龙湖的PMO成本管理体系

龙湖PMO引发的讨论

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拈字工程造价方面的专家,着有《工程量清单计量规则原理及应用》等专着.

烽火地产成本与流程管控专家

通盈清华博士,设备.成本.风险管控专家

本讨论精华提纲：

1、龙湖的PMO成本管理体系

2、龙湖的工作压力

3、龙湖体系的若干问

4、龙湖的建安成本科目设置深度讨论

5、产品标准化or行为标准化

6、成本数据库的建立

7、相关知识历史回顾

拈字啥时候有空，讨论一下龙湖那个成本管理实施细则，如何粗看了一眼，大架构是不错的。管理架构也很有特色，值得研究一下。

1、龙湖的PMO成本管理体系

PMO概论：

2011-7-5 10:18:07 深圳-青草-成本

解释下PMO：PROJECT MANAJEMENT OFFICE ,即：地区公司项目运营决策机构。

上海-拈字-合约

PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，青草，PMO，应该不是地区公司项目运营决策机构，PMO应该是项目运营决策机构，不一定是限定在地区公司这个级别。

只是龙湖限定在这个级别上

深圳-青草-成本

那就是PMO可以应用于集团也可以应用于地区公司

拈师，继续。

上海-拈字-合约

龙湖在这个管理体系中体现出的二大特点:

１、龙湖的这个成本管理体系，采用了国内地产公司比较少见的PMO审核机制，简化了管理流程，全面提高了管理效率。这是一个大的特点

２、这个管理体系，对管理节奏的要求相当高，对各个时间结点的要求很明确。各工作之间的先后次序和穿插要素也说得很明确。整体的节奏感相当强

但它的问题也相应地出现在这二个特点上：

１、PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，而PMO架构中有相当的人也是出现在后续审核中。理论上讲，重复的后置审核，必将会产生管理失效的问题。比如在PMO上决策的失误，后置审核就有权去矫正这个失误，从管理权限上讲，这实际意味着否定了PMO的决策

２、龙湖将地产开发的节奏控制的很严格，这也给复杂决策带来了难以回旋的管理问题。象酒店、综合体等项目，由于招商的影响，很多决策是需要重复及中间决策的。如果按龙湖的这个管理节奏，复杂项目在几个来回的节奏冲突中，很容易产生管理失效。

深圳-青草-成本

分析的好透彻。那么龙湖现在开发的产品还主要是住宅，采用这个PMO是不是管理的应该还不错呢上海-拈字-合约

在具体操作手法上，比如管理科目、估算手段、合约架构等方面，我觉得龙湖这个体系还有提高的空间。当然，这个也只是一个感觉了。

以龙湖的节奏，很多东西不见得一定要做到什么标准。这个要讨论起来看了

深圳-烽火

PMO是龙湖管理的最大特点，也是它成功的一个重要因素，一个核心竞争力

现在一些企业也想学PMO，但学不好，因为配套的支撑不足

京--通盈--成本

PMO肯定是重庆建筑大学给龙湖出的点子，也是香港理工的一个嗷头而已

PMO中的东西有两点难：一个流程；一个前置条件，就是PMO会把项目分解成一个一个里程碑或者是关键点，然后需要的资源，协调部门

你想，这种布尔式维克的假想，肯定有与现实不吻合的地方，尤其是销售的楼盘，中国的购买者心态也不成熟。会有追风心态，所以销售导致的假想情况能够预置吗

不过这个东西也有好的一面。他的预置里面已经有大部分假设条件了，而且也是项目具体总结的结果，所以也可以减少盲目的去管理项

京--通盈--成本

PMO并不是一个包治百病的东西，这个需要一个成熟的机制。同时还有10%的购买者的成熟心态，这个东西也不是什么新玩艺

深圳-烽火-成本

是的，需要成熟的机制，所以很多企业搞不了，例如说产品标准的支撑、专业协调的文化、领导责任制、考核与激励等等

深圳-烽火-成本

龙湖是结果导向的企业，也就是PMO上提出来目标，大家努力去实现就好了，中间不管你怎么去实现，最后考核，没实现，对不起，走人，或者降职。我们看龙湖的文件，专业上怎么实现的很少，因为龙湖认为，我挖你过来你，就是专业上的牛人，我给你目标就好了，具体怎么做，你自己应该很清楚

2011-7-5 11:22:04 深圳-青草-成本

计划前置、结果导向。。。呵呵！真是前瞻。

2011-7-5 11:10:56 广州-蔷薇-成本

听起来龙湖的这个PMO是属于理想状态，但是龙湖把它给实现了

2011-7-5 11:11:24 上海-冰雪-成本

也没有完全实现，问题还是很多的。

2011-7-5 11:12:29 京--通盈--成本

主要是制订流程、调配资源，相当于原来国企的调度中心，原来铁路单位都有一个调度中心，就是这个作用的

2011-7-5 11:13:23 上海-冰雪-成本

万达的三个决策委员会也与这个PMO差不多。

2011-7-5 11:15:03 津-忙碌-运营

万达更注重的是进度

2011-7-5 11:15:20 广州-蔷薇-成本

万达不是注重结果么

2011-7-5 11:17:21 上海-冰雪-成本

万达里面的沃尔玛管理模式比较重。

2、龙湖的工作压力

深圳-烽火-成本

龙湖为什么压力那么大因为PMO是前置管理，前面把目标提出来了，中间缺乏弹性，并在后端加上严厉的考核与激励，于是大家压力大了，因为中间变数太多了，要改变中端从而实现目标，大家要付出非常多的努力

从管理节奏看，龙湖的pmo就是在做计划运营，龙湖的计划运营已经成为行业的标杆了

广州-蔷薇-成本

可以理解了为什么龙湖的压力这么大

深圳-烽火-成本