如何成为房地产工程管理专家
浅谈房地产工程管理
浅谈房地产工程管理摘要:房地产工程部的工作主要以协调、管理为主,总的来说就是三控三管一协调,即:质量控制、进度控制、成本控制、安全管理、合同管理、信息管理、以及与施工有关的组织与协调工作,既要与本公司的各部门打交道还要与乙方(如:设计院、监理单位、施工单位等)协调、管理各项工作,确保管理目标的实现。
关键词:房地产控制管理责任1 质量控制我们要求施工单位推行全面质量管理,建立健全质量保证体系,做到开工有报告,施工有措施,技术有交底,定位有复查,材料、设备有试验,隐蔽工程有记录,质量有质检、专检,交工有资料。
在工程质量控制方面,采取主动控制与被动控制相结合,工作主动进行,以预防为主。
加强事前控制,根据工程特点及影响工程质量的关键部位,进行事前控制,确保工程质量事故不发生或少发生。
例如:去年冬天XX总包单位会所结构施工时,气温较低,砼浇筑不易保证质量,因此要求施工单位提供冬季施工方案,提前预防,避免冻害发生。
我们要求监理督促监督施工方案的执行情况,保证了会所按质完成了封顶的任务。
审核施工单位提交的甲供材计划,对进场材料按设计要求及相关规范进行检查验收,涉及到安全和影响使用功能的材料必须复验合格后投入使用,严禁冷拉钢筋进场使用。
加强事中控制,在检查屋面二次结构施工质量时,发现女儿墙砌筑砂浆有起砂现象,存在通缝,假缝。
为保证施工质量,我们及时下发工作联系单并要求施工单位对质量有缺陷的部位做修补处理,并达到设计、规范要求的质量标准。
2 进度控制施工就需要有计划,既要满足销售的要求,又要保证施工组织设计中总计划的要求,必须按质按量的完成。
每月有月计划、周计划,而我们作为甲方在日常的工作中是以日为工作阶段单位。
因为工程部的工作性质的不同,早一天竣工、早一天交房,早一天拿到销售许可证就能为销售创造条件,为公司早日创造利润提供条件,所以,作为工程部不仅要求员工,从工作态度上、思想上进行引导管理,要求施工单位以周为工作单位做自己的周计划,每周的工程例会对照上周计划看看哪项做完了,哪项没做完,为什么没做完,剖析原因,尽快赶上,这样做下来,避免了工作的盲目性和无计划性,又使计划工作及时完成。
浅谈房地产开发经营的工程管理
２ 开发 管理
开发管理是指 开发企业 为顺利完成工程项 目的开发而对公
司内部的人事 、 务、 财 工程 、 销售 及后勤部门进 行的组织和管理 ，
也是企业为成功实现规划管理 、施工管理及物业管理所采取的
经营模式 。
前面 向制图的规划 图， 改成面向 ＧＳ空 间分析 的数字化规划 图。 Ｉ
重要 目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平 。规划管 理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足
发展 己成为 国民经济的支柱产业 。 从产业 的发展史来看， 我国的 房地产业仍然处于成长 期， 仍然处 于以市场 化、 产业 化、 业化 专
的房地产 生产和供应机制取代传统 的、 自给 自足的生产方式的 转轨 期。房地产 的工程管理工作逐步走 向完善化 、 成熟化。房地 产开发经 营 中的工程管理 贯穿于项 目的整个 开发运 营周 期之
政工・ 企业 文化 ・ 理 管
４ 施工管理
所谓施工管理就 是对工程项 目的施工建 设过程进行 管理 。 房地产开发公司一般 由工程管理部 门具体负责施工管理 ，而工 程整体的管理模式及承发包模式 由公司 高层根据项 目特 点和 公 司实际情况来确 定。 常见的建设项 目承发包模式有 ： 平行承 发包
批、 方案研 究及后续分析等工作服务工作流程可 由下图表 示：
程， 而控制成本 、 保证质量 、 缩短工期及市场 创新是开发运 营过
程中的具体要 求。 管理，房地产开发企业将
图 １规划管理流程图
・ ８・ ８
建材发展导向 ２ １ ０ ０年 ０ ７月
中， 主要 内容按过程顺序可分为规划 设计管理 、 其 开发 管理 、 施 工管理和物业管理四个部分 。 对房地产开发企业而言， 做好工程 全过程的决策 、 组织 、 导、 领 控制和 创新是楼盘获得成 功的先决
房地产工程部经理面试问题
房地产工程部经理面试问题随着房地产行业的不断升温，房地产企业的竞争也越来越激烈。
以下是为你整理的房地产工程部经理面试问题，希望能帮到你。
房地产工程部经理面试问题1 . 请你谈谈你自己2 . 如何安排自己的时间?会不会排斥加班?3 .为什么离开上一个工作?4 . 你对未来五年的规划为何?5 .谈谈你过去做过的自认为最成功一个案例。
6. 谈谈你过去的工作经验中，最令你挫折的事情。
7. 项目的关键时期，进度非常紧张，作为项目经理的您，恨不能一个人当两个人用，偏偏在这个时候，您得知一位重要的项目成员的家人重病，这时，您会如何处理( 让他回家探望还是坚守岗位)?为什么?8 、你让工人为你工作7 天，给工人的回报是一根金条。
金条平分成相连的7 段，你必须在每天结束时给他们一段金条，如果只许你两次把金条弄断，你如何给你的工人付费?1 、项目经理应具备的能力是什么答：项目经理最重要的是协调沟通能力和组织能力，即能够安排合适的人到合适的位置，制定较完备的项目计划方案，让项目组成员清楚地了解各自的职责、工作量及时间安排，遇到困难能准确找到问题的关键点并迅速组织人员解决。
项目经理不一定要技术最好，但技术好的项目经理在进度推进困难的时候将起到很大的作用。
2、项目实施有哪些主要阶段答：(1) 需求分析——提交《项目需求说明书》，并得到双方认可。
(2)系统设计——提交《体系结构设计书》、《数据库设计书》、《界面设计书》、《模块设计书》，均通过审评。
(3)实现和测试——项目得到成品，并按《项目需求说明书》要求测试完毕，解决了所有已知问题。
(4)结项阶段——客户验收通过。
(5)维护阶段——按合同要求进行维护。
3、工期和工作量之间的差异是什么答：工期是日历上的天数，与人数和工作量无关。
工作量是与日历天数无关的人的工作。
4、怎样和为什么要在编制项目计划时考虑依赖关系答：根据使用的软件包，依赖关系可以通过将任务及其后续任务的标识符进行关联来表示。
基于房地产开发角度的工程管理分析
基于房地产开发角度的工程管理分析随着城市发展和经济的不断发展，房地产行业逐渐成为国民经济的重要支柱之一。
作为房地产开发的核心，工程管理的作用在整个房地产开发过程中尤为重要。
本文将从房地产开发角度探讨工程管理的分析和应用，以期为相关从业者提供一些有价值的参考。
工程管理在房地产开发中的作用是全面的，它包含了项目管理、工程技术管理和质量管理等方面，可以帮助企业规范管理、提高工作效率、保证工程质量、降低工程风险。
具体表现在以下方面：1、提高工作效率在房地产开发中，工程管理可以帮助企业提高工作效率，优化工程进度计划，确保所有工作流程符合标准化操作程序，规范生产，提高工作效率。
2、保证工程质量房地产开发中，工程质量是关系到企业形象和产品质量的重要标志。
而工程管理可以通过对施工过程进行全过程的管理，将施工各环节有机结合起来，使工程质量受到有效保证。
3、降低工程风险在房地产开发中，工程管理可以有效地识别和处理工程风险，预防或者降低工程风险以达到更好的开发效益。
同时，工程管理可以避免一些常见的工程质量问题，比如质量缺陷、安全事故等。
二、工程管理实践中的问题和对策尽管工程管理在房地产开发中具有重要作用，但实践中还存在不少问题。
这些问题主要集中在以下几个方面：1、管理不当在工程管理实践中，管理不当是一个很常见的问题。
例如，在项目启动阶段，对项目的目标和范围没有明确规定，导致后期工程的滞后或者超出预算；在施工阶段，施工组织不力，导致工程质量下降等。
应对这些问题，可以发挥管理规范管理的作用，建立完善的管理系统，规定管理规程，强化监理制度。
做好各项文件、操作内容、规程等诸多方面工作。
2、资金管理在工程建设过程中，资金管理非常重要。
但是，一些房地产开发企业缺乏资金规划，导致资金问题。
例如，公司没有做好工程投资计划和资金分配预算，对于财务问题的掌控不够，会导致工程规模缩小，甚至项目取消等问题。
应对这些问题，工程管理人员应具备一定的财务管理知识，重视财务管理，合理规划资金计划，建立完整的监督机制，确保工程资金的从数量到流向掌控的全过程透明。
房地产开发项目工程管理难点分析
房地产开发项目工程管理难点分析作者：马政来源：《城市建设理论研究》2013年第24期摘要：当今社会，管理学被广泛运用于各行各业，目的是为了实现资源的有效利用。
工程管理同样也是房地产开发项目整个过程中的重中之重，工程管理在整个项目中起着提纲挈领的作用。
本文分别就房地产开发项目管理含义、房地产开发项目工程管理内容、房地产开发企业项目管理难点以及解决房地产开发项目工程管理难点的措施进行了探讨。
关键词：房地产开发；项目管理；难点分析中途分类号：C93 文献标识码：A文章编号：引言：随着经济水平的迅速发展，我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。
与此同时人们对居住条件的要求也发生了变化，但是房地产开发项目管理中仍存在一些难点，如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效果，提高工程质量成为了项目管理企业面临的重要问题。
一、房地产开发项目管理含义房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。
房地产项目管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。
房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。
二、房地产开发项目工程管理内容1、总体规划人类在做任何一件事情之前都有一个想法, 如同在房地产开发项目中一样, 房地产的开发企业在开发某项具体项目之前都要有一个总体规划, 总设计也就是工程建设之前做的准备工作。
2、配合协调房地产开发涉及的社会因素众多, 同时由于房地产的建设工程自身的特点,如工程项目多,施工周期长,建设范围广涉及部门广泛单位多, 所以建设当中的矛盾众多, 在众多的矛盾当中,要达到工程建设的顺利进行,就必须进行配合协调。
房地产项目开发工程管理流程
房地产项目开发工程管理流程房地产项目开发工程管理流程是指在房地产项目开发过程中，对工程项目的规划、组织、协调、控制的一系列活动。
下面是一个较为完整的房地产项目开发工程管理流程，包括四个主要步骤：前期准备、项目实施、项目交付、项目收尾。
第一步：前期准备1.建立项目团队在项目开始之前，需要组建一个专业的项目团队，包括项目经理、设计师、工程师、采购人员、监理人员等各个领域的专业人员，并确定各自的职责和权责。
2.确定项目目标和约束条件明确项目的目标和约束条件，如项目的规模、预算、工期、质量要求等，这将成为后续项目实施的指导原则。
3.进行市场调研和可行性研究在决定开发一些房地产项目之前，需要进行市场调研和可行性研究，评估项目的潜在市场需求和经济效益，为项目提供决策依据。
4.确定项目范围和项目章程在前期准备阶段，项目团队需要明确项目的范围，将项目分解为可管理的工作包，并编制项目章程，明确项目的目标、范围、角色和责任，为项目实施提供指导。
第二步：项目实施1.编制详细设计和施工计划在项目实施阶段，根据前期准备阶段的可行性研究和设计方案，进行详细设计，并制定施工计划，明确工程的施工流程、工期和资源需求。
2.采购材料和设备根据施工计划，及时采购所需的材料和设备，并进行验收和入库管理，确保项目的顺利进行。
3.工程施工和监督根据施工计划和设计方案，进行工程施工，并进行现场监督和管理，保证施工质量和工期的控制。
4.与相关部门和业主进行沟通协调及时与相关部门和业主进行沟通和协调，解决工程施工中的问题和需求，确保项目的顺利进行。
第三步：项目交付1.进行工程验收在项目实施完毕后，进行工程验收，确保工程质量符合相关标准和合同要求。
2.进行交付前准备工作进行交付前的准备工作，包括整理和归档项目资料、提交相关手续和申请、安排维修保养等，为项目的正式交付做好准备。
3.项目交付正式交付项目给业主或使用方，签订交付文件，并办理相关手续和手续。
浅谈房地产项目工程管理
开发的项 目高效、 优质、 按 时交房 。旨在为 同类工程提供参 考。
关键词 ： 房地产项 目工程 管理 ； 施工准备阶段 ； 施工阶段 、 交房
引 言
在总包单位 招标 的同时， 应对 电梯 、 消防 、 弱电等工程进行公
避免因衔接不到位发生经济签证 。 在招标 文件 中， 对工程 房地产项 目管理 是一 门涉及面 广， 专 业性和综合性较 强， 内 开招标 ， 如： 基 础完成 时间 ， 开盘节 容较为复杂 ， 多科 学知识相 交叉的管理科学 。为 了高效 、 优质 实 的关键节 点的完成 时间做 明确 规定 ，
主体完成时间、 单 体 竣 工 验 收 时 问 等 日期 。 现项 目开发 ， 作为房地 产现 场管理人员， 在项 目日常管理 中通 过 点 ，
组织、 协 调、 控制和决策 ， 对 各生产要素采取全过程 的动 态管理 。 下面结合作者具体实践 ， 探讨如何 实现项 目有效管理 ：
２ 施工阶段 的项 目管理
政工 ・ 管理 【 文章编号 】 １ ６ ７ ２ — １ ６ ７ ５ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ７ — ０ １ ５ ８ — ０ ２
建材发展导 向 ２ ０ １ ３年 ４月
浅谈房地产项 目工程管理
何 福 衡
（ 福州秦禾集团 福建 福州 ３ ５ ０ ０ ０ ０ ）
地产企业工程管理探讨
地产企业工程管理探讨摘要：本文对地产项目开发中的工程管理状况, 地产项目工程管理与运营管控目标如何做到一致,地产企业工程管理模式进行了分析,对如何做好地产企业的项目开发管理以及工程管理作详细探讨,以供参考.关键词：房地产、项目开发、工程管理中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号：引言：随着宏观经济的长期增长，各大地产公司均处在规模、快速的成长之中。
而规模化的房地产公司从长远战略会选择加强成本管控，规避市场风险；面对市场调控或变化，快速开发、快速回笼资金是规避风险的最有效途径。
房地产企业一般都要求工程人员有以快制胜的市场意识、节约成本等于盈利的管理意识。
在市场条件要求高的情况下，如何做好项目开发，成为房地产企业工程管理人员的重要课题。
1.地产项目开发中的工程管理状况1.1地产项目工程管理与运营管控目标如何一致1.1.1房地产公司一般都会实行成本集约管控，发布审批流程和造价控制目标。
对于跟踪项目管理的工程部门要结合调整，但成本流程执行中沟通跨径长，协调口径多，对项目执行效率有一定影响，且经常需公司负责人协调来统一意见，影响决策效率。
另外，职能部门一般要同时兼顾多个项目，在项目协作中对单个项目工作安排的计划性较少，与项目的双向沟通较少，导致工作耽搁现象较多。
1.1.2一般为控制项目的投资周期，通过控制建设项目工期，加快项目施工进度实现。
工程管理人员在执行此项目标时，可以进行顺排、倒排项目计划比较出较为平衡、合理的执行依据。
但项目开始后仍会遇到如：定位、规划、设计、报建、招标等时间节点无法达成而影响工期。
有的项目采用边报建、边施工的运作方式，在政府工程建设监管规范化和调控力度越来越大的情况下，为降低项目开发风险，应通过建立完整的项目发展计划，以此为制度加强项目运营工作的指导性。
1.2地产企业工程管理模式目前地产企业本省存在两种工程承包方式（向社会招标或自建），其工程管理方式有一定差异。
1.2.1自建模式已成为部分地产企业项目生产的主导力量，其优势在于应对项目计划或市场变化时，能进行比较灵活的调整，施工节奏也更符合公司发展要求。
房地产行业项目管理
国际工程管理专业资格认证
PMI 工程管理专业人员资格认证 Project Management Professional ---
PMP IPMA 四级证书认证 Certificated Program Director---
CPD 工程主任认证 总经理级 Certificated Project Manager---CPM
工程经理认证
ISO 10006
第一版公布时间:1997-12-15
文件名称: Quality management -- Guidelines to quality in project management
中国工程管理历史和开展
80年代在云南鲁布格水电站工程首次引 入工程管理；
90年代末国家经贸委和外专局与中科院 开始工程管理知识推广；
第二章： 房地产工程的组织 系统
开发商的管理模式 房地产工程的分标 房地产工程的管理组织
开发商的管理模式
现行的房地产工程管理模式主要可分为： 部门制 公司制 事业部制 专业管理制
部门制工程管理模式
根据管理学中组织结构的分类，按照工程开 发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材 料、销售、办公室等部门。
项目范围管理 项目核准 范围规划 范围定义 范围核实 范围改变控制
项目质量管理
质量规划 质量保证 质量控制
质量风险管理 风险鉴别 风险估量 风险对策 风险控制
项目时间管理 活动定义 活动排序 活动时间估算 进度计划 进度控制
项目人力资源管理
组织规划 人员招聘 伍组织
项目采购管理 采购规划 询价与招标 资源选择 合同管理 合同终结
建筑施工阶段
工程建设阶段，是指房地产开发工程从 列入年度施工方案起，到工程施工全部 完成,通过建设主管部门主持的综合验收， 到达客户可以住用程度的过程。
房地产开发公司工程管理部的建议和意见
房地产开发公司工程管理部的建议和意见一、公司存在哪些问题1、没有将管理目标融入日常工作公司今年的定位、主要工作、重点工作和需要突破的点在哪？目前完全依靠年初的年度党委、行政工作报告的形式进行最基本的确定。
但是，能去详细品读这两份重要文件的员工少之又少，就更别提让各单位主动衔接集团和股份公司年度计划，并在年中根据实际进展对规划和方向的微调。
年度工作与日常工作联系不足，各单位日常工作中几乎感受不到公司的管理目标，对公司的发展目标与自己的实际工作之间没有建立足够的联系，导致工作多年之后依然不明白自己为何如此工作，不知道公司是如何运作的，就更别提改进工作和提出意见建议，从侧面影响了公司的发展和员工的进步。
2、管理制度和业务流程不清晰当前，公司的管理制度依然仅仅挂在墙上，停留在纸上，没有流程图、没有梳理是否形成闭环、没有对反馈进行要求、没有与部门的人员岗位设置相匹配、每个岗位的详细工作职责和业务分工较为混乱，一会由这个人负责，一会由那个人负责。
运行过程中难以通过文字描述的制度发现漏洞和管理短板；即使发现了制度设置不合理，也没有一个快速机制对制度进行调整，往往是制度是一经制定，除非上级文件发生变化，几乎一成不变。
没有部门间的配合协调机制制度，完全依靠个人进行。
如何发挥机关对项目的服务和指导能力，有待提高。
项目部或者项目公司面对的是整个机关部室，而机关部室又是相对独立的单位，在办事过程中，没有一套清晰、详细的办事流程，事后即无记录也无反馈。
常常是走了冤枉路又碰了一鼻子灰，迷迷糊糊的来机关办事，满腹牢骚地回到项目现场，既不利于管理效率，又加深了矛盾误会，特别是新进员工，尤为如此。
3、市场开发及国家政策的把握市场开发对市场和政策的变化反应速度太慢。
市场调研、可研报告和经济数据测算等房地产企业决策的关键支撑，还未形成一套完整的可复制经验模板；在人员、制度和企业资质上有较大缺失，很多方面依然还是用施工企业的模式管理房地产企业。
房地产主管工程师岗位职责
房地产主管工程师岗位职责
房地产主管工程师的岗位职责主要包括：
1. 负责房地产项目的工程管理，包括项目的规划、设计、建设、验收等各个阶段的工作。
2. 进行房地产项目的可行性研究和评估，包括土地评估、项目预算、设计方案评估等。
3. 编制项目的工程计划、施工图纸、施工方案等，并组织实施。
4. 组织项目的施工过程管控，包括施工进度、质量、安全等方面的管理。
5. 监督施工现场的工程进展和质量，解决施工中出现的问题和难题。
6. 协调项目各方，包括设计师、施工队伍、供应商等，确保项目按时、高质量地完成。
7. 负责项目的工程材料和设备的采购管理，确保材料和设备的质量和进货进度。
8. 组织项目的验收工作，包括预验收和竣工验收，并协助办理相关手续和归档。
9. 负责项目的后期运营和维护，解决运营过程中的工程问题和设备故障。
10.参与房地产项目的投资决策，提供工程技术咨询和评估。
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房地产工程管理人员
房地产工程管理人员，如何在自身专业知识、经验丰富的基础上增强自身管理知识，打造自己的核心竞争力？如何从执行层到管理层的逐步迈进？如何成为一名优秀的房地产职业工程师？在此本人借助国内规模性、盈利性十强房地产企业工程管理成功经验及本人多年来从事建设行业的浅薄经验和现场实例，与大家共同探讨、进步。
企业的竞争，最终是学习型忠诚人才的竞争。
如何建设有高效执行力的职业化团队，是挡在高层管理人员面前的紧要课题之一。
个人的发展需要舞台，企业有什么样的舞台就有什么样的演员。
搭建学习型企业文化的大舞台，拥有高效执行力的职业化团队，有谁相信这样的企业不健康持续快速发展？ 企业的不断持续健康快速发展从学习型员工开始，逐步渗透整个团队，形成学习型的企业文化。
交流中通过工程实例在相互提高的同时，或吸取已节省近几千万成本的数百个技术案例中，为您的公司立即节省几十万至几百万不等的成本。
我相信您的优秀员工在共同探讨的短暂时间里，每人要是吸收一点适用知识，用到日常工作当中并实现效益，就已经达到了我的目的，同时您的企业也发展了一大步。
1、房地产工程现场管理是一个老话题，看似简单，实则复杂；质量、进度、安全、投资控制、设计技术工艺等相互之间需求管理的平衡点。
2、讲到的不一定重要，也不一定正确；没有讲到的不一定不重要。
3、说到问题的我们不一定存在，存在的问题不一定能够讲到；讲到的方法与措施不一定适合，适合的不一定讲到。
U n R e g i s t e r e d4、工作交流意在取长补短、共同提高。
5、受个人知识浅薄所限，不适合、不正确的请多批评、指正。
房地产职业工程师简介一、基本概念1. 工程师即为具有专业知识、经验的专业技术人员。
职业工程师简述为职业化工程师。
职业化简单的说是干什么像什么。
职业化就是一种工作状态的标准化、规范化、制度化，即在合适的时间、地点，用合适的方式，说合适的话，做合适的事。
职业化包含职业化素养、职业化行为规范和职业化技能三个部分内容。
房地产开发公司工程管理体系的探讨
房地产开发公司工程管理体系的探讨【摘要】项目工程管理是房地产开发流程中重要而关键的一环，囊括了项目工程中的规划设计、报批报建、现场施工管理等层层环节，决定了整体建筑的质量和经济效益。
本文通过分析当前房地产开发公司普遍的工程管理现状和存在问题，探讨如何建立科学的工程管理体系，从而提高企业的运营管理水平和经济效益。
【关键词】房地产开发；项目工程；管理体系引言：近几年来，随着国民经济的发展和人们消费观念的转变，房地产行业顺理成章的变得炙手可热，商品房、住宅、和公建设施的开发建设遍地开花。
项目工程管理是房地产开发中非常重要的部分，代表了地产公司的建设管理水平和项目运营能力，需要受到各方的重视。
1. 房地产开发工程管理概述房地产开发工程管理体系并不仅仅指的是建筑物的施工和建设，对于现代房地产市场而言，工程管理体系包括了项目的前期规划设计、施工建设和后期的工程管理等，涵盖了技术、资金、人力资源和项目工程的管控，关系到了地产公司的实力和项目的经济效益和质量。
1.1 房地产项目工程管理主要内容房地长项目的工程管理主要包括以下三部分：（1）项目前期运营管理地产项目的前期管理主要包括项目的评估测绘、可行性分析、计划和法定图则的编制、建筑主体规划设计、协助报批报建等，工作量较大。
由于涉及到的内容较多，且专业化程度较高，时效性强，因而多数地产企业会将此类项目外包给测绘评估公司、设计院等合作单位完成，部分较大的地产企业甚至会培养自己的专门人才和机构。
尽管如此，项目前期运营管理关系到项目的顺利开展和可行性，需要地产公司委派较有经验的总工程师进行监管完成。
（2）项目施工管理地产项目施工管理是最为人们所熟知的，包括施工现场管理、资金调配、采购、安装造价预算、人力资源等方面的管理。
项目施工现场较为混乱，不可预测的情况较多，需要管理人员控制好施工进度和把握好整体项目进展。
（3）后期管理项目后期管理包括项目的收尾、对销售等部门的配合工作以及工程不足之处的修补等。
房地产项目开发工程师招聘面试题及回答建议
招聘房地产项目开发工程师面试题及回答建议面试问答题（总共10个问题）第一题题目：请描述一下您在过去的工作或项目中，遇到的一个挑战，以及您是如何解决这个挑战的。
答案：在之前的项目中，我负责的一个房地产项目由于市场环境的变化，导致销售进度严重滞后。
面对这个挑战，我采取了以下步骤来解决：1.市场调研：首先，我对市场进行了深入调研，分析了市场趋势和竞争对手的策略，以便找到潜在的销售机会。
2.调整营销策略：根据调研结果，我建议调整营销策略，包括优化广告投放、加强与潜在客户的沟通、举办促销活动等。
3.团队协作：我与销售团队、市场团队和设计团队紧密合作，确保所有部门的工作能够协同推进，提高工作效率。
4.资源整合：我积极协调公司资源，包括人力资源、财务资源等，确保项目在预算范围内顺利进行。
5.定期评估：我建立了定期评估机制，对销售进度和营销效果进行跟踪，及时调整策略。
最终，通过这些措施，我们成功扭转了销售进度，项目最终按时完成了销售目标。
解析：这个答案展示了解决问题的系统性思维。
首先，面试官想要了解应聘者面对挑战时的处理能力，答案中的市场调研显示了应聘者对问题的理解和对市场变化的敏感度。
调整营销策略和团队协作表明应聘者具备灵活调整和协调资源的能力。
资源整合和定期评估则体现了应聘者对项目管理和持续改进的认识。
整体上，这个答案结构清晰，逻辑性强，能够很好地展现应聘者的工作能力和解决问题的能力。
第二题答案：在一次房地产项目开发中，我所在的团队负责一个关键模块的设计与开发。
在项目初期，由于团队成员对技术方案的理解存在分歧，导致进度严重滞后，项目面临巨大的压力。
以下是解决冲突并推动项目进展的具体步骤：1.沟通与了解：首先，我与团队成员进行了深入沟通，了解各自的观点和立场，确保对问题的认识一致。
2.分析问题：在充分了解情况后，我对问题进行了分析，发现分歧主要集中在技术选型上。
我组织了一次技术研讨会，邀请团队成员分享各自的见解，以便更好地理解问题所在。
浅谈房地产开发领域的工程管理
浅谈房地产开发领域的工程管理【摘要】:工程管理是房地产开发的一个重要环节,也是一个实质性的环节,如何做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。
解决这个主要问题,将使工程管理跃上一个新的台阶。
房地产工程周期长,综合性强,在工程的不同阶段,工程管理内容的侧重点不同。
尽管有这些内容的不同侧重点,但工程管理在各个阶段都很重要。
房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质。
房地产工程管理主要是通过优秀的勘探和设计单位,素质高的施工企业和项目经理并且建立高效合理的管理模式来得以实现目标。
既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本,所以加强房地产工程管理有着重要的现实意义。
【关键词】:房地产;工程管理中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号：1.工程管理的涵义工程管理是房地产开发的一个重要环节,也是一个实质性的环节,如何做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。
解决这个主要问题,将使工程管理跃上一个新的台阶。
工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。
工程进度管理是管理过程,时间就是金钱,时间就是生命,加快工程进度,节约工程工期,快速高效地进行生产运作,才能不被激烈的房地产市场所淘汰。
工程质量管理是管理结果,工程质量是工程之根本,只有在满足质量的情况下,工程进度管理才有其意义“造名,更要造实”。
用质量说话才能底气十足。
工程成本管理是管理造价,工程造价是房地产开发的核心控制区,合理降低工程造价,一方面可使房地产开发追求最大利润,另一方面可加大房地产的市场竞争力。
两全其美,何乐不为?2.房地产工程管理的意义一是成本管理，工程成本管理是工程造价，合理控制工程造价，不但可以是房地产开发商追求最大利润，更能加大房地产的市场竞争力。
成本控制的关键，其一是要合理控制工程洽商，其二是必须严格审查承包商的索赔要求，其三是要做好材料的加工订货。
二是进度的管理，房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。
新房地产工程管理人员素质要求
新房地产工程管理人员素质要求
随着房地产市场的快速发展，对于新房地产工程管理人员的要求也越来越高。
他们需要具备多方面的素质和能力，以确保项目的顺利进行和高质量的交付。
以下是对新房地产工程管理人员素质的要求：
1.专业知识与技能
2.沟通与协调能力
3.领导与管理能力
4.技术创新与学习能力
5.风险管理与问题解决能力
6.道德与职业操守
7.团队合作与建设
综上所述，新房地产工程管理人员需要具备专业知识和技能、沟通与协调能力、领导与管理能力、技术创新与学习能力、风险管理与问题解决能力、道德与职业操守、团队合作与建设等多方面的素质和能力。
这些要求旨在确保他们能够胜任工程管理工作，并为房地产项目的顺利进行和高质量的交付做出贡献。
房地产工程培训
整体竣工验收条件及流程
整体竣工验收条件
完成所有分部分项工程并通过验收，完成设备调试和试运行， 完成相关检测和评估报告，完成竣工资料整理等。
整体竣工验收流程
施工单位提交竣工验收申请→建设单位组织竣工验收小组→制 定验收计划并通知相关单位→现场检查、测试和评估→汇总验 收意见并形成竣工验收报告→对存在的问题进行整改→复验合 格→办理竣工备案手续。
交付前准备工作和注意事项
交付前准备工作
完成所有竣工验收和整改工作，取得相关证明文件，制定交付计划和流程，准备交 付资料和物品，通知业主和相关单位等。
交付注意事项
确保交付的房屋和设施符合合同约定和设计要求，提供完整的交付资料和物品清单， 协助业主办理相关手续和提供必要的服务，及时处理业主提出的问题和投诉等。
成本控制策略与手段
目标成本法
01
设定目标成本，通过设计优化、采购策略等手段实现成本控制。
价值工程法
02
分析项目功能与价值，寻求以最低成本实现必要功能的方案。
挣值管理法
03
监控项目实际成本与进度，通过挣值分析及时采取纠偏措施。
成本核算与结算流程
01
02
03
04
成本核算对象确定
根据项目特点和管理需求，确 定成本核算对象，如单体建筑、
配套设施等。
成本归集与分配
按照成本核算对象，归集和分 配各项直接和间接成本。
成本计算与结转
根据项目进度和合同约定，计 算各核算对象的成本，并结转
至相关会计科目。
成本结算与支付
与承包商、供应商等进行结算， 支付相应款项，确保项目顺利
进行。
CHAPTER 05
房地产工程招标采购管理
房地产开发经营的工程管理
时间管理
确保项目按时完成，并对项目 的时间进度进行管理和控制。
质量管理
确保项目的质量符合要求，并 对项目的质量进行管理和控制 。
发展趋势与展望
绿色建筑
随着环保意识的提高，绿色建筑将成为 未来房地产开发的主要趋势。
多元化居住需求
随着社会经济的发展，人们对居住的 需求将越来越多元化，房地产开发商
需要提供多样化的住房选择。
成本核算与分析
成本核算
对项目开发过程中的各项费用进行统计和计算，包括直接成本和间接成本，以 便为决策提供数据支持。
成本分析
通过对比实际成本与计划成本，分析偏差原因，提出改进措施，以实现成本控 制目标。同时，还要对项目整体效益进行评价，为今后项目开发提供参考。
05
房地产开发项目的进度管理
项目进度计划的编制
对施工队伍进行有效的组织协调，确保施工进 度和质量。
监控施工进度
对施工进度进行实时监控，及时调整施工计划 ，确保项目按时完成。
优化资源配置
根据实际施工情况，及时调整人力、物力、财力等资源分配，提高资源利用效 率。
施工质量的控制与验收
实施质量管理体系
建立完善的质量管理体系，明确各环节的质量控制要求，确保施工 质量符合标准。
在施工前，需要对施工计划进行详细规划， 包括施工进度、资源分配、质量控制等。
确定施工方案
根据项目特点和难点，制定合适的施工方案，包括 施工方法、工艺流程、安全措施等。
准备施工材料和设备
根据施工计划和方案，提前准备所需的施工 材料和设备，并确保其质量和数量满足要求 。
施工过程的组织与协调
组织协调施工队伍
进行质量检查与验收
对已完成的施工项目进行质量检查与验收，及时发现并处理质量问 题。
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3、现场管理应该具备的能力
4、房地产企业与施工企业工程管理的区别是什么？
规模 过程 客户 标准 无为而治！
☻ 房地产企业工程管理的最高境界
案例：东京建屋考察分享
5、现场管理的“秘诀”
坚持把正确的事做正确
每个项目都是相似的，每个项目又都是不同的 发现主要矛盾并去解决它，是一个项目工程管 理成功的关键
7、现场质量管理
质量通病预防
要解决质量通病，一是重规，二是要有科学的方法
8、现场安全与文明施工管理
为什么要“安全第一”？
案例：12年9月13日，武汉一在建工地施工升降机高坠，19人死亡
安全文明施工的关键在于：
领导和项目团队高度重规 合理投入、措施到位 分与业、分区域、责任管理 严格的过程监控、检查到位 眼明腿勤，高度责任感 让所有人养成工完场清的习惯 可视化
2、项目外围协调管理
学会与公众及媒体打交道
案例1：农夫山泉“标准门”事件 案例2、开盘前三天，为“火灾事件”灭火
主动欢迎 积极引导
争创口碑
3、现场技术管理
有图施工---把好图纸审查关
全套施工图
• • • •
基础施工图 建施、结施、水施、电施、暖施 精装 景观
图纸内审与会审
施工图（扩初） 内审 施工图 会审 设计师/设计院/与业工程师/监理 质量工程师/设计师/与业工程师/ 设计院/监理/总包/与业分包
3. 项目风险管理目标：使潜在不确定因素变为可测知的关注点
9、现场风险管理
工程管理中容易发生的风险
“五抢”风险
抢开工： 抢预售： 抢封顶：
无证施工、图纸不全、安全事敀、现场出入口管理、施工噪音、周围道路污染、 项目外部信息宣传、政府处罚、周围居民投诉、同行举报、天气等； 施工安全、材料组织、人力资源、技术应变措施、政府验收协调、图纸进度和 质量不合拍、质量风险、天气等； 材料组织、人力资源、施工安全、设计变更、周围居民投诉、天气（台风等）、 施工质量、政府过程检查及整改等； 材料组织、人力资源、前期报建与竣工备案一致性、政府验收部门公关协调、 验收资料准备（甲方、总包、监理、设计院）、赠送面积、施工质量、天气 等； 备案证件不全、质量风险（施工细节、观感）、使用功能风险、外界媒体、销 售承诺一致、合同风险（按时交付）等。
•
•
多级审核原则：结算至少要经过二级以上的审核
标准表格原则：必须使用规定的标准表格
4、现场成本控制
规避施工管理无效成本
4、现场成本控制
工程师“三大件”
一般不看的 图纸 基本不看的 合同 不用不看的 规范
提问：如今工程师必须随身携带三工具是什么？
5、现场进度管理
三级计划体系
一级计划：公司年度计划 二级计划：各项目里程碑节点计划 三级计划：各项目（详细实施）计划
案例：奶酪墙施工方案优化
3、现场技术管理
“四化”管理
3、现场技术管理
工程经验总结与传承
各阶段优秀做法推介 技术比武活劢 学习平台（如论坛） 。。。。
案例1：万科E-learning系统 案例2：VK设计系统“风玫瑰”运动
4、现场成本控制
成本是由哪些因素决定的？
建造成本的70%以上已经在设计阶段之前就决定了！ 现场管理如果影响到整体成本的5%，公司管理很失败！
7、现场质量管理
样板引路---
施工样板间
范围：每一家总包单位、每一种户型 作用：
1、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及早发现质量缺陷
2、让各承包商明白万科的质量要求。 3、经过验收的施工样板间作为施工的质量标准。
7、现场质量管理
样板引路---
交楼标准间
解决设计缺陷和功能问题 完成时间：在大面积装修施工开始前
质量数据指 标检测、污 染物检测； 设备使用说 明及保修卡 等
重要的乙供材料，如钢筋、砌块等需甲方工程人员见证送检
7、现场质量管理
样板引路--- 工艺样板
• 目的：确定工序质量标准，控制大面积施工 • 范围：每一道关键工序（见清单）
• 时间：关键工序施工前 • 要求：样板的施工工艺和质量合格后，才能大面积施工。 • 注意事项：工艺样板的实施时间必须尽量提前，给设计修改和工艺改进 预留足够的时间。
以下两个现场都发生了什么事情？如果是你，如何应对？
1、什么是现场管理？
房地产项目工程管理是基于企业的战略和远景目标，努力解 决在项目实施过程中发生的各种问题，最终为客户提供满意
的建筑产品
这个发现问题并借助和组织各种资源解决
问题的过程就是现场管理
2、现场管理的维度包括哪些方面？
现场管理——就是要解决以上各要素之间的矛盾！
2、组建标准化的项目管理团队 万科如何打造项目管理团队？
项目经理 质量技术工程师 土建工程师 水、电工程师 项目秘书
3、建立标准化的项目管理制度
案例：
4、如何提升专业人员的专业水准
在制度与流程之外，项目部应该经常性组织：
项目部学习日（项目部员工主讲，总包、监理参与） 不定期举办专业知识沙龙（邀请公司内部讲师） 现场技术观摩会（如施工工法观摩）
A现场
现场扫描
请描述B现场工地管理水平
现场扫描
请分析C现场所示区域的功能和特点，其对现场施工组织将 带来哪些影响？
C现场
现场扫描
请描述D现场施工作业的关注重点
D现场
现场扫描
请描述E、F现场两张图片所反映的问题及原因，如何规避？
现场扫描
这是一次著名的事故，你能分析事故发生的原因么？
G现场
现场扫描
图纸会审最忌讳的就是走过场！必须重视和认真！
3、现场技术管理
技术交底
按交底内容： • 图纸交底 • 规范交底 • 合同交底 • 现场交底 按交底对象： • 专业工程师 • 监理 • 总包 • 班组、工人
分享：日本工地早会制度 案例：样板引路交底
3、现场技术管理
方案技术优化
设计方案优化 施工方案优化
过程评估 客户理念
供方高层
供方项目团队
管理流程
万 科
工艺标准
供方施工班组
后评估
1、合作方管理
尊严---可以让合作方的工作更有效
尊重+尊严
2、项目外围协调管理
常抓不懈的外联工作
规划、建设（质、安检）、消防、人防、交通、城管。。。。
垄断的供电、供水、供气、供暖。。。。 案例：紧急挂靠才通过 验收的强电工程
5、现场进度管理
如果编制开发计划（里程碑）
5、现场进度管理
合理工期与赶工
5、现场进度管理
决战示范区
5、现场进度管理
如何实现高效的项目运营
“项目管理群”制度 计划运营专员设置 必须的绩效考核 项目运营图
6、现场材料管理
材料选用
万科实施集团战略合作集中采购制度和材料设备供应商认证评估 制度
8、现场安全与文明施工管理
可视化
案例1：日本工地可视化管理 案例2：安全帽上大有可为！ 案例3：清单计价也是可视化
9、现场风险管理
什么是风险？
施规避、转移、降低（消除）、接受风险影响的过程
1. 风险管理：是一个预见、识别风险，并通过一定的管理方法和应对措 2. 房地产项目管理常见风险：
战略执行偏差风险、团队管理风险、经营计划风 险、资源整合风险、法律法规风险、自然条件风 险、安全隐患风险、质量风险等
4、现场成本控制
什么是目标成本？
4、现场成本控制
目标成本的形成与执行
4、现场成本控制
方案成本优化
从意识着手 从技术着手 从管理着手 对过剩成本的优化
案例1：开关50000次的橱柜合页 案例2：希尔顿酒店外立面方案优化
4、现场成本控制
签证判断
签证必要性判断 方案经济性判断 手续规范性判断
第一部分
什么是工程管理
第二部分
第三部分
第四部分
项目前期阶段
项目实施阶段
项目交付阶段
1、项目开工应该具备什么样的条件？
资金 施工许可证 全套施工图 项目管理团队组建完毕 合作方签订合同并做好进场准备
案例：万科项目开工需审批，必须具备以下条件： ① 由政府授权的第三方审图机构出具的施工图审查合格证 ② 项目管理策划书（重点是总平、计划、质量和风险） ③ 项目装修标准（A\B\C及单位面积的装修费用） ④ 特别条款：不得使用加楼板偷面积
完成标准：按交楼标准完成整套房间的全部施工
作用：检验设计合理性、材料部品效果，确保工程产品满足营销、 设计要求和客户正常使用要求。
7、现场质量管理
工序验收与交接
目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之 在分步骤验收中规定更具体。 内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该 施工步骤需控制的主要技术要点。 执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求 监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。
6、工程前期介入
评估方案的可实施性 优化设计方案，从而节约成本 严把施工图纸质量关（预审） 有利于编制更具针对性的前期策划 提前进行跨部门协同，有利于后期配合
7、事半功倍的项目前期策划
案例：
第一部分 第二部分
什么是现场管理 项目准备阶段