主题：现代文化产业、信息产业、创意产 业 •物业组成： ➢产业类物业：总部办公、标准办公、专家办公、 企业孵化楼 ➢配套类物业：高星级酒店、超星级会所、会展 中心、主题商业、主题娱乐、组团内商业配套、
一:低密度，以环境取胜，独栋建筑为主，吸引大型总部企业入驻，建议容积率在0.6-0.8左右 二:中高密度,以小高层建筑或大独栋建筑为主，获得更大的销售面积，建议容积率在1.5-1.8左右
关于建筑风格：根据项目定位主题并结合城市文化元素进行嫁接和融合
渠道推广：脉络和直达
1
看
产
业
看产业
产业表象 泛产业→弱产业→一业特强
研发楼
商务楼
一业特强 依托城市或地区主导产业
钢领
金石湾
爱尔兰PW 商务花园
钢领---上海钢铁服务业中心（曾操盘项目）
一业特强——宝山---钢铁
基本情况
•定位：钢铁服务业企业集聚区
•规模：占地23万平方米，建筑面积32万平方米
•产业主题：钢铁贸易、物流及钢铁相关服务业
•物业组成：总部办公楼+高层办公楼+商业+酒店
人才公寓、商务别墅
以当地政府大力发展的“文化信息产业”为核心
浦江智谷商务园
基本情况 •定位：研发型总部商务园区 •规模：占地88万平方米，建筑面积106万平方米 •产业主题：IT、航空航天、生物医药等 •物业组成：大平面研发楼+独栋商务楼 •功能组成：研发+总部办公+产品展示等 是以研发为主要功能定位的产业地产项目；项目主体物业类型以研发楼为主，这些研发 楼具有大平面的特征，单层面积在6000平方米以上，适合大型企业的研发中心进驻。
•功能组成：总部办公+研发+展示交易+四大软性平台
•信息交易中心：MySteel网上电子交易平台，WSD、MEPS国 外信息资源共享交换等 •金融服务中心：10亿元资金第三方担保公司、银企战略合作 等 •物流分拨中心：与中储物流合作 •会展服务中心：行业展会、论坛、博物馆
启发
以宝山强势产业“钢铁”为明 确的产业主题，并根据钢铁贸 易物流商的特殊需求打造的资 金、信息和货物流通平台。
产业打造 “空降型”和“源发性”
产业表象
3个方向
泛产业 无明显产业主题
弱产业 整合资源，塑造，发展某一产业
一业特强 依托城市或地区主导产业
泛产业 无明显产业主题
财富兴园 （上海）
大业领地 （上海）
ABP北京丰 台总部基地
财富兴园 ·国际企业花园
基本情况
•定位：成长型中小企业商务园
•规模：占地18.7万平方米，建筑面积28万平方米
经营模式 营销推广
总部楼产权销售 广告、会议、论坛、异地招商等
优惠政策
财税优惠、人才引进优惠、其他优惠
经营和运营
园区总规模 总部楼规模 酒店规模
140万平方米 1200-6000平方米 60000平方米
商业配套规模 食堂
商务会所
125000平方米 几十个200-500平方米的食堂 每个庭院中心设置一个200-500平方米的商务会所
弧线型 单栋：600平方米 组团：3600~6500平方米
独栋型 独立单元：1300平方米
星月·大业领地
基本情况
•定位：总部基地
•规模：建筑面积60万平方米
•产业主题：无明确产业主题 •物业组成：总部办公楼+会展酒店+商业配 套 •功能组成：总部办公为主,贸易、财务结算、 会展为辅
物业介绍—总部办公楼
A型：4~5层 1250~1550㎡
物业类型
B型：6~7层 1500~2000㎡
C型：8~9层 D型：9层 2000~2200 ㎡ 4200 ㎡
ABP北京丰台总部基地
功能组合 物业组成 规划和建筑
特征 总部办公+科研+中试+生产 总部办公楼+酒店+公寓+商业配套+食堂+商务会所+会展讲堂 中国传统建筑围合式空间与西方开放式街区相结合
园区特点
总部楼设计 规模多样化，适合不同类型企业总部需求
交通条件 配套设施 产业定位
交通动线设计提高交通便捷度，停车位充足 楼宇配套设施体现科技化、商业和生活配套设施注重人性化 定位为企业总部聚集区，但无明确产业主题
•产业主题：无明确产源自文库主题
•物业组成：研发办公楼+会展酒店+商业配套+物流仓储 +公寓 •功能组成：研发+总部办公+产品展示等
财富兴园定位为面向成长型中小企业的商务花园，具有 一定差异化；但项目无确定明确产业主题，因此园区内 提供服务平台亦不具有针对性，项目价值难以有较大程 度提升
物业类型
双拼型 独立单元：650平方米 组团：1300平方米
1
看市场
：产业地产
解题思路
2
看产业
3
看功能
45
看产品 看推广
构思导读
看市场 看产业 看功能 看产品 看推广
未来竞争激烈：……
明确产业主题： ①源发（产业）：家用电器及电气器材制造、五金机械、纺织服装及化纤制造 ②空降（产业）：？
根据产业主题建立功能模型：包括平台功能、优惠政策、配套服务等
关于容积率：根据产业主题及功能定位的不同,存在两个定位方向:
入住企业
迄今共吸引了包括中华通信、中国铁通、中国诚通、中国质量认证中心、中成进出口、中国航天时代电子、 长征火箭、三星电子、中金科技等大型国有企业以及知名跨国企业在内的200余家企业入住
启发
总部经济概念的内涵需扩大、产业主题需明确
弱产业 整合资源，塑造，发展某一产业
上海文化信 息产业园
浦江智谷商 务园
爱尔兰PW商务花园
一业特强——哥本哈根机场---物流
特征 •大学城的商务花园（剑桥）：创业型高科技企业 •城市更新形成的商务花园（Oakdale）：政府扶 持、高绿化率 •面向物流业的商务花园（哥本哈根机场）：产业 主题明确 •规模和个性并重的商务花园（沃灵顿）:物业类 型多样、注重细部处理、谨慎控制开发进度 启发
金石湾（曾操盘项目）
一业特强——金山---化工
基本情况
•定位：上海国际性化工服务业中心
•规模：占地约850亩，总体量60余万平方米
•产业主题：化工产业
•物业组成： ➢产业类物业：独栋总部办公楼、标准办公楼、定 制式办公楼 ➢配套类物业：星级酒店、精品公寓、商业休闲中 心等
启发
以金山区“上海国际化工城”为依托，发 展化工产业的现代服务业
上海文化信息产业园（曾操盘项目）
基本情况 •定位：以现代文化产业、信息产业、创意产业 为核心的文化信息产业公园 •规模：占地600亩，容积率1.2，总建筑面积近 50万平方米
•产业主题：现代文化产业、信息产业、创意产 业 •物业组成： ➢产业类物业：总部办公、标准办公、专家办公、 企业孵化楼 ➢配套类物业：高星级酒店、超星级会所、会展 中心、主题商业、主题娱乐、组团内商业配套、
一:低密度，以环境取胜，独栋建筑为主，吸引大型总部企业入驻，建议容积率在0.6-0.8左右 二:中高密度,以小高层建筑或大独栋建筑为主，获得更大的销售面积，建议容积率在1.5-1.8左右
关于建筑风格：根据项目定位主题并结合城市文化元素进行嫁接和融合
渠道推广：脉络和直达
1
看
产
业
看产业
产业表象 泛产业→弱产业→一业特强
研发楼
商务楼
一业特强 依托城市或地区主导产业
钢领
金石湾
爱尔兰PW 商务花园
钢领---上海钢铁服务业中心（曾操盘项目）
一业特强——宝山---钢铁
基本情况
•定位：钢铁服务业企业集聚区
•规模：占地23万平方米，建筑面积32万平方米
•产业主题：钢铁贸易、物流及钢铁相关服务业
•物业组成：总部办公楼+高层办公楼+商业+酒店
人才公寓、商务别墅
以当地政府大力发展的“文化信息产业”为核心
浦江智谷商务园
基本情况 •定位：研发型总部商务园区 •规模：占地88万平方米，建筑面积106万平方米 •产业主题：IT、航空航天、生物医药等 •物业组成：大平面研发楼+独栋商务楼 •功能组成：研发+总部办公+产品展示等 是以研发为主要功能定位的产业地产项目；项目主体物业类型以研发楼为主，这些研发 楼具有大平面的特征，单层面积在6000平方米以上，适合大型企业的研发中心进驻。
•功能组成：总部办公+研发+展示交易+四大软性平台
•信息交易中心：MySteel网上电子交易平台，WSD、MEPS国 外信息资源共享交换等 •金融服务中心：10亿元资金第三方担保公司、银企战略合作 等 •物流分拨中心：与中储物流合作 •会展服务中心：行业展会、论坛、博物馆
启发
以宝山强势产业“钢铁”为明 确的产业主题，并根据钢铁贸 易物流商的特殊需求打造的资 金、信息和货物流通平台。
产业打造 “空降型”和“源发性”
产业表象
3个方向
泛产业 无明显产业主题
弱产业 整合资源，塑造，发展某一产业
一业特强 依托城市或地区主导产业
泛产业 无明显产业主题
财富兴园 （上海）
大业领地 （上海）
ABP北京丰 台总部基地
财富兴园 ·国际企业花园
基本情况
•定位：成长型中小企业商务园
•规模：占地18.7万平方米，建筑面积28万平方米
经营模式 营销推广
总部楼产权销售 广告、会议、论坛、异地招商等
优惠政策
财税优惠、人才引进优惠、其他优惠
经营和运营
园区总规模 总部楼规模 酒店规模
140万平方米 1200-6000平方米 60000平方米
商业配套规模 食堂
商务会所
125000平方米 几十个200-500平方米的食堂 每个庭院中心设置一个200-500平方米的商务会所
弧线型 单栋：600平方米 组团：3600~6500平方米
独栋型 独立单元：1300平方米
星月·大业领地
基本情况
•定位：总部基地
•规模：建筑面积60万平方米
•产业主题：无明确产业主题 •物业组成：总部办公楼+会展酒店+商业配 套 •功能组成：总部办公为主,贸易、财务结算、 会展为辅
物业介绍—总部办公楼