物业投标书技术标审批稿

物业投标书技术标 YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】

正本

盐城“***小区”前期物业服务

（技术标）

投

标

书

招标人名称：****房地产开发有限公司

招标项目名称：***** 小区

目???录

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第一章项目概况、特点及管理措施第二章质量管理目标及管理方式第三章物业管理服务内容

第三章人力资源的配备及管理

第五章管理规章制度

第六章档案的建立与管理

第一章项目概况、特点及管理措施

盐城“***小区”位于盐都区新火村二组，东至小马沟河用地红线西侧，南至生产河用地红线北侧，西至开创路东规划用地红线东侧，北至三河子河规划用地红线南侧。总规划用地126022平方米；规划总建筑面积157875平方米；居住总户数1800户。

项目特点:

1、由于该项目受所处位置周边住宅区物业管理状况的影响，收费标准定位底，收入有限，必将给物业管理带来难度。

管理措施：在深入了解现场情况的基础上，结合我司在其它项目上人力资源，制订科学合理、切实可行有针对性的日常运作管理方案，确保有效运作。

2、该项目由于开发周期长，治安工作较难管理，因此安全保卫任务负担较大，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。

管理措施：在现场勘查，实地规划定位的基础上，结合我司在其它管理项目取得的经验，从实际情况出发，确立了治安

管理以：“强化专业、人防为主、技防物防相结合、全面防范”的整体治安管理防范思路。在装修中实施“有章可循、违章必纠”的管理办法，灵活运用各种手段，管理上人性化管理、讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保项目外观统一美观。

第二章质量管理目标及管理方式

质量管理目标：

——制订《前期物业管理服务合同》、《住户手册》和其他有关的规章制度，明确服务的质量和双方的权利与义务。

——业主满意率80%以上。——维修及时率90%以上。——维修合格率100%。

——房屋外观整洁完好，管道畅通完好。

——每半年一次业主满意率征询活动，建立回访制度和回访记录。

——设备保养良好运行正常，无重大责任事故，小修不超过12小时，中修不超过48小时。

——公共场所卫生整洁，绿地树木存活率90%以上。——重大火灾、治安责任事故率为零。

管理方式:

1、在总体管理方式上拟采取“以人为本、标准化”管理模式。

该项目在管理方式、管理手段和管理人员方面的管理模式，实行以人为本、标准化管理。实现管理体制企业化、专业化、一体化，以业主为服务中心的经营方针。严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为，致力于精神文明建设。

2、在安全管理上拟采取全封闭的安全预案制。

安全问题是业主永远最关心的问题，公司在进驻现场前先了解安全死角，将物业在安全管理上的不足和缺陷找出来，制订有针对性的安全措施，将预案作为员工培训的依据，逐步提高安全管理的实际水平。对人员物品进出实行分类控制，对业主采用“记忆+规范”的方法，对租户采用凭证出入，对散客采用登记有效证件控制出入，实行立体化管理。

3、在服务方式上采取特色服务与个性化服务。

（1）时效工作制

对业主关心的工作都要求规定的时间完成方为有效。将相关的工作流程公示给业主监督，对未按规定办理进行处罚，以提高业主对我的服务感到满意。

（2）首问负责制

对业主的问题，第一个接触业主的工作人员应负责将问题向项目管理处进行反馈，不能以任何理由进行推诿。对于业主的问题必须有答复，不能久拖不决。

4、实行系统化管理。

（1）组织系统

A、组织机构的设置原则是精干高效,一专多能。项目管理处直

属公司总部管辖，实行整体管理的方式。

B、项目管理处内部实行重在领导,减少管理环节,提高工作效率。项目经理属管理层,下设全部为操作层。

C、项目管理处是指挥、控制的枢纽。设置服务热线，负责收集,归档整理和日常指挥功能。

D、保安负责公共秩序的维护及消防管理；管理员负责社区的二次装修管理、楼宇的巡查与管理，物业管理费、水电费等有关

费用的收取工作；水电技术员负责设备维修、养护及运行；保

洁绿化员负责社区所有公共区域的卫生保洁及绿化养护。

（2）整体运作程序系统

A、整体运作流程原则是全面、合理、高效，环环相扣，相互制约，保证各环节紧密衔接,既无盲点,又无积淀。

B、所有运作过程均有严格的监控保证,充分体现管理效率。（3）内部运作系统

A、在内部运作流程设计中,坚持全过程管理,保证指挥,监督的

封闭性。管理层既是指挥者,又是监督者,计划、组织、控制、

反馈集于一身，避免管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理

及时到位。

B、操作层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。同时倡导全员质量管理，充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。

（4）信息反馈系统

A、信息是我重要的经营资源。信息源要全面，汇聚与高层项目物业管理有关的所有信息，使反馈具有一定的范围和频率，信息采集真实、科学。

B、保证信息反馈通道畅通，信息处理集中，所有信息汇聚到项目管理处，经过分析整理，并由项目管理处发出指令，跟踪检查。

C、保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责任分离所导致的管理失控。

D、充分利用现代化管理手段获得处理和利用信息。

E、在检查控制的方式中，我采用行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督、秘密检查等方式。控制的措施有预先控制、现场控制、反馈控制。

F、质量控制上，对不合格的服务制订了纠正偏差的处理措施。

第三章物业管理服务内容

（一）前期开发建设期间物业管理服务内容

1、分析原设计图纸，提出物业结构布局功能方面的改进建议