惠州市房地产市场2009年报及2010年展望中
2008年惠州房地产楼市回顾暨2009发展报告-97PPT-中原
2008年月度市场供应结构（单位：套）
60平米以下 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2008年全年 209 0 0 324 134 560 835 998 668 758 821 32 5339 60-90平米 159 0 66 481 313 730 292 884 1055 324 433 88 4825 90-120平米 106 0 188 295 332 612 453 233 897 669 241 167 4193 120-144平米 106 0 348 563 300 455 257 660 680 343 344 90 4146 144-180平米 0 0 52 497 297 405 47 574 494 489 218 10 3083 180平米以上 115 0 98 501 252 517 132 193 331 166 343 84 2732 月度合计 695 0 752 2661 1628 3279 2016 3542 4125 2749 2400 471 24318
4125 3279 2661 2019 1626 695 0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
3542 2549
2400
752
471
数据来源：惠州市房产管理局
10
惠城区·供应量（面积） 惠城区·供应量（面积）
2008年市场新增供应商品住房270.63万平方米，比去年同期增加7% ； 12月份市场新增供应商品住房68280平方米，环比上月减少73%，比去年同期减少82%。
截至2008年12月31日，惠城区商品住房存量24314套，约294万平米，存量规模 较11月份有所下降。
2009年惠州国民经济和社会发展统计公报
2009年惠州国民经济和社会发展统计公报2009年惠州国民经济和社会发展统计公报惠州市统计局国家统计局惠州调查队2010年6月30日2009年是进入新世纪以来惠州经济发展最困难、任务最艰巨的一年。
一年来，全市人民在市委、市政府的正确领导下，坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》为动力，以“双转移”为重点，全面贯彻落实中央“保增长、扩内需、调结构”的战略部署和省委、省政府“三促进一保持”的政策措施，全力克服国际金融危机的不利影响，全市经济在应对挑战中保持平稳较快发展，经济质量进一步提高，经济结构和产业结构明显优化，各项社会事业全面进步，人民生活持续改善。
一、综合2009年，全市生产总值（GDP）1414.7亿元，比上年增长13.2％。
其中，第一产业增加值90.3亿元，增长3.8％；第二产业增加值789亿元，增长13.3％；第三产业增加值535.4亿元，增长14.7％。
三次产业结构由上年的6.9：56.8：36.3调整为6.4：55.8：37.8。
人均GDP达35819元，按市场平均汇率折算为5244美元。
图一 2005-2009年地区生产总值及其增长速度来源于惠州的财政总收入391亿元，比上年增长20.6％；全市地方财政一般预算收入101.5亿元，增长30.1％；地方财政一般预算支出134.7亿元，增长26.7％。
其中，教育支出25.8亿元，增长30.9％；社会保障和就业支出13.7亿元，增长30.4％；医疗卫生支出8.1亿元，增长15.0％；农林水事务支出13.2亿元，增长25.2％。
税收总收入348.4亿元，增长20.0％。
其中，国税266.4亿元，增长20.4％；地税81.9亿元，增长18.8％。
图二2005-2009年财政一般预算收入及其增长速度市区居民消费价格总水平（CPI）比上年下降1.5％。
从构成居民消费价格总指数的八大类商品看，呈4升4降格局。
惠州市房地产市场分析报告
惠州市2007-2008年房地产市场分析报告二00八年六月目录第一章惠州城市概况 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 31.1城市简介------------------------------------------------------------------------------------------------------ 31.2交通区位------------------------------------------------------------------------------------------------------ 41.3城市规划------------------------------------------------------------------------------------------------------ 41.3.1城市定位及职能----------------------------------------------------------------------------------- 41.3.2城市空间规划-------------------------------------------------------------------------------------- 51.3.3市域空间布局-------------------------------------------------------------------------------------- 51.3.4城市产业布局-------------------------------------------------------------------------------------- 61.3.5重点发展区域-------------------------------------------------------------------------------------- 7第二章惠州市社会经济状况分析 -------------------------------------------------------------------------------- 92.1国民经济发展状况分析----------------------------------------------------------------------------------- 92.2居民收入水平 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 11第三章惠州市商品房市场分析----------------------------------------------------------------------------------- 123.1房地产开发投资市场------------------------------------------------------------------------------------- 123.2商品房供应市场 ------------------------------------------------------------------------------------------- 133.3商品房需求 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 133.4商品房价格 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 153.5惠州房价收入比 ------------------------------------------------------------------------------------------- 173.6商品房空置状况 ------------------------------------------------------------------------------------------- 18第四章土地市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 184.1惠州土地市场概况 ---------------------------------------------------------------------------------------- 184.2惠州市2007年土地市场总结 -------------------------------------------------------------------------- 19第五章重点区域市场分析----------------------------------------------------------------------------------------- 235.1江北片区—惠州CBD-------------------------------------------------------------------------------------- 235.2金山湖片区—惠城的“南部新城” ------------------------------------------------------------------ 245.3水口片区—惠州副城市中心 --------------------------------------------------------------------------- 25第六章惠州市2007 年焦点回顾 -------------------------------------------------------------------------------- 266.1重大政策回顾 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 266.2热点因素分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 28第七章惠州市2008年房地产市场状况------------------------------------------------------------------------ 317.1土地市场----------------------------------------------------------------------------------------------------- 317.2商品房（住宅）供应量---------------------------------------------------------------------------------- 327.3市场成交量及价格走势---------------------------------------------------------------------------------- 337.4 惠州市08年“五一”楼市状况 ---------------------------------------------------------------------- 34第八章 08-09年惠州市住房建设规划 -------------------------------------------------------------------------- 378.1 惠州市08年住房建设安排 ---------------------------------------------------------------------------- 378.2惠州市09年住房建设安排 ----------------------------------------------------------------------------- 39第一章惠州城市概况1.1城市简介惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。
2010年一季度惠州房地产运行报告
一季度房地产市场量升价稳内容摘要：2008年至2010年一季度，惠州商品房价格总体保持平稳，成交量在2009年后持续高位增长，呈现价稳量升的健康发展态势。
但今年四月份国家出台了称为历史最严厉遏制炒房的一系列政策，惠州楼市中的“深圳因素”将被弱化，商品房的整体成交量面临较大的回落压力。
关键词：房地产市场分析2009年惠州房地产市场在国家有关政策刺激下，率先复苏，一季度开始回暖，二季度开始实现快速增长，2009年二季度至2010年一季度全市商品房销售面积累计增幅均在80%左右的高位运行；商品房销售均价在4100—4400区间小幅波动，呈现销售量明显上升，销售均价平稳的健康发展态势。
一、发展特点（一）商品房销售持续高位增长。
2008年底，国家出台一系列包括降低首付和贷款利率等有利于房地产发展的优惠政策。
受这些政策的刺激，惠州房地产业开始出现了积极变化。
2009年3月份呈现楼市“小阳春”，成为惠州房地产市场回暖的“拐点”，并在二季度开始迅速复苏。
2009年1-3月、1-6月、1-9月、1-12及2010年一季度全市商品房销售面积分别增长27.4%、80%、97.7%、83.8%和77.4%。
在2009年1-6月开始持续高位增长的发展态势。
2008-2010年各季度商品房销售面积累计增幅图1、商品房销售量全面超越危机前水平。
今年一季度，全市商品房销售面积104.71万平方米，月均销售34.9万平方米，比金融危机前同期月均峰值多12.4万平方米。
显示，惠州房地产销售在短暂触底后，回升态势良好，房销售面积已经全面超越金融危机前的水平。
2、小户型住房销售量比重逐步上升。
今年一季度，全市销售小户型（90平方米以下）商品房34.2万平方米；中户型（90～140平方米）商品房38.6万平方米；大户型（140平方米以上）27.1万平方米，其中别墅型住房10万平方米。
小中大户型比重分别为：34.2%、38.6%、27.1%。
2010年惠州国民经济和社会发展统计公报
2010年惠州国民经济和社会发展统计公报惠州市统计局国家统计局惠州调查队2011年4月7日2010年是惠州经济社会发展取得重大成效的一年。
一年来，全市人民在市委、市政府的正确领导下，坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》为动力，积极实施“调结构、促转变，扩内需、促增长，推创新、促升级，惠民生、促和谐”的各项政策措施，大力推进五大基地建设，全市经济社会实现又好又快发展。
一、综合初步核算，全市生产总值（GDP）1729.9亿元，比上年增长18%。
其中，第一产业增加值103.6亿元，增长5.5%，对GDP增长的贡献率为1.9%，拉动GDP增长0.3个百分点；第二产业增加值1021.5亿元，增长23.7%，对GDP增长的贡献率为78%，拉动GDP增长14.1个百分点；第三产业增加值604.8亿元，增长10.4%，对GDP增长的贡献率为20.1%，拉动GDP 增长3.6个百分点。
三次产业结构由上年的6.4：55.8：37.8调整为6：59：35。
图1来源于惠州的财政总收入573.1亿元，比上年增长46.2%；全市地方财政一般预算收入131.2亿元，增长29.2%；地方财政一般预算支出185.3亿元，增长37.4%。
其中，教育支出32.1亿元，增长25.2%；社会保障和就业支出18.4亿元，增长35.2%；医疗卫生支出10.6亿元，增长30.8%；农林水事务支出14.6亿元，增长10.1%。
税收总收入466.7亿元，增长33.9%。
其中，国税362.7亿元，增长36.2%；地税104亿元，增长26.9%。
图2全年市区居民消费价格总水平（CPI）上涨3.2%。
其中食品类上涨6.5%，居住类上涨5.4%，交通和通讯类价格指数上涨1.4%，文教娱乐及服务上涨1.1%，医疗保健和个人用品类上涨0.5%，家庭设备用品及维修服务类上涨0.2%，烟酒及用品类上涨0.2%，衣着类下降0.1%。
2009年惠州国民经济和社会发展统计公报
2009年是进入新世纪以来惠州经济发展最困难、任务最艰巨的一年。
一年来，全市人民在市委、市政府的正确领导下，坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》为动力，以“双转移”为重点，全面贯彻落实中央“保增长、扩内需、调结构”的战略部署和省委、省政府“三促进一保持”的政策措施，全力克服国际金融危机的不利影响，全市经济在应对挑战中保持平稳较快发展，经济质量进一步提高，经济结构和产业结构明显优化，各项社会事业全面进步，人民生活持续改善。
一、综合2009年，全市生产总值（GDP）1414.7亿元，比上年增长13.2％。
其中，第一产业增加值90.3亿元，增长3.8％；第二产业增加值789亿元，增长13.3％；第三产业增加值535.4亿元，增长14.7％。
三次产业结构由上年的6.9：56.8：36.3调整为6.4：55.8：37.8。
人均GDP达35819元，按市场平均汇率折算为5244美元。
图一 2005-2009年地区生产总值及其增长速度来源于惠州的财政总收入391亿元，比上年增长20.6％；全市地方财政一般预算收入101.5亿元，增长30.1％；地方财政一般预算支出134.7亿元，增长26.7％。
其中，教育支出25.8亿元，增长30.9％；社会保障和就业支出13.7亿元，增长30.4％；医疗卫生支出8.1亿元，增长15.0％；农林水事务支出13.2亿元，增长25.2％。
税收总收入348.4亿元，增长20.0％。
其中，国税266.4亿元，增长20.4％；地税81.9亿元，增长18.8％。
图二2005-2009年财政一般预算收入及其增长速度市区居民消费价格总水平（CPI）比上年下降1.5％。
从构成居民消费价格总指数的八大类商品看，呈4升4降格局。
其中烟酒及用品类升1.5％，医疗保健和个人用品类升1.5％，家庭设备用品及维修服务类升2.5％，衣着类升3.5％；居住类下降3.8％，食品类下降3.3％，娱乐教育文化用品及服务类下降2.1％，交通和通讯类价格指数下降0.4％。
2009年房地产市场回顾及展望
《2009年房地产市场回顾及展望》09年上半年，全国房地产市场的整体发展态势可以概括为：量变引发质变，住宅带动整体。
09年上半年，中国房地产业的“一枝独秀”出乎了所有人的意料。
09年上半年，肆虐全球的金融危机方兴未艾，如何应对金融危机带来的挑战成为各国政府的当务之急。
在国际层面，美国政府早在08年就通过了总额为8500亿美元的救市计划；紧随其后，欧盟区的法国、德国、西班牙、荷兰和奥地利政府也提出了总金额高达13000亿欧元的银行拯救计划；作为全球的新兴市场，亚太区的日本、韩国和澳大利亚也不甘落后，纷纷在第一时间公布了相关的经济救援方案。
短期内，一个全球携手应对金融危机的格局已初具规模。
国内方面，中国政府出于自身经济发展的需要也在危机爆发后的第一时间公布了40000亿的经济刺激计划和9000亿的保障性住房建设计划。
同时，为缓解实体经济恶劣的生存环境，国务院总理温家宝也反复强调将会实行宽松的货币政策。
除此之外，各地方政府也根据自身的实际情况相继制定了一系列的经济振兴方案，这些都对稳定市场信心产生了积极的影响。
进入09年后，中央政府在年初的“两会”期间明确提出了“保八”的经济增长目标。
在“保八”思想的指引下，中国相关的经济刺激计划全面启动，相关的宏调政策也加紧落实。
此后，中国经济的表现在全球范围内堪称“一骑绝尘”，其中一季度实现国内生产总值GDP同比增长6.1%，增速较08年同期回落4.5个百分点，比08年四季度回落0.7个百分点，环比虽有下降但经济急剧下滑的势头已得到明显的遏制。
截至6月底，中国宏观经济形势进一步好转，温家宝总理也正式对外宣布“中国经济全面企稳”，这为树立市场信心创造了良好的外部环境。
从房地产行业来看，由于09年中国经济快速企稳，房产消费的信心得以重新树立。
同时，伴随着相关宏调政策和优惠措施的全面落实，压抑许久的“刚需”在政策“东风”的带动下全面爆发，成交量呈“井喷”式上涨，成交均价也在短期内实现了“三级跳”。
2009年回顾暨2010年展望
成交价
同比上涨27%
16
三级市场总结
成交量
17
三级市场历年成交量
08年市场低迷，深圳二手房成交量大幅下滑，创近年新低 09年市场火爆，成交量创历史新高，同比增加209%
万平方米 1500 1366.00
1000
737.63
717.32 442.18
500
0 2006 2007 2008 2009
2009年回顾暨2010年展望
主要内容
二级市场总结 三级市场总结
后市展望
1
二级市场总结
推盘量
同比减少13%
二级市场
成交量
同比增加59%
成交价
同比上涨16.5%
2
二级市场总结
推盘量
3
历年一手住宅批准预售量
08年新开工楼盘少，09年批准预售面积减少32%
800
万平方米
712
区域 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗 09年均价（元/㎡） 22556 23365 19492 25749 13954 9598 同比涨跌（%） 22 25 13 2 21 6 1、4季度价格对比涨 跌（%） 138 43 88 71 83 50
15
三级市场总结
成交量
同比增加209%
三级市场
19
09年各区二手住宅成交量
09年各区二手房成交量增加幅度都在1倍以上 福田二手房成交最活跃，达到360万㎡，是新房成交量的11.6倍 盐田三级市场最不活跃，仅成交22万㎡ 关外两区二手房成交量不小，但与新房成交量相当 09年成交量增加幅度最大的是福田，增幅最小的是盐田
区域 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗 成交量（万㎡） 237 360 296 22 249 203 同比增减（%） 142 300 267 127 197 153
2009年房地产市场形势分析
２００９年房地产市场形势分析作者：闫旭红来源：《北方经济》2009年第10期一、回顾2008年全年房地产市场特征(一)房屋价格涨幅回落各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，2008年8月份70个大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。
2008年，70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.47％，涨幅比2006年下降1.1个百分点。
其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07％和6.2％。
从环比来看，2008年70个大中城市房屋销售价格下降0.3％，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7％和0.2％，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2％。
(二)商品房交易量持续下降2008年，商品房销售面积持续下降。
下降幅度逐月增加。
1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3％，增幅减少48.8个百分点。
其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4％；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9％。
商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2％降为1-11月份的18.3％。
40个重点城市中，有1／4的城市商品房销售面积同比下降40％以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。
(三)房地产开发商投资规模缩减受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿下降，从2008年2季度就开始显现。
4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意原的指标各月均为同比负增长，2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6％，增幅比去年同期减少22.5个百分点。
房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5％。
二、2009年房地产市场走势预测(一)上半年缓降、调整1消化空置商品房，开发商只有降价促销。
2009—2010年土地市场预测
特别策划2009—2010年土地市场预测张清勇土地需求是一种引致需求，在宏观经济趋好、房地产业政策和信贷政策放宽、发展规划大量推出、地方政府出台大量优惠条件积极推地、房地产市场总体回暖的背景下，伴随着房地产开发商的乐观市场预期及其资金压力的缓解、购地能力和购地意愿的提升，下一阶段土地市场需求回升的态势应会得到延续。
供给方面，由于地方政府追求土地收入，寄希望于通过房地产业拉动本地经济增长，以及完成土地供给计划的压力，下一阶段各地土地供给的力度应会进一步加大。
在上述土地市场供给与需求两方面都趋升的力量作用下，土地市场的交易面积会有所增加，土地价格可能会出现一定程度的上升。
宏观经济企稳向好势头日趋明显根据中国人民银行发布的《中国货币政策执行报告（2009年第二季度）》，2009年上半年，在应对国际金融危机的一揽子经济刺激计划作用下，国民经济运行中的积极因素不断增多，企稳向好势头日趋明显，通缩预期明显缓解，通缩与衰退相互强化的风险及时得到遏制，上半年实现国内生产总值（GDP14万亿元，同比增长7.1%，且下一阶段投资有望继续保持快速增长，消费有望继续保持平稳较快增长，有利于内需扩大和经济企稳向好的因素仍比较多。
重大建设规划频繁出台2008年下半年以来，国家先后通过了一系列具有重大影响力的发展规划。
2008年12月，国务院审议并原则通过了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020年）》。
2009年1月，国务院批准《长株潭城市群“两型社会” 建设改革试验总体方案》，5月又批复了《成都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案》和《重庆市统筹城乡综合配套改革试验总体方案》。
2009年5月以来，国务院又先后批复或通过《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》、《江苏沿海地区发展规划》、《横琴总体发展规划》、《关中—天水经济区发展规划》、《辽宁沿海经济带发展规划》、《促进中部地区崛起规划》。
2009年5月18日，北京、天津、河北规划部门在廊坊签订《关于建立京津冀两市一省城乡规划协调机制框架协议》，6月17日《广佛肇经济圈建设合作框架协议》签署。
2009年全国房地产运行情况与分析
2009年全国房地产运行情况与分析2009年即将结束，关于房地产市场的是是非非基本尘埃落定，2010年即将迎来，在这里，仕一邦房地产投资研究中心通过本文对即将过去的2009年房地产市场所经过的变化与起伏进行总结，并利用敏锐的宏观剖析对2010年房地产行业形势进行分析。
本文的立足点是“宏观经济分析”，分析的基础来源是各种“数据”与政策指导分析，仕一邦房地产投资研究中心并不只通过简单的数据阐述，而是透过数据本身深入分析并详细阐述宏观经济政策对房地产市场的影响以及应变。
1、2009年全国房地产运行情况与分析————2009年房地产市场急剧升温在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。
（1）投资增长：逐季加快，回升势头好于08年预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来大陆房地产开发投资增长逐季加快。
前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。
此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于08年预期。
（2）销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。
前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。
其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。
商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。
惠州市城市住房建设规划(2006-2010年)
惠州市城市住房建设规划（2006—2010年）2006年9月18日惠州市城市住房建设规划（2006—2010年）第一章总则第一条为适应惠州市经济社会发展，构建和谐社会，合理调整住房供应结构，稳定住房价格，根据国家、省有关要求，结合惠州市实际，编制本规划。
第二条本规划是指导惠州市区规划范围近期城市住房建设项目安排的依据。
在规划期限和规划范围内进行的住房土地使用与工程项目建设必须符合本规划。
第三条规划编制依据：（一）《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；（二）《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；（三）《转发国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（粤府办[2006]50号）；（四）《关于住房建设规划编制工作的指导意见》（粤建房字[2006]103号）；（五）《转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知》（粤建房字[2006]100号）；（六）《惠州市市域城镇体系规划》(2006-2010年)；（七）《惠州市城市总体规划（2006—2020年）》（纲要）；（八）《惠州市经济社会发展“十一〃五”规划》；（九）《惠州市“十一〃五”城市建设规划》；（十）《惠州市土地利用总体规划（1997—2010）》。
第四条规划范围为《惠州市“十一〃五”城市建设规划》确定的惠城、惠阳—大亚湾、仲恺—陈江三大组团的核心区，规划土地总面积约1800平方公里。
其中：惠城组团包括桥东、桥西、江北、江南、龙丰、河南岸、小金口、水口、三栋等镇（办事处）；惠阳—大亚湾组团包括淡水、秋长、沙田等镇（办事处）及大亚湾全区；仲恺—陈江组团包括仲恺高新区、惠环、陈江、潼侨等镇（办事处）。
第五条本规划的规划期限为2006—2010年。
第六条规划编制原则：（一）努力完善住房保障体系，满足广大群众的基本住房需求，促进房地产业平稳健康发展；（二）结合资源环境条件，充分考虑城市各类住房需求，合理确定各类住房的建设规模。
2009年房地产市场总结与2010年行业形势
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2,经济运行中存在着许多突出矛盾和问题 经济运行中存在着许多突出矛盾和问题. 在肯定成绩的同时,仕一邦房地产投资研究中心清醒认识到 仕一邦房地产投资研究中心清醒认识到,大陆经济发展 还面临不少的矛盾和问题,有的问题还在进一步积累 有的问题还在进一步积累.
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2
仕一邦房地产投资研究中心
目
一,2009 年经济发展状况概述
录
第一部分:2009 年房地产市场总结与分析 …………………………………… P5 ………………………………………………… P5
1,2009 年大陆宏观经济呈现企稳回升的良好态势 …………………………… P5 2,经济运行中存在着许多突出矛盾和问题 …………………………………… P7 经济运行中存在着许多突出矛盾和问题 二,2009 年宏观经济运行情况与房地产之关联 …………………………………P8 1,投资保持高位,基础建设及房地产投资仍然维持推动经济增长的动力 基础建设及房地产投资仍然维持推动经济增长的动力…… P9 2,消费者信心好转,零售总额保持稳定增长 零售总额保持稳定增长…………………………………… P12 3,全球经济开始复苏,出口继续企稳回升 出口继续企稳回升…………………………………… P13 4,通货膨胀压力减轻,四季度 CPI 转正 转正……………………………………… P14
5,房地产在宏观经济中的表现………………………………………………… P16 ………………………………………………… 三,2009 年全国房地产运行情况与分析……………………………………… ……………………………………… P18
1,2009 年房地产市场急剧升温………………………………………………… P18 ………………………………………………… 2,多种因素促进房地产市场逆势上扬, ,房价持续高涨……………………… P20 四,2009 年底"新"政影响…………………………………………………… …………………………………………………… 从行业发展周期来看,大陆上一轮房地产市场的调整是不充分的 大陆上一轮房地产市场的调整是不充分的.........P21 1, 2,房价偏高,调整空间较大………………………………………………… ………………………………………………… 五,2009 年行业总结…………………………………………………………… …………………………………………………………… P23 P2增长的主要动力. 主要区域内投资与消费成为拉动经济增长的主要动力
2009年全国以及重点城市房地产市场回顾
2009年全国以及重点城市房地产市场回顾：■全国房地产开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平；施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足；销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高。
■一线城市高端项目成交套数占比显著上升；..除上海外，多数重点城市新增上市量明显低于2008年同期水平；..从供求对比来看，重点城市销供比均高于1，存量迅速消化，部分城市短期供给不足，北京、深圳和杭州等重点城市中大户型销供比普遍高于市场整体；..二手房成交套数同比增长显著，北京、上海和深圳等多个城市交易量超过同期新房。
2009年房价走势：■从全国整体来看，商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速均创历史新高；.. 2009年11月，20个重点城市中，12个城市成交均价超过历史最高水平，其余8个城市也已接近历史最高水平；..从房价涨幅与宏观经济以及居民收入增长的关系来看，1998年-2008年年间，全国房价绝对水平创新高，但累计涨幅不及GDP、人均可支配收入；.. 2009年1月至10月，深圳、北京和武汉等城市新房价格涨幅大幅超出同期二手房。
2010年房地产市场形势展望：■在市场供给方面，由于企业资金实力加强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。
■在成交量方面，预计2010年一些省市交易量受高房价的影响会下降，但多数中西部地区特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅仍较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。
■在价格走势方面，我们预计2010年房价仍将处于高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市商品房供不应求。
2009年惠州市房地产市场分析报告
2009年惠州市房地产市场形势分析与2010年展望摘要：2009年是惠州房地产业迅速回暖，健康发展辉煌的一年，房地产市场呈现供需两旺的局面。
今年，惠州市土地成交面积较去年大幅增长，成交价格有所下降，房地产开发投资、新开工规模下降，施工、竣工规模上升；预售商品房成交量剧增，价格微涨。
预计明年我市房地产市场呈现如下态势：商品房用地供应量将适度扩大，需求萎缩；房地产开发规模有所回落；市场新增供应较为充足，成交量短期小幅上涨；商品房均价微涨，不同项目房价走势差异较大。
关键词：土地出让新建商品房批售比二手房今年我国经济形势稳定良好，企业信心指数和景气指数逐步回升，物价水平下降，信贷适度宽松，投资消费增长较快。
受国家土地、税收、金融信贷等宏观政策的综合影响，今年我市房地产市场非常活跃，交易量明显回升，房价理性上涨，继续保持健康稳定发展的良好态势。
一2009年惠州房地产市场形势分析（一）土地出让市场1. 土地成交量大幅增长，商住用地带动作用明显今年全国地王频现，各地土地市场交易活跃，我市也不例外。
2009年，我市惠城区土地成交75宗，总面积239.18万平方米，同比上升75%，成交总金额34.38亿元，同比增长57%。
惠阳区成交54宗，总面积191.1万平方米，总金额8.39亿元，惠东县、大亚湾区、博罗县成交也比较活跃，相对而言，龙门县土地成交较少，从成交的区域来看，土地出让凸显房地产市场区域发展不平衡。
今年土地成交大幅上升主要由于商住用地成交的带动，今年惠城区商住用地成交面积达80.48万平方米，同比增长2.8倍之多，商住用地成交总金额30.75亿元。
2. 土地成交价格同比微降，郊区成交比例扩大从成交价格来看，整体而言，惠城区土地出让平均价格较去年同期略有下降，降幅为10%。
其中，商住和商业用地地面地价分别下降16%、39%，而住宅和工业用地地价则分别上涨10%、4%。
由于今年土地出让主要以商住用地为主，商业用地成交41宗、192万平方米，分别占全部出让土地的比例为55%、84%，商住用地地价的下降在一定程度上对综合地价具有拉低效应。
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数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理
土地成交（区域）
成交（区域）：2009年土地市场成交活跃，区域供 需平衡度相对较高（即惠城区、惠阳区及惠东县成交亦较高）
2009年惠州土地成交共计133 宗（成交率75%），土地面积合计 约666.58万平米（成交率75.5%）， 以惠城区、惠阳区和惠东县为主；
2009年惠州月度商住用地挂牌宗数
40
（单位：宗）
38
35
30
25 22
20
15
10
5
3
13
9
9
23
15
10 6
18 12
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009年惠州月度商住用地挂牌金额
（单位：亿元）
20
17.93
15 12.54
12.62
10
7.29
5.46
5
3.33 4.04
土地供给（月份）
供给（月份） ：2009年全年土地供应整体呈上 扬态势，年末供应量较大（即11、12月份供给较大）
2009年惠州全年土地供应整 体呈上扬态势。
上半年除1月份外，其他月 份整体供给量相对较低；
下半年土地供给量上升态势 明显，年末11、12月份更是达到 了全年供应的高峰，两个月的供 应总量比例占到全年的47%以上。
2009年惠州商住用地月度交易金额
（单位：亿元）
12 10.65
10.9
10
8.83
8
7.26
6
4.55 4.47
4
3.58
2 1.42 1.81 1.12 0.83 1.14
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009年惠州商住用地月度平均地面地价 （单位：元/㎡）
3000
2500
一级市场 二级市场
二级市场概述：
2009年三月份“小阳春”后，惠州楼市 明显回暖，下半年的楼市喷发，全市房地产 业供给下滑，成交上涨，多数指标超越2007 年的峰值。
总体市场分析
供给（年度）：2009年房地产投资占固定资产比 例逐渐回落，全年房地产供应量下降幅度较大
惠州市历年房地产投资额 （单位：亿元）
14
10 5
8
7
5
9
5
3
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009年惠州月度商住用地交易面积 （单位：万平米）
250
200.71 200
150
98.6
100 50 22.18
67
73.53
16.422.0324.9 21.7
51.639.6928.1
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
数据来源:根据惠州市统计局
成交（年度）：2009年房地产成交面积增幅较 大，价格走势持续上扬
1.36 1.32 1.85 0.74 2.13
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009年惠州月度商住用地挂牌面积
（单位：万平米）
250
219.56
201.32
200
150
99.8
100 50
20.2 32.5 30.1 8.2 40.6 54.160.7170.0345.78
商住用地成交总金额为56.24 亿元，惠城区的成交金 额最多， 占总金额的52.6%；平均成交地价 为844元/㎡，以惠城区最高，地 面价达到1703元/平米。
2009年惠州各区县商住用地交易宗数
（单位：宗）
15
3
39
32
6 惠城区 惠东县
38
惠阳区 博罗县
大亚湾区 龙门县
2009年惠州各区县商住用地交易金额 （单位：亿元） 2.830.17
700
40%
600
34.76%
500
28.06%
30% 25.74%
400 300
22.08%
20%
200 12.36% 12.00% 12.45%
10%
100
0
0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
固定资产投资
房地产开发投资
开发投资占固定资产比例
经过07年的高峰后，房地产投资占比逐渐 回落，2009年房地产投资额为157.8亿元，占 全市固定资产投资的25.74%。
2584
2000 1711
1500
1000
10811104
1146
500 640
508 333 525 534
645543
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理
2009年
一级市场小结
2009年土地成交量跃居历史新高，达133宗，总计666万平米； 惠城区、惠阳区及惠东县继续成为2009土地供需的热点区域； 年末两月土地成交跃居全年高峰，全年成交面积单价趋于回落；
2009年惠州全年土地成交整 体呈波动性增长态势，与月份供 给走势相对一致。
上半年除2月份外，其他月 份整体成交量相对较低；
下半年土地成交量波动性较 强，第三季度成交量一度下滑， 年末第12月份则以200万以上成 交量封顶。
2009年惠州月度商住用地交易宗数
（单位：宗）
35
31
30
25
20
15
13
13 13 12
惠州市历年供应量走势图
（单位：万平米）
800
688.22
700
580.59
600
500
421.7
400
316.25 363.13
300
267.44 202.22
200
100
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
由于08年的金融危机，大部分房地产在建工 程停工或延期，使09年供应量下降，全年供应量 预计为421.7万平米，同比下降38.73%。
14.55
1.68 7.41
惠城区 惠东县
惠阳区 博罗县
29.6
大亚湾区 龙门县
2009年惠州各区县商住用地交易面积
（单位：万平米） 46.2 5.93
173.8
274.02
惠城区 惠东县
21.11
惠阳区 博罗县
145.52
大亚湾区 龙门县
2009年惠州各区县商住用地交易平均地
面地价（单位：元/㎡）
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009年惠州月度商住用地挂牌地面均价 （单位：元/㎡）
1600
1400
1348
1200 1257
1000
800
902
882 780
817
600
673 615 525 549
627
400
406
200
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1800 1703.2
1600
1400
1200
1000
800
795.1
600
509.2
530.9 611.6
400
200
289.8
0
惠城区 惠阳区 大亚湾区 惠东县 博罗县 龙门县
数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理
土地成交（月份）
成交（月份）：2009年土地市场成交活跃，全年 成交走势呈波动性增长