某房地产行业近况分析
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
金鼎证卷2009房地产行业近况分析
分析概要:
1、全國住宅銷售面積在經過2008年的持續衰退之後,2009年開
始出現同比增長,4月份單月銷售面積同比增長41.4%。
2、全行業新開工面積從2008年12月開始衰退,增速下滑從2008
年3月開始。從歷史情況來看,新開工面積變動滯後於銷售面積,一旦銷售面積持續回升,將推動開發商新增開工,但短期之內仍不會改變供應面積減少。
3、去庫存化接近尾聲。以上海為例,當前月度銷售量約2萬套左
右,一手房存量可供銷售2個月左右。
4、土地成本對毛利的影響並非特別嚴重。當前土地購置均價與住
宅銷售均價均以超過2007年房市最高峰期,二者之間的差額(一定程度上反映毛利狀況)在2009年2月達到2950元/平方米的最高值。若以銷售均價與24個月之前的土地購置價格差額來考量,則在09年4月份達到1987元/平方米的歷史最高額。差額/銷售均價(一定程度上反映毛利率的變化)來看,略有下降,但仍接近2007年的水準。
5、從開發商銷售狀況來看,萬科2009年1-5月銷售面積與銷售
金額分別比08年同期增長27.4%和20.9%。但仍未達到2007年最高銷售水準。保利地產銷售面積則創下歷史新高。
6、當前主要地產股股價相對2008年業績PE大多在20-50倍左右,
部分重組地產股PE超過100倍。相對于2010年券商預測EPS均值,PE大約在20倍左右,部分低於20倍。從萬科和保利歷史PE 來看,當前處於中間水準,並沒有出現嚴重低估。
7、我們認為,此輪地產股反彈的先後順序,依次是中小地產股、
中大型地產股、土地股、商業地產股。其對應的內在邏輯主要是信貸放鬆解救中小地產企業、房地產銷售放量、開發商增加土地儲備、房價上漲、商業地產重估等。因此在房地產銷售持續回暖之下,下個階段可重點關注進行一級土地市場開發的公司。若房價重新大幅上漲之下,可關注部分尚未大幅上漲的商業地產股。
8、個股選擇方面,中短期建議萬科(000002),初步估算2009
年EPS約達到0.5元,當前PE23倍。在此輪反彈中,萬科落後於其他地產股。公司採取緊縮策略,之前主要進行去庫存化,5月以來公司轉向擴張,後續銷售量將大幅回升,可能因此成為下一階段資金主要關注對象。
9、中長期選擇保利地產(600048),以及主要進行高端房產開發
的濱江集團(002244)。保利地產由於其特殊的背景,在獲取土地儲備和融資方面具有優勢,可以支撐其擴張策略,快速成長。
預期2009年公司EPS將達到1.2元左右。此外根據我們的分析邏輯,預期下一階段土地市場重啟,可階段性關注主要進行一級土地開發的綿世股份(000609)。
一、 行業整體狀況
商品房新開工面積增幅與購置土地面積增幅變動趨勢
-60
-40-2002040608010012099年2月
00年2月
01年2月
02年2月
03年2月
04年2月
05年2月
06年2月
07年2月
08年2月
09年2月
%
新開工面積增幅購置土地面積增幅
資料來源:wind 資訊
新開工面積負增長從2008年12月開始,增速下滑從2008年3月開始。新開工面積的減少,將影響後續市場可售量。
而從土地購置面積情況來看,2003年達到高峰,其後增速持續下滑,2005年之後出現衰退,2007年隨銷售市場狀況短暫反彈。
近年土地購置與完成開發情況
10,000
20,00030,00040,00050,0001999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
万平米
購置面積完成開發面積
資料來源:wind 資訊
從近年土地購置與開發狀況來看,開發商仍保有大量的土地儲備。1999-2008年累計為完成開發面積大約11.6億平方米,按此前年均2億平米的土地開發量估算,大致可供開發5年。近期管理層將房地產
開發自有資金比例從35%下調至20%,可能促進開發商存量土地的開發,增加後期供應量。
當前土地購置均價與住宅銷售均價均以超過2007年房市最高峰期,二者之間的差額(一定程度上反映毛利狀況)在2009年2月達到2,950元/平方米的最高值。若以銷售均價與24個月之前的土地購置價格差額來考量,則在2009年4月份達到1,987元/平方米的歷史最高額。
差額/銷售均價(一定程度上反映毛利率的變化)來看,略有下降,目前已接近2007年的水準。
住宅銷售均價與土地購置均價
1000
2000300040005000F e b -02
J u n -02
O c t -02
M a r -03
J u l -03
N o v -03
A p r -04
A u g -04
D e c -04
M a y -05
S e p -05
F e b -06
J u n -06
O c t -06
M a r -07
J u l -07
N o v -07
A p r -08
A u g -08
D e c -08
20%
30%40%50%60%70%80%90%F e b -02
J u n -02
O c t -02
F e b -03
J u n -03
O c t -03
F e b -04
J u n -04
O c t -04
F e b -05
J u n -05
O c t -05
F e b -06
J u n -06
O c t -06
F e b -07
J u n -07
O c t -07
F e b -08
J u n -08
O c t -08
F e b -09
差額/銷售均價24個月差額/銷售均價
資料來源:wind 資訊
二、 萬科、保利銷售狀況