产业地产-产业地产项目操作思路及案例
产业地产打造及案例解析
商业 受宏观调控 影响较小, 是目前比较 活跃的地产 板块乊一；
…… ……
• 工业园
工业 物流
• 科技园 • 商务花园 • …… • 仓储物流 • 商贸物流 • ……
定义 产业地产， 目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是: 以产业为基础、由工业类用地或物流 /仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓 储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工 业园、科技园、商务花园（Business Park ）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。 是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途 通常包括: 工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为50年。
园区综合模式 ……
地产商模式 ……
企业自用 ……
基金模式 ……
政府模式 ……
主导产业
主导产业结合地方特点确定
主导产业明确
就业岗位
5000-10000人
500—2000人
携眷系数
1.3---1.6
1.1
配套建设
住宅区、公寓、酒店、购物、休闲、娱乐等
无（社会配套）
投资额度
3个亿以上
2000万左右（单个）
建设周期
2年
1年
效益情况
较好
较好
3·如何打造成功的产业园区
19
1.明确思路：宏观大气的开发思路
产业定位
物业需求 经济效应
土地需求 资金投入量 经济效应
融资条件 资金计划 投资收益 资产战略
基础建设 道路要求
产业地产全流程操作实务与案例解析
产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解读课程背景：年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。
虽然年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。
国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。
与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业年历史性的创造了亿元的营收和亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。
中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（年月日，受中模式的推进和模式中“轨道物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。
），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。
鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。
年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解读与使用、协议保障体系解读的诉求逐步强烈。
年受助于年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是年月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的年培育个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。
史上最全详解产业地产开发完整流程与开发模式！
史上最全详解产业地产开发完整流程与开发模式！导读：整个产业地产二级开发主要核心环节，分为：土地获取；开工准备；项目销售；工程建设；竣工入住；售后移交。
本文特地整理了“产业地产二级开发”的相对标准流程链条，并为大家分享产业地产的四大开发模式。
产业地产的内涵所谓产业地产，是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，专业化地提供城市化、工业化、产业化集群空间物质载体的部门。
产业地产在实现健康、生态、人居环境与自然相融合的基础上，以更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为本质特征。
产业地产不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，促进城市区域价值呈几何式增长，从而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。
全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝先生这样评价房地产投资向产业投资方面的转化：“今后评价一个房地产开发商的指标，不仅要看它建了多少房子，有了多少销售额，更要看它在单位平方公里有了多少GDP产值，解决了多少人的就业，培育了多少优质税源，创造了多少税收。
这样的转变不仅对中国房地产的转型和可持续发展有重要的意义，而且对中国经济发展模式的转型、对城市可持续发展也具有重大的意义”。
产业地产开发有什么要求随着专业化要求的加深，公司化运营已经成为园区开发的一大趋势。
既要满足开发主体的利益，又要适合产业园区发展的规律，是设计可复制的产业地产开发模型的基本要求。
具体来说，产业地产的开发模型应该具有以下几个特性：企业作为开发主体追逐盈利的本质，决定了财富的持续增长的目标需求，同时在现代城市规划讲求产城融合的发展理念需求下，为了突破工业地产土地价值的微利性，满足产城一体化，产业地产通常包含了居住、商务、休闲、配套等一系列外延空间，是一个集产、商、住为一体的产业综合体。
比如，天安数码城已成为集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，推动区域城市化、工业化和现代化的同步发展。
产业地产活动运营方案
产业地产活动运营方案一、前言产业地产是指以产业为导向，将文化创意产业、科技产业、金融产业和创新产业等产业聚集在一起的地产项目。
产业地产的特点是集业态丰富、产业密集、规模庞大等特点。
产业地产活动的运营，是一项重要的工作，需要细致的规划和丰富的经验。
本文将结合产业地产的特点，提出一套科学合理的产业地产活动运营方案。
二、产业地产活动运营的特点1.多元化的业态产业地产项目聚集了多种产业，包括文化创意、科技创新、金融服务、健康医疗等多个领域的产业。
这些不同的业态需要精心设计活动，以适应不同领域的需求。
2. 创新性和前瞻性产业地产活动需要更具创新性和前瞻性，结合产业的发展趋势和市场需求，积极开展创新活动，引领未来产业发展方向。
3. 丰富的资源产业地产项目通常拥有丰富的资源，包括人才资源、资金资源、技术资源等。
运营活动时要善加利用这些资源，提高活动的品质和影响力。
4. 大规模的项目规模产业地产项目通常规模庞大，活动运营需要对整体规划，并且要有计划地组织各项活动，确保整体运营的协调性和一致性。
三、产业地产活动运营的目标1. 提升产业地产的品牌形象通过丰富多彩的活动，提升产业地产项目的品牌形象，树立良好的企业形象和口碑，吸引更多的人才和企业入驻。
2.推动产业发展通过活动的举办和组织，促进产业发展，推动项目内各个产业的合作和协同，增加产业地产项目的活力和竞争力。
3.增强项目的吸引力举办各种各样的活动，增强产业地产项目的吸引力，吸引更多的目标客户，提高客户满意度和忠诚度。
四、产业地产活动运营的策略1.活动策划在产业地产活动运营的初期，需要进行详细的活动策划，包括活动的主题、目标、内容、形式、时间、地点、参与人员、预算等方面。
活动策划需要有系统的思路，并且要紧密结合项目的定位和发展需求。
2. 活动组织产业地产活动运营需要进行详细的活动组织，包括活动的安排、协调、监督、执行等方面。
活动组织需要做好各种准备工作，确保活动的顺利进行。
产业地产全流程盈利模式分析
开发时序研究，是园区策划中比较重要，又很容易被忽视的一环。
对园区项目而言，科学合理的开发时序，有利于项目决策并实现产业园区价值的最大化。
但在实践中，操盘者往往会根据项目的变化临时调整开发时序，从而导致项目断层，因开发思绪混乱造成的决策不科学、不合理造成项目失败的案例比比皆是。
首先分析园区开发最常见的三种模式：地产导向运作模式、产业导向运作模式、地产与产业均衡模式。
1、地产导向运作模式开发商把自己包装一番，以产业概念获取政府支持，运用地产开发模式实施项目开发、销售，尽最大可能减少自持物业，产业服务交给政府或第三方运营商管理。
这种模式，在写字楼行情好的时候确实有一定可行性，但现在的情况是，整体大环境与监管力度今非昔比，一般的企业，不拿出点真材实料，非但唬不住政府，反而可能被政府的「不可分割」、「分批供地」、「先租后让」反将一军；拿到一块郊区的地，在周边配套没起来之前，新区写字楼根本卖不动，一个项目在销售环节拖个3-5年是家常便饭，银行利息根本吃不消；更何况现在政府越来越挑剔，即便是最专业的产业运营商，也一定受过政府的「训斥」，更何况披着产业外衣的地产商呢。
2、产业导向运作模式以产业集聚作为项目的基本追求，持有大量物业，并实施整体运营，为入驻企业提供一站式服务。
自持与销售一样，都是园区操盘中的「极端」行为，从态度上看，全部自持无疑是园区行业的「真爱粉」，是政府最喜欢的类型。
但做园区不是做慈善，再怎么有情怀，最终还要绕回到盈利上。
纯做物业租赁，面临的挑战同样很大：最直接的就是一次性投入成本巨大，且回款周期漫长。
在不考虑资产证券化的情况下，至少需要10年时间才能回本，极其考验开发商的募资能力与资金链的稳定性；而且目前园区租赁市场大都是供大于求，其中还充斥着大量的工业用地、科研用地上的「关系户」，他们租金价格低、政策力度大，一般园区根本无法与其公平竞争。
当然这种模式并非一无是处，随着资产证券化模式的成熟，一些园区开始尝试把园区未来租金收益作为资产包，通过金融工具实现快速变现，如果顺利的话，将极大缓解园区的资金压力；同时，随着时间的推移，物业的增值部分，也是开发商肉眼可见的重大收益。
产业地产项目决策 策划与案例分析
产城融合模式与实践
传 外
况下是从政府的城市发展角度出发制 定的。
勿
核心内容主要包括两个层面: 1、是有关城市长期发展的目标和包
请
括社会经济等各方面的发展战略, 以 及城市空间发展方向和空间布局等宏
，
料 观长远问题；
2、是与城市近中期发展密切相关的 问题研究, 包括近中期土地开发策略、
资 城市重大基础设施布局等方面。总之,
三线
石家庄
--
长三角
上海 南京、杭州 苏州、宁波 无锡、温州
--
内
珠三角 长江中游
广州、 深圳
--
-武汉
-长沙
--
佛山、东莞
合肥、南昌
--
成渝
-- 成都、重庆
--
--
--11
1.6 项目拓展与资源获取
n “洼地效应”
产城融合模式与实践
传
外 “洼地效应”就是利用比较优势， 创造理想的经济和社会人文环境，使之对
产城融合模式与实践
n 房地产企业纷纷谋求多元化战略转型
传
外 ü 在经济新常态下，随着共享经济、文化旅游等新兴领域的发展，为谋求持续发展的动力，
勿 百强企业加速推进“相关多元化”拓展。发展路径方面，不同房企已有所分化，千亿房企
聚焦产融结合、产城结合为主的综合运营战略。 恒大、万科、碧桂园、绿城等百强企业
料 • 在创新创业逐渐成为中国新常态、经济“新引擎”的背景下，众创空间与孵化器、加速
器、科技地产等协同构成产业成长链条，并将为产业园区发展提供新的动力，创造出园 区发展的新业态和新格局。
3
资 国家区域协调发展战略 为产业地产发展提供新空间
• 自贸区、一带一路、京津冀协同发展、长江经济带、17个国家级新区等，是国家落实区
产业地产的运营商业模式简析
产业地产的运营商业模式简析近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以XXX为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第3、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉悟，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
产业地产运营方案
（3）引入智能化管理系统，提高园区运营效率，降低企业运营成本。
4.产业培育与升级
（1）搭建产业创新平台，促进企业技术创新和产业协同；
（2）举办产业交流活动，提升园区企业知名度和影响力；
（3）加强与高校、科研院所的合作，推动产业研究成果转化。
（1）搭建产业创新平台，推动企业技术创新，促进产业协同发展；
（2）定期举办产业交流活动，提升园区企业知名度和影响力；
（3）与高校、科研院所建立合作关系，推动产业研究成果转化。
5.品牌建设与宣传
（1）塑造园区品牌形象，提升园区知名度和美誉度；
（2）利用线上线下渠道，开展园区宣传推广活动；
（3）组织园区企业参加各类展会，扩大园区影响力。
1.项目筹备
开展项目前期调研，明确项目定位和目标，制定详细的项目实施方案。
2.园区建设
按照规划要求，推进园区基础设施建设，确保园区满足企业入驻条件。
3.招商与运营
启动招商工作，引入优质企业入驻，同时开展园区运营管理，提升园区服务水平。
4.产业培育与升级
深入推进产业培育，促进产业升级，提高园区整体竞争力。
4.推动区域经济发展，实现社会、经济、环境效益的统一。
三、运营策略
1.产业定位与规划
结合区域经济发展需求，明确产业地产的主导产业和发展方向。规划具有前瞻性的产业布局，为产业链上下游企业提供协同发展的空间。
2.招商策略
（1）以产业链为导向，精准招商，引进具有核心竞争力的优质企业；
（2）创新招商模式，运用线上线下相结合的方式，拓宽招商渠道；
2.打造具有特色和竞争力的产业园区，促进区域经济发展；
产业地产打造及案例分析42页PPT
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
产业地产打造及案例分析
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以Байду номын сангаас的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
产业地产城综合开发全流程操作实务与案例解析
产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解析课程背景：2016年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。
虽然2016年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。
国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。
与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业2016年历史性的创造了538.21亿元的营收和89.76亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。
中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（2017年12月22日，受PPP中TOD 模式的推进和PPP模式中“轨道+物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。
），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。
鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。
2016年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解析与使用、协议保障体系解析的诉求逐步强烈。
2017年受助于2016年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是2016年3月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年7月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的2020年培育1000个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。
产业地产打造及案例分析42页PPT
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
产业地产打造及案例分析
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
Байду номын сангаас
产业地产策划方案
产业地产策划方案一、背景介绍随着经济的快速发展和城市化进程的加速，产业地产作为新兴的发展领域，受到了广大投资者和政府的高度关注。
产业地产是将工业、商业、科技等产业与地产相结合的新模式，通过合理规划和布局，实现城市经济转型升级，提升土地价值和经济效益。
二、市场分析产业地产作为新兴产业，其市场潜力巨大。
随着制造业向数字化、智能化转型，越来越多的企业开始关注生产基地的建设和布局。
同时，城市化的推进也带动了商业、科技等产业的快速发展，对于产业地产的需求也日益增长。
三、目标定位本次产业地产策划方案的目标是打造一个现代化、多元化的产业地产项目，吸引优质企业入驻，促进经济发展，提升土地价值。
四、策略与措施1.选址优化：根据市场调研，选择地理位置优越、交通便利的区域作为项目选址。
同时，考虑到项目的可持续发展，充分考虑生态环境和资源利用状况。
2.规划设计：根据目标定位，制定合理的规划方案。
在产业布局上，根据市场需求和产业发展趋势，确定重点发展的产业领域，并提供相应的配套设施和服务。
3.建设运营：在项目建设和运营过程中，注重品质和服务。
通过引进先进的建筑技术和管理经验，确保项目的高品质和高效率运营。
4.招商引资：通过积极开展招商引资活动，吸引优质企业入驻。
与企业进行深度合作，提供定制化的场地和服务，帮助企业实现发展目标。
5.创新发展：注重创新，不断提升产业地产的附加值和竞争力。
通过引入新技术、新业态和新模式，推动项目的升级和转型。
五、预期效益通过实施上述策略与措施，预计将达到以下效益：1.经济效益：吸引优质企业入驻，推动城市经济发展，提高土地价值和经济效益。
2.社会效益：提供就业机会，改善人民生活水平，促进社会稳定。
3.环境效益：注重生态环境保护，在项目建设和运营过程中最大限度地减少对环境的影响。
4.创新效益：引入新技术、新业态和新模式，推动产业地产的创新发展，提升行业竞争力。
六、风险与对策1.市场风险：市场需求变化、竞争加剧等因素可能对项目造成不利影响。
产业地产打造及案例解析共42页
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
产业地产打造及案例解析
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
Thank
(完整版)产业园区产业地产规划、招商、运营实战
产业园区/产业地产规划、招商、运营实战阎立忠著序在本书写作之前和写作过程中，笔者走访了各地不少园区，接触了很多业内人士，越是走访调研，越是感觉应该尽快写成此书，为产业园区和日趋火爆的产业地产的建设经营提供些许助益与启示。
产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。
产业园区的形式多种多样，高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园，以及近来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。
得产业者，得天下。
毋庸置疑，美国当下的全球“大佬”地位与新兴产业园区的蓬勃发展不无关系，正是从硅谷、128公路等高科技产业园走出的惠普、英特尔公司（下文简称英特尔）、甲骨文股份有限公司（下文简称甲骨文）、雅虎、朗讯科技公司（下文简称朗讯）、思科系统公司（下文简称思科）、苹果公司（下文简称苹果）、谷歌等一批产业巨擘，奠定和捍卫了美国全球第一经济体的地位，让美国梦变得如此现实和光鲜。
美国《洛杉矶时报》在一篇题为《硅谷梦》的报道中曾评价道：“在文艺复兴之后所发生的全部事件中，对世界影响最大的莫过于硅谷的技术。
”评价颇为大胆，可对美国人的如此“自夸”，又有谁能够轻易否认呢？时代造就了硅谷，硅谷开创了另一个新时代同样，日本筑波科技城、英国剑桥科学园、法国索菲亚科技园、台湾新竹科技园对所在城市及其国家和地区的科技进步和经济发展居功至伟。
回头来看中国的产业园。
被称为“中国硅谷”的中关村科技园，历经二十余载发展，发明专利达到2万余件，海内外上市公司逾220家，培育出联想集团（下文简称“联想”）、百度、新浪、北京科兴生物制品有限公司、中星微电子有限公司等一大批顶尖企业，成为全国高科技产业园区的领头羊，其业绩足以令很多城市望其项背。
在全国国家级开发区、工业园区投资环境评价中连续14年位居第一的天津开发区，2013年工业总产值达8053亿元，几乎接近天津全市工业总产值的1/3。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
产业表象
3个方向
泛产业 无明显产业主题
弱产业 整合资源，塑造，发展某一产业
一业特强 依托城市或地区主导产业
泛产业 无明显产业主题
财富兴园 （上海）
大业领地 （上海）
ABP北京丰 台总部基地
财富兴园 ·国际企业花园
基本情况
•定位：成长型中小企业商务园
•规模：占地18.7万平方米，建筑面积28万平方米
弧线型 单栋：600平方米 组团：3600~6500平方米
独栋型 独立单元：1300平方米
星月·大业领地
基本情况
•定位：总部基地
•规模：建筑面积60万平方米
•产业主题：无明确产业主题 •物业组成：总部办公楼+会展酒店+商业配 套 •功能组成：总部办公为主,贸易、财务结算、 会展为辅
物业介绍—总部办公楼
人才公寓、商务别墅
以当地政府大力发展的“文化信息产•定位：研发型总部商务园区 •规模：占地88万平方米，建筑面积106万平方米 •产业主题：IT、航空航天、生物医药等 •物业组成：大平面研发楼+独栋商务楼 •功能组成：研发+总部办公+产品展示等 是以研发为主要功能定位的产业地产项目；项目主体物业类型以研发楼为主，这些研发 楼具有大平面的特征，单层面积在6000平方米以上，适合大型企业的研发中心进驻。
上海第一批建设的总部经济项目之一，以吸 引500强总部和国内企业总部聚集为目的。 但项目泛产业定位，难以对企业客户尤其是 知名客户产生较大吸引力。
A型：4~5层 1250~1550㎡
物业类型
B型：6~7层 1500~2000㎡
C型：8~9层 D型：9层 2000~2200 ㎡ 4200 ㎡
ABP北京丰台总部基地
入住企业
迄今共吸引了包括中华通信、中国铁通、中国诚通、中国质量认证中心、中成进出口、中国航天时代电子、 长征火箭、三星电子、中金科技等大型国有企业以及知名跨国企业在内的200余家企业入住
启发
总部经济概念的内涵需扩大、产业主题需明确
弱产业 整合资源，塑造，发展某一产业
上海文化信 息产业园
浦江智谷商 务园
•功能组成：总部办公+研发+展示交易+四大软性平台
•信息交易中心：MySteel网上电子交易平台，WSD、MEPS国 外信息资源共享交换等 •金融服务中心：10亿元资金第三方担保公司、银企战略合作 等 •物流分拨中心：与中储物流合作 •会展服务中心：行业展会、论坛、博物馆
启发
以宝山强势产业“钢铁”为明 确的产业主题，并根据钢铁贸 易物流商的特殊需求打造的资 金、信息和货物流通平台。
功能组合 物业组成 规划和建筑
特征 总部办公+科研+中试+生产 总部办公楼+酒店+公寓+商业配套+食堂+商务会所+会展讲堂 中国传统建筑围合式空间与西方开放式街区相结合
园区特点
总部楼设计 规模多样化，适合不同类型企业总部需求
交通条件 配套设施 产业定位
交通动线设计提高交通便捷度，停车位充足 楼宇配套设施体现科技化、商业和生活配套设施注重人性化 定位为企业总部聚集区，但无明确产业主题
•产业主题：无明确产业主题
•物业组成：研发办公楼+会展酒店+商业配套+物流仓储 +公寓 •功能组成：研发+总部办公+产品展示等
财富兴园定位为面向成长型中小企业的商务花园，具有 一定差异化；但项目无确定明确产业主题，因此园区内 提供服务平台亦不具有针对性，项目价值难以有较大程 度提升
物业类型
双拼型 独立单元：650平方米 组团：1300平方米
1
看市场
：产业地产
解题思路
2
看产业
3
看功能
45
看产品 看推广
构思导读
看市场 看产业 看功能 看产品 看推广
未来竞争激烈：……
明确产业主题： ①源发（产业）：家用电器及电气器材制造、五金机械、纺织服装及化纤制造 ②空降（产业）：？
根据产业主题建立功能模型：包括平台功能、优惠政策、配套服务等
关于容积率：根据产业主题及功能定位的不同,存在两个定位方向:
一:低密度，以环境取胜，独栋建筑为主，吸引大型总部企业入驻，建议容积率在0.6-0.8左右 二:中高密度,以小高层建筑或大独栋建筑为主，获得更大的销售面积，建议容积率在1.5-1.8左右
关于建筑风格：根据项目定位主题并结合城市文化元素进行嫁接和融合
渠道推广：脉络和直达
1
看
产
业
看产业
产业表象 泛产业→弱产业→一业特强
经营模式 营销推广
总部楼产权销售 广告、会议、论坛、异地招商等
优惠政策
财税优惠、人才引进优惠、其他优惠
经营和运营
园区总规模 总部楼规模 酒店规模
140万平方米 1200-6000平方米 60000平方米
商业配套规模 食堂
商务会所
125000平方米 几十个200-500平方米的食堂 每个庭院中心设置一个200-500平方米的商务会所
金石湾（曾操盘项目）
一业特强——金山---化工
基本情况
•定位：上海国际性化工服务业中心
•规模：占地约850亩，总体量60余万平方米
•产业主题：化工产业
•物业组成： ➢产业类物业：独栋总部办公楼、标准办公楼、定 制式办公楼 ➢配套类物业：星级酒店、精品公寓、商业休闲中 心等
启发
以金山区“上海国际化工城”为依托，发 展化工产业的现代服务业
上海文化信息产业园（曾操盘项目）
基本情况 •定位：以现代文化产业、信息产业、创意产业 为核心的文化信息产业公园 •规模：占地600亩，容积率1.2，总建筑面积近 50万平方米
•产业主题：现代文化产业、信息产业、创意产 业 •物业组成： ➢产业类物业：总部办公、标准办公、专家办公、 企业孵化楼 ➢配套类物业：高星级酒店、超星级会所、会展 中心、主题商业、主题娱乐、组团内商业配套、
爱尔兰PW商务花园
一业特强——哥本哈根机场---物流
特征 •大学城的商务花园（剑桥）：创业型高科技企业 •城市更新形成的商务花园（Oakdale）：政府扶 持、高绿化率 •面向物流业的商务花园（哥本哈根机场）：产业 主题明确 •规模和个性并重的商务花园（沃灵顿）:物业类 型多样、注重细部处理、谨慎控制开发进度 启发
研发楼
商务楼
一业特强 依托城市或地区主导产业
钢领
金石湾
爱尔兰PW 商务花园
钢领---上海钢铁服务业中心（曾操盘项目）
一业特强——宝山---钢铁
基本情况
•定位：钢铁服务业企业集聚区
•规模：占地23万平方米，建筑面积32万平方米
•产业主题：钢铁贸易、物流及钢铁相关服务业
•物业组成：总部办公楼+高层办公楼+商业+酒店